איך מכרה אפי קפיטל פי 4.5 דירות לעומת הרבעון המקביל?
חברת אפי קפיטל מכרה 128 דירות ברבעון 3 ורשמה רווח לפני מס של כ-24 מיליון שקל ברבעון האחרון - כך עולה מתוך הדוחות שפרסמה החברה. לפי המספרים, ברבעון המקביל אשתקד מכרה החברה 29 דירות בלבד. הנתון הזה נראה מפתיע, בעיקר בגלל גובה הריבית, אבל מאחוריו עומדת העובדה שנפתחו ברבעון האחרון שני פרויקטים לשיווק - אפי על הפארק בנהריה ואפי בעיר היין אשקלון שלב ג'. כמו כן, לאחר תקופת הדוח קיימות הרשמות (שאינן מחייבות) לרכישה של עוד 40 יח"ד נוספות בפרויקטים שונים.
מכירת דירות מתוך דוח אפי קפיטל
בחודשים אוקטובר-נובמבר 2023 מכרה הקבוצה 6 יח"ד ו-11 יחידות מסחר בלבד לעומת 29 יח"ד שנמכרו במהלך החציון הראשון של 2023 ולעומת 128 יח"ד ברבעון השלישי של 2023. הם נמכרו בעיקר בשני הפרויקטים עיר היין שלב ג' ואפי על הפארק בנהריה. מה שלא רואים במספרים, זה את העובדה שמדובר ב-90 יח"ד במסגרת מחיר למשתכן. בסך הכל מכרה הקבוצה בתשעה החודשים של שנת 2023 157 יח"ד, אבל רובם, כאמור, דרך מחיר למשתכן. עוד ציינה החברה כי ניכרת התאוששות ובסמוך לפרסום הדוחות הכספים פתחה החברה שני פרויקטים נוספים לשיווק בשוק החופשי, בבית שמש ובנוף הגליל, בהם התקבלו הרשמות של 31 יח"ד (טרם הבשילו לחוזה).
בדקנו גם כמה כסף הכניסה החברה בתשעת החודשים האלה לעומת אשתקד. השנה הכניסה כ-327 מיליון שקל, כשאשתקד הכניסה 344 מיליון שקל - מספרים סבירים בהחלט לאור המצב בשוק.
- אפי קפיטל: מאחורי 888 הדירות - מרוויחה תחת מינוף גדול
- אפי קפיטל ומיכמן מימון מקימות פרויקט של 1.3 מיליארד שקל בביתר עילית
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אפי קפיטל סיימה את הרבעון עם הכנסות של כ-327 מיליון שקל בדוח המאוחד (לא כולל חברות כלולות) ורווח גולמי של כ-79 מיליון שקל (23%), חלק החברה ברווחי חברות מוחזקות הסתכם בכ-15 מיליון שקל. הרווח הנקי הסתכם ברבעון בכ-20 מיליון שקל, אך אשתקד רשמה רווח נקי גבוה יותר, של 59 מיליון שקל. בתשעת החודשים האחרונים הרווח הנקי עמד על 68.2 מיליון שקל לעומת 97.7 מיליון שקל אשתקד.
החברה סיימה את הרבעון עם הון עצמי של כ 367 מיליון שקל. לחברה מלאי בביצוע כיום של 1,941 יח"ד מתוכם נותרו למכירה 293 יח"ד בלבד, 216 מתוכם נפתחו לשיווק לפני מספר חודשים ומיועדים למסירה רק לקראת סוף שנת 2026. כמו כן, לחברה כ- 5,150 יח"ד בתכנון המיועדים לביצוע בשנים 2024-2025 ובנוסף 10 פרויקטים של התחדשות עירונית עם רוב דרוש (9 מהם עם תב"ע בתוקף).
למועד הדוח, לחברה הלוואות בריבית מבוססת פריים בסך של כ-563 מיליון שקל. לפיכך, העלאת הריבית על ידי בנק ישראל בשיעור של 1% צפויה להביא לגידול בהוצאות המימון בסך של כ-5.6 מיליון שקל לשנה, בגין היקף חוב זהה. כמו כן, לחברה השקעות בחברות מוחזקות שגם להן הלוואות בריבית מבוססת פריים בסך של כ-1.446 מיליארד שקל (חלק החברה: כ-673 מיליון שקל). לפיכך, העלאת הריבית על ידי בנק ישראל בשיעור של 1% צפויה להביא לגידול בהוצאות המימון בחברות אלה בסך של כ-14.4 מיליון שקל לשנה (חלק החברה: כ-6.7 מיליון שקל לשנה). לפיכך, חלק החברה בסך החשיפה להעלאת ריבית הפריים ב- 1% היא כ-12 מיליון שקל לשנה.
