ככה לא בונים מדינה - מדי שנה מתווספות רק 42 אלף דירות
בין השנים 2018-2012 חל גידול של כ-12% במספר הדירות בישראל ומנתונים של הלמ"ס עולה כי מספרן הגיע לכ-2.623 מיליון דירות. מתוך כלל הדירות, כ-2.401 מיליון דירות היו בעיריות ובמועצות מקומיות ו-221,900 דירות - במועצות אזוריות.
מדובר בתוספת של כ-255,720 דירות למגורים, כאשר הגידול במספר הדירות משקף בעיקר בנייה חדשה ועשוי לכלול גם פיצול של דירות קיימות לכמה יחידות דיור או שינוי הגדרות שימוש של הנכסים. הנתונים מתבססים על נתוני ארנונה של 257 הרשויות המקומיות וכוללים את כלל הדירות המדווחות לארנונה כיחידות רשומות.
דירה מוגדרת כיחידת מגורים, בין אם במבנה משותף, בית פרטי, יחידת דיור מוגן נפרדת, ובין אם במעונות סטודנטים הרשומים כיחידות נפרדות בארנונה.
ככה לא בונים מדינה
הנתונים (שאמנם הלמ"ס פרסמה היום אך מעודכנים לאמצע 2018) מלמדים שמדי שנה מתווספות 42 אלף דירות, כשהביקוש הוא מעל 50 אלף, ואף יש הטוענים שצריך מעל 60 אלף דירות. כלומר, מדי שנה, יש מחסור של 8-18 אלף דירות, וכך נוצרת בעיה מתגלגלת בשוק הדירות - מחסור מצטבר של רבבות דירות. ברגע שיש מחסור כזה, ומכיוון שגם בטווח הקרוב לא צפוי שהביקוש השנתי השוטף ייקטן מהתחלות הבנייה/ היצע הדירות, קשה לראות מצב של ירידת מחירים.
העיר הגדולה ביותר - ירושלים
מספר הדירות הגבוה ביותר הוא בירושלים - 224,577, ואחריה תל אביב-יפו שבה היו 206,207 דירות. בשנה זו אוכלוסיית ירושלים הייתה כפולה מזו שמנתה תל אביב יפו, כ-919 אלף תושבים לעומת כ-451 אלף תושבים. לפיכך, הפער במספר הדירות משקף את ההבדל בגודל משקי הבית, כלומר מספר הנפשות במשק הבית, בין שתי הערים.
- סקר הלמ"ס: לראשונה מאז תחילת המלחמה ציפיות חיוביות לתיירות הנכנסת
- מדד המחירים באוקטובר עלה ב-0.5%; מחירי הדירות ממשיכים לרדת
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מבנים לפי מספר דירות ביישובים המונים יותר מ-100,000 תושבים ב-2018:
מקור הנתונים: הלמ"ס
גידול משמעותי במספר הדירות נרשם ביישובים חריש ובאר יעקב. חריש פוצלה מקציר-חריש ב-2012, ובשנים 2018-2013 נרשמה בה תוספת של כ-2,700 דירות - גידול של פי 10. בבאר יעקב נרשמה תוספת של כ-2,900 דירות חדשות בשנים 2018-2012 - גידול של פי 1.7.
בשנת 2018 האחוז הגבוה ביותר של מבנים שבהם דירה אחת או שתיים היה בבאר שבע, כ-70%, והאחוז הנמוך ביותר היה בבת ים, כ-3.3% בלבד. באותה שנה היו בתל אביב-יפו 372 מבנים שבהם 50 דירות או יותר, לעומת 290 בלבד בשנת 2012.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אזורים תקים 147 יח"ד בבאר יעקב לאחר שזכתה במכרז רמ"י
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
מבנים עם 50 דירות ומעלה נמצאים בכל הישובים הגדולים אך עם הבדלים בשכיחות שלהם. האחוז הגבוה ביותר של מבנים עם 50 דירות ויותר נמצא ביישובי רצועת החוף: אשדוד (4.8%), בת ים (3.5%), נתניה (2.9%) ותל אביב-יפו (2%).
ב-4 מתוך 16 היישובים הגדולים היה אחוז המבנים הנמוכים עם 2-1 דירות גבוה מ-50%. בבאר שבע ובאשקלון אחוז זה מתקרב ל-70%.
- 13.רחמים 02/08/2019 16:05הגב לתגובה זואבל אמרתם הנדלן תמיד עולה....חחחח
- 12.אם מתבלית דירה ב 100 שנה יש צורך ב 26 א' דירות לשנה . (ל"ת)hguy 02/08/2019 15:16הגב לתגובה זו
- 11.נטו ירידת מחירים 02/08/2019 10:10הגב לתגובה זו80,000 מנסים למכור לפני הקריסה. העלו מס רכישה ,המשכנתא עלתה . ירידות ערך חדות ,הפסד מאות אלפי שקלים ,התשואה על דירה נשחקה .
- בינתיים מחירי הדירות רק עולים ובקרוב יתפוצצו. (ל"ת)hguy 02/08/2019 15:18הגב לתגובה זו
- קבלן תקוע 02/08/2019 16:15יוריד 50% בעוד שנה,מלחמה עם משקיעים על מכירות ,כולם מוכרים סאבפריים , מה שהתפןצץ זו הבועה
- קבלן תקוע 02/08/2019 16:06קבלן שלא יוריד היום 20%. בעוד שנה יוריד 50%, בנקים והוצאה לפועל יימכרו דירות בחצי מחיר.
