הסטטיסטיקן הראשי בלמ"ס במתקפה חריפה נגד לשכת השמאים בעניין מחירי הדירות
נתוני הדיור מבלבלים את הציבור: לפני כשבוע, הלמ"ס עדכנו כי מדד מחירי הדיור רשם ירידה של 1.2% בנובמבר 2016. כמה ימים לאחר מכן, לשכת השמאים פרסמה סקירה שדיברה על עלייה של 1.7% במחירי הדיור ברבעון האחרון של 2016. בעקבות כך, נוצר בלבול, האם המחירים ירדו או עלו. כעת פרופ' דני פפרמן, הסטטיסטיקן הלאומי בלמ"ס, כותב מכתב ליו"ר לשכת השמאים, אוהד דנוס. שם הוא מסביר כי הטענות הסותרות של לשכת השמאים, הן כתוצאה מאי הבנת הנתונים הממשלתיים. כמו כן, בלמ"ס מצביעים על עלייה דומה במחירי הדיור (בהסתכלות רבעונית) כפי שהצביעו בלשכת השמאים.
וכך הוא כותב ליו"ר לשכת השמאים: "קראתי בתקשורת את ניתוח המגמות למחירי הדירות בישראל שהתקבלו במשרדכם ואת ההשוואה שערכתם ביחס לממצאי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. לתפיסתי, השוואת ממצאים מחייבת את מבצע ההשוואה להכיר לעומק את הנתונים אותם הוא משווה ולבצע השוואה בין סדרות ותקופות מקבילות".
"אולם, ההשוואה שנעשתה על ידך חושפת, לצערי, טעויות בהבנת המידע שפורסם על ידי הלמ"ס. מיותר לציין שפרסומך גרם לבלבול ולנזק רב בקרב הציבור. סקירת המחירים שערכתם מתייחסת לשינויים הרבעוניים במחירים הממוצעים של דירות בנות 4 חדרים ב-16 יישובים. על אף חסרונות המתודולוגיים של השיטה בה אתם נוקטים, עליית המחירים שהתפרסמה על ידכם מיום עבור הרבעון הרביעי בהשוואה לרבעון השלישי בהשוואה לרבעון השלישי ב-2016 הינה 1.7%".
"התוצאות הרלוונטיות שפורסמו על ידי הלמ"ס מספר ימים קודם לכן מרוכזת להלן":
- יו"ר לשכת השמאים מצביע על הסיבה לעליית מחירי הדיור - למרות השיווקים המאסיביים של המדינה
- "על פרנקל להקים מחלקת נדל"ן בבנק ישראל, פישר התנער בסוף מהשוק"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
"לפיכך, הצגת תמונה לפיה על פי סקירת שמאי מקרקעין בישראל המחירים עלו ולפי ממצאי הלמ"ס המחירים ירדו, היא במקרה הטוב חוסר הבנה של הנתונים ובמקרה הרע הטעייה המיועדת לפגוע באמינות הלמ"ס".
על כך שלשכת השמאים טענו לכך שירידת המחירים היא תוצאה של שקלול עסקאות מחיר למשתכן במדד הוסיף פפרמן: "טענה נוספת שהוצגה על ידך היא שמדד מחירי הדירות רשם ירידת מחירים כתוצאה מהכללת עסקאות שבוצעו במסגרת מחיר למשתכן למדד. גם טענה זו פשוט אינה נכונה. בדיקות אמפיריות שנעשו בלמ"ס מראות שההשפעה של מחיר למשתכן על המדד הינה זניחה בשל מספר מצומצם של עסקאות שנעשו עד כה מסך העסקאות שבוצעו במשק".
"זאת ועוד, לצורך תיקוף השינויים המתפרסמים במדד מחירי הדירות, מבצעת הלמ"ס בדיקות בפילוחים נוספים. כך למשל, בדיקת השינוי במחירים עבור דירות יד שנייה בלבד (קבוצה המהווה כ-95% ממלאי הדירות) מלמדת שמחירי דירות יד שנייה ירדו בחודש האחרון באחוז לערך, ביחס לירידה של 1.2% במדד הכולל עסקאות של דירות חדשות ודירות יד שנייה".
