"ההזדמנויות הגדולות בשוק הנדל"ן נמצאות בחריש ובאור-ים"
"אני חושב שסדר היום הלאומי של ישראל בנושא דיור חייב להיות על שולחן הממשלה. הממשלה החדשה תדרש להתמודד עם צורך לתת פתרונות דיור", כך אומר חנן מור, בעל השליטה בחברת הנדל"ן חנן מור. מה הבעיות החמורות כיום בתום הדיור? "נדרש מאמץ לאומי להגדלת היצע הדירות. אני מסתכל על העתיד ואני רואה שלא נבנו מספיק דירות ב-4 שנים האחרונות לשוק החופשי. משנת 2015 רוב המכרזים היו למחיר משתכן ולכן יש מחסור במלאי חדש למשפרי דיור", אומר מור, ומוסיף: "יש כאן צמיחה בביקושים שגדלים בקצבים שאין אותם בעולם המערבי, ובמקביל יש מחסור בקרקע ובפתרונות דיור", הממשלה הבאה תצטרך לתת פתרונות. "תוכניות ההתחדשות העירונית צריכות לרקום עור וגידים. בשנה האחרונה מורגש העומס ובעיות התחבורה של ישראל החמירו. יש לזה נגזרות לבחירה של מקומות למגורים וליכולת של אנשים לעבוד", אומר מור. החברה שבבעלותך השקיעה במרכזים מסחרים וביזמות בחריש. זו עיר שמרוחקת מהמרכז. אתה לא חושש שזו תהיה עיר רפאים? "חריש היא עיר חדשה במדינת ישראל, שבימים אלו מתאכלסת ויש בה 12 אלף תושבים. היא יושבת במיקום אסטרטגי ומרכזי התעסוקה שלה יהיו כפר סבא ונתניה. לדעתי התושבים בחריש לא בונים על עבודה בגוש דן - וזה יתרון. גוש דן יהיה פקק אחד גדול". "אם אתה שואל אותי איפה נמצאת ההזדמנות הגדולה בשוק הנדל"ן אז היא נמצאת בקו של כביש 65 - משכונת אור ים החדשה לצומת עירון - חריש. אני רואה את חריש חלק מהמרכז החדש, בהתחשב ברמות המחירים זו ההזדמנות שנותנת את הערך הכי משתלם במדינת ישראל". אתה בונה מספר פרויקטים של מחרי למשתכן. לדעתך התוכנית תמשך? "אתה רואה את הגירעון של הממשלה. ייתכן כי כבר בממשלה הבאה לא יהיה כסף לממן את תוכניות מחיר למשתכן, ומי שיפגע יהיו כזוגות הצעירים. התוכנית עלתה כבר פי 2 לעומת התכנון המקורי". מניית חנן מור עלתה בעשור האחרון בכ-1,100%. אתה חושב שתצליח בעתיד לצמוח בקצבים כה גבוהים? "בדו"חות האחרונים שלנו ניתן לראות שאנחנו מספקים את הסחורה. לא סתם החברה הציגה רווחיות מאוד גבוהה. אסטרגית היזמות המשולבת מוכיחה את עצמה. מצד אחד בנינו זרוע יזמות למגורים, ובמקביל בנינו זרוע של נדל"ן מניב ובניית מרכזי מסחר. הרגל של הנדל"ן המניב תייצר ערך. היא תביא לנו תזרים מזומנים קבוע", אומר מור. "החברה ממשיכה במדיניות של מדיניות הדיבידנד. הדירקטויון אישר דיבידנד של 5 מיליון ל-2019. אנחנו הולכים לפתוח שני קניונים בחריש ומרכז במודיעין". "תכניות העבודה לשנת 2019 צפויות להביא את החברה בשנה הקרובה לעמידה ביעדים העסקיים הכוללים מכירת כ-900 יח"ד, כתוצאה מכניסה לייזום של פרויקטי מחיר למשתכן בראשון לציון, מודיעין ואור ים וכן פתיחתם הצפויה של המרכז המסחרי הגדול הראשון בעיר חריש ושל המרכז המסחרי במרכז העיר מודיעין. המרכזים האלו צפויים להניב יחד NOI שנתי של יותר מ-15 מיליון שקל", הוסיף מור. בדו"חות 2018 רשמה חנן מור רווח נקי של 57 מיליון שקל, בהשוואה לרווח נקי של 22.5 מיליון בתקופה המקבילה אשתקד, זינוק של 153%. ברבעון הרביעי רשמה החברה 11.3 מיליון שקל, שיפור של כ-60% לעומת הרבעון המקביל ב-2017. "בשנת 2018 מכרנו דירות בפרויקטים של בחריש ג', מודיעין ואריאל ג'. יעד הקבוצה לשנת 2019 עומד על מכירה של כ-900 יח"ד החברה צפויה להכיר ברווחים מהפרויקטים בערים אלו ובכפר תבור. בנוסף, בפרויקטים של מחיר למשתכן במודיעין, בראשון לציון ובאור ים, ימכרו 70% מיחידות הדיור, לזכאים שזכו בהגרלות (כ- 800 יח"ד). יש לנו בפרויקטים האלו פוטנציאל נוסף במכירות לשוק החופשי".
