נטו, ברוטו או "פלדלת"? כך תדעו מהו שטח הדירה שלכם
כיצד תדעו שאכן שטח הדירה שאומרים לכם הוא אכן השטח האמיתי? נהוג לחשוב שתחום ההנדסה נמנה עם המדעים המדויקים. כשהיינו בבית הספר, לשאלה מהו שטחו של ריבוע, משולש או טרפז היתה רק תשובה אחת נכונה. מאז ימי בית הספר עברו כמה שנים והעולם הפך מורכב יותר, במיוחד אם רכשנו דירה. אז גילינו כי לשאלה מה שטחה של הדירה ישנה יותר מתשובה אחת נכונה, ולמעשה כשמדברים על שטח דירה יכולות להיות ארבע ואפילו חמש תשובות נכונות. השאלה איזה שטח ולמה ולמי הוא משמש. ישנו השטח לצרכי ארנונה, ישנו שטח של הדירה שרשום בטאבו, וי שטח שרלבנטי ורשום בהיתר הבניה. וזה עוד לפני שמדברים על שטח הדירה שיוצג בפניכם על ידי מוכר הדירה שעשוי להיות מנופח בהרבה מכל אלה. אז מהו באמת שטח הדירה? מי שמצוי מעט בענייני נדל"ן, מכיר ודאי את הביטויים "שטח נטו" ו"שטח ברוטו" אך מה משמעותם? החדשות הטובות הן שלפני קצת יותר משנה הוחלט לעשות סדר בבלגאן הגדול עם מינויה של ועדה בינמשרדית אשר תקבע אחת ולתמיד צורת חישוב אחידה אשר תשמש הן את הרישומים בטאבו ובהיתר הבנייה והן את חיובי מס הארנונה. החדשות הרעות הן שבשנה וחצי שחלפו מאז מונתה הוועדה, היא טרם השלימה עבודתה. ובכל זאת לפחות בכל הקשור לרכישת דירות חדשות, הפכו הכללים לברורים יותר בשנים האחרונות, זאת הודות לתיקון בחוק המכר שאושר לפני מספר שנים, אשר מחייב את היזמים להציג בפני הרוכשים את שטח הדירה בהתאם ל"תקן שמאי מס 9" הקובע הגדרות ברורות לאופן שבו יש לחשב את שטח הדירה. השטח הזה מכונה בעגה המקצועית גם "שטח פלדלת". שטח זה כולל את כלל השטח התחום בין קירות הדירה, תוך הכללת מחצית משטח היטל הקירות המשותפים עם הדירות השכנות, והכללת שטח היטל הקירות החיצוניים במלואם. שטח זה אף הוגדר בחוק מכר דירות. על אף שחוק המכר מחייב רק את מוכרי הדירות החדשות, התפשט אופן הצגת השטח על פי התקן גם אל שוק היד השנייה, וכיום שיח ה"ברוטו-נטו" נשמע פחות מאשר בעבר, ואף נחשב למעט מיושן. ובכל זאת, נמשיך להיתקל בו פה ושם, בעיקר במקרים שבהם לצרכים שיווקיים נוטים מתווכי הדירות להציג את מרכולתם בשיטת ה"ברוטו" וכך כמובן גם המוכרים של הדירה. אך גם במקרים שכאלה, על רוכש מתוחכם לשאול מהו שטח הדירה לפי תקן 9. מרפסות, מחסנים חניות האם שטח המרפסת הוא חלק משטח הדירה? גם כאן יש יותר מתשובה אחת. השטח "ברוטו" כולל את המרפסות במלואן, ה"נטו" מתעלם מקיומן ואילו התקן, כצפוי, באמצע. מחסנים וחניות ייחשבו כחלק משטח הדירה לפי שיטת ה"ברוטו" אך על פי התקן ייחשבו כהצמדה בלבד, ולא כחלק משטח הדירה. עד כמה שיטות החישוב בשונות עשויות להיות אבסורדיות, ניתן לראות באופן חישוב הארנונה של עיריית תל אביב. שם שטח המרפסות במקרה שבו המרפסת כוללת רק קיר משותף אחד עם דירת המגורים (סוג המכונה גם "מרפסת קונזולית") לא תחושב בשטח הדירה