הסטטיסטיקן הראשי בלמ"ס במתקפה חריפה נגד לשכת השמאים בעניין מחירי הדירות

פרופ' דני פפרמן טוען במכתב שכתב ללשכת השמאים שנוצר בלבול ושהנתונים של הלמ"ס די דומים לשמאים. "בדיקת השינויים בשני הרבעונים האחרונים בשנת 2016 במדד מחירי הדירות, מצביעים גם הם על עלייה דומה של 1.6%"

ענת דניאלי | 22/02/2017 17:06 (22)

נושאים בכתבה דנוס הלמ"ס מחירי הדירות שוק הדיור

נתוני הדיור מבלבלים את הציבור: לפני כשבוע, הלמ"ס עדכנו כי מדד מחירי הדיור רשם ירידה של 1.2% בנובמבר 2016. כמה ימים לאחר מכן, לשכת השמאים פרסמה סקירה שדיברה על עלייה של 1.7% במחירי הדיור ברבעון האחרון של 2016. בעקבות כך, נוצר בלבול, האם המחירים ירדו או עלו. כעת פרופ' דני פפרמן, הסטטיסטיקן הלאומי בלמ"ס, כותב מכתב ליו"ר לשכת השמאים, אוהד דנוס. שם הוא מסביר כי הטענות הסותרות של לשכת השמאים, הן כתוצאה מאי הבנת הנתונים הממשלתיים. כמו כן, בלמ"ס מצביעים על עלייה דומה במחירי הדיור (בהסתכלות רבעונית) כפי שהצביעו בלשכת השמאים.

וכך הוא כותב ליו"ר לשכת השמאים: "קראתי בתקשורת את ניתוח המגמות למחירי הדירות בישראל שהתקבלו במשרדכם ואת ההשוואה שערכתם ביחס לממצאי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. לתפיסתי, השוואת ממצאים מחייבת את מבצע ההשוואה להכיר לעומק את הנתונים אותם הוא משווה ולבצע השוואה בין סדרות ותקופות מקבילות".

"אולם, ההשוואה שנעשתה על ידך חושפת, לצערי, טעויות בהבנת המידע שפורסם על ידי הלמ"ס. מיותר לציין שפרסומך גרם לבלבול ולנזק רב בקרב הציבור. סקירת המחירים שערכתם מתייחסת לשינויים הרבעוניים במחירים הממוצעים של דירות בנות 4 חדרים ב-16 יישובים. על אף חסרונות המתודולוגיים של השיטה בה אתם נוקטים, עליית המחירים שהתפרסמה על ידכם מיום עבור הרבעון הרביעי בהשוואה לרבעון השלישי בהשוואה לרבעון השלישי ב-2016 הינה 1.7%".

"התוצאות הרלוונטיות שפורסמו על ידי הלמ"ס מספר ימים קודם לכן מרוכזת להלן":

פפרמן מוסיף במכתבו, "בהשוואה רבעונית נכונה מתקבלים, אפוא, תוצאות המצביעות על עליות כמעט זהות, הן עבור סך הדירות והן עבור דירות בנות 3.5-4 חדרים. ההשוואה עליה רמזת תחת כל עץ רענן בין אחוז השינוי החודשי שפורסם על ידי הלמ"ס עם אחוז השינוי של שני הרבעונים האחרונים של שנת 2016, אינה משקפת מאומה מלבד טעויות של מבצעי ההשוואה. יצוין, שבדיקת השינויים בשני הרבעונים האחרונים בשנת 2016 במדד מחירי הדירות, מצביעים גם הם על עלייה דומה של 1.6%".

"לפיכך, הצגת תמונה לפיה על פי סקירת שמאי מקרקעין בישראל המחירים עלו ולפי ממצאי הלמ"ס המחירים ירדו, היא במקרה הטוב חוסר הבנה של הנתונים ובמקרה הרע הטעייה המיועדת לפגוע באמינות הלמ"ס".

על כך שלשכת השמאים טענו לכך שירידת המחירים היא תוצאה של שקלול עסקאות מחיר למשתכן במדד הוסיף פפרמן: "טענה נוספת שהוצגה על ידך היא שמדד מחירי הדירות רשם ירידת מחירים כתוצאה מהכללת עסקאות שבוצעו במסגרת מחיר למשתכן למדד. גם טענה זו פשוט אינה נכונה. בדיקות אמפיריות שנעשו בלמ"ס מראות שההשפעה של מחיר למשתכן על המדד הינה זניחה בשל מספר מצומצם של עסקאות שנעשו עד כה מסך העסקאות שבוצעו במשק".

