מחירי הדיור: הברון מתהפך בקברו - הנדל"ן בבנימינה על צומת דרכים
מגרף מחירי הדיור בבנימינה אפשר ללמוד כמה דברים. בשנה שעברה מחיר ממוצע למטר היה כ-20 אלף שקל. המחיר הממוצע לקניה היה 3.2 מיליון שקל. התשואה השנתית למשכירים הייתה נמוכה - בערך 2%-2.5%.
יש כמה מסקנות שעולות, הן לא בהכרח רעות: יחידות הדיור בבנימינה, הן בעיקר צמודי קרקע, מה שאומר שהגודל הממוצע ליחידה הוא גבוה. מעל גודל מסוים למטר, המחיר בדרך כלל יורד. ככה זה עובד בנדל"ן. קניתם דירה של 100 מטר, או דירת 140 מטר באותו פרוייקט? ההפרש לא יהיה 40%. זה משפיע משום שזה מוריד את המחיר למטר. יש כלל בעולם הנדל"ן: ברוב המקרים, המחיר למטר ה-110 לא יהיה כמו המטר הראשון. ההסבר השני: האיחוד עם גבעת עדה (4,000 תושבים, כשליש בלבד ממספר תושבי בנימינה) ב-2003, השכנה ממזרח, הוריד את המחיר הממוצע. גבעת עדה היא אחלה מקום לחיות בו, אבל המחיר הממוצע לבית שם נמוך יותר, גם משום שהוא מכיל בנינים.
אז איך זה שבכל זאת בנימינה נחשבת לזולה יחסית מבחינת מטראז' למרות שמדובר באחד היישובים הכי יוקרתיים ומבוקשים באזור הזה, שנע בין צפון השרון לחלק הדרומי של צפון הארץ - 10 ק"מ צפונית לחדרה? ראשית, קצב התחלות הבניה כאן הוא נמוך יחסית. הסיבה העיקרית היא שבנימינה לא בונה לגובה, אלא בעיקר מסמלת את תופעת הזחילה - יותר קרקע לא מנוצלת. רוב הבתים שנמכרו שם בשנים האחרונות הם מיד שניה, ולא מקבלן.
אבל אם תשאלו את ראש המועצה איתי ויסברג, זה בכלל לא הסיפור שלה. מבחינתו הדבר החשוב ביותר הוא המאבק נגד תוכנית המתאר החדשה, שיכולה להפוך את המושבה הפסטורלית שלו לבעלת מרקם אורבני. במילים אחרות, תכנית המתאר אמורה להגדיל את היישוב שבו 16 אלף איש (פחות מ-12 אלף בבנימינה עצמה) - ל-50 אלף לפחות ולכן ביישוב טוענים: לא רק שזה יהרוס את המרקם המיוחד שלו, אלא גם יוביל לפגיעה בנוף ירוק ובשמורת נחל התנינים המפורסם.
מחירי הדיור בקריית מוצקין: הצפיפות הורגת. פלא שהפרוייקטים נעצרו?
מחירי הדיור בקריית ים - איפה עוד תשיגו דירה ב-900 אלף שקל?
דירה במצפה רמון - כמה זה עולה ומה התשואה?
מחירי הדירות בנתניה - לא רק בגלל הצרפתים, היכן ייעצר הטירוף
מחירי הדיור בחדרה - בכמה הם עלו והאם המשקיעים איחרו את הרכבת?
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אזורים תקים 147 יח"ד בבאר יעקב לאחר שזכתה במכרז רמ"י
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
לא רק ויסברג כועס, אלא גם התושבים. עשרות התנגדויות כבר הוגשו נגד התוכנית שהופקדה כבר לפני שנתיים, אחרי שש שנים של תכנון. אבל אז, בולנט"ע, נושא הצפיפות קיבל מימד אחר. "רוצים להכפיל את האוכלוסיה בבנימינה עצמה פי 5 או 6. זוהי יריקה בפרצוף של התושבים", אומרים שם. בנימינה? יישוב עירוני? אם הברון היה יודע, הוא בוודאי היה מתהפך בקברו.
כך או כך, הסיפור הזה עדיין רחוק מסיום. התושבים מאיימים ללכת עד הסוף. למה אנחנו מספרים לכם את כל זה? כי ההחלטה בעניין תשפיע על ערך הנדל"ן ועל עתידה של בנימינה-גבעת עדה בכלל: מחירי הדיור, הרחבת היישוב, האופי התכנוני - הכל יושפע מההחלטה הזאת.
כך או כך, המחירים בבנימינה תמיד היו גבוהים בהשוואה לישראל. לפני עשור, מחיר ממוצע לדירה כאן היה 2 מיליון שקל, לעומת 1.35 מיליון שקל בממוצע בישראל. כיום, המחיר הוא 3.2 מיליון שקל, לעומת 1.8 בערך בישראל. כלומר, הפער גדל.