כלל לצורך תשלום מס הארנונה. שטחה של מרפסת שלה שני קירות משותפים עם הדירה יחושב חלקית, ואילו שטחה של מרפסת התחומה על ידי 3 קירות המשותפים לה ולדירה יחושב במלואו כחלק משטח הדירה! בשוק המשרדים: הברוטו חוזר, ובגדול אם אמרנו כי בתחום המגורים שיח ה"ברוטו" כבר כמעט שאינו קיים או נחשב כמיושן, הרי שבתחום הנדל"ן המניב, ובפרט בתחום המשרדים, שיח זה עדיין חי ובועט. בניגוד לעולם המגורים, בתחום המשרדים לא קיים תקן שמאי מחייב לאופן הצגת שטח המשרד, אך קיים אופן מקובל להצגת שטח של משרד. חישוב סטנדרטי של שטח משרד כולל "העמסה" נרחבת של שטח משותף על שטח הנטו של הנכס, העמסה שעשויה להגדיל את שטחו בעוד כ- 35%. כאשר אתם קונים שטח משרדים, אתם בפירוש משלמים גם עבור השטחים המשותפים ובהם גם חלקכם היחסי בלובי הקומתי, בלובי הבניין ובשאר שטחי השירות. הדברים תקפים גם לגבי שטחי מסחר, אך בשיעורים נמוכים יותר, של 15%-20% תוספת לשטח הנטו של הנכס. ארז כהן שמאי ומשפטן, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין
- 5.רק בישראל צריך לעשות תואר בלהבין איך וכמה משלמים עלכלום (ל"ת)דויד 05/08/2022 23:41הגב לתגובה זו
- 4.בסוף השמאי המכובד שכח לכתוב תשובה למטרת הכתבה והיא 02/08/2022 16:58הגב לתגובה זובסוף השמאי המכובד שכח לכתוב תשובה למטרת הכתבה והיא-כיצד למדוד דירה שאנו עומדים לקנות או למכור
- 3.צחי 02/08/2022 14:06הגב לתגובה זובפועל המידע בכתבה מאוד מועט ואפילו לא עונה על השאלות בתחילת הכתבה.
- 2.אודי 02/08/2022 13:13הגב לתגובה זובתל אביב מרפסת מחוייבת באופן מלא !!!
- 1.אבנר 02/08/2022 12:48הגב לתגובה זולפי איך שהסברת אני מבין איך אתה עובד . לא הבנתי כלום
דירה בהנחה יוצאת לדרך - הנה הפרטים המלאים; ולמה זכאים חייבים להשתתף?
ההרשמה להגרלה העשירית של "דירה בהנחה" תיפתח בתחילת שבוע הבא; עד 50% מהדירות יוקצו למשרתי מילואים; למה אתם צריכים להתמודד גם אם אתם לא רוצים לקנות דירה בערים האלו
דירה בהנחה יוצאת שוב לדרך, אחרי חילוקי דעות קשים בין האוצר ומשרד השיכון והבינוי. ביום ראשון הבא - 10 באוגוסט, תיפתח ההרשמה להגרלה העשירית של "דירה בהנחה". במסגרת ההגרלה יוגרלו כ־7,600 דירות ברחבי הארץ. לראשונה, עד 50% מהדירות יוקצו למשרתי מילואים פעילים, מתוכן כ־25% יוקצו ללוחמים בלבד. משרד השיכון והבינוי מעדכן כי ניתן להנפיק אישור זכאות להרשמה עד יום חמישי ה-4.9.25
שר הבינוי והשיכון, חיים כץ: "עם כניסתי לתפקיד
שמתי לי למטרה להסיר את החסמים הבירוקרטיים שמונעים את הגדלת ההיצע והוזלת מחירי הדיור לאזרחי ישראל, בראשם לוחמים משרתי מילואים, שנותנים מעצמם במסירות מאין כמותה ולהם נעניק לראשונה העדפה משמעותית בהגרלה. לאחר פגישה שקיימתי עם רמ"י והחשכ"ל, אתמול הושגו הסכמות
על סוגיות שבמחלוקות בין הגופים- בקרוב ישווקו עוד אלפי יחידות דיור במחיר מוזל".
מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, יהודה מורגנשטרן: "ההגרלה העשירית של 'דירה בהנחה' מצטרפת לשורה של צעדים שמוביל המשרד על מנת לאפשר דיור
לכלל אזרחי ישראל. אנחנו פועלים במספר דרכים: הגדלת היצע יח"ד ברחבי הארץ, הסרת חסמים לקידום פרויקטים, הקצאת תקציבים להאצת נדל"ן, הגדלת כוח האדם בענף, העבודה הקשה מביאה כבר תוצאות בשטח ומשתקפת בירידת המחירים."
מנכ"ל
רמ"י ינקי קוינט: "תכנית דירה בהנחה ממשיכה. אנחנו מקווים שבעתיד הקרוב היא תשוב ותורחב גם לאזור המרכז ותיתן מענה לזוגות צעירים ומחוסרי דיור, תוך המשך מתן עדיפות לחיילי מילואים, בכל רחבי הארץ.״
- 23 אלף דירות מוזלות עדיין לא יצאו לדרך - המחלוקת חוזרת
- כמות גדולה של דירות בהנחה למילואימניקים והטבות נוספות - הנה התנאים המלאים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בין הערים שבהם יהיו ככל הנראה, הגרלות של דירות בהנחה - באר יעקב, באר שבע, אשקלון, יבנה, ירושלים, דימונה, בית שמש
השקעה במניות או דירות (גרוק)מה עדיף - השקעה בדירה או השקעה במניות ובאיזה עיר היה כדאי לקנות דירה?
מניות, אגרות חוב, מסלולים כלליים, לעומת דירות, מה הניבה כל השקעה בחמש השנים האחרונות וגם: על המס, על תכנוני המס ועל העיר שהמחירים בה תקועים כבר שנים
מדדי המניות נתנו תשואה גבוהה בהרבה משוק הדירות במבחן של 5 השנים האחרונות. כשמדברים על שתוה ברוטו, מדדי המניות הבולטים הניבו תשואה פנומנלית של מעל 80% בחמש שנים וגם השקעה במסלולים כלליים שמערבבים מניות עם אג"ח היתה עם תשואה נהדרת של כ-53%. כלומר, השקעה בבורסה הניבה כ-9% בשנה והשקעה במניות בלבד הניבה כ-13% בשנה.
כאשר בוחנים תקופות ארוכות יותר, מתקרבים לבנצ'מרק המקובל - אגרות חוב מניבות בין 4% ל-5%, מניות בין 7% ל-9% בשנה (בשני העשורים האחרונים יש הטייה כלפי מעלה). מסלול כללי אמור לייצר תשואה של כ-6% וצפונה.
מניות, אג"ח, מסלול מעורבב או דירות - התשואה בחמש שנים
מול השקעה בשוק ההון - ישירות או דרך הגופים המוסדיים (ניהול תיקים, קרנות נאמנות, השתלמות, גמל ועוד) יש כמובן את אפשרות ההשקעה בנדל"ן ובעיקר בדירות למגורים. מה עדיף?
לפני המבחן הכלכלי, צריך להזכיר שיש הבדלים מהותיים - השקעה בבורסה היא נזילה (אם דרך קרנות השתלמות אז צריך לחכות 6 שנים), זו השקעה שיש לה מחיר כל יום ואתם כמשקיעים יודעים מה קורה שם באופן שקוף. אם אתם משקיעים ישירות אז אתם יודעם כל יום, אם זה בקרן נאמנות יש מידע מדי יום, בנכסים שנחסכים בהשתלמות וגמל המידע הוא פעם בחודש. אבל בעיקרון מדובר על נכסים לרוב נזילים ושקופים.
- כסף חדש: ילדים בני 12 משקיעים בבורסה דרך אפליקציות
- אקונרג'י תקבל השקעה של 50 מיליון אירו מקרן השקעות צרפתית; המניה קופצת
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כשאתם קונים דירה להשקעה, אתם קונים נכס פיזי, זה לא על הנייר. אתם קונים קירות, וצריך לטפל בהם, צריך לנקות, לתקן, להשקיע. דירה להשקעה היא במקרים לא מעטים כאב ראש - הלך המזגן, צריך להביא טכנאי. השוכר מבקש לדבר איתך על המחיר. השוכר מבקש להכניס כלב לכמה חודשים. יש אסיפת בעלי דיירים חשובה. יש כאן השקעה של זמן. חוץ מזה - המימוש הוא לא מהיר והוא לוקח זמן ועלויות.
