צילום: Istock

מיטב דש: "הדשדוש בשוק הנדל"ן ימשך, תוך ירידה מתונה במחירים"

בבית ההשקעות מעריכים כי הדובים בסין ינערו את הממשל וממליצים להעלות את החשיפה לשווקים המתעוררים כנגד הקטנת החשיפה לשוק המניות האמריקאי

ערן סוקול | 22/10/2018 10:37 (1)

נושאים בכתבה ארה"ב מחירי הדירות מיטב דש מלחמת הסחר סין שווקים מתעוררים

"הדשדוש בשוק הנדל"ן ימשך, תוך ירידה מתונה במחירים", כך מעריך אלכס זבז'ינסקי, הכלכלן הראשי של בית ההשקעות מיטב דש, בסקירתו השבועית שפורסמה היום (ב'). בנוסף, בבית ההשקעות ממליצים להעלות את החשיפה לשווקים המתעוררים כנגד הקטנת החשיפה לשוק המניות האמריקאי.

בחודשים האחרונים מספר הדירות שנמכרו התייצב ברמות נמוכות יחסית, כאשר המכירות בחודשים יוני-אוגוסט היו נמוכות בכ-17% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. בנוסף, חלה עלייה בדירות בבנייה עצמית שכוללות גם קבוצות רכישה ובנייה להשכרה. כמו כן, השנה עלה משקל הדירות החדשות שנמכרו בת"א ובמרכז הארץ מסך הדירות שנמכרו, כאשר מנגד, משקל המכירות בפרפריה ירד. "מגמה זו יכולה להסביר מדוע מחירי הדירות בפרפריה ירדו בדרך כלל בשיעור גבוה יותר מאשר הדירות במרכז", מציין זבז'ינסקי.

חשיפת הבנקים לאשראי בענף הנדל"ן עלתה משמעותית

חשיפת המערכת הבנקאית בישראל לענף הנדל"ן ממשיכה לגדול, למרות היחלשות הפעילות בענף. לדברי זבז'ינסקי "בתקופה האחרונה הסיכונים בענף עלו. היקף הפעילות בשוק הדיור ירד משמעותית, גם מצד החברות בענף וגם מצד רוכשי הדירות. המחירים כבר לא עולים ואף יש סימנים של ירידה. אחוז האשראי הבעייתי מסך המשכנתאות נמצא בעלייה קלה בשנתיים האחרונות. באשראי הצרכני שלא לדיור אחוז החובות הבעייתיים גבוה יותר מאשר במשכנתאות וגם הוא נמצא במגמת עלייה".

הגדלת חשיפה לשווקים המתעוררים על חשבון השוק האמריקאי

המניות בשווקים המתעוררים הציגו תת ביצוע עמוק ביחס למדדים האחרים, במיוחד ביחס לשוק האמריקאי בחודשים האחרונים. היחס בין מדד S&P500 ל-MSCI EM עלה לרמה הגבוהה מאז שנת 2002. גם הפער בין מכפילי הרווח בארה"ב לבין המכפילים של MSCI EM עלה לרמה הגבוהה מאז 2002. במקביל, המדד של סל המטבעות של המדינות המתפתחות נפל לשפל מאז תחילת שנות האלפיים.

לדברי זבז'ינסקי "תת ביצוע עמוק כל כך של שוקי המניות והמטבעות במדינות המתפתחות מספיק גדול כדי להצדיק הסטה הדרגתית ממשקל חסר בחשיפה אליהן למשקל שוק, תוך הפחתה בחשיפה למניות האמריקאיות".

זבז'ינסקי מסביר בסקירתו כי השווקים המתעוררים שהיו במצב השברירי ביותר מבחינה כלכלית, כגון טורקיה או ארגנטינה כבר ספגו את המכה והסיכוי להפתעות לרעה פחת. בנוסף, אם וכאשר ארה"ב וסין יגיעו להסכמה בנושא הסחר, השווקים המתפתחים יהיו בין הנהנים העיקריים מכך. כמו כן, אם סין תפעיל תוכנית תמריצים חדשה, תסריט שהסיכוי להתממשותו עלה, השווקים המתעוררים יהיו בין הנהנים העיקריים.

הדובים בסין צפויים לנער את הממשל

המצב הכלכלי הנוכחי בעולם מזכיר את ההאטה המשמעותית בשנת 2015 שקרתה בעיקר בגלל החולשה בסין. היציאה מההאטה ב-2016 גם היא התרחשה בין היתר בזכות תוכנית התמריצים שהפעילו הרשויות בסין, השלישית מאז משבר 2008 ולהערכתו של זבז'ינסקי אנו עומדים בפתח התוכנית הרביעית.

קיראו עוד ב"שוק ההון"

הכלכלה הסינית צמחה ברבעון השלישי בקצב של 6.5% לעומת ציפיות לצמיחה של 6.6%. "גודל הפספוס לא כל כך משנה מכיוון שהמספרים בכל מקרה לא נראים אמיתיים. אולם, עצם הפספוס יכול לסמן שהסינים קרובים להוצאה לפועל של תוכנית פיסקאלית ומוניטארית רחבת היקף כדי לשנות את המצב, כפי שקרה בפעמים הקודמות", מעריך זבז'ינסקי.

