עסקאות בולטות: בכמה נמכרה דירת 4 חדרים ברחוב פיארברג בתל אביב?

 Bizportal ליקט את העסקאות הבולטות שסגרו המתווכים בשבוע החולף
ענת דניאלי | (2)

העסקאות הבולטות כפי שנמסרו על ידי סוכנויות התיווך השונות - הנה הרשימה: 

תל אביב

דירת 4 חדרים ברחוב פיארברג, 100 מ"ר, מעלית וחנייה, קומה 3 מתוך 4, מושקעת, נמכרה ב-3.85 מיליון שקל.

לוי יצחק – עורך מחירון הדירות

דירת 4 חדרים ברחוב הבושם שכונת ליבנה, 126 מ"ר, 8 מ"ר מרפסת שמש, קומה 6 מתוך 8, מעלית, חנייה וממ"ד, נמכרה ב-1.9 מיליון שקל.

רי/מקס אושן

מיני פנטהאוז 5 חדרים ברחוב דיסנצ'יק, שכונת רביבים, 120 מ"ר, 40 מ"ר מרפסת שמש, קומה 2 מתוך 8, 4 חניות ו-2 מחסנים, נמכרה ב-4.04 מיליון שקל.

השכרה

דירת 3 חדרים ברחוב ויזל בצפון הישן, 80 מ"ר, קומה 1 מתוך 4, ללא מעלית וחנייה, משופצת, הושכרה ב-5,500 שקל.

רי/מקס פרופשיונל גרופ

רעננה

דירת גג 5 חדרים ברחוב הגליל מרכז העיר, 180 מ"ר, 125 מ"ר גג, קומה 4 מתוך 4, מעלית וחנייה, מחיר מבוקש - 3 מיליון שקל, נמכרה ב-2.55 מיליון שקל.

קוטג' 6 חדרים ברחוב השחר, לב הפארק, 213 מ"ר, 200 מ"ר גינה, 100 מ"ר מרתף, קומת קרקע, חנייה, מקלט ופטיו פנימי, מחיר מבוקש - 5 מיליון שקל, נמכר ב-4.7 מיליון שקל.

רי/מקס One

הוד השרון

פנטהאוז 5 חדרים ברחוב התלמיד, 200 מ"ר, 70 מ"ר מרפסת, קומה 21 מתוך 23, 2 חניות, 2 מחסנים ומעלית, מחיר מבוקש - 4.6 מיליון שקל, נמכרה ב-4.17 מיליון שקל.

רי/מקס One

גבעתיים

השכרה

דירת 5 חדרים ברחוב השניים, 210 מ"ר, קומה 5 מתוך 5, מעלית, ללא חנייה, הושכרה ב-10,000 שקל.

רי/מקס 100%

הרצליה

דירת 5 חדרים ברחוב קק"ל, 134 מ"ר מרפסת 14 מ"ר, קומה 4 מתוך 5, עם מעלית, חניה הבניין עובר תמ"א 38, נמכרה ב-2.47 מיליון שקל.

פנטהאוז 5 חדרים ברחוב ויצמן,  165 מ"ר 80 מ"ר מרפסת, קומה 8 מתוך 8, עם מעלית, חניה, נמכר ב- 3.65 מיליון שקל.

אנגלו סכסון 

חולון

בית קרקע 7.5 חדרים ברחוב סירני, 236 מ"ר, קומת קרקע קומה א', כניסה נפרדת לכל קומה, בית פרטי שמור, נמכרה ב-2.7 מיליון שקל.

רי/מקס אבניו

רמת השרון

קוטג' 5 חדרים ברחוב יצהר, 200 מ"ר בנוי על מגרש 375 מ"ר, עם חניה, נמכר ב- 5.25 מיליון שקל.

אנגלו סכסון

חיפה

דירת 4 חדרים ברחוב פינסקר בנו"ש , 100 מ"ר, קומה 3 מתוך 4, ללא מעלית וחניה, נמכרה ב-1.2 מיליון שקל.

דירת 3 חדרים ברחוב קרן היסוד ברוממה הישנה, 75 מ"ר, קומה 2 מתוך 8, עם מעלית, מחסן, ללא חניה, נמכרה ב-965 אלף שקל.

דירת 5.5 חדרים ברחוב איינשטיין באחוזה, 130 מ"ר, קומה 3 מתוך 5, עם מעלית, ללא חניה , זקוקה לשיפוץ, נמכרה ב-2 מיליון שקל. 

דירת 3 חדרים ברחוב יוסף בהדר, 80 מ"ר, קומה 3 מתוך 4, ללא מעלית וחניה, נמכרה ב-620 אלף שקל.

דירת 4 חדרים בדרך הים בכרמל מערבי, 100 מ"ר, קומה 2 מתוך 3, ללא מעלית, עם חניה ומחסן, נמכרה ב-1.15 מיליון שקל.

דירת 4 חדרים ברחוב רענן, 120 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, ללא מעלית, עם חניה, מחסן, נמכרה ב-1.62 מיליון שקל.

אנגלו סכסון

חדרה

דירת 3 חדרים ברחוב אלי כהן, 60 מ"ר, קומה 1 מתוך 3, ללא מעלית, חנייה משותפת, נמכרה ב-1.01 מיליון שקל. 

לוי יצחק – עורך מחירון הדירות

באר שבע

דירת 3 חדרים ברחוב דרך מצדה, 78 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, ללא מעלית וחנייה, משופצת ומושקעת, נמכרה ב-935 אלף שקל. 

לוי יצחק – עורך מחירון הדירות

דירת 4 חדרים ברחוב ניב דוד בנווה זאב, 128 מ"ר, קומה 6 מתוך 8, מעלית וחנייה, נמכרה ב-1.12 מיליון שקל.

דירת 4 חדרים ברחוב שדרות ירושלים בשכונה ט', 90 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, מעלית וחנייה, נמכרה ב-690 מיליון שקל.

דירת 4 חדרים ברחוב יוהנה ז'בוטינסקי בשכונת נווה זאב, 127 מ"ר, קומה 6 מתוך 12, מעלית וחנייה, נמכרה ב-1.12 מיליון שקל.

דירת 3 חדרים ברחוב אריה דולצ'ין בשכונה י"א, 70 מ"ר, קומה 1 מתוך 4, חנייה, ללא מעלית, נמכרה ב-615 אלף שקל.

דירת 5 חדרים ברחוב ביאליק שכונה ב', 127 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, חנייה, ללא מעלית, נמכרה ב-960 אלף שקל.

רי/מקס פלוס

רחובות

דירת 3 חדרים בסמטת התפוח, 70 מ"ר, קומה 4 מתוך 4, ללא מעלית וחנייה, נמכרה ב-800 אלף שקל.

תגובות לכתבה(2):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 2.
    לא לקנות דירות ממשקיעים עד 10.2017 (ל"ת)
    כלכלן 23/12/2016 15:41
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    בא 23/12/2016 11:24
    הגב לתגובה זו
    ולאזרחים .
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.

הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.