מגוריט בעסקה ראשונה: רוכשת 34 דירות בת"א ב-71.4 מיליון שקל

ענת דניאלי | 17/01/2017 08:49 (24)

נושאים בכתבה דיור להשכרה מגוריט עסקה רכישות תל אביב

מגוריט 1% קרן ריט חדשה בתחום המגורים ובמיוחד בתחום הדיור להשכרה בישראל, מדווחת הבוקר (ג') על העיסקה הראשונה שהיא מבצעת מאז הנפקתה בבורסה בתל אביב. מגוריט תרכוש 34 יחידות דיור בפרויקט "מידטאון" בתל אביב תמורת סך כולל של 71.4 מיליון שקל. מדובר על דירות בנות 3 חדרים בשטח ממוצע (נטו) של כ-70 מ"ר בתוספת 12 מ"ר מרפסת, כ-92 מ"ר ברוטו, הממוקמות בין הקומות ה-6-11 של הפרויקט, שעתיד להתאכלס בעוד כשנה.

הדירות הנרכשות יושכרו לתושבי תל אביב זכאים, במסגרת תכנית דיור בר השגה, לתקופה של 10 שנים, לפי מחיר שכירות קבוע וצמוד למדד שנאמד בכ-4,750 שקל בחודש. לאחר התקופה האמורה, ניתן יהיה להשכיר או למכור את הדירות, כבודדות, בשוק החופשי, ללא כל מגבלה.

מהחברה הוסיפו כי התשואה הממוצעת הנובעת מהשכרת הדירות בתקופת ההשכרה לדיור בר השגה הינה בשיעור שנתי של כ-3%, וכי שיעור שעשוי לעלות משמעותית בתום החוזה אל מול העיריה

על פי הדיווח, עסקת הרכישה מתבצעת לפי מחיר ממוצע של כ-2.1 מיליון שקל לדירה, וכ-30 אלף שקל למ"ר נטו (לא כולל מרפסות), ובחברה טוענים כי מדובר במחיר הנמוך משמעותית בהשוואה לשוק החופשי. מהחברה הוסיפו וציינו "להערכת מתווכים וגורמים מקצועיים, עסקאות יד שניה במתחם ובאזור, של דירות בשוק החופשי, בעלות מאפיינים דומים, אך ללא מגבלת השכירות לדיור בר השגה, מתבססות על מחיר מכירה של כ-37 אלף שקל למ"ר, כך ששוויין נע סביב 2.6 מיליון שקל".

פרויקט מידטאון, בו נרכשו הדירות, ממוקם במרכז תל אביב, במפגש הרחובות נמיר ושאול המלך וכולל מגדל בן 50 קומות הכולל 338 יחידות דיור, כשלצידו מוקמים מגדל משרדים ושטחי מסחר.

הסכם הרכישה האמור, על פי הדיווח, מותלה בקבלת הסכמת עיריית תל אביב בכתב ובכפוף לחמשת התנאים הבאים: השלמת הקמת בניין המגורים והיחידות, קבלת טופס 4 לבניין המגורים וליחידות, מסירת החזקה ביחידות לחברה, רישום הערת אזהרה לטובת עיריית תל אביב בהתאם להוראות ההסכם מול עיריית תל אביב.

אייל גבאי, יו"ר מגוריט: "העסקה מגלמת בחובה את שלל יתרונותיה היחסיים של הקרן, ומאפשרת למשקיעים ליהנות מעסקה אטרקטיבית שעשויה להציף ערך בעתיד. עצם העובדה שמדובר על מקבץ של יחידות דיור להשכרה לטווח ארוך, הופכת את הקרן לשחקן כמעט יחיד שהמוצר מתאים לו, ולכן מחיר הרכישה מבחינתנו הינו אטרקטיבי. מאחר ואנו שחקנים לטווח ארוך ומלכתחילה פועלים בשוק השכירות, הרי שהעסקה מתאימה לנו כמו כפפה ליד. אני מאמין כי בעתיד הקרוב תוכיח שוב הקרן את יכולותיה ויתרונותיה בעסקאות נוספות".

קיראו עוד ב"נדל"ן"

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(24):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

