הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן
כרמי גת, קרית גת נדל"ן נדלן בניין בנייה חדשה
צילום: מורן ישעיהו

ככה לא בונים מדינה - מדי שנה מתווספות רק 42 אלף דירות

אבל הביקוש מעל 50 אלף. היקף הדירות בארץ: 2.62 מיליון - תוספת של 255.7 אלף דירות ב-6 שנים. מי מובילה את רשימת הערים הגדולות? צפו ברשימה
מורן ישעיהו | (26)
נושאים בכתבה הלמ"ס מחירי הדירות

בין השנים 2018-2012 חל גידול של כ-12% במספר הדירות בישראל ומנתונים של הלמ"ס עולה כי מספרן הגיע לכ-2.623 מיליון דירות. מתוך כלל הדירות, כ-2.401 מיליון דירות היו בעיריות ובמועצות מקומיות ו-221,900 דירות - במועצות אזוריות. 

מדובר בתוספת של כ-255,720 דירות למגורים, כאשר הגידול במספר הדירות משקף בעיקר בנייה חדשה ועשוי לכלול גם פיצול של דירות קיימות לכמה יחידות דיור או שינוי הגדרות שימוש של הנכסים. הנתונים מתבססים על נתוני ארנונה של 257 הרשויות המקומיות וכוללים את כלל הדירות המדווחות לארנונה כיחידות רשומות.

דירה מוגדרת כיחידת מגורים, בין אם במבנה משותף, בית פרטי, יחידת דיור מוגן נפרדת, ובין אם במעונות סטודנטים הרשומים כיחידות נפרדות בארנונה.

ככה לא בונים מדינה 

הנתונים (שאמנם הלמ"ס פרסמה היום אך מעודכנים לאמצע 2018) מלמדים שמדי שנה מתווספות 42 אלף דירות, כשהביקוש הוא מעל 50 אלף, ואף יש הטוענים שצריך מעל 60 אלף דירות. כלומר, מדי שנה, יש מחסור של 8-18 אלף דירות, וכך נוצרת בעיה מתגלגלת בשוק הדירות - מחסור מצטבר של רבבות דירות. ברגע שיש מחסור כזה, ומכיוון שגם בטווח הקרוב לא צפוי שהביקוש השנתי השוטף ייקטן מהתחלות הבנייה/ היצע הדירות, קשה לראות מצב של ירידת מחירים. 

העיר הגדולה ביותר - ירושלים

מספר הדירות הגבוה ביותר הוא בירושלים - 224,577, ואחריה תל אביב-יפו שבה היו 206,207 דירות. בשנה זו אוכלוסיית ירושלים הייתה כפולה מזו שמנתה תל אביב יפו, כ-919 אלף תושבים לעומת כ-451 אלף תושבים. לפיכך, הפער במספר הדירות משקף את ההבדל בגודל משקי הבית, כלומר מספר הנפשות במשק הבית, בין שתי הערים.  

מבנים לפי מספר דירות ביישובים המונים יותר מ-100,000 תושבים ב-2018:

מקור הנתונים: הלמ"ס

גידול משמעותי במספר הדירות נרשם ביישובים חריש ובאר יעקב. חריש פוצלה מקציר-חריש ב-2012, ובשנים 2018-2013 נרשמה בה תוספת של כ-2,700 דירות - גידול של פי 10. בבאר יעקב נרשמה תוספת של כ-2,900 דירות חדשות בשנים 2018-2012 - גידול של פי 1.7.

בשנת 2018 האחוז הגבוה ביותר של מבנים שבהם דירה אחת או שתיים היה בבאר שבע, כ-70%, והאחוז הנמוך ביותר היה בבת ים, כ-3.3% בלבד. באותה שנה היו בתל אביב-יפו 372 מבנים שבהם 50 דירות או יותר, לעומת 290 בלבד בשנת 2012. 

