נתון של בנק ישראל - שמסביר מדוע מחירי הדירות רק מתייקרים
מחירי הדירות בנק ישראל פרסם היום (ד') את סקר החברות עבור הרביע הראשון של 2015 – המשקף יציבות בקצב התרחבות הפעילות של המגזר העסקי - מאזני הנטו של התפוקה בענף התעשייה מלמדים על ירידה קלה בפעילות ברביע הראשון של השנה שנבעה מירידה במכירות לשוק המקומי. כמו כן נרשמה ירידה קטנה במאזני שיעור הניצול של ציוד לאחר עליה בו ברביע הקודם.
הירידה בפעילות משקפת ירידות בחברות הקטנות והבינוניות ובחברות הטכנולוגיה המעורבות והמתקדמות. לפי בנק ישראל, הציפיות בענף הן להמשך הירידה במכירות המקומיות ולעליה מתונה ביצוא ברביע הבא. בענף השירותים מאזן הנטו עלה במקצת לאחר עליה גדולה יותר ברביע הקודם. הציפיות הן לגידול משמעותי בפעילות הכוללת תוך גידול ניכר בהזמנות מחו"ל לרביע הבא. מאזן הנטו של המכירות בענף המסחר המשיך גם ברביע הראשון להיות שלילי בדומה לרביע הקודם. כמו כן, נמשכת מגמת העלייה בגידול במלאי אך ללא ירידה נוספת במספר העובדים. הציפיות לפעילות לרביע הבא הן לעליה במכירות.
ירידה בהיקף ביצוע חברות הבנייה
בענף הבנייה, נרשמה ברביע הנוכחי ירידה במאזן הנטו של היקף ביצוע העבודות לאחר קיפאון ברביע הקודם, עם זאת הציפיות הן לגידול משמעותי בפעילות ברביע הבא. מאזן הנטו של מחירי התפוקה ממשיך לגדול יחסית לעבר, דבר המתיישב עם המשך הדומיננטיות של מגבלות היצע בענף - מגבלות מחירי הקרקעות והמחסור בעובדים מקצועיים הן המגבלות המקשות ביותר על פעילות הענף מצד ההיצע. תופעה נוספת הנמשכת גם ברביע הנוכחי היא העלייה במשך הבנייה של מבנים.
הירידה בפעילות בענף המלונאות ברביע הראשון הייתה משמעותית בהשוואה לרביע המקביל אשתקד, אולם היא למעשה משקפת את השפעת הירידה החדה בלינות התיירים מחו"ל בזמן מבצע "צוק איתן" בקיץ 2014 וההתאוששות ההדרגתית שנרשמה בנתון זה מאז. עם זאת, על אף הירידה בפעילות בענף, ברביע זה נרשמה הקלה של ממש בחומרת מגבלת הביקוש. בדומה להשלכות של הרעות במצב הביטחוני בעבר, שנמשכו גם לאחר סיום האירוע הביטחוני, צופים בתי המלון כי גם ברביע הבא תמשך הירידה בהזמנות של תיירים מחו"ל.
- הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הפעילות בענפי התחבורה והתקשורת הייתה ערה וחיובית בהתאם לציפיות החברות שדווחו בסקר ברביע הקודם. העלייה בפעילות התמקדה במכירת שירותים לישראלים בעוד במכירות לזרים נרשמו ירידות. הציפיות הן לירידה בפעילות ברביע הבא. בחינת מגבלות הביקוש וההיצע מלמדת כי גם ברביע הנוכחי מגבלת הביקוש היא המגבלה העיקרית לביצוע הפעילות (מלבד ענף הבניה), כאשר בולטת הקלה מסוימת בחומרת מגבלות הביקוש בעיקר במלונאות לצד החמרה במגבלה זאת בבניה. בהשוואה לרביע הקודם, קיימת הקלה בחומרת מגבלת קשיי המימון בחברות בסקטור העסקי בכלל סוגי הגדלים, אך יש החמרה במגבלה זאת עבור חברות גדולות ובינוניות בענף הבנייה.
