מיטב דש: עליית מחירי הדירות צפויה להתמתן
אלכס זבז'ינסקי, הכלכלן הראשי של בית ההשקעות מיטב דש מעריך כי העלייה במחירי הדירות בישראל צפויה להתמתן בשנה הקרובה. זאת על רקע, שורה של גורמים אשר עשויים להשפיע ולהעיד על התמתנות וביניהם צעדי הממשלה והירידה בכמות רכישות הדירות מצד צעירים.
בואו לבחור את איש השנה שלכם: דירוג אנשי השנה של ביזפורטל יוצא לדרך - הצביעו והשפיעו (להצבעה לחצו כאן)
על פי זבז'ינסקי, העלאת מס רכישה צפויה להוריד קניות המשקיעים, כפי שקרה אחרי מהלך דומה ב-2015. בנוסף, הממשלה מזרזת משמעותית שיווק קרקעות. מספר היתרי בנייה בחודשים אפריל-ספטמבר עלה ב-30% לעומת התקופה המקבילה ב-2019. מחירי הדירות עלו בשנה האחרונה ב-10.3%, כשמאז 2010 קצב עליית מחירי הדירות נבלם ברמות של כ-10%.
- המשק מתאושש בהדרגה - ענף הבינוי עדיין מדשדש
- 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מקור: הלמ"ס, מיטב דש ברוקראז'
לצד זאת, להערכתו, "היחס בין מדד מחירי הדירות בבעלות למדד מחירי השכירות (סעיף הדיור במדד המחירים) עלה לשיא, מה שאמור להוריד אטרקטיביות של ההשקעה בדירות מחד ולהגביר ביקוש להשכרה מאידך. כמו גם, העובדה שנתוני רכישות דירות של זוגות צעירים שלא במסגרת "מחיר למשתכן" היו באוקטובר הנמוכות ביותר מאז חודש מאי, "עשויה להעיד על ירידה בביקוש של הרוכשים הראשוניים, יתכן בגלל עליית מחירים".
גורסם נוסף עליו הוא מצביע הוא כמות הדירות החדשות העומדות למכירה שהתחיל לעלות בחודשים האחרונים. כמו כן, להערכתו "קיים כנראה מלאי גדול של דירות ידי שנייה שעומדות למכירה". לפי הדיווח של משרד האוצר, מספר "חודשי המדף" של הדירות הנמכרות ע"י משפרי הדיור עמד בחודש אוקטובר על 34 חודשים, פרק זמן ארוך בתשעה חודשים בהשוואה לאוקטובר אשתקד. משפרי דיור לא ממהרים למכור דירות בגלל הארכת פטור ממס על החזקת דירה נוספת שחל בתקופת הקורונה ובגלל שהמחירים ממשיכים לעלות. אולם, דירות אלה עשויות "להישפך" לשוק ברגע שתוקף ההוראה יפוג ו/או עליית מחירי הדירות תיעצר.
לבסוף, ההחזר הממוצע על המשכנתא החדשה עלה כמעט ב-25% בשנתיים, למרות הירידה לשפל של הריבית הממוצעת על המשכנתאות. מצב זה עשוי להרחיק רוכשי דירות רבים. לצד זאת, עלות רכישת דירות מתייקרות מעבר למה שמתבטא בעלייה במדד מחירי הדירות. עלייה באינפלציה מעלה החזר על המשכנתאות הצמודות שמהוות כרבע מהמשכנתאות החדשות. כמו כן, מדד תשומות הבנייה שאליו צמודים מחירי הדירות החדשות, עלה בשנה האחרונה ב-5.7%, השיעור הגבוה ביותר מאז 2006.
- הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
- הוועדה המקומית בחולון אישרה את תכנית הבינוי במתחם עין יהב
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
- 14.איתי 20/12/2021 23:06הגב לתגובה זואבל יודע שזו פנטזיה. 120 מושחתים בכנסת מתאמצים בכל כוחם כדי לגרום לכך שהמחירים ימשיכו לעלות וזה מה שיקרה. הציבור פשוט טיפש שלא יוצא להבעיר את הרחובות ולבעוט את המושחתים האלה קיבינימט
- 13.עידו 20/12/2021 18:42הגב לתגובה זולדעתי דירה 4 חדרים צריכה לעלות 5 מליון, לאנשים יש כסף... אין הוצאות כמו : ילדים ,רכב,טיולים,אוכל,בריאות ... אז מה הבעיה שנשלם 5 מליון על דירה, תחשבו על זה
- 12.דני 19/12/2021 15:37הגב לתגובה זוהיחידים שיכולים לקנות הם משפרי דיור, למרבית האנשים שמחוץ למגרש זה רק חלום. גם משפרי הדיור יגמרו בסוף
- 11.X 19/12/2021 15:02הגב לתגובה זוהיא להשקיע בדרכון זר כמו שלא קונים בחנות מקומית אלא קונים מאמזון אז גם דירה אפשר לקנות במדינה אחרת יותר שפויה במקום להשתעבד ל30 שנה
- 10.הכלכלה תנצח 19/12/2021 14:23הגב לתגובה זוהאינפלציה שעוד מעט תתחיל פה והתחלת עליית הריבית בעתיד יעשו מה שלא נעשה פה בעשור האחרון. הרבה קונים הולכים לבכות לכרית...
- oz 19/12/2021 15:20הגב לתגובה זועליית ריבית נועדה לצנן את האינפלציה
- 9.שערוריה 19/12/2021 12:43הגב לתגובה זובשנת 2018 משפר הדיור (החציוני) נהג למכור את הדירה הישנה שלו 7 חודשים לאחר שקנה חדשה. לפי הכלכלנית הראשית באוצר, הזמן הזה התארך עד ל 34 חודשים כיום. הדרך היחידה לגרום למגמת ההתארכות היא להמשיך לקנות דירות חדשות אבל למשוך זמן ולא למכור את הישנות. זה מה שקרה ב 3 השנים האחרונות. לכן, הצטבר היצע שייצא למכירה בסופו של דבר
- 8.סאנדס 19/12/2021 12:26הגב לתגובה זוהרי אף אחד לא ימכור בהפסד ותמיד יהיו חסרות דירות בכל אזור המרכז נגיד חדרה עד גדרה, כבר שנים אנשים מתקבקים והמחיר רק עולה וימשיך לעלות כי זה העולם ותמיד יש מדד וסיבות לעליה גם מבלי המחסור והגידול באוכולוסיה
- 7.רחמים 19/12/2021 12:13הגב לתגובה זומ'דוע משכירי דירות לא משלמים מס על רווחיהם כמו משקיעים בבורסה .בתי השקעות צריכים לפנות לאוצר לעשות צדק .ולהפסיק לקשקש על "הפחד מהגלגול מס על שוכרי דירות"
- אני 19/12/2021 14:10הגב לתגובה זואין מס על קרן השתלמות, יש מלא הטבות בקרן הפנסיה ולבסוף על דירה יש מס רכישה דרקוני ששקול ל 18 שנים מס על הבורסה ללא היוון. ובכלל אין פה אפליה, אתה תמיד יכול לקנות דירה ״ולהנות״ מכל המיסים שם בקיצור הבעיה הכי גדולה ברשת זה קשקשת תמידית של בורים חסרי השכלה שמנסים להנדס את התודעה
- דניאל שמו 19/12/2021 15:20מה הקשר בין קרן השתלמות ופנסיה לבין דמי שכירות? יש מס על רווחי הון בבורסה שזה באמת תמוה ביחס לשוק הדיור
- 6.רק בישראל מחירי דירות בשמיים בחסות ליברמן (ל"ת)לא יאומן 19/12/2021 11:48הגב לתגובה זו
- 5.משה 19/12/2021 11:42הגב לתגובה זומדד תשומות הבניה שפורסם אינו מדוייק בלשון המעטה שכר העובדים לא עלה בניגוד למה שפורסם וכן מחירים של מספר מרכיבים אפילו ירד בחודש נובמבר אף ירד טעון בדיקה חיצונית על סוקרי הלמס
- 4.אבי 19/12/2021 11:07הגב לתגובה זוושיעבדו את עתידם ועתיד ילדיהם למשכנתא
- 3.אנונימי 19/12/2021 11:03הגב לתגובה זוהמחירים מזמן התנתקו מההכנסה המשפחתית. אל תגזרו על עצמכם חיי דלות בשביל דירה במחיר הזוי
- 2.בוריס 19/12/2021 10:35הגב לתגובה זוכי כולם מסכימים שהמחירים מתייצבים ולא הולכים לרדת, לצערי המחירים רק למעלה. בעיקר צמודי קרקע, כל היתר משחק מינורי...
