רגל על הברקס? רק 22,700 דירות חדשות נמכרו מתחילת השנה, ירידה של 8.3%
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת היום (א') נתונים על רכישות וביקושים של דירות בחודשים ינואר-ספטמבר 2016. מהנתונים עולה כי ממשיכה הירידה בקצב הרכישות של דירות חדשות מקבלן. בינואר-ספטמבר 2016 נמכרו כ-22,700 דירות חדשות, נתון נמוך ב-8.3% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. גם בהשוואה לתשעת החודשים הקודמים (אפריל-דצמבר 2015), נרשמה, בנתונים מנוכי עונתיות, ירידה של 10.4% במספר הדירות החדשות שנמכרו לציבור הרחב. הלמ"ס מסייגים במעט את הירידה האמורה ומוסיפים הערה כי בשנת 2015 הייתה שנת שיא במכירות של דירות מקבלן, בה נמכרו קרוב ל-32 אלף דירות חדשות.
מנקודת מבט רחבה יותר המהווה את הביקוש הכולל לדירות חדשות ולדירות המכונות "שאינן למכירה" (קבוצות רכישה והנבנות על קרקע פרטית) בחודשים ינואר-ספטמבר 2016 ירד הביקוש ב-7.5% לעומת הכמות המבוקשת שנרשמה בתקופה המקבילה אשתקד ועמדה על 39,070 דירות, אך גבוהה ב-23% מהכמות שנרשמה בתקופה המקבילה ב-2014.
בינואר-ספטמבר 2016 בירושלים ובתל אביב-יפו נרשם הביקוש הגבוה ביותר, כ-1,940 דירות חדשות שנמכרו וכ-1,880 דירות שלא למכירה (קרקעות פרטיות וקבומות רכישה) שהחלה בנייתן. בקריית גת נרשם ביקוש גבוה יחסית, של כ-670 דירות לעומת 127 ו-44 דירות בתקופות המקבילות ב-2015 וב-2014, בהתאמה. ייתכן וההסבר לעלייה המשמעותית בביקוש לרכישות בקריית גת הנה נוכח תאוצת השיווקים של הדירות למגורים בשכונה הנבנית 'כרמי גת'.
הביקושים לרכישות לפי הערים ובהשוואה לשנים אחורה:
על פי נתוני המגמה, נרשמה ירידה של 1.0% בממוצע לחודש במספר הדירות החדשות שנמכרו בחודשים יוני-ספטמבר 2016, והוא עמד על רמה ממוצעת של כ-2,390 דירות לחודש. זאת, לאחר עלייה של 0.3% בממוצע בחודשים מרץ-מאי 2016, ברמה ממוצעת של כ-2,440 דירות לחודש. זאת, לאחר ירידה של 2.0% בממוצע לחודש שנרשמה בחודשים יולי 2015-פברואר 2016, ברמה ממוצעת של כ-2,600 דירות לחודש. וזאת, לאחר עלייה של 4.1% בממוצע בחודשים יוני 2014-יוני 2015, ברמה ממוצעת של כ-2,350 דירות לחודש.
- סקר הלמ"ס: לראשונה מאז תחילת המלחמה ציפיות חיוביות לתיירות הנכנסת
- מדד המחירים באוקטובר עלה ב-0.5%; מחירי הדירות ממשיכים לרדת
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הזמן הממוצע למכירה של דירות: על פי המספר הממוצע של דירות חדשות שנמכרו בשלושת החודשים האחרונים (יולי-ספטמבר 2016), מספר חודשי ההיצע (משך הזמן למכירה) עומד ברמה ארצית על כ-13 חודשים; ברמת המחוזות, עומד מספר החודשים שיעברו עד מכירת כל הדירות החדשות שנותרו למכירה בספטמבר 2016, על כ-18 חודשים במחוז הצפון, כ-15 חודשים, בכל אחד מהמחוזות ירושלים והדרום, כ-13 חודשים במחוז חיפה וכ-10 חודשים בכל אחד מהמחוזות המרכז ותל אביב; זאת בהנחה שקצב מכירתן יהיה זהה לקצב המכירה בשלושת החודשים האחרונים ושלא תהיינה התחלות חדשות
היצע הדירות למכירה: מספר הדירות החדשות שנותרו למכירה בסוף ספטמבר 2016 הינו כ-29,840 דירות, מתוכן, כ-28% מוצעות למכירה במחוז המרכז, כ-16% בכל אחד מהמחוזות חיפה והדרום, כ-12% בכל אחד מהמחוזות תל אביב והצפון וכ-11% במחוז ירושלים.