"זאת ועוד, לצורך תיקוף השינויים המתפרסמים במדד מחירי הדירות, מבצעת הלמ"ס בדיקות בפילוחים נוספים. כך למשל, בדיקת השינוי במחירים עבור דירות יד שנייה בלבד (קבוצה המהווה כ-95% ממלאי הדירות) מלמדת שמחירי דירות יד שנייה ירדו בחודש האחרון באחוז לערך, ביחס לירידה של 1.2% במדד הכולל עסקאות של דירות חדשות ודירות יד שנייה".

קיראו עוד ב"נדל"ן"

"מיותר לציין שדירות יד שנייה אינן מושפעת מההחלטה האם לכלול או להשמיט עסקאות שבוצעו במסגרת מחיר למשתכן. מהאמור לעיל עולה שירידת המחירים בחודש האחרון נצפתה הן עבור דירות חדשות והן עבור דירות יד שנייה והיא אינה נובעת מההחלטה לכלול או להשמיט מספר קטן של עסקאות שבוצעו במסגרת מחיר למשתכן".

"לעצם הנושא, כפי שגם הדגשנו בכלי התקשורת, העובדה שמדד מחירי הדירות שמפורסם על ידי הלמ"ס ירד בחודש האחרון אינה מעידה בהכרח לגבי ערך המדד בחודש הבא, וייתכן אפילו שערך המדד הנוכחי ישתנה עם קבלת נתוני עסקאות נוספים".

לסיום כתב פרופ' פפרמן, "יחד עם זאת, אני רואה חובה ציבורית בהבאת העובדות לידיעתך ולידיעת הגורמים המקצועיים במשרדי הממשלה כמו גם לידיעת הציבור הרחב, וזאת על מנת למנוע את המשך הבלבול שנוצר. אני רוצה להאמין שמדובר בטעות תמימה, ושכיושב ראש לשכת השמאים הפועל בשקיפות ובמקצועיות תדאג למנוע טעויות כאלו בעתיד".

"אישש את נתוני לשכת השמאים"

אוהד דנוס מסר בתגובה למכתב: אוהד דנוס: "אני שמח על כך שהסטטיסטיקן הלאומי אישש את נתוני לשכת השמאים בדבר עליית מחירים רבעונית בשיעור של 1.7%. אני חושב שבעניין זה ראויה התנצלות חה כ פולקמן, שכינה אותי רק אמש מעל במת הכנסת 'אינטרסנט' וקרא למדד שלנו 'פייק ניוז' והינה היום הלמ ס מאששת את הנתונים שדווחו על ידנו".

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(22):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

