אושר להפקדה: פרויקט "קריית גת מערב" - 8,300 דירות ייבנו
הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מחוז ירושלים, אישרה להפקדה את תכנית רשות מקרקעי ישראל- תמל/1011/א, קריית גת-מערב. במסגרת התוכנית יוקם רובע המתפרס על כ-3,028 דונם, שיכלול כ-8,300 דירות בצפיפות של 25,000 נפש לקמ"ר, כשמתוכם כ-2,240 דונם מיועדים לפיתוח עירוני והשאר כולל את שטחי יער פלוגות. יתר על כן, יוקצו כ-37,975 מ"ר לספורט ונופש, בנוסף ל-222,390 מ"ר לשטחי ציבור.
הרובע העירוני החדש ממוקם ממערב לכביש 40 ועד ליובל נחל לכיש ממערב, בכביש מס' 35 בצפון והתוואי העתידי של רצועת מסילת חלץ מדרום. תמהיל הבנייה בתכנית מהווה שילוב בין בניה למגורים לצד שטחים לתעסוקה ומסחר, מוסדות ציבור, שטחים ציבוריים ושטח פתוח לאורך הנחל בשטחה המערבי של התכנית. .
החזית העירונית מלווה בשדרת עמודים מקורה המציעה מסחר ושטחי ציבור, אשר חוצה את השכונה מצפון לדרום וממזרח למערב. במפגש השדרות מתוכננת כיכר עירונית גדושה בחזיתות למען האוכלוסייה הקיימת והמתרחבת. ניכר כי מדרום ממשיכה העיר הוותיקה מערבה והופכת לשדרה המשלבת רכבת קלה המתוכננת לאורכה, בנוסף לעירוב שימושים של מסחר, תעסוקה ודיור מיוחד.
התכנית ממוקמת בקרבת צירי תנועה מרכזיים המאפשרים מגוון פתרונות תחבורתיים שישתלבו במסגרת הפיתוח המרקמי ששם דגש על החיבור לעיר באמצעות רשת כבישים הממשיכים את רחובות העיר מערבה, מעבר לכביש 40. כחלק מהמארג התחבורתי יוקם מרכז תחבורה שימוקם בסמיכות לכביש 40, היוצר חיבור בין העיר הוותיקה לרובע החדש. בהמשך תבנה מסילת רכבת קלה אשר תהווה פתרון לעומס המכוניות בכבישים ותקל על ההתניידות ברחבי העיר.
- מחירי הדירות בירושלים בשיא כל הזמנים - הכיצד?
- למה נעלמו משקיעי הנדל"ן ומתי הם יחזרו לשוק?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הרובע מוביל את הנגישות העירונית לשטחים ירוקים ויכלול רשת רחובות ומערך שבילים עבור הולכי הרגל ורוכבי האופניים שיחבר בין העיר לבין פארק יובל נחל לכיש ממערב וליער פלוגות בצפון.
- 3.משי 26/02/2022 19:56הגב לתגובה זולא כל מקום צריך להאשים אותם
- 2.זה בשביל החרדים? (ל"ת)תגידו 23/02/2022 23:22הגב לתגובה זו
- 1.עשהאל 23/02/2022 21:57הגב לתגובה זולא חבל על העצים? שטח פתוח ?
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
