חשבתם שברמת אביב יקר? תראו איזה אזור (מפתיע) בת"א עקף אותה בסיבוב

'מדלן' ניתח עבור Bizportal אזור בת"א שרשם 180% זינוק במחיר הדירות מ-2007 ועקף את רוב צפון העיר

לירן סהר | 30/05/2015 08:29 (16)

נושאים בכתבה יפו מחירי הדירות תל אביב

הצפון מול הדרום- אמנם נהוג להתייחס לתל אביב יפו כאל ישות מוניציפאלית אחת, אבל תל אביב "הובילה" תמיד על יפו בכל הנוגע למחירי הנדל"ן. ממחקר שערך אתר 'מדלן 'במיוחד ל-Bizportal, עולה כי אחרי שנים בהן מחירי הדירות בתל אביב היו יקרים משמעותית לרוכשי דירות, הרי שנכון להיום מחירי הדירות ביפו, ובייחוד בצפון יפו בגבול עם תל אביב, גבוהים אפילו ביחס לחלק מהשכונות בצפון תל אביב.

מהבדיקה עולה כי המחירים באזורים הצפוניים של יפו, על אף שהתהליך השיקומי ופיתוח התשתיות שם נמצא עדיין בעיצומו, זינקו בשבע השנים האחרונות בלא פחות מ-180%, כלומר כמעט ושילשו עצמם תוך 7 שנים. לעומתם, מחירי הדירות בצפון תל אביב קפצו "רק" ב-130% באותן שנים. שני נתונים אלה נמצאים הרחק וגבוה מעל קפיצת המחירים הארצית באותן שנים העומדת על כ-83% אחוזים בלבד.

מ-760 אלף שקל ל-2.52 מיליון שקל

כך למשל, מניתוח מחלקת המחקר של מדלן, ניתן לראות כי ב-2007 מחיר דירת 3 חדרים חדשה בשטח של 72 מ"ר, בצפון יפו עמד על כ-760,000 שקל, כיום המחיר הממוצע עבור דירת 3 חדרים חדשה בשטח דומה באותו אזור כבר עומד על כ-2.520 מיליון שקל. כלומר קפיצה מ-10,555 שקל למ"ר לכ-35,000 שקל למ"ר.

במקביל, ב-2007 דירת 4 חדרים בשטח של כ-100 מ"ר נמכרה ברמת אביב החדשה במחיר ממוצע של 1.760 מיליון שקל, שמשקף מחיר למ"ר של 17,200 למ"ר, ודירת 5 חדרים 120 מ"ר, קומה 6 מתוך 9 באוקטובר 2007 נמכרה ב-1.978 מיליון שקל, לפי 16,484 שקל למ"ר. לעומת זאת, בינואר 2014 נמכרה דירת 5 חדרים של 117 מ"ר במחיר של 3.250 מיליון שקל לפי 27,774 שקל למ"ר.

העלייה הדרמטית במחירי הדירות החדשות בצפון יפו הביאה לכך שמחירי הדירות שם "עקפו" מספר שכונות ותיקות בצפון תל אביב, כפי שניתן ללמוד מהטבלאות:

רווה איתן, סמנכ"ל המחקר במדלן, אומר: "לאורך 7 השנים האחרונות היינו עדים לקפיצת מחירים חריגה בשכונות מסוימות בתל אביב, ביניהן שכונת צפון יפו. בעוד שברחבי הארץ מחירי הדירות קפצו בשיעור נומינאלי ממוצע של כ-90%, בשכונת צפון יפו עליית המחירים של דירות חדשות עמדה על כ-180%. כך לדוגמא, בשנת 2007 מחיר דירת 3 חדרים חדשה בצפון יפו עמד על כ-760,000 שקל, ואילו היום המחיר הממוצע של דירה דומה עומד על כ-2,520,000 שקל".

חיה נחום, מנכ"לית המטבחון פרסום, אמרה: "צפון יפו נהנית ממיקום אידיאלי - סמוכה לנווה צדק, צמודה לים ולמתחם התחנה , לשוק הפשפשים ומתחם נוגה שהפכו גם הם בשנים האחרונות למתחמים אופנתיים ושיקים בהם נמכרות כיום דירות יוקרה. במקביל, גם העירייה תרמה להתחדשות האזור ובזכות חידוש תשתיות , השקעה במתחמי התיירות של יפו וקידום תהליכי התחדשות עירונית, הופכת צפון יפו למתחם השופע בבתי קפה, בארים ומסעדות גורמה חדשים שלא אפיינו את האזור לפני כן. בזכות מהפיכה זו שעברה יפו , למגורים באזור מתלווה אמירה אישית : בעלי אמצעים שרכשו דירות יוקרה בצפון יפו תופסים עצמם כאנשים טרנדיים המבדלים את עצמם מבעלי דירות היוקרה בתל אביב. ככאלה הבוחרים להתגורר במבנים בעלי אופי אותנטי, באזור המשמר את הצביון שלו לצד ההתחדשות ובפרויקטים המציעים את מיטב החידושים התכנוניים".

נחום מוסיפה כי "למרות קפיצת המחיר ביפו, אני צופה כי מחירי הדירות בה עוד ימשיכו לעלות בשלוש השנים הקרובות, זאת בזכות הפופולאריות הגואה שלה, הקמתם של פרויקטים חדשים נוספים גם במרכז ובדרום יפו שיספקו היצע דירות חדשות נוסף וכן בזכות פערי המחירים הגבוהים בין יפו לבין אזורים סמוכים בתל אביב".

