עתירה לבג"צ נגד אלקין בגלל חוק המכר: "מדובר בכלכלת בחירות"
התאחדות הקבלנים בוני הארץ והקרן לעידוד ופיתוח ענף הבניה, עתרו הבוקר לבג"צ נגד הכנסת, שרי הבינוי והשיכון והמשפטים, ומועצת מקרקעי ישראל, על מנת לבטל את תיקון מס' 9 בחוק המכר - אותו תיקון שעורר סערה גדולה בשוק הנדל"ן המקומי.
מטרתו של התיקון שהוביל שר הבינוי והשיכון זאב אלקין, הייתה להקטין עבור הרוכשים את גודל הרכיב המוצמד למדד תשומות הבנייה, ובכך לנסות להוביל לירידה במחירי הדירות, שזינקו בשנה האחרונה ביותר מ-15%. כמו כן התיקון גם מתייחס לכללי פיצוי רוכשי דירות על ידי מוכרים עקב איחורים במסירת הדירה.
ואולם, הקבלנים הצהירו כי את הפער בהצמדה, הם יגלגלו על הרוכשים באמצעות העלאת מחירי הדירות. וכך עולה שמאז שאושר התיקון לפני כחודש, חברות הבנייה הקפיצו את מחירי הדירות בכמה אחוזים, ולמעשה התיקון לא השיג את מה שאמור היה להשיג.
"התיקון לחוק, שחוקק בחטף ערב פיזור הכנסת מטעמים בלתי סבירים בעליל של כלכלת בחירות, לוקה בשורה ארוכה של פגמים המחייבים את ביטולו לאלתר", נכתב בעתירה לבג"צ שהוגשה באמצעות עורכי הדין איה רייך מינא וינון חימי ממשרד פישר (FBC). בבסיס העתירה עומדת הטענה כי התיקון לחוק פוגע בעקרון חופש החוזים, מבטל מכשיר פיננסי המקובל בכל עסקה במשק של הצמדה לצורך שמירה על ערך הכסף' ומטיל אחריות מוחלטת על הקבלנים בגין עיכובים במסירת דירות למרות שהסיבות לאותם עיכובים נעוץ ברשויות השונות כגון כיבוי אש, פיקוד העורף, חברת חשמל ועוד, כאשר לקבלנים אין כלל שליטה עליהם.
- הסכם מיוחד בענף הבנייה - שכר המינימום יעלה ל-6,300 שקל
- כיצד השתלטו הסינים על מכרזי התשתית הגדולים בארץ?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
.
"כלכלת בחירות". שר הבינוי והשיכון זאב אלקין (צילום: שריה דיאמנט)
.
בעתירה נטען כי משרד השיכון שהוביל ודחף את החקיקה עשה זאת אך ורק בשל לחצו של שר השיכון אלקין שמונע משיקולים פוליטיים להציג הישגים לכאורה כדי לכסות את כישלון כהונתו הקצרה והאומללה שבמהלכה התייקרו מחירי הדירות החדשות בכ-20%, עלות ישירה לזוג צעיר של כ-340 אלף שקל לפי שווי דירה ממוצעת על פי הלמ"ס שעומד כיום על 1.7 מיליון שקל. עודמצוין כי מחירי השכירות זינקו בכ-5% שהם עלות נוספת לזוג צעיר של כ-3,000 שקלים לשנה.
העותרות מפנות את הבג"צ לשורה של עמדות משפטיות ובראשן זו של משרד המשפטים, שסברו שהיעדר האפשרות להצמיד את מחיר הדירה למדד כלשהו היא פגיעה מהותיות ובלתי סבירה שעולה כדי פגיעה בזכויות יסוד וזאת שלא בהתאם לפסקת ההגבלה - דבר המהווה עילה להתערבות בג"צ לפסילת החוק. עמדת משרד המשפטים, כפי שצוין בעתירה, היתה כי יש לאפשר הצמדה למנגנון חלופי כלשהו - למשל הצמדה למדד המחירים לצרכן במקום למדד תשומות הבניה, תוך הבהרה שאיסור על מנגנון הצמדה כלשהו הוא בלתי חוקתי בעליל.
- הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
- הוועדה המקומית בחולון אישרה את תכנית הבינוי במתחם עין יהב
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
העותרות מציגות את עמדת משרד המשפטים ולצידה עמדות של פרופסורים למשפטים וכן עמדתו של המשנה ליועץ המשפטי לממשלה לשעבר, ארז קמיניץ, שתומכות לטעמן של העותרות בביקורת על החוק, על עיתויו האומלל ועל התוצאה האפשרית שלו של עלייה במחירי הדיור.
בעתירה נטען כי התשלומים בעסקת רכישת דירה נפרסים על פני מספר שנים, וכי אין שום עסקת תשלומים במשק שלא כוללת בתוכה רכיב של הצמדה ו/או ריבית שמשלם הקונה למוכר.
ההתאחדות והקרן טוענות כי בתיקון נכללת התערבות פסולה, בוטה וחסרת תקדים של המחוקק הראשי בחופש החוזים ובחופש ההתקשרות של קבלנים ורוכשי דירות, לצד פגיעה בזכות הקניין וחופש העיסוק של קבלנים במסגרת התקשרותם עם רוכשי דירות ומשרדים.
עוד מצוין בעתירה כי אחת הבעיות המרכזיות העולות במסגרת העתירה, היא הרטרואקטיביות שחלה גם על דירות במסגרת פרויקטים של "מחיר בהנחה", "מחיר למשתכן", "מחיר מופחת" ופרויקטים של "מחיר מטרה", שההסכמים לגביהם נחתמו עם רשות מקרקעי ישראל זמן רב לפני כניסתו לתוקף של התיקון לחוק, למרות שההסכמים עם רוכשי הדירות טרם נחתמו. במסגרת זו, ההתאחדות והקרן מסבירות בעתירה כי בהסכמים אלו התחייבו הקבלנים למחיר מכירה לרוכשים על בסיס מצג של משרד השיכון ורשות מקרקעי ישראל לפיו הם יוכלו להוסיף הפרשי הצמדה למחיר הדירה - כפי שניסחו זאת משרד השיכון ורמ"י במסמכי המכרז שפרסמו לקבלנים. "אין מחלוקת, כי המדינה אשר התקשרה עם הקבלנים בהסכמים אלה, היא זו ששינתה (בכובע כמחוקק) את כללי המשחק", נכתב.
הבעיה החוקתית מתחדדת, נטען בעתירה, לאור העובדה שהמדינה בעצמה דורשת כי התשלומים שקבלנים משלמים לה על דמי הפיתוח אותם משרד השיכון גובה בגין עבודה שכבר בוצעה קודם לכן, כמו גם בקשר עם היטלי השבחה לרשויות מקומיות, אגרות וכו', יוצמדו למדד. "דין אחד למדינה ודין אחר לקבלנים", נטען.
כאמור, פרק חשוב בעתירה מתייחס לתיקון החוק בכל הנוגע לאיחורים ועיכובים במסירה. העותרות טוענות שהשתת אחריות מוחלטת על הקבלנים לכל איחור, ולא משנה מה הגורם לו הינו בלתי סביר ובלתי חוקתי בעליל. "אנו עדים לכך שחלק ניכר מהסיבות לאיחורים במסירת דירה לרוכש הינן בעקבות בירוקרטיה מסורבלת וארוכה ובעקבות איחורים בביצוע פעולות ומתן מענה של הגופים המאשרים, כגון: רשויות מקומיות, חברת חשמל, כיבוי אש, פיקוד העורף, תאגידי המים, משטרה וכיוצ"ב. תזכיר החוק מעניש למעשה את הקבלן על מחדלי הרשויות המקומיות והגופים המאשרים. זאת ועוד, איחורים במסירה נגרמים גם בעקבות מחסור בעובדים, כפי שקורה בעקבות מגפת הקורונה ובעקבות מלחמת רוסיה-אוקראינה שגרמה למחסור חמור בחומרים ומוצרים וגם בעקבות הכשל בנמלי ישראל. משמעות הסעיף המוצע היא הטלת 'סנקציה' על הקבלן עקב נסיבות שאינן בשליטתו. מצב זה אינו סביר ואינו מידתי בשום קנה מידה", נכתב.
.
ראול סרוגו (צילום: יח"צ)
.
- 5.הומלס 22/07/2022 09:01הגב לתגובה זוהמאבק העיקש של הקבלנים בתיקון לחוק הוא הוא ההצדקה לתיקון. כנראה שהקבלנים עושים קופה יפה מהצמדה של רכיב הקרקע.