יחד עם זאת, מה שהוריד טיפה את הממוצע בשנים האחרונות היה הפרוייקטים של המחיר למשתכן, ב-2018. שווקו כאן 22 יחידות דיור למגורים בבנייה רוויה, במסגרת פרוייקט של חברת שבח מ.נ. בע”מ. מחירי הדירות אז היו החל מ-807 אלף שקל ועד 1.09 מיליון לדירות גדולות עם מרפסת, מחסן וחניה. היום זה נראה כמעט דמיוני, למרות ששימו לב למספר של היחידות ששווקו: נמוך מאוד, ביחס לכל מקום אחר בארץ.
בהתנגדות שהוגשה ב-14 בדצמבר 2022 (לידי רונן סגל, מתכנן מחוז חיפה וממלא מקום יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ובניה חיפה) ואותה קיבלנו, עיקריה הסתכמו בטבלה הבאה, אותה קיבלנו מהמועצה. הטבלה מדברת על צפיפות ביחס לערים אחרות באזור. הנה:
כמה עולה דירה בבנימינה?
אז המחיר הממוצע ליחידת דיור כאן היא 3.2 מיליון שקל (רוצים דירה בחצי מחיר? תמצאו דירה קטנה יחסית בבניין ישן), אבל זה ממש לא מדויק. רוב האנשים שמגיעים לכאן מתעניינים בצמוד קרקע. זה בדיוק הפער בין המספרים שאתם רואים למחירים במציאות. חיפשנו הבוקר צמוד קרקע בבנימינה, אפילו התקשרו לבדוק: יהיה לכם קשה מאוד למצוא בית קרקע במחיר של פחות מ-4.5 מיליון שקל. חלק מהם נושקים לכיוון 5.5-6 מיליון. אז נכון, יש בבנימינה גבעת עדה דירות רגילות שמורידות את הממוצע.
עכשיו נותר רק לבדוק - כמה זמן יעמדו בעלי הדירות בזמן הבלימה בשוק? מי ייכנע ראשון, המוכרים או הקונים? ביישוב כמו בנימינה, הדבר הזה מאוד בולט לעין, משום שהיקף המכירות כאן הוא קטן יחסית. על המקומות האלה, האטה ובלימה בשוק יכולה להשפיע, באחוזים, יותר מאשר בעיר הגדולה.
עובדתית, עסקאות ברשות מסים מספרות את הסיפור: יש כאן בלימה מאז חודש אוקטובר, אבל ביחס למספר התושבים זה יכול להיות נורמלי. מה שחשוב עכשיו זה לא איך מזרימים ביקושים, אלא איך היישוב פותר את הבעיה מול ולנט"ע. חכו לבית המשפט.
עסקאות אחרונות, בנימינה:
החבצלת 8, 133 מ"ר, 3.5 חדרים - 2.43 מיליון שקל.
השעורה 75, 128 מ"ר, 5 חדרים - 4 מיליון שקל.
רותם 18, 160 מ"ר, 3.5 חדרים, קומה 2 - 1.22 מיליון שקל.
היסמין 19, 218 מ"ר, 5 חדרים - 4.47 מיליון שקל.
האסיף 67, 170 מ"ר, 5 חדרים - 4.37 מיליון שקל.
- 5.שלא יטעו אתכם 21/01/2023 09:50הגב לתגובה זוהמועצה קידמה ודחפה את המתאר כולל הציפוף והבינוי לגובה. זה החל בימי פינקי המשיך לתכנית לשכונה צפופה גבעת חן. בנימינה המזרחית תהיה לשימור בנימינה הדרומית תהיה כמו שכונה באור עקיבא. בסמיכות לדרך 4 ייבנו בנייניים בני 11 עד 20 קומות. התושבים התעוררו מאוחר מדי זה בלתי הפיך
- 4.נעם לוי 20/01/2023 19:09הגב לתגובה זולנטול רכב פרטי כמוני, חשובה תחבורה ציבורית, וריכוז חנויות וסופרמרקטים, ולא פיזורם.גם מדדי הפשיעה, ועוד......
- 3.ניר 20/01/2023 18:04הגב לתגובה זונשמח לניתוח שלך (איציק יצחקי) לעיר הוד השרון. מזה זמן רב שכבר עברה בכל הפרמטרים את שאר ערי השרון.
- 2.ישראלי 20/01/2023 15:57הגב לתגובה זופה זה לא אוסטרליה וכל עוד האוכלוסיה ממשיכה להתרבות בקצב הכי הכי גבוה בעולם המערבי אז חייבים לייצר עבורה פתרונות דיור. גם 50 אלף תושב בעתיד זה לא הרבה. מי מבין קומץ התושבים בהווה שזה לא מתאים לו מוזמן לארוז את מטלטליו ולעבור לאוסטרליה. מדובר בקרקע לאומית השייכת לכלל אזרחי המדינה ואלה זקוקים לפתרונות דיור.
- אנונימי 25/02/2025 15:03הגב לתגובה זוהרוב נגד וככה זה ישאר
- 1.מחיר מטר לדירה בישראל צריך להיות 100 אלף שח כלומר 20/01/2023 12:06הגב לתגובה זומחיר מטר לדירה בישראל צריך להיות 100 אלף שח כלומר 10 מיליון שח לדירת 100 מטר
- חחח איזה טרול (ל"ת)אנטי טרולים 20/01/2023 17:26הגב לתגובה זו
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