12.
כלכלן 19/01/2017 14:05
הגב לתגובה זו
האוצר בקרן שמקבלת הטבות מס בלתי יאמנו, בעוד בעלי דירות פרטיים ומשכירים פרטיים נקנסים לאורך ולרוחב, כדי שקרנות המעסיקות פורשי האוצר יוכלו לקבל הטבות נדיבות מהאצר? לא מספיק להם פינסיות ומשכורות כפולות ומשולשות ועוד דיוידנטים????לכאורע
דורון 21/01/2017 11:44
הגב לתגובה זו
הקרן הזו, אם תכניס אותה למודל פשוט של אקסל תראה שהיום היא שווה בערך 170 מיליון שקלים, כלומר צריכה לצנוח עוד איזה 20 אחוזים כדי שתהיה שווה את ערך המניה. בינתיים תשלם 8 שנים בערך דמי ניהול מופקעים שיהוו עשרות אחוזים מהכנסתה. מי שמקבל את הכסף זה המנהלים שלה, אנדורן, גבאי, ועוד אנשים שמנהלים את הכסף של קופות פנסיה של חרדים שמונו במקביל לנהל את הקרן ומתחלקים בדמי ניהול של 2.4 מיליון שקלים בשנה. הזוי לחלוטין.
11.
סיימון 17/01/2017 17:16
הגב לתגובה זו
בדיחה גרועה לתת לזכאים במרכז תל אביב...חחח
10.
יוסף 17/01/2017 17:00
הגב לתגובה זו
בת"א ובערי הלווין יצטרכו מתי שהוא לקחת בחשבון את החברה הזו ואת הפעילות המבורכת שלה. זה יגרום להתמתנות המחירים ולתוספת שפיות למה שקורה כעת. לידיעת המשכירים.
9.
dw 17/01/2017 14:16
הגב לתגובה זו
מתוך לוח יד 2 (איך מצליחים לסמן קישורית למודעה שם? , לא מצליח משום מה) מגדל יוקרה חדש בפארק צמרת (שכונה צפונית יותר, ליד בבלי), דירת 3 חדרים 70 מטר, קומה 9, רחוב ניסים אלוני 7. 2 חניות. 8000 שקלים בבקשה+1270 ועד בית (יש שומר ובריכה בבניין, וזה תענוג יקר)+700 ארנונה (לחודשיים) כניסה ב 1.2.2017 לא נראה לי שתהיה להם בעיה למצוא שוכרים ב 4750.
8.
בקיצור - החברה מקבלת עכשיו הרבה הטבות ובעוד 10 שנים (ל"ת)
הגולם יקום על יוצרו! 17/01/2017 13:51
הגב לתגובה זו
7.
dw 17/01/2017 13:41
הגב לתגובה זו
מתוך לוח יד 2 (איך מצליחים לסמן קישורית למודעה שם? , לא מצליח משום מה) מגדל יוקרה חדש בפארק צמרת (שכונה צפונית יותר, ליד בבלי), דירת 3 חדרים 70 מטר, קומה 9, רחוב ניסים אלוני 7. 2 חניות. 8000 שקלים בבקשה+1270 ועד בית (יש שומר ובריכה בבניין, וזה תענוג יקר)+700 ארנונה (לחודשיים) כניסה ב 1.2.2017 לא נראה לי שתהיה להם בעיה למצוא שוכרים ב 4750.
6.
דור 17/01/2017 11:25
הגב לתגובה זו
זה הדבר המעצבן במגדלי מגורים.
dw 17/01/2017 12:26
הגב לתגובה זו
מציע שתחפש דירת 3 חדרים חדשה במרכז ת"א. זהירות. אתה הולך לקבל חום... תכין 7000-8000 שקלים. כן כן, אנשים פשוט נפלו על הראש. בשכונות הצפוניות המצוינות אני מוצא לך (דירות ישנות) גם ב 5000-6000 ובמזרחיות 4000. אז בהשוואה ל 8000 המחיר 4750 זה חיניי חינם, נוסיף אלף שקל לחודש ועד בית (סביר למגדל) וארנונה וזה עדיין דיל לא רע. היתרון הגדול הוא חוזה ל 10 שנים, שזה נורא נדיר למצוא. ועל מה אנחנו מדברים פה? כולה 34 דירות. חצי מתושבי ת"א שוכרים דירות. זה מאות אלפי שוכרים. שותים את זה בשניה.
אולי, אבל בעתיד יעלו המחירים ובגדול! (ל"ת)
שלי 20/01/2017 18:07
5.
עם טיפש 17/01/2017 11:16
הגב לתגובה זו
לקניה כאילו שחסר דירות לקניה. מצד שני הוא קונה מקבצי דירות שמיועדות לקניה ומשתלט על השוק כמו עולם תחתון. הצביעות חוגגת. סביר להניח שמס דירות מיועד לכסות על הגירעון של כחלון מקניית דירות ב 0.5% מס רכישה הכסף שיחסר לו מוטל כעת על בעלי דירה שלישית.
dw 17/01/2017 12:39
הגב לתגובה זו
חצי! כל מה שצריך זה נבוט מספיק גדול. מה לדעתך יעשה היצע של 100 אלף דירות בת"א לשוק??? כרגע מדובר בטיפל'ה מיסוי על טיפל'ה אספנים. אם המחירים לא ירדו כתוצאה מעידוד קומץ האספנים למכור דירה 3 אז אפשר יהיה להמשיך (עדיין אין מס על כל דירה, מהשקל הראשון, כרגע מטפלים רק בקומץ אספנים רעשנים)
