"יש עודף היצע של נדל"ן למגורים בפריפריה; אין לנו מניה מועדפת"
סקטור הנדל"ן הוא אחד מהנפגעים הגדולים ביותר ממשבר הקורונה, בזמן שיתר המדדים רשמו התאוששות, מדד הנדל"ן רושם תשואה שלילית של כ-10% מתחילת השנה. בראיון לביזפורטל ברי גנדנשטיין, אנליסט הנדל"ן של לאומי פרטנרס, מעריך לאן השוק הולך לקראת פתיחת השנה החדשה.
לאחר יציבות של כמה חודשים מחירי הדירות חזרו לעלות בחודש שעבר האם המגמה תימשך?
"אנו אכן רואים עליות קלות במחירי הדירות הממוצעים בחודשים האחרונים עם עליה בשיעור של כ-1.5% בספטמבר, החודש האחרון לגביו יש נתונים של הלמ"ס, ביחס לאפריל 2020 שהיה הנמוך ביותר בשנה האחרונה.
"כשאנו מנסים לבחון את הגורמים המשפיעים על מחירי הדיור אנו רואים מצד אחד ציפייה למיתון, שיוריד את כוח הקניה של הרוכשים הפוטנציאליים, ומצד שני סביבת ריבית נמוכה שצפויה גם להישאר נמוכה לטווח ארוך. סביבת הריבית מקטינה את היקף התשלום השוטף וגם את אלטרנטיבות ההשקעה של משקיעים, ותורמת לביקוש בשוק הדיור".
"כמו כן, אנו רואים האטה משמעותית בשיווק קרקעות וחוסר וודאות ברמה הממשלתית לגבי תכניות להגדלת היצע. לפיכך, להערכתנו קשה להוציא אמירה חזקה לגבי כיוון השוק ואיננו מתיימרים לעשות זאת, כאשר בהערכות השווי של החברות בתחום אנו משתמשים במחירי השוק הנוכחיים ובתחזיות החברות המבוססות עליהם.
- שפיר הנדסה: מה הכיוון של המניה?
- "מניות הנדל"ן המסחרי מתומחרות בחסר על אף החשש מגל שני"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
"עם זאת, אנו שמים דגש על שימוש בטבלאות רגישות לשינוי במחירים, כיוון ששינוי באחוזים בודדים משפיע בעוצמה חזקה יחסית על התמחור".
כיצד ישפיע ביטול המגבלה על נטילת המשכנתאות בריבית פריים לטווח הבינוני-ארוך על שוק הנדל"ן?
"מחישוב שביצענו עבור משכנתא ממוצעת (800 אלף שקל, 25 שנים), מעבר לרכיב של שני שליש פריים יביא לחיסכון של 5-10% בממוצע. לפיכך, ברמה המעשית, להערכתנו מדובר בפקטור שמחזק את הביקוש אך לא בעוצמה חזקה.
"עם זאת, להערכתנו, יותר מעניינת הסימבוליות של המהלך: בנק ישראל הטיל את המגבלה על מסלול הפריים ב-2011, וזאת מתוך חשש מעליית ריבית שתביא להרעה ביכולת ההחזר של הלווים.
"בעצם, במהלך הנוכחי בנק ישראל מאותת כי הריבית הנמוכה צפויה להישאר איתנו שנים רבות מאוד. לציפייה זו יש משמעות חיובית על כלל שווקי הנדל"ן, הן על הנדל"ן למגורים (משפיע על גובה ההחזר החודשי ואלטרנטיבות השקעה) והן על הנדל"ן המניב, שמשפיע על שיעורי היוון הנכסים ועלויות חוב.
- 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
- עסקת ענק בלב תל אביב: JFrog שוכרת 20 אלף מ"ר מרבוע כחול ב-650 מיליון שקל
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על...
לאן הולך שוק הנדל"ן ב-2021?
"קשה לנו להצביע על כיוון, יש גורמים חיוביים ושליליים שמשפיעים על כלל השוק, וכן להערכתנו נוצרו בפריפריה בחלק מהאזורים עודפי היצע שישפיעו ספציפית על אזורים אלו. כאמור, בהערכות השווי שלנו אנו מניחים יציבות מחירים ומשתמשים במחירי השוק הנוכחיים".
אילו מניות נדל"ן הן המעניינות ביותר לקראת השנה החדשה?
"אנחנו מסקרים 3 מניות בתחום הנדל"ן למגורים: דמרי, אפריקה מגורים ואזורים. בתחילת נובמבר מחירי היעד שלנו היו קרובים למחירי השוק של המניות אך מאז המניות הללו הציגו עליות בשיעורים שבין 30% ל-50% כך שכל המניות נסחרות היום במחירים הגבוהים משמעותית ממחירי היעד.
- 3.אביר 22/12/2020 06:48הגב לתגובה זוהוועדה המקומית אישרה את תכנית התחדשות קריית-חיים מערבית במסגרת התכנית תחובר השכונה לחוף הים באמצעות טיילת, שבילי אופניים ושבילי הליכה, שיחברו בין חלקי השכונה השונים לחוף. בתוך כך, יועתק, בין היתר, הכביש הקיים כיום בחזית רחוב טרומן וחוצץ בין השכונה לים לחלקם האחורי של מבני המגורים. השטח שיתפנה עם העתקת הכביש יהפוך לחזית-ים פעילה
- 2.סמי 20/12/2020 19:35הגב לתגובה זותעשו סיבוב בהרצליה תראו מה הולך שם, כל בניין שני תמ"א, כל העיר מתחדשת, המון פרוייקטים חדשים מי יגור שם? מי ישלם?
- 1.בודק בפרטים 20/12/2020 18:19הגב לתגובה זואם שלוש החברות שאתם מסקרים עלו ב - 30-50% אין כאן משהו שצריך לבדוק ?? המשקיעים פועלים ללא כל היגיון ?? מדובר במשקיעים פרטיים או גופי השקעה גדולים שחושבים אחרת ממכם. ולאיתן, לא חושב שצריך לברר את הנושא עם אנליסט הנדל"ן המומחה ??
- ברי 21/12/2020 09:16הגב לתגובה זוזאת שאלה טובה ואני מסכים שחסרה לזה התייחסות שלי. להערכתי, מחירי מניות יזמיות הנדל"ן למגורים עלו מנובמבר הן לאור הסנטימנט החיבוי בכל השוק, שנובע מאישור ותחילת ההתחסנות, והן מהודעות חיוביות ספציפיות לסקטור כמו השינוי הצפוי בתמהיל המשכנתאות. כמו שנכתב בכתבה, בתחזיות שלי אני משתמש במחירי השוק הקיימים, כאשר אני מעריך כי כיום מדובר בהערכה סבירה- שמרנית. זה נכון ששינוי קטן יחסית בהנחה לגבי המחירים יכול להשפיע מאוד על מחירי המניות, ומי שמשתמש בתחזית אגריסיבית יותר לגבי המחירים יכול להגיע קרוב לתמחור הנוכחי של המניות.
בנייה. קרדיט: Xמחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר.
ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות.
במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.
ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים.
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.
בנייה. קרדיט: Xמחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר.
ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות.
במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.
ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים.
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.
