הריבית תרד - מחירי הדירות יעלו
יניב חברון, האסטרטג הראשי של אלומות, בוחן את הסיכוי להורדת ריבית משמעותית ומסביר למה מחירי הדיור ימשיכו לעלות. "בריבית שלילית, הנדל"ן הוא מקום טוב יותר להחנות בו את הכסף"
"הפחתת ריבית אגרסיבית עשויה להוביל את בנק ישראל ישר לטריטוריה שלילית", כך לדבריו של יניב חברון, האסטרטג הראשי של בית ההשקעות אלומות. "הבעיה עם ריבית שלילית היא שהניסיון איתה עד כה לא ממש צלח. היא לא מעודדת צריכה פרטית, כפי שהיה ניתן לחשוב. האמת שהיא גם לא מעודדת השקעות במפעלים או בהשקעות אחרות בסיכון סביר. היא בעיקר מעודדת עלייה במחירי הנדל"ן, שנחשבים למקום טוב יותר להחנות בו את הכסף מאשר בבנק, או בטוח יותר מאשר מתחת ל"מזרון".
לטענתו, "עלייה משמעותית במחירי הנדל"ן מובילה לעלייה מקבילה במחירי השכירויות ובסופו של דבר פוגעת בצריכה הפרטית ובצמיחה. נסו לתאר מה יקרה למחירי הנדל"ן בישראל במידה והריבית תעבור לטריטוריה שלילית, שהתשואות הארוכות ירדו בהתאם לירידת התשואות בעולם ואיתן גם ריביות המשכנתא או רחמנא ליצלן, אם מישהו בבנק ישראל יחליט שהגיע הזמן להפסיק לעשוק אותנו ויאפשר לרוכשי הנדל"ן ליהנות מהריביות האפסיות בחלק יחסי הגדול ביותר משליש מהמשכנתא".
ריבית המשכנתא בשפל והציבור מעלה הילוך: המשכנתאות בשיא, מחירי הדירות עולים
"בבנק ישראל מעריכים שהריבית פה עוד תעלה, לפחות על פי התחזית של מחלקת המחקר, אבל גם היא עשויה להשתנות ממש בקרוב", אומר חברון ומוסיף כי "בסך הכל התחזית לא לוקחת בחשבון האטה דרמטית וודאי לא 4 הפחתות ריבית בארה"ב ו-3 הפחתות ריבית נוספות באירופה, כפי שמתמחרים כיום בשווקים.
- מיה דיינמיקס קופצת ב-12% אחרי עוד הזמנה קטנה, לאן החברה הולכת?
- "הירידות יימשכו כל השבוע – זה התיקון שהשוק ציפה לו"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
"4 הפחתות ריבית בארה"ב בתוך 18 חודשים, 3 הפחתות ריבית באירופה, האם הריבית בישראל תוכל בכלל להישאר ללא שינוי? סיכוי נמוך מאוד. גם במחזור הפחתות הריבית האחרון, הכלכלה בישראל המשיכה לתפקד, שוק העבודה נותר איתן, אבל החולשה באינפלציה והייסוף החד הובילו להפחתות ריבית אגרסיביות ע"י בנק ישראל".
בנוסף, כותב חברון כי "האירוע החשוב ביותר השבוע הוא כמובן החלטת הריבית של הבנק המרכזי בארה"ב. בשוק מצפים להפחתה ראשונה של 0.25% ולטון יוני יחסית שיבטיח הפחתות ריבית נוספות, כדי להחזיר את האינפלציה ליעד ולתמוך בצמיחה. יהיה מעניין גם לראות כיצד הבנק המרכזי מתייחס להאטה שנוצרה בעקבות מלחמת הסחר ועד כמה הוא מעודד אם בכלל מחידוש השיחות בין סין לארה"ב".
- 16.דרור 30/07/2019 16:33הגב לתגובה זובעד שהמחירים של הדירות יעלו מעלה מעלה.
- 15.קבלן סיני 29/07/2019 22:44הגב לתגובה זואומר להם - מה לעשות. זאת כלכלת השוק, כאשר בא הרגולטור ואומר להם כמה ריבית לעשות? נראה שהממשלה בכוונה יצרה את המצב הנוכחי - הבועה - כדי להוציא את רוב הכסף מהכסכונות של הזוגות ושל הוריהם כדי שלא יישאר להם כלום ויתחילו לעבוד כמו פסיכים 10-14 שעות ביממה. דעתי הסובייקטיבית...
- 14.לא פראייר 29/07/2019 10:36הגב לתגובה זואיך דירת 100 מ"ר, שעולה לקבלן 400 אלף ,נמכרת במחירים הזויים 1,2-1,5 מליון.
- יש מקומות שרק מחיר הקרקע,עולה פי כמה.....מהמחיר שרצית. (ל"ת)אתה חיי בסרט 29/08/2020 00:39הגב לתגובה זו
- 13.קבלנים בלחץ 29/07/2019 10:35הגב לתגובה זומחיר למשתכן חתך להם ברווחים . כל הביקושים עברו לכחלון ,הנחות 400-900 אלף שקל , הציבור התפכח הפסיק לממן קבלנים ואינטרסנטים .