- 10.אסאדו 02/08/2019 10:08הגב לתגובה זודירה שעלתה במחיר בועה ,תחתך50% לא תעלה יותר 600 אלף שקל.
- 9.קבלנים בלחץ 02/08/2019 10:06הגב לתגובה זוהשוק הפרטי בקיפאון ,משרדי מכירה שוממים ,כל הביקושים עברו לכחלון הנחות 400-900 אלף ,הכסף נשאר אצל ו ולא יילך לקבלן חמדן .
- 8.אדם 31/07/2019 21:32הגב לתגובה זוזה פורסם לפני כשבועים בביזפורטל. איך זה תומך במחסור בדירות: זה מוכיח שהשוק מת!!
- מישהו 01/08/2019 15:16הגב לתגובה זוזה רק מראה שאנשים נמצאים על הגדר ומחכים להתפתחויות. זה בטח לא מראה על זה שאין מחסור בדירות.
- 7.שקרנים 31/07/2019 16:57הגב לתגובה זואתם מטעים את הציבור לפי משאני רואה בחצי השנה האחרונה יש הצעה של מוכרים וממש קשה למכור והמוכרים להתעתי מורידים מחירים מספיק לרמות את הציבור
- 6.דלית 31/07/2019 15:11הגב לתגובה זוהקומבינה חוגגת! עכשיו גם ביז פורטל משתפ השוק מת, אין רונים והקבסלנים והבנקים שולחים אנשים לקיפאון כלכלי. לא קונים בחוסר וודאות! לא קונים. זאת סכנה למשפחה !
- מישהו 01/08/2019 15:17הגב לתגובה זוהכתב/ת כותבים כתבה כי זו עבודתם. אנשים רוצים שהמחירים יירדו וכשזה לא קורה מאשימים כתבים בכתיבה מפוזיציה. זה מגוחך.
- 5.כותבי תרחישים 31/07/2019 15:09הגב לתגובה זוכתבה - ותגובה זו אנו מפרסמים משנת 2012- מדי שנה-מחייב וועדת חקירה בשנת 2011 שר השיכון-אוריאל-בנו 48000- ותוכניות לשנ 2012 ל 53000 דירות, ועז הגיע ההוראה המקוממת-הוראה להקטנת הבניה- הוראה מנומקת- לשם ההשוואה- אריק שרון זל בנה 82000 ממוצע שנתי- כשהיו בארץ 6 מליון תושבים בהווה יש 9 מליון ובונים פחות מ 47000 דירות- במתכוון מחייב וועדת חקירה אל תגידו לא ידענו מי ששיכנע את השק-רם להורות לה
- שולתתתת 01/08/2019 20:01הגב לתגובה זומי נראה לכם בולדוזר כזה?
- 4.ממי 31/07/2019 15:03הגב לתגובה זווכנראה שאין בכלל חוסר
- מתים 31/07/2019 15:20הגב לתגובה זומתים כבר משוקללים בחישוב. תפסיקו לדקלם את טדי שלא מבין כלום מהחיים שלו
- חיים 31/07/2019 15:14הגב לתגובה זואין כלכלה בלי משקיעים.המדינה חייבת לבנות דיור ציבורי ולתת מינימום דרוש לאזרח, ראה סינגפור, הולנד ועוד.... מי שרוצה לגור בהתנחלויות מקבל דיור זול ומתחבר לסמוטריצ'ים. מדינה מרושעת.
- 3.לואי 31/07/2019 14:36הגב לתגובה זו"שהביקוש הוא מעל 50 אלף ( ואף יש הטוענים שצריך מעל 60 אלף דירות)." מי טוען? על סמך מה?
- משה לידור 31/07/2019 17:18הגב לתגובה זוואני בלחץ אטומי !
- גיורא 31/07/2019 15:29הגב לתגובה זו160 אלף לערך. בטווח הארוך יש צורך ב 80 אלף דירות לענות על הביקוש. בקצב הזה נהיה מדינה צפופה מאוד, צפופה מדי.
- שעור פריון 3.1 % לשנה 26000 בלאי דירות לשנה. (ל"ת)hguy 02/08/2019 15:22
- ענת 31/07/2019 15:13הגב לתגובה זומבוססת מקבלת DOWNVOTES? מה ההיגיון בזה?
- 2.דניאל 31/07/2019 14:28הגב לתגובה זולעזאזל. מה האינטרס של הכותב שמחירי הדירות יהיו גבוהים? כבר המון כתבות דיברו על הנושא הזה. יש המון מקומות שמחירי הדירות קפואים ואף יורדים. אבל לפרסם זאת הם לא יפרסמו.
- אינטרסים של סוציאליסטים כמו כחול לבן וכחלון (ל"ת)ממצצוי 31/07/2019 16:44הגב לתגובה זו
- 1.אדם 31/07/2019 14:22הגב לתגובה זוהמכירות בקנטים, המלאי בשמים, האשראי לוחץ והשוק מת!! המון כתבות פימפום ריקות ושטוחות שמשדרות המון לחץ....
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