4.
ביבי וכחלון 17/01/2017 11:13
הגב לתגובה זו
כחלון רעש וגעש. אבל כשהוא קונה דירות ב 0.5% מס רכישה וגורם למדינה נזקים מאבדן הכנסות אף אחד לא מצפצף כשהוא קונה עשרות דירות וגורע דירות מהשוק אף אחד לא קם איפה כל העיתונאים הצדקנים שכעת סותמים את הפה או שגם הם מקבלים מעטפות מתחת לשולחן כדמי שתיקה לא יתכן שעל תוכנית מע"ם 0 כולם יצאו נגד. וכעת שותקים האם העיתונאים הפכו שפנים או שהם משקשקים מהעם שדורש דירות חינם. וכעת מקבל במקום דירות לקניה דירות להשכרה ל10 שנים ואחכ יבעטו בהם החוצה לדור הבא של הלוזרים. שלטון של דבילים
כחלון עושה טובה ליזמים וקונה מהם. תגיד תודה ותשתוק (ל"ת)
יוסף 17/01/2017 16:53
הגב לתגובה זו
אולי עשה טובה לקובי מימון, לאחותו בהוט ולחברים בקצא.... (ל"ת)
שלי 20/01/2017 18:08
3.
תעלולי כחלון 17/01/2017 10:43
הגב לתגובה זו
כדי לתת למקורבים שלו מהאוצר ניהול קרן מגוריט אצל כחלון הם קונים דירות ב 0.5% מס רכישה . לעומת משקיע שישלם 8% מס רכישה. כחלון עושה שוק ריכוזי שמנוהל ע"י שני מקושרים גבאי ואנדורן הם יקבלו 1% דמי ניהול שכמובן יגולגלו על השוכרים השוכרים ישלמו שכ"ד צמוד למדד+ דמי ניהול. זול זה לא יהיה כחלון מנהל כלכלה אנכרוניסטית . וכל עם ישראל ישלם ובגדול כמו שעם ישראל שילם בדלת האחורית על מחירי הסלולר בהעלאת מס הבורסה. בעוד שנתיים עם ישראל ישלם על אבדן הכנסות לאוצר ממס רכישה . כחלון מומחה באחיזת עיניים כל "המהפכות" שלו שוות לתחת והחיוך שלו מבשר לעם ישראל "חייך אכלת אותה" בא לי להקיא
dw 17/01/2017 12:29
הגב לתגובה זו
המשקיעים בקרן ידרשו לשלם מס, מהשקל הראשון. משכירים פרטיים, עדיין, לא נדרשים. מהאספנים מבקשים עכשיו מעט יותר מס, ואם זה לא מתאים להם אז שפשוט ימכרו. לא מכריחים להחזיק דירות לנצח. מותר למכור. אספני נדלן יותר ממוזמנים למכור דירה 3 ולנתב כספם לאפיקי השקעה חילופיים. למשל מגוריט. אפשר גם טבע (שמשלמת כיום 4% דיבידנד), גזית גלוב (שמשלמת גם כן 4%) ועוד.
ג 17/01/2017 15:10
מה יישאר למשקיעים אחרי דמי הניהול? העיקר שאתה מקליד
2.
בן אהרון 17/01/2017 10:11
הגב לתגובה זו
עלול להתפתח קומות של סלמס בבניין כי עלויות האחזקה במגדל 50 קומות הן גבוהות מאד.
dw 17/01/2017 12:33
הגב לתגובה זו
חצי מתושבי ת"א שוכרים דירות. חצי! זה מאות אלפי תושבים. על מה אנחנו מדברים כאן? כולה 34 דירות. זה יבלע בשניה. אם תחפש דירת 3 חדרים חדשה במרכז ת"א אתה הולך לקבל חום. כמו כלום זה יכול להיות 7000-8000 שקל (אל תשכח שאתה גם מקבל חניה פרטית), אז בהשוואה 4750 זה חיניי חינם. נוסיף אלף שקל ועד בית (סביר לגמרי במגדל) וארנונה וזה עדיין דיל לא רע. לא רשמו אבל סביר שכולל חניה פרטית אחת פר דירה. לא חייבים לגור דווקא שם. תל אביבים יכולים לחפש דירת 3 חדרים ישנה בשכונה צפונית ולמצוא משהו ב 5000-6000 או בשכונה מזרחית ב 4000.
dw 17/01/2017 12:45
אלה אנשים שעובדים ומרוויחים בסדר גמור, אך כמובן אינם מסוגלים לשלם 7000 שקל מטורפים על דירה קטנה במרכז ת"א. בשכונת שפירא בדרום העיר בנו לפני שנתיים משהו קטן (3 קומות, לדעתי היו צריכים לבנות כפול, 6 קומות), ומשלמים שם משהו כמו 3500. הכל נחטף בשניה, וזה שפירא, ליד אפריקאים. פה זה מגדל מפואר מטר מהקריה ומעזריאלי.
1.
העסקה הכי לא כדאית שקיימת היום בשוק הנדלן (ל"ת)
סוחר 17/01/2017 09:25
הגב לתגובה זו

הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.

צלי אהרון | 09/11/2025 21:27

נושאים בכתבה מחירי הדירות אזורים

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.6% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.

להמשך הכתבה לחץ כאן