- סאמיט מנצלת משבר דה זראסאי בהצעה לרכישת נכסים ב-450 מיליון דולר
- לאומי מספק מימון של 1.7 מיליארד לקיסטון בריבית טובה וזה עדיין מעל ריבית המשכנתא שלכם
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- הבורסה ננעלה באדום: ת"א ביטוח איבד 6.9%, הבנקים 4.5% -...
הבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניגהבורסה ננעלה באדום: ת"א ביטוח איבד 6.9%, הבנקים 4.5% - איי.סי.אל זינקה 4.8%
הבורסה ננעלה בירידות חזקות, כשהבנקים וחברות הביטוח בירידות חדות, לאור איומי שר האוצר, סמוטריץ', על הכפלת המיסוי על הבנקים במידה ויגלגלו את המיסוי לצרכנים; סאמיט ירדה לאור ירידת שווי נכסים בניו יורק, ובמקביל הגישה הצעה לרכישת פורטפוליו של דה זראסאי, טורבוג'ן זינקה לאחר איזכור השם רפאל; ומי חברת האנרגיה המתחדשת שהורידה תחזיות ונפלה?
הבורסה ננעלה ביום אדום במיוחד, והפיננסים משכו את מדדי הדגל למטה, כשמספר גופים ירדו במהלך המסחר בשיעור דו-ספרתי, כולל הראל, מנורה, מזרחי ודיסקונט, אך לקראת הנעילה הירידות התמתנו מעט.
דווקא בכזה יום מעניין לראות את המניות שבכל זאת מצליחות לטפס. ארן ארן 15.25% מזנקת דו-ספרתית, ארן היא חברת מו"פ קטנה, היא מספקת שירותי פיתוח הנדסי לחברות בתעשיות שונות (רפואה, ביטחון, מים, פלסטיק), וגם משקיעה בסטארט-אפים, היא הודיעה על קבלת שתי הזמנות, האחת מחברה בטחונית ישראלית והשניה מחברה בטחונית בינלאומית לייצור מוצרים לשוק הבטחוני, בהיקף כולל של כ- 18.45 מיליון שקל, בנוסף להזמנה נוספת של כ-3 מיליון שקל. בהזמנות ארן כותבת שנכללת גם הזמנה לייצור מוצר שנבחר על ידי הלקוח כפתרון ייחודי בתחום מערכות אוויריות בלתי מאוישות (רחפנים).
סאמיט סאמיט -4.78% הגישה הצעה לרכישת פורטפוליו נכסי דיור להשכרה של חברת דה זראסאי גרופ בניו־יורק, בהיקף של כ־450 מיליון דולר, והצעתה נבחרה כהצעה המובילה במסגרת הליך מכירה פומבית המתנהל כחלק מהליכי חדלות פירעון של דה זראסאי מול הבנק המממן. במקביל, עדכנה סאמיט על אינדיקציה לירידת שווי של 65-70 מיליון דולר בנכסי הדיור הקיימים שלה בניו־יורק, נתון שממחיש את הלחץ המתמשך בשוק המגורים האמריקאי.
טורבוג'ן טורבוג'ן 9.25% זינקה היום אחרי שהודיעה על התקשרות עם רפאל כדי להשתמש במיקרו-טורבינה שעליה יש לרפאל קניין רוחני בשביל לעשות פיילוט עם חברה בטחונית, רפאל תקבל תמלוגים של 10% מההכנסות של הפרויקט. מכל ההודעה הזאת נראה שטורבוג'ן בעיקר משתמשת, לכאורה, בשם של רפאל כדי לקבל קרדיביליות מול מערכת הביטחון וגם השוק, נזכיר כי טורבוג'ן הודיעה שהיא בדרך לנאסד"ק: טורבוג’ן הגישה תשקיף ל-SEC
- אלביט עלתה 2.6%, מדד הביטוח ירד 2.1%; המדדים ננעלו בעליות קלות
- ראלי בת"א: טבע עלתה 2.6%, הבנקים עלו 1.4%, הייפר ועל בד זינקו 16%
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ג'ין טכנולוגיות 6.41% דיווחה שנבחרה כספק יחיד לאספקת תשתית GenAI ארגונית לאחד משלושת גופי הבריאות הגדולים בישראל - לביזפורטל נודע שמדובר בקופת חולים מכבי. ההתקשרות המתוכננת היא לשלוש שנים וכוללת רישיון שימוש בפלטפורמה של החברה לצד שירותי פיתוח, התאמה, הטמעה וליווי מקצועי. נכון לעכשיו אין הזמנת עבודה מחייבת והמהלך כפוף לאישורים פנימיים אצל מכבי - ג׳ין טכנולוגיות תטמיע AI בקופ"ח גדולה - במי מדובר?