- 12.קודם היה צריך לסדר לחריש כבישים. (ל"ת)תקוע בדרך 16/03/2019 00:06הגב לתגובה זו
- 11.אמת 15/03/2019 08:45הגב לתגובה זוחריש שוממת. אין מספיק ילדים בכיתות הגבוהות. תאבי בצע התחלתם ב חצי מליון הגעתם לפי 2. אפשר לשכור דירת גן ב ,2000 שח. למה שנקנה ? תורידו מחירים. אל תשקר. בחריש המשקיעים תקועים עם דירות ללא שוכרים . הקבלנים תקועים עם דירות מוכנות לאכלוס. תורידו ל 700 אלף נבוא ונגור. בנתיים עם רפאים.
- 10.חנן מור לא מוכר כמעט דירות ותקוע עם מלאי גדול (ל"ת)לכן המלצתו 15/03/2019 08:32הגב לתגובה זו
- 9.קבלנים בלחץ 14/03/2019 22:30הגב לתגובה זומשרדי מכירה שוממים , השוק הפרטי בקיפאון , 137,000 זכאים ייצאו מהשוד הפרטי חוסכים 400-900 אלף שקל . משקף הנחה 30%,פחות ממחיר השוק.
- 8.חנן מור ? נייר טואלט לא הייתי קונה ממנו (ל"ת)אחוק 14/03/2019 21:01הגב לתגובה זו
- 7.הוא מדבר מהפוזיציה - הקבלן העיקרי בחריש, אלא מה.... (ל"ת)יודע דבר 14/03/2019 20:12הגב לתגובה זו
- 6.מחפש פריירים (ל"ת)בובו 14/03/2019 18:27הגב לתגובה זו
- 5.חריש זה 14/03/2019 16:44הגב לתגובה זומי ימצא שם עבודה.תייצרו קודם מרכזי תעסוקה ואז תבנו עיר.
- 4.אדם 14/03/2019 16:23הגב לתגובה זוקצת עובדות: א.עלות המשכנתא בריבית קבועה ל25 שנה כ5%(במגמת עליה). ואילו התשואה באזור המרכז כ2.5% ! כלומר עלות המימון גבוהה מהתשואה וזה כמובן מוכיח שאין רציונל לרכוש דירה במחירי חלל. משכורת חציונית כ6700ש"ח ועלות דירה ממוצעת כ1,400,000ש"ח. כלומר נדרשות מעל 200 משכורת חציוניות לרכישת דירה ממוצעת!! זה האמא והסבתא של הבועות!
- 3.ששששש 14/03/2019 16:21הגב לתגובה זונגמר הסוס
- 2.למור: תוריד מחירים ב50% אחרת תיפשוט רגל. מ.למשתכן=לעד ! (ל"ת)אריה 14/03/2019 15:56הגב לתגובה זו
- 1.כמובן.. אינטרסנט.. תקנה אתה שם בית ותנסה להשכיר אותו (ל"ת)נאור 14/03/2019 15:45הגב לתגובה זו
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
