ניתוח עומק: בפסגות מסתכלים על שמונה נקודות - ומספקים תחזית למחיר הדירות
בשבוע שעבר Bizportal פירסם כי לפי נתוני מדד מחירי הדירות של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה - חלה בשנה האחרונה התמתנות דרמטית בעליית מחירי הדירות, כאשר בחודשים אפריל-מאי 2015 נרשמה ירידה של 0.4%, לראשונה מאז ספטמבר-אוקטובר 2014. בית ההשקעות פסגות פירסם היום (א') סקירה אשר צופה את עצירת גל זינוק המחירים.
"העלייה במחירי הדיור עשויה להתמתן עד כדי עצירה במחצית השנייה של 2016, זאת במידה והשיפור בנתונים יימשך וקצב התחלות הבנייה יעלה ויגיע לקצב של כ-55 אלף יחידות דיור בשנה בדומה לקצב בסוף שנות ה-90", כך אומרים הכלכלנים של פסגות בסקירתם השבועית.
בפסגות מסבירים כי המחסור החמור בדירות (שלפי ההערכות עומד על כ-100 אלף יחידות דיור) פגש ריבית אפסית והביא לעלייה של 100% במחירי הדירות בשמונה השנים האחרונות. "הריבית במשק תעלה אמנם, להערכתנו, במחצית הראשונה של השנה הבאה אך מתווה עליית הריבית צפוי להיות איטי והשפעתו על הביקוש לדירות יהיה שולי ביותר, לפחות בשנים הקרובות".
לדבריהם, בלימה של עליית מחירי הדירות תגיע ככל הנראה רק משיפור בצד ההיצע ולא כתוצאה מירידה משמעותית בביקוש. עוד אומרים בפסגות כי המעקב אחר המגמות בבנייה חשוב ביותר ושהנתונים האחרונים שהתפרסמו בענף לא מאותתים על שינוי קרוב במגמת עליות המחירים, אך ייתכן ולאחר מספר שנים של דשדוש אנו עדים לתחילתו של שינוי במגמת ההיצע שבתורו עשוי להביא לשינוי במגמת המחירים בעוד מספר רבעונים, לפי 8 נתונים עיקריים:
- בהשקעה בבנייה למגורים נרשמה ברבעון הראשון של השנה עלייה של 2.0%. זו העלייה הראשונה לאחר שבעה רבעונים ברציפות של התכווצות בסעיף זה.
- ברבעון הראשון נבנו 11.5 אלף יחידות דיור (נתון מנוכה עונתיות) – כלומר, קצב של למעלה מ-46 אלף יחידות דיור בשנה. גבוה מהממוצע של השנים האחרונות.
- גם במספר היחידות בגמר הבנייה נרשמה עלייה גבוהה במיוחד. ב-12 החודשים האחרונים הושלמו בנייתן של 46 אלף יחידות דיור, זו הכמות הגבוהה ביותר ב-15 השנים האחרונות.
- בשלושת הרבעונים האחרונים כמות יחידות הדיור שנסתיימו בנייתן היה גבוה מקצב התחלות הבנייה. המשמעות של נתון זה היא שלאחר עלייה של 7.5 שנים בהיקף הדירות ש"נמצאות בקנה", כנראה בשל אי הוודאות בענף, קצב סיום הפרויקטים מאיץ.
- שיפור בנתוני יחידות הדיור שנסתיימו בנייתן אינו משפיע ישירות על מחיר הדירה שכן מחירי הדירות נקבעים בהתאם לביקוש וההיצע עוד בשלב התחלות הבניה. עם זאת, עלייה בכמות יחידות הדיור שנסתיימו בנייתן לוחצת על היצע הדירות הנוכחי ובכך עשויה ללחוץ את מחירי השכירות, לפגוע בביקוש לדירות להשקעה ובכך גם להשפיע על מחירי הדירות.
- הביקוש לעובדי בניין גדל במהירות בחודשים האחרונים. תוך ארבעה חודשים נרשם גידול של 50% במספר המשרות הפנויות של העובדים בענף וזה נמצא כעת ברמתו הגבוהה בשנתיים וחצי האחרונות (מאז תחילת סדרת הנתונים).
