"העליות במחירי הנדל"ן ימשכו; בנדל"ן המניב, תחום הדאטה סנטרס אטרקטיבי"
נדל"ן ארצות הברית בית ההשקעות סטייט סטריט גלובל, שהוא הרביעי בעולם בהיקף הנכסים המנוהלים שלו נכנס לפעילות בישראל והוא מספק הערכות אופטימיות לגבי שוק הנדל"ן העולמי.
למרות העליות משנה לשנה, הכלכלן הבכיר בסטייט סטריט, אליוט חנטוב, סבור שמחירי הנדל"ן ימשיכו לעלות - "נראה המשך עליות בעיקר מחוץ לערים הגדולות. וגם עליות בנדל"ן המסחרי בעיקר של מחסנים ודאטה סנטרס (עזריאלי נכנסה לאחרונה לשוק זה - ע.ב).
חנטוב מציע לישראלים להיחשף דרך ETF לשוקי הנדל"ן ומכוון לחשיפה של 13% לנדל"ן - צפו בראיון המלא:
- 7.עמך 26/07/2021 18:41הגב לתגובה זוהשמדת המטבע אולי טובה לטווח קצר,לטווח ארוך זה יהיה אסון . לכאורה מחירי נדלן עולים ואנשים מגשרים על הפער באמצעות לקיחת משכנתאות גבוהות ועולות עד שהאינפלציה לא תוכל את עודף ההכנסה הפנויה והחזכר חודשי יעלה על מעל 40% מההכנסה . אנחנו קרובים מאד לנקודה זו.
- 6.טוביה 26/07/2021 07:00הגב לתגובה זודוח התחדשות עירונית: עיריית חיפה מקדמת בנייה של יותר מ-32 אלף דירות בשכונות החוף מדוח ההתחדשות העירונית שפורסם לאחרונה עולה, כי חיפה היא העיר המובילה בארץ במספר יחידות הדיור החדשות בתוכניות מתאר שכונתיות. עוד עולה, כי לוד וחיפה הן שתי הערים היחידות בארץ, שזכו ב"קול קורא" לקידום מיזמי התחדשות עירונית חברתית
- 5.חשבון קשה 25/07/2021 15:58הגב לתגובה זואוקיי אז לא עוד שנה ואוליי לא שנתיים, מתישהו יקרו התהליכים שצריכים לקרוא, ואז, או שאנשים יחסלו את הרפתקאת הדירה או שהבנקים יתמוטטו. לחלופין הממשלה תממן את החזקתם ע"י דחיות תשלומים, אבל אז אף בנק לא יתן יותר משכנתאות ללא ריביות הזויות. כל מי שמסתער כרגע יצטער על כך.
- 4.עוז 25/07/2021 15:53הגב לתגובה זובשביל להגן על הממונפים, לכלכלות יש רק אפשרות והיא להציף את השוק במזומנים. ככה מי שהתמנף לפני שנתיים ב3 מיליון יוכל לשלם יותר בקלות (כי הכסף בשוק, המשכורות עולות, וכך המחיר הריאלי יורד). כרגע העלאות השכר מתבטאות בעיקר בהייטק, אבל אני מעריך שתיכף זה יגיע גם לשאר השוק.
- אנונימי 27/07/2021 07:36הגב לתגובה זומשלמים יותר משכנתא בצמודת מדד וברגע שיזרקו כסף לשוק, השקל יחלש ולכן המחירים יעלו עד למצב שהבנק יצטרך לעלות את הריבית ואז המשנתאות ממש יתיקרו
- אנונימי 27/07/2021 07:36הגב לתגובה זומשלמים יותר משכנתא בצמודת מדד וברגע שיזרקו כסף לשוק, השקל יחלש ולכן המחירים יעלו עד למצב שהבנק יצטרך לעלות את הריבית ואז המשנתאות ממש יתיקרו
- 3.העם בציון מבולבל 25/07/2021 13:36הגב לתגובה זוהתקשורת והציבור בחדרי עדיפות מהטפל לעיקר שהקוטג׳ עולה ב5 אג׳ התקשורת פותחת את החדשות היתיקריות במשק צריך לפתוח את המשק ליבוא להוריד מחירים!!!! הדירות מתייקרות באלפי שקלים!! אפשר לקנות טונה קוטג׳ !! והציבור והתקשורת עוברים לסדר היום משפחות משתעבדת לבלוקים ומסקנות את עצמן בנטילת כספים שבעתיד יהיו החזרים שלא יוכלו לעמוד בהם !!! תפתחו את העיניים ותביטו סביב יש היתיקריות שאפשר לעמוד בהם אבל מחירי הדירות זאת התייקרות שאנשים יקרסו
- 2.יואב 25/07/2021 12:29הגב לתגובה זומחירי הדירות עלו בשנה הכי קשה למדינת ישראל בגלל הפייק ניוז שמוזכר למשל בכתבה האכזרית הזאת,שפוגעת באזרחי ישראל! היא טובה לבעלי התקשורת שמחזיקים מניות בנדלן ובעיקר נדלן. 32 שנים אני עוסק בנדלן,12 שעות ביום. כל חיי אני חי את השוק סביב השעון. הכתבה הזאת פוגעת במשפחה של מי שפרסם אותה,בילדים,בהורים,באחים שלא יוכלו לעולם לרכוש דירה סבירה,אלא רק דירת 3 חד" בשכונת עוני ב 1.5 מיליון ועבורה הם ישתעבדו 25 שנים כדי להחזיר משכנתא! הפייק ניוז שבכתבה גורם לאנשים תמימים לשלם יותר. הוא פוגע אך ורק בציבור,בקוראים, ולא בממסד הארור שריסק את האזרח והקפיא את הרווחה משנת 2003.
- 1.יגיגחחסי 25/07/2021 12:02הגב לתגובה זושלא תגידו לא ידעתי אין מקום לזוז באזורי המרכז ובמיוחד בביקוש בתא גבעתיים רמת גן וכו וזה לפני שכל היהודים ינסו על נפשם מארצות אנטישמיות.לכן הביקוש הוא קשיח והוא עוד לא אמר את המילה האחרונה.אבל היייייי מה אני מבין...מחירי השיכירות קפצו ב 10 אחוז לאחרונה בעל הבית שלי העלה לי גם את המחיר.אמר אתה לא רוצה לא צריך יש הרבה שרוצים.
- עוז 25/07/2021 15:49הגב לתגובה זובחולון, למשח, מחירי השכירות בדירות לא חדשות נשארו דומים כבר 3 שנים. זה מתיישר עם המגמה שהרבה נשדרגים ועוברים לדירות חדשות ומשאירים את הישנות כהשקעה. כלומר - מתחיל להיווצר היצף של דירות ישנות ולא גדולות, שכרגע בא לידי ביטוי רק במחירי השכירות בגלל הריבית האפסית. זה מתאים למגמה
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
