תחרות? פחות מחצי מנוטלי המשכנתאות משווים הצעות; משלמים עד פי 3
רשות התחרות פרסמה היום כי שוק המשכנתאות נותר ריכוזי בידי שלושת הבנקים הגדולים, פועלים -4.03% , לאומי -3.48% ו מזרחי טפחות -4.85% , כאשר חסמים רגולטורים מונעים משחקנים חדשים להיכנס לתחום. במחקר שפרסמה היום עולה כי רק 44% מכלל לוקחי המשכנתאות קיבלו אישור עקרוני עם הצעת מחיר מיותר מבנק אחד.
"המחקר מלמד כי ישנם מספר מכשולים אשר מקשים על לווים להשוות הצעות מחיר של בנקים שונים ולקבל כך את התנאים המשתלמים ביותר עבורם", כתבו ברשות התחרות והוסיפו ש"עוד נמצא, כי כאשר לווה מקבל אישורים עקרוניים נוספים הוא צפוי לחסכון משמעותי אשר עשוי, במקרים מסוימים, להסתכם בעשרות אלפי שקלים בתשלום המצטבר בהחזר המשכנתא".
ממצא נוסף מראה שגם במקרים בהם נערכה השוואת מחירים, הלווה היה יכול להגיע לחיסכון גדול פי 2-3 מהחיסכון בפועל, אילו יכולת ההשוואה שלו בין ההלוואות השונות הייתה מלאה. בין הגורמים לאי-מימוש פוטנציאל החיסכון בהליך השוואת המחירים הם שקיפות מחירים נמוכה, מורכבות גבוהה של מוצר המשכנתא ופערי מידע בין "בנק הבית" של הלווה לבין בנקים אחרים.
"הקושי בביצוע השוואת מחירים במצב הנוכחי מונע מלווים רבים לחפש, ולכן גם לקבל, הצעות מחיר מאושרות נוספות אשר יכלו להביא להם חיסכון משמעותי", המשיכו.
לטענת הרשות בהחסמים בשוק מונעים כרגע שינוי של המצב. "גופים חוץ בנקאיים ובנקים חדשים עומדים בפני חסמים משמעותיים אשר מקשים על כניסה לתחום המשכנתאות. משמעות הדבר היא שתחום המשכנתאות נותר יחסית ריכוזי - רובו נשלט בידי שלושה בנקים ויכולת הלקוחות לערוך ביניהם תיחור אפקטיבי מוגבלת.
- בנק ישראל מפרסם הקלות ללוקחי משכנתאות
- איך בוחרים משכנתא בתקופה של ריביות משתנות?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
"על רקע חסמים אלו, ובהיעדר יכולת להגדיל בטווח הזמן המידי את היצע המלווים בתחום המשכנתאות, רשות התחרות ממליצה על יצירת התנאים שיקלו על הלווים לקבל מספר הצעות מחיר לפני לקיחת המשכנתא, וכן יקלו עליהם להשוות בין ההצעות השונות.
- 3.אורי... . 29/07/2021 18:21הגב לתגובה זולא חשוב איזה תרגיל יעשה הלווה, הוא לא ישלם פחות מ 2.8% ריבית ממוצעת. אלה אם הוא מקבל סיבסוד קבלן.
- 2.למה צריך ללכת לבנק לקבל הצעה למשכנתא? (ל"ת)דוד 29/07/2021 13:06הגב לתגובה זו
- 1.ליברמן הנוכל 29/07/2021 12:41הגב לתגובה זוכל אלה שקנו במחיר למזדקן דירות מפחלון וחשבו לעשות עיסקת חייהם ולהשכירם יאכלו מה שבישלו. הוא ינהיג חובת דיווח לכל משכירי הדירות והם יצטרכו לשלם יותר מס . גם מי שחושב שהוא פטור ממס יעשו לו חישוב על ההכנסות והוא ישלם יותר כבר לא יהיה איך להחזיר משכנתא ולא יהיה להם רווח הם יעדיפו למכור. ליברמן יפיל את שוק הדירות .
לא רק ריבית: כך תחשבו את העלות האמיתית של ההלוואה שלכם
מדוע הריבית הנקובה היא רק קצה הקרחון
של המחיר האמיתי, כיצד עמלות ומנגנוני הצמדה מייקרים את ההחזר בפועל, ואיך תוכלו להשוות בצורה מושכלת בין הצעות מהגופים המלווים כדי להימנע מהפתעות
העלות הראשונה - עמלת פתיחת תיק
המרכיב הראשון שמשפיע על כדאיות ההלוואה הוא עמלת פתיחת התיק או דמי הטיפול. מדובר בסכום הנגבה מראש במועד העמדת האשראי. בעוד שבמערכת הבנקאית עמלות אלו לרוב מוגדרות בתעריפונים מפוקחים (כך למשל, עמלת פתיחת תיק משכנתא עומדת על 360 ש"ח נכון לשנת 2025),
בגופים חוץ בנקאיים המודל שונה משמעותית - שם מקובל לגבות עמלה בשיעור מסוים מסך הקרן, לרוב בין 1% ל 3%. המשמעות היא שחיקה מיידית של סכום ההלוואה: לווה המבקש 100,000 ש"ח עשוי לגלות שלחשבונו נכנס סכום נטו של 98,000 שקל בלבד, בעוד שהריבית מחושבת על מלוא הסכום המקורי. זהו למעשה קנס כניסה שמעלה משמעותית את עלות ההלוואה, במיוחד בהלוואות לתקופות קצרות.
מלכודת המדד
עלות נוספת שנוטים לשכוח היא הצמדת הקרן למדד המחירים לצרכן. בתקופות של אינפלציה, הלוואה צמודת מדד עלולה להפוך לנטל מתגלגל: גם אם הלווה משלם מדי חודש בחודשו, יתרת החוב שלו עשויה לתפוח בגלל עליית המדד. במצב כזה, הלווה משלם ריבית על סכום שהולך וגדל במקום לקטון, מה שמעלה את העלות הסופית מעבר לתכנון המקורי.
- סקר בנק ישראל: מצוקת אשראי של עסקים קטנים וירידה בביקוש לאשראי לדיור
- בנק ישראל: בנק מזרחי טפחות הוא הכי יקר בהלוואות ומשכנתאות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לכך מצטרפת שיטת החישוב של לוח הסילוקין. רוב ההלוואות מבוססות על לוח שפיצר, שבו ההחזר החודשי קבוע אך הרכב התשלום משתנה: בשנים הראשונות רוב התשלום מופנה לכיסוי הריבית ורק מיעוטו לכיסוי הקרן. המשמעות היא שאם לווה ירצה לפרוע את ההלוואה באמצע התקופה, הוא יגלה שיתרת החוב שלו כמעט ולא הצטמצמה, למרות ששילם סכומים נכבדים מדי חודש. הבנת מבנה לוח הסילוקין קריטית להבנת העלות לאורך זמן.