- 4.חיים 21/07/2022 13:45הגב לתגובה זוסוף סוף הגיע מישהו שנכנס לעומק הבעיות בעסקאות נדלן, ניתח אותן ועוזר לציבור לרכוש דירות בלי העבודה בעיניים של הקבלנים. הורדת ההצמדה מתבקשת. יזמים מחזיקים קרקעות שנים ובונים לאט כדי למכור ברווחים עצומים. תסתכלו בדוחות ש חברות הבניה ותראו.
- 3.אלקין תחזיר את הכסף שלקחת מעיירית ירושלי (ל"ת)שי 20/07/2022 15:38הגב לתגובה זו
- 2.כלכלת בחירות הרסנית ומושחתת (ל"ת)שוב פעם 20/07/2022 15:22הגב לתגובה זו
- 1.ליברמן יקיר הקרמלין 20/07/2022 14:04הגב לתגובה זובוצ'ה כבר מתחנן לבוס הגדול לשוב לפסגת הציונות.
משכנתא (גרוק)ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
בפיקדונות הריבית ירדה, במשכנתאות ובהלוואות היא יורדת, אבל בפחות. "התמסורת" של השוק עובדת לטובת הבנקים. כשהם בצד המשלם אז הורדת הריבית תהיה משמעותית, כשהם בצד המקבל היא תהיה צנועה. אבל הנתונים מלמדים על מגמה. ריבית המשכנתא בדרך לרדת, גם בשל הורדת ריבית בנק ישראל שצפויה בסוף החודש וגם כי מחירי אגרות החוב כבר ירדו דרמטית והן משמשים למקורות למימון המשכנתאות.
למעשה, בשלושה חודשים ירדה ריבית המשכנתא בכ-0.3% בחודש ספטמבר הריבית ירדה ב-0.05%, ועל פי ההערכות היא ירדה כ-0.1%-0.15% באוקטובר.
בראש הטבלה של הריביות היקרות ממשיך לעמוד מזרחי טפחות, עם ריבית ממוצעת של 5.25%, בעוד הבינלאומי שומר על המקום שלו כזול במערכת עם 5.03% בלבד,אם כי להבינלאומי דרך בנק אוצר החייל יש פעילות משכנתאות מול משרד הביטחון בתנאים טובים ופעילות זו מורידה את הריבית הממוצעת לכולם.
לאומי מציג ריבית של 5.21%, הפועלים 5.19%, ודיסקונט 5.14%. מרכנתיל עומד על 5.20%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג עם 7.55%, ואף הציג עלייה מאוגוסט והוא גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. הנתונים האלה מראים השוק עכשיו עדיין בקיפאון כשהבנקים לוקחים צעד אחורה וממתינים שהנגיד יקח את היוזמה הבנקים מחכים לראות אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית ב־24 לחודש, ורק אז יחליטו אם להמשיך להוריד מחירים או לשמור על הסטטוס קוו. אנחנו עדיין רואים תחרות קשה בין הבנקים אבל היא לא מקבלת ביטוי בריביות אלא בעיקר בתנאים מיחזורים והקלות בעמלות.
המגמה בשלושת החודשים האחרונים
בחודש יולי נרשם המפנה הראשון אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. התחרות בין הבנקים התחממה, תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו, והציפיות להפחתת ריבית בנק ישראל הלכו והתגברו. הבנקים החלו להוריד מחירים, לעיתים בצורה אגרסיבית, כדי למשוך לקוחות חדשים ולמחזר הלוואות קיימות. הריבית הממוצעת ירדה אז בכמעט 0.2% - ל־5.28%, אחרי חודשים של קיפאון.
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- משכנתאות ב-8.9 מיליארד שקל בספטמבר - למרות הירידה במכירות דירות - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הירידה הזו באה אחרי חודש יוני, שבו נרשמו ריביות שיא של השנים האחרונות 5.44% בכלל המערכת, רמה שנחשבה אז כמעט חסרת תקדים. הבנקים שמרו אז על תמחור גבוה במיוחד, הציבור התקשה לעמוד בהחזרים,
והמערכת כולה פעלה תחת תנאי אשראי נוקשים בהרבה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים -1.95% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
