רנאטו יאראק ודנה יאראק זהרוביץ
צילום: יח"צ
ניתוח

הרשויות יצטרכו לפצות גם על הפקעה חלקית. איך זה עובד?

עד כה הפקעה של רשות מקומית בשיעור של עד 40% לא הייתה מזכה בפיצוי. פסק דין חדש עשוי לשנות את התמונה. מי קובע את הפיצוי, ואיך זה נעשה? 

חלומם של רבים הוא להיות הבעלים הגאים של חלקת מקרקעין. אלא שבעלי קרקעות חשופים לאפשרות שחלקת המקרקעין שבבעלותם תופקע, כולה או חלקה, על ידי רשויות מקומיות, למטרות ציבוריות כאלה ואחרות; ולא זו בלבד שהם יוותרו ללא הקרקע, אלא שגם הפיצוי שישולם להם עבור הקרקע, אם ישולם, יהיה חלקי בלבד.

 

פסק דין תקדימי של הרכב מורחב של בית המשפט העליון, אשר ניתן ביום 24.5.18, צועד צעד נוסף אל עבר ההגנה על זכויות הקניין של בעלי הקרקעות ומצמצם את יכולתן של הרשויות להפקיע חלק מהמקרקעין, ללא תשלום פיצוי [ע"א 6407/14 הוועדה המקומית לתכנון ובניה כרמיאל נ' אחמד מסרי (24.05.2018)].

בבסיס פסק הדין, עומדות הוראות סעיף 190(א)(1) לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, לפיו רשות רשאית להפקיע חלקת מקרקעין, לצורך שימושים ציבוריים קהילתיים מסוימים (גנים, שטחי נופש וספורט, בניני חינוך, תרבות, דת ובריאות), וזאת מבלי לשלם פיצוי לבעליה בעבור עד 40% משטח החלקה.

הרציונל שעומד מאחורי הוראות אלה, המכונות "הוראות ההפחתה", הינו שעליית הערך של החלק הנותר בידי בעל המקרקעין "הנפקע", "תפצה" אותו בגין אותו חלק שנגרע מהחלקה. ואכן, במשך שנים ארוכות נהגו הרשויות להפקיע מקרקעין, תוך הפחתת הפיצוי המשולם לבעלי החלקות.

בשנים האחרונות צמצם בית המשפט העליון את תחולת הוראות ההפחתה וקבע כי הוראות ההפחתה אינן חלות כאשר הרשות הפקיעה את החלקה במלואה, שכן אז הנפקע לא נהנה מהשבחת החלקה [ע"א 5546/97 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה קריית-אתא נ' הולצמן, פ"ד נה(4) 629)]; וכן, נקבע כי בהפקעות לפי פקודת הדרכים, כאשר הרשות מפקיעה רק חלק מחלקה, ויתרת החלקה איננה מושבחת, שוב לא מתקיים הרציונל בהוראות ההפחתה ועל כן, קמה החובה לפצות את הנפקע בגין "הסבל" שנגרם לו כתוצאה מההפקעה [ע"א 8622/07 רוטמן נ' מע"צ – (פורסם בנבו; ניתן ביום 14.5.12)].

בפסק הדין האחרון בעניין רוטמן נקבע במפורש כי הוא איננו חל על הפקעה מכח חוק התכנון והבניה, בעיקר מהטעם שהפקעה מכח פקודת הדרכים נדרשת, בדרך כלל, לצרכים ציבוריים רחבים, לעיתים אף כלל ארציים, ועל כן אין זה הוגן להטיל את החובה לשאת בצרכים אלה על הנפקע. זאת, בעוד שהפקעה מכח חוק התכנון והבניה, נדרשת לצרכים קהילתיים, אשר סביר שהנפקע ייהנה מהם.

בפסק הדין בעניין הועדה המקומית כרמיאל, נדרש בית המשפט העליון להכריע לראשונה האם רשות המפקיעה מקרקעין מכח סעיף 190(א) לחוק התכנון והבניה, חייבת בתשלום פיצוי לנפקע, גם אם מדובר בהפקעה חלקית שלא השביחה את החלק הנותר של החלקה?

קיראו עוד ב"ניתוחים ודעות"

בית המשפט ערך איזון בין זכות הקניין של הנפקע, שהינה זכות יסוד על חוקתית, לבין האינטרס הציבורי בהפקעה, לאור החשש שהטלת חובת פיצוי תוביל את הרשויות להימנע מביצוע הפקעות בשל ההכבדה על קופתן.