"לתוכנית מסוג זה עשויה להיות השפעה חיובית על הכלכלה והשווקים, אך היא תעלה את הסיכון לכלכלה הסינית. יחד עם זאת, כל עוד התוכנית לא יוצאת לפועל לא כדאי לבנות עליה בהחלטות השקעה".

הקלה במתחים הגיאופוליטיים

"מסתמנת פגישה בין הנשיא האמריקאי לנשיא סין שעשויה להוביל להפחתת מתיחות בין המדינות. נציין שהפגישה תתקיים לאחר בחירות של אמצע קדנציה בארה"ב, מה שמעלה את הסיכוי שהנשיא האמריקאי יוכל להציג גישה פשרנית יותר כלפי הסינים. נוסיף שהירידות האחרונות בשוק המניות האמריקאי, שרגיש לנושא זה, עשויות לדחוף את הנשיא להגיע להסכמים עם הסינים", כותב זבז'ינסקי.

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(1):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

1.
צפי ל 22/10/2018 21:16
הגב לתגובה זו
צפי ל 15 מיליון אזרחים בעתיד במדינתנו .... נשמע המון אזרחים , במדינה קטנה כמו שלנו.

משקיע מבצע ניתוח טכני, נוצר ע"י מנדי הניג באמצעות Gemini

הדילמה של המשקיעים - הם רוצים לממש מניות, אבל לא רוצים לשלם מס; מה לעשות?

צרות של עשירים - משקיעים רבים סבורים שהשוק עלה מדי ורוצים לממש, אבל אז הם נזכרים במס על רווחים ומתחרטים - למה זו טעות ונאחל לכם לשלם כמה שיותר מסים על רווחים בבורסה

מנדי הניג | 25/12/2025 11:37

נושאים בכתבה משקיע מס

אחרי שנה שבה שוק המניות המקומי רשם עליות חריגות ( שיא מאז 1992) ואחרי שנים שוול סטריט שוברת שיאים, אתם לא תשמעו אנשים שאומרים באמת שזה זמן מצוין להשקיע בבורסות. סליחה, טעות - אתם תקראו מנהלי השקעות, מנכ"לים, אנליסטים שאומרים שהשווקים ימשיכו לעלות, אבל הם לא אומרים את האמת שלהם, ואם כן - הם כנראה לא יודעים מה זה שוק מניות, מה זו מחזוריות ולא בטוח שהם יודעים לתמחר חברות ושווקים. וזה לא שאנחנו מבינים יותר, ממש לא, אלו מספרים, עובדות, זו מתמטיקה פשוטה. ככל שהשווקים עולים התמחור של הפירמות גבוה יותר וזה במבחנים שונים כמו - מכפילי רווח, מכפילי הון ועוד.

ההקדמה הזו חשובה למי שרואה את התחזיות של המומחים. אין באמת מומחים, יש פוזיציה ענקית שמחייבת את המומחה להאמין בעליות - זה הביזנס שלו. הוא חייב להיות אופטימי. מה שכן יש אלו בעלי שליטה שמממשים. שי את זה בלי סוף, ולמי הם מוכרים - לנו. פראיירים כנראה רק מתחלפים. הגופים המוסדיים מקבלים מאיתנו כסף גדול דרך הפרשות לפנסיה, גמל השתלמות ועוד וקונים מניות גם במחירים של פי 2-3 משנה שעברה, גם במכפילי רווח של 40.

ומה אתם באופן ישיר עושים? כלומר בקרנות נאמנות, במניות וכו'? יש כאלו ומסתבר שהם רבים מאוד שאומרים לנו - "השוק יקר, טאואר הגיעה ל-90 דולר מכרתי חצי מהכמות, זינקה ל-100 מכרתי עוד חצי. קניתי באזור 32-33 דולר. אבל עכשיו היא ב-120 דולר. גם לא הרווחתי את העלייה הנוספת וגם שילמתי מס ענק".

בואו נחלק את הדילמה לשתיים: לתזמן את טאואר בשיא - אף אחד לא יכול. לתזמן את המסים - כולם יכולים.

משקיעים חוששים מ-FOMO, אבל ככל שהשוק עולה, הם משתכנעים למכור. הבעיה שאחרי שהם משתכנעים למכור יש דילמה חדשה. למכור עכשיו ולשם מס? זו היתה שנה מופלאה, אין כמעט ניירות שירדו, התיקים מפוצצים ברווחים וגם במס תיאורטי (מס של 25% על הרווח בעת המימוש). ברגע שתבוצע מכירה, המס התיאורטי יהפוך למס בפועל.

ואז משקיעים רבים אומרים - נחכה כבר לשנה הבאה, ודוחים את העסקה. הכל יכול להית בעתיד - אולי יתברר שהם צדקו, אבל זו חוכמה שבדיעבד.

להמשך הכתבה לחץ כאן