- אפי 19/12/2021 12:23הגב לתגובה זולא תאמין כמה יהירים ורברבנים כמוך שחשבו שהם גאוני השקעות, ממש ווארן באפט של הנדל"ן, ואז הגיע הבום והם בכו בלילה לכרית. אני שיכנתי אצלי בדירה השכורה קולגה מהעבודה שהבנק לקח לו את הבית, אז בבקשה תהיה צנוע וחכה להתרסקות המחירים. אין ברירה אחרת. כך עובדת כלכלה!
- אפרת 20/12/2021 10:35התרסקות המחירים תהיה 100%
- 1.צופה 19/12/2021 10:28הגב לתגובה זועל דירה מעפנה בישראל
משכנתא (גרוק)ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
בפיקדונות הריבית ירדה, במשכנתאות ובהלוואות היא יורדת, אבל בפחות. "התמסורת" של השוק עובדת לטובת הבנקים. כשהם בצד המשלם אז הורדת הריבית תהיה משמעותית, כשהם בצד המקבל היא תהיה צנועה. אבל הנתונים מלמדים על מגמה. ריבית המשכנתא בדרך לרדת, גם בשל הורדת ריבית בנק ישראל שצפויה בסוף החודש וגם כי מחירי אגרות החוב כבר ירדו דרמטית והן משמשים למקורות למימון המשכנתאות.
למעשה, בשלושה חודשים ירדה ריבית המשכנתא בכ-0.3% בחודש ספטמבר הריבית ירדה ב-0.05%, ועל פי ההערכות היא ירדה כ-0.1%-0.15% באוקטובר.
בראש הטבלה של הריביות היקרות ממשיך לעמוד מזרחי טפחות, עם ריבית ממוצעת של 5.25%, בעוד הבינלאומי שומר על המקום שלו כזול במערכת עם 5.03% בלבד,אם כי להבינלאומי דרך בנק אוצר החייל יש פעילות משכנתאות מול משרד הביטחון בתנאים טובים ופעילות זו מורידה את הריבית הממוצעת לכולם.
לאומי מציג ריבית של 5.21%, הפועלים 5.19%, ודיסקונט 5.14%. מרכנתיל עומד על 5.20%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג עם 7.55%, ואף הציג עלייה מאוגוסט והוא גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. הנתונים האלה מראים השוק עכשיו עדיין בקיפאון כשהבנקים לוקחים צעד אחורה וממתינים שהנגיד יקח את היוזמה הבנקים מחכים לראות אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית ב־24 לחודש, ורק אז יחליטו אם להמשיך להוריד מחירים או לשמור על הסטטוס קוו. אנחנו עדיין רואים תחרות קשה בין הבנקים אבל היא לא מקבלת ביטוי בריביות אלא בעיקר בתנאים מיחזורים והקלות בעמלות.
אבל באוגוסט, כשהשוק כבר הפנים את הצעד הצפוי של בנק ישראל, הגיע הבלם. הריביות נותרו כמעט ללא שינוי, ובחלק מהבנקים אפילו נרשמה עלייה קלה. זה כבר לא שוק של הורדות אלא של המתנה. מערכת בנקאית שמעדיפה לשבת על הגדר עד שהנגיד יכריז רשמית על הפחתת הריבית. ממוצע המערכת התייצב סביב 5.29%.
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- משכנתאות ב-8.9 מיליארד שקל בספטמבר - למרות הירידה במכירות דירות - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
המגמה בשלושת החודשים האחרונים
בחודש יולי נרשם המפנה הראשון אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. התחרות בין הבנקים התחממה, תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו, והציפיות להפחתת ריבית בנק ישראל הלכו והתגברו. הבנקים החלו להוריד מחירים, לעיתים בצורה אגרסיבית, כדי למשוך לקוחות חדשים ולמחזר הלוואות קיימות. הריבית הממוצעת ירדה אז בכמעט 0.2% - ל־5.28%, אחרי חודשים של קיפאון.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים -1.95% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