- 11.שמעיה 14/11/2016 16:32הגב לתגובה זוהביקושים יורדים וההיצע גדל
- 10.כחלון זה יהיה מהלך מאוד מסוכן אם תאשר מס על דירה 3 (ל"ת)טוני 13/11/2016 17:00הגב לתגובה זו
- 9.כחלון ! תפעיל אל הראש תוריד מס על הבורסה והמחירים ירדו (ל"ת)u 13/11/2016 16:59הגב לתגובה זו
- 8.יורם 13/11/2016 16:35הגב לתגובה זומי שקונה דירה בתקופה הזאת עושה את טעות חייו!! חכו חצי שנה ותראו ירידות משמעותיות!
- ועליה משמעותית של ריבית משכנתא בנוסף (ל"ת)יואב 13/11/2016 23:13הגב לתגובה זו
- 7.גל 13/11/2016 15:43הגב לתגובה זועוד חודש יבכו באוצר שאין מספיק הכנסות ממסים על עסקאות נדל"ן וימצאו סיבות להמשיך לספסר בקרקעות מדינה .
- 6.אבי 13/11/2016 15:00הגב לתגובה זוזה לא מעט.אין אלטרנטיבה חוץ מהנדלן
- 5.tur 13/11/2016 14:38הגב לתגובה זוראש ממשלה חסר יכולת. העיקר לפני שנתיים הוא הבטיח שהוא מטפל בזה. היה צריך לעלות את הריבית כבר לפני שנים או פשוט לעצור את הרכישות באופן מהיר, ע"י השתת מס מוגבר על רכישת דירה.
- אלון 13/11/2016 16:17הגב לתגובה זולממשלה אין סמכות להחליט בתחום סמכותו של הבנק המרכזי. מה שהממשלה וביבי יכולים לעשות זה רק לחוקק חוקים שישפיעו על הביקוש או על ההיצע. וזה מה שהם עושים באיחור אופנתי של 10 שנים כשכבר רואים את ניצני השפעת העלאת הריבית(לפחות במשכנתאות החדשות)
- 4.אור 13/11/2016 14:34הגב לתגובה זוששייכים לכל אזרחי המדינה שמשלמים מיסים כבדים??? ביב אם אתה רוצה להיבחר בקדנציה הבאה שחרר מייד אדמות לבוגרי צה"ל לטא ייתכן שייהיו עבדים לבית וישלמו פי 4 ו5 מארופה וארה"ב
- 3.אדם 13/11/2016 14:28הגב לתגובה זוכמובן שאין קשר בין הנתונים לבין המסקנות של האינטרסנטים אצלם מחירי הדירות לעולם למעלה!! נדרשות כ13 חודשים בממוצע ארצי למכור דירה!!! זו ההוכחה שהשוק מת!!! התרסקות בדרך! אך הקבלנים השמאים ובנקאים יסבירו שיש מחסור עצום בדירות וכדי למהר לרכוש דירה!! כמה פתטי ועלוב!
- 2.אחד העם 13/11/2016 14:15הגב לתגובה זותכרו כל עוד אתם יכולים
- 1.כחלון מייבש את שוק הנדלן וגורם נזק עצום (ל"ת)למשק הישראלי!!! 13/11/2016 13:47הגב לתגובה זו
- אדם 13/11/2016 17:19הגב לתגובה זוכאשר השוק לפני התרסקות כמובן שיש אשמים שגורמים לנזק עצום!!! כמה פטתתי ועלוב!!
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