- הביקוש הרב לעובדים גם יוצר לחצי שכר. בשלושה מתוך ארבעה סיווגים של ענף הבנייה נרשמו עליות של 17%-24% בשכר הריאלי בשנתיים וחצי האחרונות.
- בסקר הערכת המגמות בעסקים של הלמ"ס, ענף הבינוי רשם מאזן חיובי גבוה במיוחד ( מאזן = כמה עסקים מדווחים על שיפור לעומת כמה מדווחים על הרעה). בשנים 2011-2014 ממוצע המאזן היה 4.2- נק'. מתחילת השנה המאזן עולה באופן ניכר וכעת הוא עומד על 10.6 נק' רמתו הגבוהה מאז תחילת הסקר לפני חמש וחצי שנים.
- 12.יוסי 19/07/2015 18:33הגב לתגובה זומס חודשי בסך 5000 שקל בחודש על דירות להשקעה יביא למכירתן של מליון דירות יד שניה ולהצפת שוק הדירות ..הקבלנים ימכרו דירות חדשות במחיר של 40% פחות והמדינה תגלה מליארדי שקלים כסף שחור שמוסתר בדירות להשקעה .. השאלה הנשאלת האם המדינה מעוניינת להוזיל את מחירי הדיור כי רק זה הפתרון!!! תשאלו למה המדינה לא עושה את זה ??למה האוצר מתעלם מיזה ?מס חודשי על דירות להשקעה ..קדימה כחלון תצא גדול כמו בתקשורת ....
- 11.נשמע כמו מדע בדיוני (ל"ת)אנו 19/07/2015 14:32הגב לתגובה זו
- 10.בועת נדלן .. ובועת מניות .. העליות מאחורינו הקירסה קרוב (ל"ת)תוצאה של ריבית אפס 19/07/2015 13:48הגב לתגובה זו
- 9.טלטל 19/07/2015 13:31הגב לתגובה זוהמתחוללים חדשות לבקרים בתנאי השוק.אם בשיווק קרקעות אם במצבת כח האדם במקצועות השונים לביניין אם בתוחלת החיים אם באחוז המתגרשים אם במספר המתחתנים אם במספר הסטודנטים ואם בכושר ההשתכרות.לכל אחד מהנתונים האלה השפעה קרדינלית על הביקושים ואיתה כמובן על ההיצע והביקוש שמושפעים מעוד עשרות פרמטרים.אין נביא בעירו.הורדת מחירי הדירות תגרום לבעיה במחסור בבטחונות לבנקים ומכאן הכדור יתחיל להתגלגל במהירות.כבר היום יש קושי ל-40000 בעלי משכנתאות להחזיר.וכבר היום מספר התיקים בהוצאה לפועל עולה ואיתה כמות הכסף של החייבים שכבר מגיע ל-54 מיליארד שח.
- 8.כותבי תרחישים 19/07/2015 12:40הגב לתגובה זומחסור הדיור=מכוון בהוראתם של בובו פלוס הנגיד - ואף נומק ! הנימוק : דאגה לעמיד הבנקים !!! ראו גם הדברי שר השיכון לשעבר השר אטיאס! בש 2011 התחלות הבניה היו 46800 דירות לאור ההוראה/ההונאה ההזויה-הבניה ירדה להלן בש 2012 התחלות הבניה ירדה ל 43400 דירות וזה ממוצע הבניה שניבנה- ואף פחות בשנת 2014 הבניה יתה פחות מ 43000 דירות ממוצע הבניה מש 2009 עד 2014 פחות מ42000! ההונאה וההוראה הנל מחייב וועדת חקירה האם מי שכיוון למעמ 0 ידע על ההוראה הנך ? להערכתינו הוא ידע על ההוראה להקטין הבניה- מכיוון שהוא מקורב ומרויח מהבנקי - הוא לא הגדיל הבניה=אלה ההיפך נתן יד למחסור כדי לתמוך בבנקי , ובכך פגע ביודעין בדור הצעיר ובחסרי הדיור =זה עוד סיבה לוועדת חקירה= הקבלנים " שהבינו" את ההוראה ההזויה האריכו זמן הבניה מההבנה שהזמן מעלה מחיר!! הראייה לכך שפתאום כמות גמר הבניה עלה על התחלות הבניה=למרות הגדל ההתחלות ברבעון מקצב בניה של 43-44000 ל 46000 דירות גם עייר גידם חירש פיסח ועיוור- היה מבין את גודל ההונאה, לאור התגובות שלנו ח "כ דרש לחקור את בובו על ההוראה ההזויה