- 12.פייק פמפום 29/07/2019 10:33הגב לתגובה זומחירי הדיור בקריסה חדה, 18,000 משקיעים מכרו לפני המפולת ,80,000 מנסים למכור ביד 2, מתפשרים על מחיר
- דן 15/08/2019 17:57הגב לתגובה זולעולם מחירי הדירות לא ירדו, אולי תהיה האתה אבל צפה להפתעת עליות מחירים בקרוב
- 11.לא הבנתי 29/07/2019 09:49הגב לתגובה זוכותב כותב כותב ולא הבנתי מה הוא רוצה להגיד. הורדת ריבית אגרסיבית תביא את הבנק לתחום השלילי - זה כל תלמיד כיתה א יודע להגיד.
- 10.מחירי הדירות עולים גם ללא הורדת הריבית. היצע נמוך. (ל"ת)hguy 29/07/2019 09:40הגב לתגובה זו
- 9.לפמפם לפמפם 29/07/2019 09:34הגב לתגובה זולפמפם לפמפם לפמפם לפמפם לפמפם לפמפם לפמפם לפמפם לפמפם לפמפם לפמפם לפמפם. הכוח של השוק לקנות דירות נגמר, המכירות דירות ירדו כוח בסיסי בכלכלה, די לבלף כי גם בריבית אפס לא יקנו ברמת המחירים הנוכחית.
- 8.אורי... . 29/07/2019 00:50הגב לתגובה זולמרות כל התחזיות הקשות הבנייה עדיין בשיא ( 115,000 דירות נמצאות בשלבי בנייה שונים). ואם יש ריצה לדירה היום, זה בגלל הבחירות שמובילות לחשש מהנולד.
- 7.אדם 28/07/2019 15:14הגב לתגובה זוא.פיגורי משכנתא ב.האם זה כלכלי לקנות דירה כאשר נדרשות מעל 200 משכורות חציוניות לרכישת דירה ממוצעת? ג.האם ידוע בהיסטוריה על בועת נדל"ן אחת שלא התפוצצה? ד.כידוע , בועות נדל"ן התפוצצו ביפן , ספרד, אירלנד , ארה"ב ועוד. האם יש היתכנות שחוקי הכלכלה תקפים גם בארץ הקודש? ה.משכורת חציונית כ6700 ש"ח וחובות משקי הבית מעל 550 מיליארד ש"ח. מה יקרה אם האבטלה תעלה בגלל קיצוץ בתקציב המדינה? האטה גלובלית שמתקרבת?
- הקודח בים 29/07/2019 09:48הגב לתגובה זו1. המדד של כמה משכורות נדרשות על מנת לקנות דירה לא משחק תפקיד. כל עוד המשכורת מספיקה לתשלום החודשי 2. בישראל אין בועת נדל"ן. אומנם המחירים גבוהים עד בלתי אפשריים, אך הם נתמכים ע"י ביקוש אמיתי. רק תקופה ארוכה של מלחמה או אינתיפאדה יכולה להוריד את המחירים, אם בכלל.
- 6.הדירות לא יעלו יש עודף (ל"ת)רמי 28/07/2019 14:18הגב לתגובה זו
- 5.אם הביקוש קשיח הוא לא יכול לזנק. ריבוי טבעי לא השתנה! (ל"ת)נדלניסט 28/07/2019 14:02הגב לתגובה זו
- 4.למה כולם מדברים על עליות מחירים? כי יהיו עליות (ל"ת)החבר של טדי 28/07/2019 13:40הגב לתגובה זו
- מי אלה כולם?אני מדבר על ירידות.אז לא כולם! (ל"ת)קבלן סיני 29/07/2019 22:48הגב לתגובה זו
- 3.קלקלן של ספינים 28/07/2019 13:39הגב לתגובה זובמשך עשור מחירי הדירות בישראל עלו ועלו לשיאים עולמיים בכל קנה מידה. והסיבה העיקרים שהם עלו, זה בגלל שסע ספרו שבם הולכים לעלות. ועכשיו הגענו למצב שהאוכלוסיה קורסת. דירה היא לו מניה בבורסה דירה היא צורך, קודם כל למגורים, אבל בעיקר צורך שתלוי בהכנסה. וזאת הסיבה שמחיר דירה לא יכול לעלות לנצח.
- דירה היא בדיוק מניה בבורסה (ל"ת)מניה 29/07/2019 21:33הגב לתגובה זו
- 2.רק שחרור של קרקעות ופיקוח , אחרת סתם דיבורים וקיטורים. (ל"ת)טל 28/07/2019 13:10הגב לתגובה זו
- 1.לי 28/07/2019 12:57הגב לתגובה זוכשנגיד האיחוד הבריטי דיבר על ריבית שלילית הוא כבר נכנס בו, אז המדינה שבכיס הקטן של טראמפ תיכנס לריבית שלישית לפני ארה"ב? לא יקרה
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