משקיע מבצע ניתוח טכני, נוצר ע"י מנדי הניג באמצעות Geminiהדילמה של המשקיעים - הם רוצים לממש מניות, אבל לא רוצים לשלם מס; מה לעשות?
צרות של עשירים - משקיעים רבים סבורים שהשוק עלה מדי ורוצים לממש, אבל אז הם נזכרים במס על רווחים ומתחרטים - למה זו טעות ונאחל לכם לשלם כמה שיותר מסים על רווחים בבורסה
אחרי שנה שבה שוק המניות המקומי רשם עליות חריגות ( שיא מאז 1992) ואחרי שנים שוול סטריט שוברת שיאים, אתם לא תשמעו אנשים שאומרים באמת שזה זמן מצוין להשקיע בבורסות. סליחה, טעות - אתם תקראו מנהלי השקעות, מנכ"לים, אנליסטים שאומרים שהשווקים ימשיכו לעלות, אבל הם לא אומרים את האמת שלהם, ואם כן - הם כנראה לא יודעים מה זה שוק מניות, מה זו מחזוריות ולא בטוח שהם יודעים לתמחר חברות ושווקים. וזה לא שאנחנו מבינים יותר, ממש לא, אלו מספרים, עובדות, זו מתמטיקה פשוטה. ככל שהשווקים עולים התמחור של הפירמות גבוה יותר וזה במבחנים שונים כמו - מכפילי רווח, מכפילי הון ועוד.
ההקדמה הזו חשובה למי שרואה את התחזיות של המומחים. אין באמת מומחים, יש פוזיציה ענקית שמחייבת את המומחה להאמין בעליות - זה הביזנס שלו. הוא חייב להיות אופטימי. מה שכן יש אלו בעלי שליטה שמממשים. שי את זה בלי סוף, ולמי הם מוכרים - לנו. פראיירים כנראה רק מתחלפים. הגופים המוסדיים מקבלים מאיתנו כסף גדול דרך הפרשות לפנסיה, גמל השתלמות ועוד וקונים מניות גם במחירים של פי 2-3 משנה שעברה, גם במכפילי רווח של 40.
ומה אתם באופן ישיר עושים? כלומר בקרנות נאמנות, במניות וכו'? יש כאלו ומסתבר שהם רבים מאוד שאומרים לנו - "השוק יקר, טאואר הגיעה ל-90 דולר מכרתי חצי מהכמות, זינקה ל-100 מכרתי עוד חצי. קניתי באזור 32-33 דולר. אבל עכשיו היא ב-120 דולר. גם לא הרווחתי את העלייה הנוספת וגם שילמתי מס ענק".
בואו נחלק את הדילמה לשתיים: לתזמן את טאואר בשיא - אף אחד לא יכול. לתזמן את המסים - כולם יכולים.
- המשקיע הגדול ביותר של אנבידיה מוכר מניות ב-150 מיליון דולר
- היום שאחרי באפט - מה תעשה ברקשייר עם קופת המזומנים העצומה שלה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
משקיעים חוששים מ-FOMO, אבל ככל שהשוק עולה, הם משתכנעים למכור. הבעיה שאחרי שהם משתכנעים למכור יש דילמה חדשה. למכור עכשיו ולשם מס? זו היתה שנה מופלאה, אין כמעט ניירות שירדו, התיקים מפוצצים ברווחים וגם במס תיאורטי (מס של 25% על הרווח בעת המימוש). ברגע שתבוצע מכירה, המס התיאורטי יהפוך למס בפועל.
ואז משקיעים רבים אומרים - נחכה כבר לשנה הבאה, ודוחים את העסקה. הכל יכול להית בעתיד - אולי יתברר שהם צדקו, אבל זו חוכמה שבדיעבד.