כך נקבע כי הפקעה שאין בצדה השבחה של יתרת החלקה שלא הופקעה, מעמידה בסימן שאלה את הרציונל הבסיסי מאחורי הוראות ההפחתה – היינו, שעליית הערך של החלק הנותר תפצה מעצמה על גריעת הפיצוי בגין ההפקעה; ומעוררת את החשש שהרשויות לא יערכו איזון בין הזכויות של בעלי המקרקעין לבין הצרכים הציבוריים העומדים בבסיס ההפקעה, ויעדיפו את האינטרס הציבורי על פני האינטרס של בעל המקרקעין.

את המזור, מצא בית המשפט בהוראת סעיף 190(א)(2) לחוק התכנון והבניה, אשר מפנה להוראת סעיף 20(2)(ג) לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943. הוראה זו מעניקה לשר האוצר סמכות להעניק פיצוי גם במקום שבו אין חובה לפצות נוכח הוראות ההפחתה, אם סבר שנגרם "סבל" לבעל המקרקעין.

בית המשפט קבע כי ככלל, במקרים שבהם הופקעו חלק מהמקרקעין, מבלי שהושבחו יתרתם, על השר להורות על תשלום פיצויי "סבל" לנפקע, וזאת למעט במקרים חריגים.

בין החריגים למניעת פיצויי סבל, מנה בית המשפט מקרים בהם שיעור הפגיעה במקרקעין בשל ירידת ערך החלק הנותר נמוך ומצומצם; מקרים בהם הנטל המוטל על הנפקע מתחלק בצורה שוויונית יחסית בין חברי הקהילה ולא מוטל רק על הנפקע; וכאשר האינטרס הקהילתי הגלום בהפקעה דומיננטי יותר.

ההלכה החדשה תחול רק על הפקעות "חדשות" והוא פותח פתח לבעלי מקרקעין, שעד כה לא קיבלו פיצוי עבור הפקעת חלק מהמקרקעין לצורכי ציבור "קהילתיים", לקבל פיצוי משמעותי בגין ההפקעה.

תגובות לכתבה(1):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 1.
    ZZZZZZZZZZZZZZZZZZZZZZZZZZZZZ (ל"ת)
    דדד 04/06/2018 18:37
    הגב לתגובה זו
יסודות אסדת לווייתן
צילום: אלבטרוס

לפני שאיבדה את הריבונות הביטחונית, ישראל איבדה את הריבונות האנרגטית

יעקב צלאל |
נושאים בכתבה גז מפת הקידוחים

מדינת ישראל מעולם לא היתה ריבונית לגמרי, כשלאורך עשרות השנים האחרונות היא תלויה בסיוע צבאי ואזרחי אמריקני. אולם אם עד לאחרונה אזרחי המדינה העדיפו להעלים עין ממציאות זו, הרי שבשבועות האחרונים התלות והעדר הריבונות והעצמאות הפכו לבוטות יותר, כאשר ממשל טראמפ כפה הסכם הפסקת אש ברצועת עזה ומפקח עליו בקפדנות, בשלב זה, ממתקן צבאי אמריקני בקרית גת.

אולם יש תחום נוסף, קריטי למשק, שמעולם לא היה בריבונות ישראלית: משק הגז הטבעי. בשניים וחצי העשורים מאז התגלו מאגרי גז ראשוניים וביותר מ-15 השנים מאז התגלה מאגר תמר, התלות הישראלית בחברות אמריקניות להפקת הגז הטבעי ובממשל האמריקני לאסדרת משק הגז הטבעי, היתה מוחלטת.

אמנם בשנים האחרונות, משק הגז הטבעי הישראלי, שהוא בעל חשיבות אסטרטגית למדינה, הפך למערב פרוע. אבל עדיין יש בו שריף אחד, השולט בשקט בכל הנעשה, ענקית האנרגיה שברון. אקדוחנים אחדים, אמנם נלחמים על הפירורים, שעדיין שווים מיליארדי דולרים לאורך השנים ועושים כותרות, אבל חשיבותם לפיתוח משק הגז אפסית. אלי כהן, שר האנרגיה, הודיע לפני שבוע על התנגדותו לאשר את החוזה החדש ליצוא הגז למצרים, עד שיוסדרו עלויות גז נוחות לשוק המקומי, אבל אף אחד אינו מתייחס אליו ברצינות. רה״מ, בנימין נתניהו, נפגש בשבוע שעבר עם נציגי שברון כדי לפתור את המשבר, דווח בדה מרקר. מר כהן לא הוזמן לפגישה. הבעיה תיפתר בקרוב וההסכם ייחתם.