קיראו עוד ב"נדל"ן"

שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין, אמרה: "הפריחה של יפו היא תולדה של מספר מהלכים שהתרחשו במקביל - השקעה ופיתוח מאסיבי של עיריית תל אביב- יפו לצד תנופת בנייה של פרויקטי יוקרה שהביאה אוכלוסייה עמידה מאזור תל אביב וחיזקה את האזור. לעומת צפון תל אביב, שתמיד נחשבה חזקה ומבוססת ושמרה על רמת מחירים גבוהה עם עלייה מתונה יחסית, באזור יפה שהיה חלש ונהנה מפיתוח אינטנסיבי בזמן קצר הקפיצה הייתה חדה יותר".

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(16):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

15.
משה ראשל"צ 05/06/2015 13:01
הגב לתגובה זו
מה אנחנו לא מבינים שזאת כתבה פרסומית בהסוואה גרועה
14.
רק פסיכים ומלביני כספים קונים בתל אביב דירות (ל"ת)
עיר שכולה כנופית פשע 31/05/2015 17:38
הגב לתגובה זו
13.
או גנבים? 30/05/2015 18:31
הגב לתגובה זו
כי זוהי אוכלוסיית צפון יפו למי שעדיין לא יודע....מעניין מי מעובדי " מדלן" קנה שם דיר או דירה? התשובה ברורה, אף לא אחד....
12.
שכחו רק להגיד שבבוא המשבר מחירים ירדו (ל"ת)
וביפו אי אפשר יהיה ל 30/05/2015 18:25
הגב לתגובה זו
11.
ורוצים להתפטר מהן ? 30/05/2015 18:23
הגב לתגובה זו
וכמובן ברווח מכסימלי.....
10.
מחיר עלה פי 4.76 30/05/2015 14:25
הגב לתגובה זו
לפי מדלן, שכונת צפון יפו, לכל גדלי הדירות, מחיר ממוצע באמצע 2005 היה 462,000 שקל ואילו בדצמבר 2014 זה היה 2.201 מיליון. מדובר בעליה של פי 4.76 ואני לא אתפלא אם שכר הדירה עלה בסביבות 50%-60% בלבד. אם זה לא בועה אז מה כן?
9.
דייר בצפון 30/05/2015 13:10
הגב לתגובה זו
שכל הטמבלים ימשיכו לרכוש ביפו ולהיות קורבנות לפשע סמים ואלימות של שכינהם האוהבים?!?!
8.
סתם מקום מבודד 30/05/2015 11:47
הגב לתגובה זו
עדיף במרכז העיר באותו מחיר
7.
אייבי 30/05/2015 11:12
הגב לתגובה זו
מקדמי מכירות משומנים היטב , ככה צריכים לעבוד אלו אשר בהפוך על הפוך יכולים להוזיל דירות באזורים שונים בארץ שמחיר הדירות שם נסק פלאים ---- אי ייי היינו בסרט דומה גם בהרצת מניות , נו באמת?
6.
ממש מומלץ לגור ביפו, ביחוד לצרכני סמים (ל"ת)
וכאלה שאוהבים רימוני 30/05/2015 10:50
הגב לתגובה זו
5.
בחינם לא הייתי מוכן לגור ביפו. (ל"ת)
אלי 30/05/2015 09:57
הגב לתגובה זו
4.
סרגיי 30/05/2015 09:53
הגב לתגובה זו
זה יתפוצץ .
3.
חוקר נדל"ן 30/05/2015 09:25
הגב לתגובה זו
אתה משלם 50,000 שקל משכנתא בשנה, במשך שלוש שנים, ומגלה שערך הדירה עלה ב 150,000 שקל ואם תמכור תקבל את כל הכסף בחזרה. גרת חינם שלוש שנים! איזה כיף! ואם הדירה עלתה ב 600,000 שקל, אז גם הרווחת 450,000 שקל! בגלל שאנשים תפסו שלקנות דירה זה בעצם חינם, הביקוש משתולל. כמות הרווקות בנות 29-33 שכבר רכשו דירה היא גדולה, למרות שמתלוננים על מצוקת הדיור, ולמרות שטוענים שבנות מרוויחות שכר נמוך. אנשים שרצו דירה קטנה הבינו שאם עליות המחירים משלמות בשבילך את הדירה, עדיף לקנות את הדירה הכי גדולה שאתה יכול! גם אם אתה לא צריך! ולכן ברור שהמנטליות היא בועתית
אכן הציבור בטוח שנדל"ן זו עסקת חייו והמחיר רק יעלה. (ל"ת)
כולם מתמנפים 30/05/2015 15:19
הגב לתגובה זו
2.
ברור אם שכנים ערבים באותו בנין .הכל אוטנטי לא רק הקירות (ל"ת)
פומפה 30/05/2015 09:19
הגב לתגובה זו
1.
מי אמר שרמת אביב יקר , מחירים של רמת גן (ל"ת)
דני 30/05/2015 08:59
הגב לתגובה זו

רז אברהם. קרדיט: רון כהן

מחירי הדירות

מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך

רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית

רז אברהם | 25/12/2025 07:06

נושאים בכתבה מחירי הדירות

שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.

עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל

עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.

ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.

בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990), ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.

זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.

להמשך הכתבה לחץ כאן

צילום: אסף פרץ

קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?

גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים

רן קידר | 25/12/2025 21:01

נושאים בכתבה מחירי הדירות מבצעי 80/20

הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.

הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.

ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.

עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.

מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).

להמשך הכתבה לחץ כאן