קיראו עוד ב"נדל"ן"

מבנים עם 50 דירות ומעלה נמצאים בכל הישובים הגדולים אך עם הבדלים בשכיחות שלהם. האחוז הגבוה ביותר של מבנים עם 50 דירות ויותר נמצא ביישובי רצועת החוף: אשדוד (4.8%), בת ים (3.5%), נתניה (2.9%) ותל אביב-יפו (2%).

ב-4 מתוך 16 היישובים הגדולים היה אחוז המבנים הנמוכים עם 2-1 דירות גבוה מ-50%. בבאר שבע ובאשקלון אחוז זה מתקרב ל-70%.

תגובות לכתבה(26):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 13.
    רחמים 02/08/2019 16:05
    הגב לתגובה זו
    אבל אמרתם הנדלן תמיד עולה....חחחח
  • 12.
    אם מתבלית דירה ב 100 שנה יש צורך ב 26 א' דירות לשנה . (ל"ת)
    hguy 02/08/2019 15:16
    הגב לתגובה זו
  • 11.
    נטו ירידת מחירים 02/08/2019 10:10
    הגב לתגובה זו
    80,000 מנסים למכור לפני הקריסה. העלו מס רכישה ,המשכנתא עלתה . ירידות ערך חדות ,הפסד מאות אלפי שקלים ,התשואה על דירה נשחקה .
  • בינתיים מחירי הדירות רק עולים ובקרוב יתפוצצו. (ל"ת)
    hguy 02/08/2019 15:18
    הגב לתגובה זו
  • קבלן תקוע 02/08/2019 16:15
    יוריד 50% בעוד שנה,מלחמה עם משקיעים על מכירות ,כולם מוכרים סאבפריים , מה שהתפןצץ זו הבועה
  • קבלן תקוע 02/08/2019 16:06
    קבלן שלא יוריד היום 20%. בעוד שנה יוריד 50%, בנקים והוצאה לפועל יימכרו דירות בחצי מחיר.
  • 10.
    אסאדו 02/08/2019 10:08
    הגב לתגובה זו
    דירה שעלתה במחיר בועה ,תחתך50% לא תעלה יותר 600 אלף שקל.
  • 9.
    קבלנים בלחץ 02/08/2019 10:06
    הגב לתגובה זו
    השוק הפרטי בקיפאון ,משרדי מכירה שוממים ,כל הביקושים עברו לכחלון הנחות 400-900 אלף ,הכסף נשאר אצל ו ולא יילך לקבלן חמדן .
  • 8.
    אדם 31/07/2019 21:32
    הגב לתגובה זו
    זה פורסם לפני כשבועים בביזפורטל. איך זה תומך במחסור בדירות: זה מוכיח שהשוק מת!!
  • מישהו 01/08/2019 15:16
    הגב לתגובה זו
    זה רק מראה שאנשים נמצאים על הגדר ומחכים להתפתחויות. זה בטח לא מראה על זה שאין מחסור בדירות.
  • 7.
    שקרנים 31/07/2019 16:57
    הגב לתגובה זו
    אתם מטעים את הציבור לפי משאני רואה בחצי השנה האחרונה יש הצעה של מוכרים וממש קשה למכור והמוכרים להתעתי מורידים מחירים מספיק לרמות את הציבור
  • 6.
    דלית 31/07/2019 15:11
    הגב לתגובה זו
    הקומבינה חוגגת! עכשיו גם ביז פורטל משתפ השוק מת, אין רונים והקבסלנים והבנקים שולחים אנשים לקיפאון כלכלי. לא קונים בחוסר וודאות! לא קונים. זאת סכנה למשפחה !
  • מישהו 01/08/2019 15:17
    הגב לתגובה זו
    הכתב/ת כותבים כתבה כי זו עבודתם. אנשים רוצים שהמחירים יירדו וכשזה לא קורה מאשימים כתבים בכתיבה מפוזיציה. זה מגוחך.
  • 5.
    כותבי תרחישים 31/07/2019 15:09
    הגב לתגובה זו
    כתבה - ותגובה זו אנו מפרסמים משנת 2012- מדי שנה-מחייב וועדת חקירה בשנת 2011 שר השיכון-אוריאל-בנו 48000- ותוכניות לשנ 2012 ל 53000 דירות, ועז הגיע ההוראה המקוממת-הוראה להקטנת הבניה- הוראה מנומקת- לשם ההשוואה- אריק שרון זל בנה 82000 ממוצע שנתי- כשהיו בארץ 6 מליון תושבים בהווה יש 9 מליון ובונים פחות מ 47000 דירות- במתכוון מחייב וועדת חקירה אל תגידו לא ידענו מי ששיכנע את השק-רם להורות לה
  • שולתתתת 01/08/2019 20:01
    הגב לתגובה זו
