הלמ"ס: גידול של 20% במכירת דירות על ידי קבלנים תוך שנה
ירידה קלה בכמות המבוקשת של דירות שנמכרו בחודש פברואר – לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, הכמות המבוקשת של דירות עמדה על 3,984, ירידה של כ-4.5% בהשוואה לינואר. בניכוי עונתיות לא חל כמעט שינוי בהשוואה לנתוני חודש ינואר. בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד חל גידול של כ-8% במכירות מרמה של 3,680 דירות חדשות.
הקבלנים מכרו בפברואר 2,608 דירות, ירידה של כ-1% במכירות לרמה של 2,608 דירות. בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד חל גידול של כ-20% במכירות מרמה של 2,005 דירות. בדירות החדשות שלא למכירה (בנה ביתך, קבוצות רכישה, להשכרה, וכו') חל קיטון של כ-10% במכירות לרמה של 1,376 דירות.
הכמות המבוקשת של דירות חדשות (דירות חדשות ודירות שלא למכירה) בחודשים ינואר-פברואר 2015 הייתה גבוהה ב-5.9% מזו שבתקופה המקבילה אשתקד. כ-29% מסך כל הכמות המבוקשת של דירות חדשות (דירות חדשות שנמכרו ודירות שלא למכירה) היו במחוז המרכז וכ-11% בלבד בכל אחד מהמחוזות ירושלים וחיפה. בחודשים אלו נרשמה עלייה, בכמות המבוקשת של הדירות החדשות (דירות חדשות ודירות שלא למכירה), בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד - כ-24% במחוז ירושלים, כ-11% במחוז הדרום, כ-7% במחוז חיפה, כ-5% במחוז המרכז וכ-4% במחוז תל אביב. במחוז הצפון לא חל שינוי בכמות המבוקשת של הדירות החדשות.
מספר הדירות החדשות שנותרו למכירה בסוף פברואר 2015 - כ-25,850 דירות, מתוכן כ-17,760 דירות היו בבנייה ביזמה פרטית וכ-8,090 דירות היו בבנייה ביזמה ציבורית. מדובר בנתון הנמוך ביותר מאז חודש אפריל 2014, עת נותרו למכירה 24,231 דירות.
- במגמת התאוששות: עלייה של 12.3% בהוצאות אשראי במהלך אוגוסט עד אוקטובר
- שליש מהקשישים בישראל נזקקים לתמיכה ממשפחתם - הוצאות הרווחה: 248 מיליארד ש"ח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
- 4.3#. (ל"ת)זיו 18/04/2015 12:31הגב לתגובה זו
- 3.דור 16/04/2015 20:57הגב לתגובה זוכל פעילות של הגדלת בניה תיקח 3-4 שנים להשפיע על השוק. אבל מיסוי יגרום להגדלה מיידית היצע הדירות למכירה (חלק מהמשקיעים לא ירצו להחזיק בדירה בגלל המס). המיסוי גם יקטין את מספר המעוניינים לרכוש דירה להשקעה ולכן יפחית ביקוש, ובבת אחת ההיצע הקיים כבר יעלה על הביקוש ותתחיל מגמת ירידת מחירים. החוכמה לדאוג שהקבלנים לא יקטינו התחלות בניה, כפי שעשו כשראו ירידה בביקוש באפיזודות קודמות (מעמ אפס, מחאה חברתית). יש לשווק קרקע עם מקל וגזר ולהבטיח שיבנו ותוך זמן קצוב. ברגע שיסתבר שהמחירים אכן יורדים, כבר בסוף 2015 נניח, כחלון ייצא מלך והשכבות החלשות יעריצו את המוכנות שלו לפגוע באינטרסים של החזקים. מגמת הירידות תיצור אמון רב ביכולתו להמשיך להוריד את המחירים ולהגדיל את הבניה כפי שהבטיח לעם. האמון שיש תקווה ירגיע את השוק הרותח. יש להעלות מס רכישה ל 15% כדי לחסום הרמטית רכישות של משקיעים חדשים, ולהטיל מס 30% על השכרה רק למי שיש לו 2 דירות להשכרה. אדם כזה כנראה ימכור, אך לא יוכל להעלות שכ"ד כי שאר השוק לא ממוסה.
- דוד 17/04/2015 18:40הגב לתגובה זוזה כסף ששולם עליו מס ונחסך שנים על חשבון תענוגות למה לשלם שוב מס
- 2.ירון 16/04/2015 16:34הגב לתגובה זומלאי הדירות החדשות הלא מכורות רק עולה!!!!!
- מי שמשלם על הכתבה בוחר את הכותרת. (ל"ת)עמית 21/04/2015 08:32הגב לתגובה זו
- 1.סיכום: מלאי הדירות הזמין שאצל הקבלנים גדל ב 1,600 בשנה (ל"ת)דני 16/04/2015 15:57הגב לתגובה זו
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