בבנק ישראל מציינים שמגבלות הביקוש בכל הענפים אינן מצויות ברמת חומרה גבוהה, אך ניסיון העבר מלמד שניתן ללמוד משינויים בחומרת המגבלות, הגם שרמתן נמוכה.
ירידה בציפיות האינפלציה
ברביע הראשון של שנת 2015 ירדו ציפיות החברות לאינפלציה ל-12 החודשים הבאים לכ-1.3 אחוזים לעומת 1.7 אחוזים ברביע קודם; כאשר גם החציון ירד ל-1.2 לעומת 1.5 אחוזים ברביע קודם. כ-73 אחוזים מהחברות המדווחות בסקר הרביע צפו שהאינפלציה ב-12 החודשים הבאים תהיה בתוך תחום יעד יציבות המחירים (1-3 אחוזים).
הציפיות לשער החליפין ברביע הבא עלו לשער של 4.02 שקל לדולר, בהשוואה ל-3.95 שקל לדולר שדווחו ברביע הקודם. תמונה דומה מתקבלת גם ביחס לציפיות לשער חליפין בעוד 12 חודשים של החברות שעלו לשער של 4.12 שקל לדולר, בהשוואה ל-4.02 שקל לדולר. סטיית התקן של התפלגות שער החליפין ל-12 החודשים הבאים בסקר הנוכחי גדלה בהשוואה לזאת שהייתה בנתון המקביל של הסקר הקודם.
- פורשה ובנטלי מגיעות להרצליה פיתוח: עסקת נדל"ן ב-69 מיליון שקל בפרויקט של פרשקובסקי
- חברות התשתיות עומדות להסתער - מכרזי ענק של 65 מיליארד שקל על המטרו
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
- 4.מאיר 30/04/2015 10:02הגב לתגובה זוככל שהבירוקרטיה תהיה מסואבת כך מחירי הדירות יאמירו . הזמן שלוקח מרגע הגשת בקשה לקניית שטח ו/או הגשת בקשה לוועדת ערים יכול להגיע במקרה הטוב לשנה במקרה הגרוע 3-5 שנים . המניהל הטאבו מיסוי מקרקעין והוועדות למינהם כולל התב"ע הם ארגונים אשר מוצצים את האזרח הפשוט הן בכסף והן בכוחות נפשיים . ולכן קצב הבנייה מתעכב נורא .
- 3.כלכלן 30/04/2015 09:36הגב לתגובה זוהעדפת המיסוי לנדלן למגורים והריבית האפסית הם הגורמים העיקריים לעליית מחירי הדירות.
- 2.אין היצע מחיר עולה ומטרופולין ת"א,ר"גבעתיים עף (ל"ת)אובייקטיבי 29/04/2015 17:13הגב לתגובה זו
- 1.לומפידה 29/04/2015 12:52הגב לתגובה זוזה לא שפתאום ב-2009 נחתו בישראל מיליוני אנשים , זו רק הריבית. בנק ישראל ומשרד האוצר חייבים להפריד את ריבית המשכנתאות מהריבית במשק. חייבים להעלות מס קנייה ל-15% מדירה שנייה ומעלה ומס שבח גורף ל-25% לכולם.
- קלקלן 29/04/2015 17:01הגב לתגובה זוובאיזור המרכז המחירים התחילו לעלות עוד קודם לכן.
- משה דהאן 30/04/2015 00:34להזכירך,הבורסות נפלו ואנשים החלו למשוך כספים בפניקה מקרנות הפנסיה ומכל מקום שרק אפשר היה. הנדל"ן היה אלטרנטיבה טובה להסיט אליה את הכספים ומשם הכל הסטוריה..
- בא 29/04/2015 14:52הגב לתגובה זואתה האויב הכי גדול של עצמך ביבי!
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
