מקווים לירידת מחירי הדירות? תראו מה אמר פרופ' ליידרמן - "זה ה-Money Time"

פרופ' ליאו לדרמן, היועץ הכלכלי הראשי של בנק הפועלים, התייחס  בכנס של ארנסט אנד יאנג בשיתוף שטיינמץ הרינג גורמן לשוק הנדל"ן הרותח בישראל.

ליידרמן אמר שיש שני גורמים שהולכים להשפיע שוק הדיור– האחד הוא רמת הריבית הריאלית והשני זה עודפי הביקוש או עודפי ההיצע. "אנחנו בעולם של ריבית אפס, ובריבית ריאלית שלילית. התשואה לפדיון על אג"ח של ממשלת ישראל היא 0.2%-, לפני המשבר היה מדובר ב-4% בשנה. מדובר במשתנה מפתח בביקושים לדיור, רמות נמוכות כאלה הן גורם ממריץ בתחום הזה. ריבית בנק ישראל נצמדת לריביות בחו"ל, והשאלה שצריך לשאול היא מה צפוי לקרות לריביות במישור הגלובלי והשפעתן על ישראל".

ליידרמן התייחס לסוגיית היצע הדירות ואמר כי "בדיאגנוזה של בעיית הדיור בישראל, הבעיה העיקרית היא בצד ההיצע, בשוק שהוא כל כך מושפע על ידי הגורם הפסיכולוגי, כלומר הציפיות של המשקיעים ושל הזוגות הצעירים, כדי לשבור את הציפיות שכל כך השתרשו אצלנו ובצדק, הדרך היא תוכנית כוללת שמתייחסת להקלה בעודפי הביקוש בעיקר על ידי הרחבת ההיצע".

ולאלה שמקווים לירידה במחירי הדירות: ביחס לשיח סביב העלאת הריבית על ידי הפד בחודשים הקרובים, אמר ליידרמן: "התמונה שאנחנו רואים היא שבנקים מרכזיים צפויים להמשיך לשמור על ריביות כמעט אפסיות, נכון יש דיבורים על העלאת ריבית על ידי הפד בספטמבר או דצמבר, הפד בעצמו עוד לא יודע. כל הדיון האובססיבי  לגבי מתי בדיוק ה'פד' יעלה את הריבית לא קולע לעניין העיקרי והוא שגם אם הפד יעלה את הריבית 3 פעמים, היא עדיין תישאר נמוכה יחסית לסטנדרטים שאנו זוכרים בעבר, כלומר אזור ה-4% בשנה. נאמר ויעלו 3 פעמים ל-1%, כשהאינפלציה היא 1.5%, אולי בטווח הקצר זה ישנה משהו, אך ברמת המאקרו הריביות יישארו נמוכות. העולם פשוט לא התאושש מספיק חזק מהמשבר של 2007-2008 כדי שהבנקים ירגישו מספיק בטוחים להעלות ריביות".

"שורה של מחקרים מצביעים על כך שברמה הגלובלית כיום יש גידול מאוד משמעותי של יתרות החיסכון במדינות השונות, ויש גידול מועט יחסית בהשקעות הריאליות, בייחוד במדינות המערב. העולם של היום יש בו גידול הרבה יותר גדול ביתרות החסכונות, בעולם בו החסכון גדל יותר מההשקעה הריבית של שיווי המשקל תמשיך להתקיים. כולנו צריכים להבין שהריבית הנמוכה היא לא תופעה זמנית, תלווה אותנו שנה, שנתיים שלוש".

• "העלייה במחירי הדיור עלולה לטפס לשיעור דו-ספרתי"
• איך זה שהבורסה לא מגיבה להסלמה מול איראן ומה ישפיע עליה בהמשך?

"שיעור המשקיעים בדירות ביוני יגיע כנראה ל-50%" ליידרמן טוען כי במצב כזה הכסף הזול ימשיך לתדלק את שוק הרכב לדוגמה, הולכת להיות שנת שיא וכמובן בתחום הנדל"ן – "ברור שהנדל"ן הפך להיות סוג נכס הרבה יותר אטרקטיבי. רואים לכן גידול ברכישת דירות. כשמסתכלים על רוכשי הדירות בישראל, 35% מהרוכשים רכשו דירה ראשונה, 40% היו משפרי דיור ומשקל המשקיעים עמד על 25%. ככל ששנת 2014 התקדמה הגענו למצב שה-25% הפך ל-35%. ברור שה-25% יהפכו ל-50% עד ל-1 ביולי בגלל העלאת מס הרכישה. השקעות בדיור הן לגיטימיות של הציבור בישראל בתקופה של ריבית כל כך אפסית כשיש פגיעה מפרנסה מפנסיה בעתיד, לא צריך לראות את המשקיעים שעוסקים בספקולציות והורסים את המשק. תפקיד המאקרו הזה מאוד משמעותי. דיור להשקעה הוא לא תופעה בלעדית לתל אביב, אזורים בארץ שיש בהם יותר מ-35% דירות להשקעה – קריית שמונה, נשר, דימונה, אילת וטבריה לדוגמה. ככל הנראה התקופה הקרובה תמשיך להיות ה-Money Time של עולם הנדל"ן".