- 7.אחד העם 19/07/2015 12:21הגב לתגובה זואם זה לא גרם לזינוק במחירי הנדל"ן כנראה שהשוק מגיע לקצה גבול היכולת.לא יודע אם המחירים ירדו, אך זה יותר סביר מאשר יעלו
- 6.כותבי תרחישים 19/07/2015 12:20הגב לתגובה זומחסור הדיור=מכוון בהוראתם של בובו פלוס הנגיד - ואף נומק ! הנימוק : דאגה לעמיד הבנקים !!! ראו גם הדברי שר השיכון לשעבר השר אטיאס! בש 2011 התחלות הבניה היו 46800 דירות לאור ההוראה/ההונאה ההזויה-הבניה ירדה להלן בש 2012 התחלות הבניה ירדה ל 43400 דירות וזה ממוצע הבניה שניבנה- ואף פחות בשנת 2014 הבניה יתה פחות מ 43000 דירות ממוצע הבניה מש 2009 עד 2014 פחות מ42000! ההונאה וההוראה הנל מחייב וועדת חקירה האם מי שכיוון למעמ 0 ידע על ההוראה הנך ? להערכתינו הוא ידע על ההוראה להקטין הבניה- מכיוון שהוא מקורב ומרויח מהבנקי - הוא לא הגדיל הבניה=אלה ההיפך נתן יד למחסור כדי לתמוך בבנקי , ובכך פגע ביודעין בדור הצעיר ובחסרי הדיור =זה עוד סיבה לוועדת חקירה= הקבלנים " שהבינו" את ההוראה ההזויה האריכו זמן הבניה מההבנה שהזמן מעלה מחיר!! הראייה לכך שפתאום כמות גמר הבניה עלה על התחלות הבניה=למרות הגדל ההתחלות ברבעון מקצב בניה של 43-44000 ל 46000 דירות גם עייר גידם חירש פיסח ועיוור- היה מבין את גודל ההונאה, לאור התגובות שלנו ח "כ דרש לחקור את בובו על ההוראה ההזויה
- 5.תתחילו להפנים 19/07/2015 12:17הגב לתגובה זוסרטון שזה השם שלו (תמצאו בשניה באינטרנט) יסביר לכם וגם יוכיח שההיצע הוא לא האשם וגם לא הפיתרון... הכל עם נתונים רשמיים של המדינה עצמה... הנה גם קישור https://goo.gl/gpB0zY
- 4.תתחילו להפנים 19/07/2015 12:15הגב לתגובה זוהסיפור של הכדאיות הכלכלית ברכישת דירה. (אני מדבר על ריביות משכנתא לתקופה של 25-30 שנה). שכר דירה מכניס לבעל הדירה כ 3% + הצמדה, כאשר אם הבניה מהירה מהריבוי הטבעי לא בטוח בכלל שתהיה הצמדה, יכול להיות שגובה שכר הדירה יפסיק לעלות בגלל הצפה בדירות.
- 3.המחסור אינו הגורם 19/07/2015 12:12הגב לתגובה זועלייה במחירים ב 7 השנים האחרונות. אולי גרם ל 10%-15% עליה לכל היותר. יש בישראל 2.4 מיליון דירות אתם באמת חושבים ש 100,000 דירות זו הסיבה? הבעיה בישראל לא ממש קשורה למחסור ולא תיפתר על ידי בניה. אגב, באירלנד בנו פי 3 מהריבוי הטבעי במשך 6 שנים והמחיר עלה 15% כל שנה. והיו עודפי דירות עצומים אך המחיר המשיך לעלות בשל הביקושים שלא רוסנו על ידי מיסוי חריף (הקבלנים התנגדו). אפילו מבקר המדינה כתב שרק 37% מהגורם לעליית מחירי הדירות זה מחסור בהיצע הדירות. יש להוריד מחירים כמו שעושים בבורסה: גורמים ליותר אנשים למכור ולפחות אנשים לקנות. זה עובד ואפילו מהר.
