כך תראה כיכר דיזנגוף החדשה בת"א, העבודות יחלו בקרוב
עיריית תל אביב-יפו מקדמת בימים אלו את פרויקט הנמכת כיכר דיזנגוף והחזרתה למפלס הרחוב. לאחר שנים רבות של דיונים הוחלט על ביצוע הפרויקט, סוף סוף החל שלב התכנון המפורט. מעיריית תל אביב נמסר כי העבודות צפויות להתחיל בחודשים הקרובים ולהסתיים בסוף שנת 2017. עלות הפרויקט כ-60 מיליון שקל. חלופות התכנון המוצעות לפרויקט הוצגו ונדונו אתמול (ג') בהנהלת עיריית תל אביב-יפו.
הפרויקט כולל את הריסת הכיכר המוגבהת ובניית כיכר חדשה, שיקום מערכות תת- קרקעיות, כבישים ומדרכות, התקנת פסל אגם במרכז הכיכר וסלילת שביל אופניים.
נזכיר כי כיכר צינה דיזנגוף, הקרויה על שם אשת ראש העיר הראשון של תל אביב מאיר דיזינגוף, הוקמה בשנת 1938 וכמעט מיד לאחר חנוכתה הפכה למוקד עירוני מרכזי. הכיכר הייתה לכיכר הראשונה בתל אביב, עם זאת, מיקומה של הכיכר במרחב יצר קונפליקט בין שימושיה כחלל פתוח לתנועת הולכי רגל לבין התנועה המוטורית סביבה ולכן בשנת 1976 הוחלט לבצע בה שינוי תחבורתי שהוביל לשינוי במבנה הפיזי של הכיכר , היא חודשה והוגבהה מעל פני הקרקע.
התכנון המחודש להורדת הכיכר, אשר נערך על ידי משרד האדריכלים מוריה סקלי אדריכלות נוף, כולל יצירת מרחב משולב, כאשר החזרת הכיכר למפלס הרחובות תיצור מחדש חלל עגול ושלם, בו תתקבל חווית החלל של הכיכר ההיסטורית.
הכיכר מתוכננת כמרחב שלם אחד "מדופן לדופן" כך שייווצר מרחב משותף לכלל הציבור: הולכי רגל, רוכבי אופניים והנוסעים ברכב. העירייה מסרה כי באירועים וימים מיוחדים ניתן יהיה לסגור את הכביש לתנועה כך שמרחב הכיכר כולו פתוח ופנוי לפעילויות ציבוריות ללא חציצות. בנוסף, ציינו כי העצים הקיימים במעגל הקרוב לדופן החיצונית נשארים במקומם כחלק מתכנון הכיכר.
עיריית תל אביב מסרה כי עם הצגת התכנית להנהלה וקבלת האישורים הרלוונטיים לחלופה הנבחרת (ראו מטה 2 החלופות המוצעות), יחלו בחודשים הקרובים העבודות להכנת הפרויקט, כולל הכנות להעתקת העצים בטבעת הפנימית; במהלך ספטמבר- אוקטובר 2016 יבוצעו הכנות מקדימות הכוללות ניתוקי תשתיות והסטתן, ניתוק המזרקה, פינוי מתקני הפסל והעתקת העצים. הריסת הכיכר ופינויה צפויה להיות מבוצעת במהלך נובמבר 2016 ולאחר מכן יחלו עבודות הקמת ופיתוח הכיכר המחודשת, כולל סלילת שביל אופניים והתקנת ריהוט רחוב. העבודות יימשכו לאורך שנת 2017 וצפויות להסתיים בתוך כשנה, עד סוף שנת 2017.
נציין כי הפרויקט נמצא בשלבי תכנון, כאשר טרם התקבלו אישור הגופים השונים לרבות משרד התחבורה ומשרד החקלאות לתכנון וטרם הוצא היתר בנייה להקמת הכיכר המחודשת.
חלופה א' כוללת קפל קרקע מגונן בהיקף הכיכר הפנימית, בשילוב עצים ממינים שונים, המייצרים הפרדה בין הגן המרכזי לכביש שסביב. קפל הקרקע משופע קלות כלפי פנים הכיכר ובהיקפו ישולבו לסירוגין מדרגות ישיבה. מסביב לבריכת המים, בליבת הכיכר- שטח מרוצף רחב.
- פורשה ובנטלי מגיעות להרצליה פיתוח: עסקת נדל"ן ב-69 מיליון שקל בפרויקט של פרשקובסקי
- חברות התשתיות עומדות להסתער - מכרזי ענק של 65 מיליארד שקל על המטרו
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
חלופה ב' משטח הכיכר הפנימית מוגבה קלות ("מרחף") מפני הקרקע, ומייצר הפרדה מדורגת בין הגן המרכזי לכביש שסביב. הכיכר מחולקת לאזור מגונן בהיקף ואזור מרוצף רחב, בו ישולבו פינות ישיבה, סביב הבריכה והפסל ובינות העצים.
- 6.תל אביבי . 07/07/2016 17:25הגב לתגובה זובכל אלטרנטיבה חשוב שיהיה הרבה צל והרבה ירוק . (לא כמו ברחבת היכל התרבות ) .
- 5.אורח 29/06/2016 14:10הגב לתגובה זואם זה המוטו שלך אז שתגיע להרוס את הכיכרות אתרים והמדינה, את נמל תל אביב ויפו לא יישאר לך כסף לבנות הכל מחדש,
- 4.להשיב הכיכר לקדמותה מימים ימימה (ל"ת)==================== 29/06/2016 14:03הגב לתגובה זו
- אורח 29/06/2016 14:40הגב לתגובה זואו אוטובוסים כאורך הגלות? גם להרוס עולה כסף,
- 3.גיא 29/06/2016 13:48הגב לתגובה זוכך התאכזר לבעלי רכבים בעיר וייצר הון של 600 מילוין שקלים אנשים קיבלו דוחות ללא סיבה! אני אחד מהם
- 2.פסל אגם עבר זמנו. לתרום לירוחם (ל"ת)בוני 29/06/2016 13:31הגב לתגובה זו
- 1.123Gil 29/06/2016 12:24הגב לתגובה זומילא כבר היו משלבים בתוכניות תחנה תת קרקעית לרכבת
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