מבני הבעלות על מאגרי לוויתן, כריש ותמר הינם יציבים, מבנה הבעלות על תמר פטרוליום, המחזיקה בכ-17% ממאגר תמר, משתנה חדשות לבקרים, כאילו היה מדובר בגן שעשועים. וכך, קבוצה אקלקטית של משקיעים, חלקם זרים, מבקשת להגדיל את רווחיה על חשבון הציבור הישראלי (ואין לה כל עניין בהשקעות ובפיתוח משק הגז). מכאן הידיעות שהתפרסמו לאחרונה על סירובם של משקיעים בתמר פטרוליום, ובהם גם ישראמקו, לחתום על הסכם הספקת גז חדש מול חברת החשמל, שאמור היה להוזיל את הגז וכתוצאה מכך את עלות החשמל, כבר בשנים הקרובות. להערכתם מחירי הגז הטבעי בשנים הקרובות יעלו. במידה והערכה זו תתגשם, הרי שתהיה בכך פגיעה קשה בציבור הישראלי, שלבד מכך שאוצרות הטבע שייכים לו, הוא גם ממן את פעילות הפקת הגז בסכומים לא ידועים, באמצעות מתן הגנה ביטחונית למתקני הפקת הגז בים התיכון. בנוסף, חברות האנרגיה חדלו מלבצע חיפושים אחר מאגרי גז נוספים, ומנסות להגביר את קצב ההפקה, כך שלפי הערכות מלאי הגז במאגרים הישראליים יאזל בתוך כ-20-25 שנים. אזילת הגז תציב את המשק הישראלי בפני משבר אנרגטי חמור, מאחר שעד שיאזל הגז הטבעי, חלק ניכר מפעילות המשק תוסב לגז טבעי. יבוא גז טבעי לישראל, בתצורת LNG, צפוי להיות יקר ויגדיל באופן ניכר את העלות שתוטל על משקי הבית ועל עסקים מקומיים. הוא גם יגדיל את רווחי החברות שייבאו את הגז, שלפחות בחלקן שותפות כיום להפקתו, למשל שברון.

(כמובן שאנחנו בפתח עידן האנרגיה הירוקה, אבל לישראל אסור בשלב זה לוותר על האופציה של שימוש בגז טבעי בעשורים הקרובים).

נובל אנרג׳י, החברה האחראית לתגליות הגז הגדולות של ישראל, היתה חברת אנרגיה בינונית. אולם מאז נרכשה ע״י שברון, קבוצת האנרגיה השניה בגודלה בארה״ב, בסוף 2020, השתנה לגמרי מבנה השליטה בשוק הגז הטבעי המקומי. שברון מחזיקה כיום בכ-40% מתמר וב-25% מלווייתן, ומשמשת כמפעילה של שני המאגרים וכך מנופי השליטה שלה בשוק הגז המקומי הינם בלתי מוגבלים. אם לנובל אנרג׳י היו מהלכים מוגבלים בממשל האמריקני, הרי ששברון היא חלק אינטגרלי מהממשל, שענקיות האנרגיה תמיד נעזרו בו והוא נעזר בהן לפעילות ושליטה בשווקי האנרגיה העולמיים, ראו איום הנוכחי לפלישה אמריקנית לוונצואלה, ממפיקות הנפט הגדולות בעולם. ניסיון של ממשלת ישראל להגביל את יצוא הגז הטבעי, ידווח מיידית לבעל בריתה של שברון, דונלד טראמפ, שיורה לבנימין נתניהו, או לכל ראש ממשלה אחר, להימנע מהגבלת היצוא.

יסודות אסדת לווייתן
צילום: אלבטרוס

לפני שאיבדה את הריבונות הביטחונית, ישראל איבדה את הריבונות האנרגטית

יעקב צלאל |
נושאים בכתבה גז מפת הקידוחים

מדינת ישראל מעולם לא היתה ריבונית לגמרי, כשלאורך עשרות השנים האחרונות היא תלויה בסיוע צבאי ואזרחי אמריקני. אולם אם עד לאחרונה אזרחי המדינה העדיפו להעלים עין ממציאות זו, הרי שבשבועות האחרונים התלות והעדר הריבונות והעצמאות הפכו לבוטות יותר, כאשר ממשל טראמפ כפה הסכם הפסקת אש ברצועת עזה ומפקח עליו בקפדנות, בשלב זה, ממתקן צבאי אמריקני בקרית גת.

אולם יש תחום נוסף, קריטי למשק, שמעולם לא היה בריבונות ישראלית: משק הגז הטבעי. בשניים וחצי העשורים מאז התגלו מאגרי גז ראשוניים וביותר מ-15 השנים מאז התגלה מאגר תמר, התלות הישראלית בחברות אמריקניות להפקת הגז הטבעי ובממשל האמריקני לאסדרת משק הגז הטבעי, היתה מוחלטת.