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אזורים תקים 147 יח"ד בבאר יעקב לאחר שזכתה במכרז רמ"י
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
"מיותר לציין שדירות יד שנייה אינן מושפעת מההחלטה האם לכלול או להשמיט עסקאות שבוצעו במסגרת מחיר למשתכן. מהאמור לעיל עולה שירידת המחירים בחודש האחרון נצפתה הן עבור דירות חדשות והן עבור דירות יד שנייה והיא אינה נובעת מההחלטה לכלול או להשמיט מספר קטן של עסקאות שבוצעו במסגרת מחיר למשתכן".
"לעצם הנושא, כפי שגם הדגשנו בכלי התקשורת, העובדה שמדד מחירי הדירות שמפורסם על ידי הלמ"ס ירד בחודש האחרון אינה מעידה בהכרח לגבי ערך המדד בחודש הבא, וייתכן אפילו שערך המדד הנוכחי ישתנה עם קבלת נתוני עסקאות נוספים".
לסיום כתב פרופ' פפרמן, "יחד עם זאת, אני רואה חובה ציבורית בהבאת העובדות לידיעתך ולידיעת הגורמים המקצועיים במשרדי הממשלה כמו גם לידיעת הציבור הרחב, וזאת על מנת למנוע את המשך הבלבול שנוצר. אני רוצה להאמין שמדובר בטעות תמימה, ושכיושב ראש לשכת השמאים הפועל בשקיפות ובמקצועיות תדאג למנוע טעויות כאלו בעתיד".
"אישש את נתוני לשכת השמאים"
אוהד דנוס מסר בתגובה למכתב: אוהד דנוס: "אני שמח על כך שהסטטיסטיקן הלאומי אישש את נתוני לשכת השמאים בדבר עליית מחירים רבעונית בשיעור של 1.7%. אני חושב שבעניין זה ראויה התנצלות חה כ פולקמן, שכינה אותי רק אמש מעל במת הכנסת 'אינטרסנט' וקרא למדד שלנו 'פייק ניוז' והינה היום הלמ ס מאששת את הנתונים שדווחו על ידנו".
- 16.לא מבין 23/02/2017 14:46הגב לתגובה זווירידה של 1.2% בחודש האחרון, רבעון זה שלושה חודשים האחרונים. גם לגבי החודש שירד אין נתונים סופיים ויתכן שישוקללו כל הנתונים נרקאה עליה. בכל מקרה ככה נראית תפנית בגרף, עלייה מתמתנת הופכת לאפסית ואז מתחילה ירידה. עם תשואה של 6% ריבית של 5% ותשואה משכר דירה של 2.5-3% צריך להיות אמיץ במיוחד בשביל לקנות היום להשקעה, עובדתית המשיקים לראשונה נוטשים את השוק (גם ב-2011 עם המחאה ו-2014 עם מע"מ אפס לא נטשו) הם מבינים שזאת כבר לא השקעה משתלמת, בעיקר אחרי שנדל"ן עשה את הקפיצה הגדולה אי פעם ועדיין לא הרויח כמו S&P באותה תקופה...
- 15.זוג צעיר ומיואש 23/02/2017 13:28הגב לתגובה זומחיר גבוה. כמה אפשר לנסות להסתיר את העליות מהציבור שהולך למשרד מכירה ולדירות יד 2 וכול חודש המחיר עולה. כי לא בונים במרכז ונתנו לבנקים להשתולל עם ריבית משכנתאות פראית ללא הצדקה.
- לא נמאס 23/02/2017 14:40הגב לתגובה זוולחשוב שאנשים מאמינים לפמפומים שלך .... תתקדם !
- 14.קורמורן 23/02/2017 11:06הגב לתגובה זועל כך הלמ"ס מסכימים עם לשכת השמאים. כל היתר אלו דיבורים שאינם מעלים ואינם מורידים.
- מחירי דירות יד2 ירדו ב1.2% . דירות חדשות עלו. תקרא (ל"ת)אחד 23/02/2017 11:28הגב לתגובה זו
- מתי 24/02/2017 16:57אם לא תבין תמצא עצמך יום אחד עם ממוצע 2.3 ילדים......
- 13.יוסף 23/02/2017 11:02הגב לתגובה זועצוב לראות את זה אבל ישנם אנשים ומקצועות שפשוט חוגגים ומפמפמים בלי הפסק את "עליית המחירים". השמאים וחלק מהמתווכים הם אינטרסנטים ומבחינתם שהמחירים יעלו בלי סוף. רק מה לעשות והמציאות חזקה מכולם .... לכן תקראו טוב מה שאמר מנכ"ל אשדר אתמול. הכסף לדירות היקרות נגמר, עכשיו מוכרים רק את הזולות ובפריפריה. אינטרסנטים - נמאסתם !!