16.
לא מבין 23/02/2017 14:46
הגב לתגובה זו
וירידה של 1.2% בחודש האחרון, רבעון זה שלושה חודשים האחרונים. גם לגבי החודש שירד אין נתונים סופיים ויתכן שישוקללו כל הנתונים נרקאה עליה. בכל מקרה ככה נראית תפנית בגרף, עלייה מתמתנת הופכת לאפסית ואז מתחילה ירידה. עם תשואה של 6% ריבית של 5% ותשואה משכר דירה של 2.5-3% צריך להיות אמיץ במיוחד בשביל לקנות היום להשקעה, עובדתית המשיקים לראשונה נוטשים את השוק (גם ב-2011 עם המחאה ו-2014 עם מע"מ אפס לא נטשו) הם מבינים שזאת כבר לא השקעה משתלמת, בעיקר אחרי שנדל"ן עשה את הקפיצה הגדולה אי פעם ועדיין לא הרויח כמו S&P באותה תקופה...
15.
זוג צעיר ומיואש 23/02/2017 13:28
הגב לתגובה זו
מחיר גבוה. כמה אפשר לנסות להסתיר את העליות מהציבור שהולך למשרד מכירה ולדירות יד 2 וכול חודש המחיר עולה. כי לא בונים במרכז ונתנו לבנקים להשתולל עם ריבית משכנתאות פראית ללא הצדקה.
לא נמאס 23/02/2017 14:40
הגב לתגובה זו
ולחשוב שאנשים מאמינים לפמפומים שלך .... תתקדם !
14.
קורמורן 23/02/2017 11:06
הגב לתגובה זו
על כך הלמ"ס מסכימים עם לשכת השמאים. כל היתר אלו דיבורים שאינם מעלים ואינם מורידים.
מחירי דירות יד2 ירדו ב1.2% . דירות חדשות עלו. תקרא (ל"ת)
אחד 23/02/2017 11:28
הגב לתגובה זו
מתי 24/02/2017 16:57
אם לא תבין תמצא עצמך יום אחד עם ממוצע 2.3 ילדים......
13.
יוסף 23/02/2017 11:02
הגב לתגובה זו
עצוב לראות את זה אבל ישנם אנשים ומקצועות שפשוט חוגגים ומפמפמים בלי הפסק את "עליית המחירים". השמאים וחלק מהמתווכים הם אינטרסנטים ומבחינתם שהמחירים יעלו בלי סוף. רק מה לעשות והמציאות חזקה מכולם .... לכן תקראו טוב מה שאמר מנכ"ל אשדר אתמול. הכסף לדירות היקרות נגמר, עכשיו מוכרים רק את הזולות ובפריפריה. אינטרסנטים - נמאסתם !!
12.
יוסף 23/02/2017 08:37
הגב לתגובה זו
שקרים, שקרים ארורים וסטטיסטיקה . יום אחר סטטיסטיקאי נתפס בנמל התעופה עם פצצה שואל אותו איש הביטחון לפשר הסיבה עונה לו הסטטיסטיקאי יש הסתברות של אחד למיליון שאדם אחד יעלה למטוס עם פצצה אבל יש הסתברות של אחד למיליארד ששני אנשים יעלו לאותו מטוס עם הפצצה כך שאני מוריד את ההסתברות .
11.
א.מ 23/02/2017 07:45
הגב לתגובה זו
אינטרסים של השמאים להחזיק בכח את מחירי הדירות גבוהים.
10.
אריה 22/02/2017 21:54
הגב לתגובה זו
היה 30 ס"מ. סטטיסטיקה זה סוג של שקר.
9.
אריה 22/02/2017 21:53
הגב לתגובה זו
היה 30 ס"מ. סטטיסטיקה זה סוג של שקר.
8.
אריאל 22/02/2017 21:36
הגב לתגובה זו
כשהריבית תעלה משקי הבית יתחילו להאנק תחת העומס
7.
עלה ל 86222 דירות ביד 2 (ל"ת)
כנסו לראות בעצמכם 22/02/2017 20:08
הגב לתגובה זו
גיל 24/02/2017 12:19
הגב לתגובה זו
באתר יד2 אין דירות ממחיר למשתכן!!! אלה דירות לכל דבר ודבר, ואם המספרים היו נכנסים לשם, מספר הדירות היה גבוה הרבה יותר!!!!
ובמה זה מקדם אותך לדירה? המחירים עולים חביבי (ל"ת)
נתן 23/02/2017 13:26
הגב לתגובה זו
6.
הכל ברטא 22/02/2017 19:59
הגב לתגובה זו
744367550, 273507295, 234623836, 797340321, 215879628, 585103205, 341741298
5.
מתעסקים בזבל 22/02/2017 19:45
הגב לתגובה זו
כחלון שר אוצר של מדינת עולם שלישי . התנהגות של ברברי הבנה כלכלית של מונופול. ועשיה אפס. כל מהלכיו הם להשתלט על שוק השכירותולהרויח מיסים. ולכן טוב לא יצא ממנו ומכל העוסקים במדעי הממוצע.. ביבי מזמן היה צריך להעיף אותו
4.
סטטיסטיקאי מדופלם 22/02/2017 18:35
הגב לתגובה זו
ככה שהמחיר של כל דירה בפני עצמה יכול לעלות גם אם הממוצע יורד!! (וכגון שבחודש מסוים יקנו רק דירות בפריפריה במחיר גבוה ממחירן הרגיל - אזי המחיר הממוצע של העסקאות בארץ ירד ומחירי הדירות לכשעצמן יעלו...)
פשוט יש יותר עיסקאות בדירות זולות.... (ל"ת)
נתן 23/02/2017 13:26
הגב לתגובה זו
3.
אתי 22/02/2017 18:32
הגב לתגובה זו
רואים בשטח שהמחירים לא ירדו וסתם מבלבלים את הציבור
2.
אבסורד 22/02/2017 17:55
הגב לתגובה זו
מזמן הערנו שהלמ"ס המצוי תחת משרד ראש הממשלה מפברק את המציאות. הנה עוד הוכחה!
1.
קבלן,בנק,ממשל=שקרנים 22/02/2017 17:51
הגב לתגובה זו
שנים מונופול לפסיכו-הרצה= תירוץ החזירות הנדלניסטים למנועה פיצוץ סופבועה להגנת על הבנקים= שקר חזירי באישור הממשל ובנק ישראל להמשך ניצול עם טיפש שיהיה משועבד לבנקים ולממשלה במשכנתאות מטורפות של מיליון+( 70-90% )= הבנקים בישראל היו תמיד מפוקחים ל-% קטן למשכנתאות בנדל"ן=פישר ברח + עם פלוג יצרו סופבועה=אפילו פישר לאחר שברח הודע בפרסום לא מזמן שיש בישראל בועה =הם סיכנו את עתיד המדינה יצרו עדר של העם הטיפש הצעיר והוריהם לעבדות של דורי דורות! .... בושה וחרפה של מדינה שמנצל את אזרחיה!

הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.

צלי אהרון | 09/11/2025 21:27

נושאים בכתבה מחירי הדירות אזורים

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.

להמשך הכתבה לחץ כאן