אמנם בשנים האחרונות, משק הגז הטבעי הישראלי, שהוא בעל חשיבות אסטרטגית למדינה, הפך למערב פרוע. אבל עדיין יש בו שריף אחד, השולט בשקט בכל הנעשה, ענקית האנרגיה שברון. אקדוחנים אחדים, אמנם נלחמים על הפירורים, שעדיין שווים מיליארדי דולרים לאורך השנים ועושים כותרות, אבל חשיבותם לפיתוח משק הגז אפסית. אלי כהן, שר האנרגיה, הודיע לפני שבוע על התנגדותו לאשר את החוזה החדש ליצוא הגז למצרים, עד שיוסדרו עלויות גז נוחות לשוק המקומי, אבל אף אחד אינו מתייחס אליו ברצינות. רה״מ, בנימין נתניהו, נפגש בשבוע שעבר עם נציגי שברון כדי לפתור את המשבר, דווח בדה מרקר. מר כהן לא הוזמן לפגישה. הבעיה תיפתר בקרוב וההסכם ייחתם.

מבני הבעלות על מאגרי לוויתן, כריש ותמר הינם יציבים, מבנה הבעלות על תמר פטרוליום, המחזיקה בכ-17% ממאגר תמר, משתנה חדשות לבקרים, כאילו היה מדובר בגן שעשועים. וכך, קבוצה אקלקטית של משקיעים, חלקם זרים, מבקשת להגדיל את רווחיה על חשבון הציבור הישראלי (ואין לה כל עניין בהשקעות ובפיתוח משק הגז). מכאן הידיעות שהתפרסמו לאחרונה על סירובם של משקיעים בתמר פטרוליום, ובהם גם ישראמקו, לחתום על הסכם הספקת גז חדש מול חברת החשמל, שאמור היה להוזיל את הגז וכתוצאה מכך את עלות החשמל, כבר בשנים הקרובות. להערכתם מחירי הגז הטבעי בשנים הקרובות יעלו. במידה והערכה זו תתגשם, הרי שתהיה בכך פגיעה קשה בציבור הישראלי, שלבד מכך שאוצרות הטבע שייכים לו, הוא גם ממן את פעילות הפקת הגז בסכומים לא ידועים, באמצעות מתן הגנה ביטחונית למתקני הפקת הגז בים התיכון. בנוסף, חברות האנרגיה חדלו מלבצע חיפושים אחר מאגרי גז נוספים, ומנסות להגביר את קצב ההפקה, כך שלפי הערכות מלאי הגז במאגרים הישראליים יאזל בתוך כ-20-25 שנים. אזילת הגז תציב את המשק הישראלי בפני משבר אנרגטי חמור, מאחר שעד שיאזל הגז הטבעי, חלק ניכר מפעילות המשק תוסב לגז טבעי. יבוא גז טבעי לישראל, בתצורת LNG, צפוי להיות יקר ויגדיל באופן ניכר את העלות שתוטל על משקי הבית ועל עסקים מקומיים. הוא גם יגדיל את רווחי החברות שייבאו את הגז, שלפחות בחלקן שותפות כיום להפקתו, למשל שברון.

(כמובן שאנחנו בפתח עידן האנרגיה הירוקה, אבל לישראל אסור בשלב זה לוותר על האופציה של שימוש בגז טבעי בעשורים הקרובים).

נובל אנרג׳י, החברה האחראית לתגליות הגז הגדולות של ישראל, היתה חברת אנרגיה בינונית. אולם מאז נרכשה ע״י שברון, קבוצת האנרגיה השניה בגודלה בארה״ב, בסוף 2020, השתנה לגמרי מבנה השליטה בשוק הגז הטבעי המקומי. שברון מחזיקה כיום בכ-40% מתמר וב-25% מלווייתן, ומשמשת כמפעילה של שני המאגרים וכך מנופי השליטה שלה בשוק הגז המקומי הינם בלתי מוגבלים. אם לנובל אנרג׳י היו מהלכים מוגבלים בממשל האמריקני, הרי ששברון היא חלק אינטגרלי מהממשל, שענקיות האנרגיה תמיד נעזרו בו והוא נעזר בהן לפעילות ושליטה בשווקי האנרגיה העולמיים, ראו איום הנוכחי לפלישה אמריקנית לוונצואלה, ממפיקות הנפט הגדולות בעולם. ניסיון של ממשלת ישראל להגביל את יצוא הגז הטבעי, ידווח מיידית לבעל בריתה של שברון, דונלד טראמפ, שיורה לבנימין נתניהו, או לכל ראש ממשלה אחר, להימנע מהגבלת היצוא.