- 12.יוסף 23/02/2017 08:37הגב לתגובה זושקרים, שקרים ארורים וסטטיסטיקה . יום אחר סטטיסטיקאי נתפס בנמל התעופה עם פצצה שואל אותו איש הביטחון לפשר הסיבה עונה לו הסטטיסטיקאי יש הסתברות של אחד למיליון שאדם אחד יעלה למטוס עם פצצה אבל יש הסתברות של אחד למיליארד ששני אנשים יעלו לאותו מטוס עם הפצצה כך שאני מוריד את ההסתברות .
- 11.א.מ 23/02/2017 07:45הגב לתגובה זואינטרסים של השמאים להחזיק בכח את מחירי הדירות גבוהים.
- 10.אריה 22/02/2017 21:54הגב לתגובה זוהיה 30 ס"מ. סטטיסטיקה זה סוג של שקר.
- 9.אריה 22/02/2017 21:53הגב לתגובה זוהיה 30 ס"מ. סטטיסטיקה זה סוג של שקר.
- 8.אריאל 22/02/2017 21:36הגב לתגובה זוכשהריבית תעלה משקי הבית יתחילו להאנק תחת העומס
- 7.עלה ל 86222 דירות ביד 2 (ל"ת)כנסו לראות בעצמכם 22/02/2017 20:08הגב לתגובה זו
- גיל 24/02/2017 12:19הגב לתגובה זובאתר יד2 אין דירות ממחיר למשתכן!!! אלה דירות לכל דבר ודבר, ואם המספרים היו נכנסים לשם, מספר הדירות היה גבוה הרבה יותר!!!!
- ובמה זה מקדם אותך לדירה? המחירים עולים חביבי (ל"ת)נתן 23/02/2017 13:26הגב לתגובה זו
- 6.הכל ברטא 22/02/2017 19:59הגב לתגובה זו744367550, 273507295, 234623836, 797340321, 215879628, 585103205, 341741298
- 5.מתעסקים בזבל 22/02/2017 19:45הגב לתגובה זוכחלון שר אוצר של מדינת עולם שלישי . התנהגות של ברברי הבנה כלכלית של מונופול. ועשיה אפס. כל מהלכיו הם להשתלט על שוק השכירותולהרויח מיסים. ולכן טוב לא יצא ממנו ומכל העוסקים במדעי הממוצע.. ביבי מזמן היה צריך להעיף אותו
- 4.סטטיסטיקאי מדופלם 22/02/2017 18:35הגב לתגובה זוככה שהמחיר של כל דירה בפני עצמה יכול לעלות גם אם הממוצע יורד!! (וכגון שבחודש מסוים יקנו רק דירות בפריפריה במחיר גבוה ממחירן הרגיל - אזי המחיר הממוצע של העסקאות בארץ ירד ומחירי הדירות לכשעצמן יעלו...)
- פשוט יש יותר עיסקאות בדירות זולות.... (ל"ת)נתן 23/02/2017 13:26הגב לתגובה זו
- 3.אתי 22/02/2017 18:32הגב לתגובה זורואים בשטח שהמחירים לא ירדו וסתם מבלבלים את הציבור
- 2.אבסורד 22/02/2017 17:55הגב לתגובה זומזמן הערנו שהלמ"ס המצוי תחת משרד ראש הממשלה מפברק את המציאות. הנה עוד הוכחה!
- 1.קבלן,בנק,ממשל=שקרנים 22/02/2017 17:51הגב לתגובה זושנים מונופול לפסיכו-הרצה= תירוץ החזירות הנדלניסטים למנועה פיצוץ סופבועה להגנת על הבנקים= שקר חזירי באישור הממשל ובנק ישראל להמשך ניצול עם טיפש שיהיה משועבד לבנקים ולממשלה במשכנתאות מטורפות של מיליון+( 70-90% )= הבנקים בישראל היו תמיד מפוקחים ל-% קטן למשכנתאות בנדל"ן=פישר ברח + עם פלוג יצרו סופבועה=אפילו פישר לאחר שברח הודע בפרסום לא מזמן שיש בישראל בועה =הם סיכנו את עתיד המדינה יצרו עדר של העם הטיפש הצעיר והוריהם לעבדות של דורי דורות! .... בושה וחרפה של מדינה שמנצל את אזרחיה!
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