- 2.יוני 19/07/2015 11:57הגב לתגובה זובורסה נדלן ואגח
- 1.תחשיב כלכלי מפורט 19/07/2015 11:56הגב לתגובה זוהסבר מפורט לתופעה מוזרה זו, ניתן בסרטון בשם "לקנות דירה או לחכות מה עדיף" המשתמש במחשבון משכנתא, ובהנחות לגבי ריביות המשכנתא בעתיד והתשואה על ההון העצמי שלכם. יש גם קישור ישיר https://goo.gl/A1myDF
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
יקי רייסנר צילום: רמי זרנגררייסדור תבנה 212 דירות ושטחי מסחר בנהריה
החברה תשקיע בפרויקט כ-300 מיליון שקל, לאחר שזכתה במכרז של רשות מקרקעי ישראל לרכישת זכויות חכירה בקרקע בשטח של כ-11 דונם בעיר. הפרויקט יכלול מאות דירות לשוק החופשי וחזית מסחרית, ויתווסף לפעילות קיימת של הקבוצה בנהריה. התמורה למדינה במכרז מגיעה לכ-70
מיליון שקל כולל מע"מ
רייסדור הודיעה כי זכתה במכרז של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) לרכישת זכויות חכירה במקרקעין בנהריה, לצורך הקמת פרויקט מגורים ומסחר בהיקף השקעה מוערך של כ-300 מיליון שקל. הזכייה נעשתה בתמורה כוללת של כ-70 מיליון שקל, כולל מע"מ, כפי שנמסר בדיווח של החברה לבורסה. הפרויקט מתוכנן לקום על שטח של כ-10,980 מ"ר, שהם קרוב ל-11 דונם, ויכלול כ-212 יחידות דיור שייועדו לשיווק בשוק החופשי. לצד הדירות, מתוכננת חזית מסחרית בשטח של כ-1,300 מ"ר. מדובר בבנייה רוויה, שאמורה להשתלב במרקם העירוני של נהריה ולהוסיף הן דירות חדשות והן שטחי מסחר שכונתיים.
לפי הודעת החברה, הזכייה במכרז משתלבת בהתרחבות פעילותה של רייסדור בצפון הארץ. בשנים האחרונות מזהה החברה עלייה בביקושים למגורים באזור, במקביל להשקעות ציבוריות ותשתיתיות. נהריה, כך נכתב בדיווח, נהנית מנגישות תחבורתית, מקרבה למוקדי תעסוקה אזוריים ומתהליכים של פיתוח והתחדשות עירונית, שמחזקים את מעמדה כעיר יעד לפרויקטי מגורים בהיקפים גדולים.
הפרויקט החדש מצטרף למהלכים נוספים שמקדמת רייסדור בנהריה. בין היתר, החברה התקשרה עם שופרסל נדל"ן לקידום פרויקט עירוב שימושים על מקרקעין קיימים בעיר, הכולל גם מגורים וגם שטחי מסחר. המהלכים האלה משקפים את ההתמקדות של רייסדור בפעילות ארוכת טווח בצפון ובערי הגליל המערבי.
יו"ר ומבעלי רייסדור, יקי רייסנר, מסר כי הפרויקט מצטרף לפעילות השוטפת של הקבוצה, “כחלק מהתמקדות החברה בפרויקטים בהיקף משמעותי, באזורים בעלי פוטנציאל ביקוש יציב ותכנון עירוני ארוך טווח”. רייסנר הוסיף כי “נהריה היא עיר בעלת תשתית עירונית מבוססת ומעמד אזורי ברור, והפרויקט יאפשר לנו להוסיף היצע מגורים איכותי, לצד מסחר שכונתי, באופן שמתכתב עם צורכי השוק המקומי ועם מגמות הפיתוח באזור”.
- תמורת 77 מיליון שקל: רייסדור תקים מגדל על הקרקע בצומת נחשונים
- "הכוח שעבר לקונים הסתיים. העלנו מחירים בכל הפרויקטים"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