    מי נראה לכם בולדוזר כזה?
  • 4.
    ממי 31/07/2019 15:03
    הגב לתגובה זו
    וכנראה שאין בכלל חוסר
  • מתים 31/07/2019 15:20
    הגב לתגובה זו
    מתים כבר משוקללים בחישוב. תפסיקו לדקלם את טדי שלא מבין כלום מהחיים שלו
  • חיים 31/07/2019 15:14
    הגב לתגובה זו
    אין כלכלה בלי משקיעים.המדינה חייבת לבנות דיור ציבורי ולתת מינימום דרוש לאזרח, ראה סינגפור, הולנד ועוד.... מי שרוצה לגור בהתנחלויות מקבל דיור זול ומתחבר לסמוטריצ'ים. מדינה מרושעת.
  • 3.
    לואי 31/07/2019 14:36
    הגב לתגובה זו
    "שהביקוש הוא מעל 50 אלף ( ואף יש הטוענים שצריך מעל 60 אלף דירות)." מי טוען? על סמך מה?
  • משה לידור 31/07/2019 17:18
    הגב לתגובה זו
    ואני בלחץ אטומי !
  • גיורא 31/07/2019 15:29
    הגב לתגובה זו
    160 אלף לערך. בטווח הארוך יש צורך ב 80 אלף דירות לענות על הביקוש. בקצב הזה נהיה מדינה צפופה מאוד, צפופה מדי.
  • שעור פריון 3.1 % לשנה 26000 בלאי דירות לשנה. (ל"ת)
    hguy 02/08/2019 15:22
  • ענת 31/07/2019 15:13
    הגב לתגובה זו
    מבוססת מקבלת DOWNVOTES? מה ההיגיון בזה?
  • 2.
    דניאל 31/07/2019 14:28
    הגב לתגובה זו
    לעזאזל. מה האינטרס של הכותב שמחירי הדירות יהיו גבוהים? כבר המון כתבות דיברו על הנושא הזה. יש המון מקומות שמחירי הדירות קפואים ואף יורדים. אבל לפרסם זאת הם לא יפרסמו.
  • אינטרסים של סוציאליסטים כמו כחול לבן וכחלון (ל"ת)
    ממצצוי 31/07/2019 16:44
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    אדם 31/07/2019 14:22
    הגב לתגובה זו
    המכירות בקנטים, המלאי בשמים, האשראי לוחץ והשוק מת!! המון כתבות פימפום ריקות ושטוחות שמשדרות המון לחץ....
רז אברהם. קרדיט: רון כהןרז אברהם. קרדיט: רון כהן
מחירי הדירות

מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך

רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית

רז אברהם |
נושאים בכתבה מחירי הדירות

שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.

עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל

עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.

ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.

בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990), ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.

זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.

להמשך הכתבה לחץ כאן
נתנאל שכונת המשתלה
צילום: אסף פרץ

קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?

גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים

רן קידר |
נושאים בכתבה מחירי הדירות מבצעי 80/20

הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.

הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.

ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח".  האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10  אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20  (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.

עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.  

מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).

להמשך הכתבה לחץ כאן