"ללא ממשלה יציבה, השתלטות של בנקים על בתים כמו בארה"ב - תרחיש הגיוני"
הציבור המשיך לנהור אחר כל דירה בחודש ינואר, ולמרות שנרשמה ירידה של 5% בהיקף המכירות, עדיין נרכשה בחודש זה כמות גדולה של כ-10.8 אלף דירות, כך לפי נתוני האוצר שפורסמו אתמול. את הגידול החד ביותר ברכישות ניתן היה לראות בקרב ציבור המשקיעים, אשר משקלם בשוק חזר לרמה של 30%.
Bizportal שוחח עם דליה שוסטר, יו"ר ובעלי קבוצת נווה שוסטר, על המצב בשוק, אופטימיות לא הייתה שם.
"כיום 80% מהפעילות שלנו היא בארצות הברית ו-20% בלבד בישראל", אומרת שוסטר בראשית הדברים. "הרחבנו מאוד את הפעילות בארצות הברית – יש לנו 9 פרויקטים במנהטן ובברוקלין, 700 דירות מוצעות למכירה שם בסך הכול. הבעיה היא שהסביבה העסקית בישראל והאווירה לא יציבות, אי אפשר לתכנן ולבנות כשתוך זמן קצר הכול משתנה. בארצות הברית הכול הרבה יותר ברור וקל. אנחנו חברה שפעילה למעלה מ-40 שנה, עובדים עם ההון העצמי שלנו ונעבוד היכן שיהיה לנו קל".
"בניינים עומדים שוממים כי לחברת חשמל אין זמן לבוא"
שוסטר מדגימה את הסחבת בפרויקט פינוי בינוי שמבצעת החברה בבת ים, במסגרתה היא ממתינה כבר 5 שנים לדיון בוועדה המחוזית, ובאי מסירת דירות בפרויקט ברחוב סוטין בתל אביב בגלל בירוקרטיה: "בסוטין מתעכב האכלוס בגלל שחברת חשמל לא נאותה לשלוח עובדים לחבר לחשמל, זה פשוט לא יעלה על הדעת שבניינים עומדים שוממים כי לחברת חשמל אין זמן לבוא".
שוסטר משדרת פסימיות רבה לגביי ההמשך: "השנה הזאת תהיה אבודה – עד שיתקיימו בחירות ותבנה קואליציה וכל שר יתעסק עם המשרד החדש שלו שום לא יזוז כאן שום דבר. אי אפשר לבצע בשוק שינויים דרסטיים כי הם ייפגעו ביציבות הבנקים ובמי שכבר רכש דירה. המדינה סוחטת את המיץ מהלימון ואת הגרעינים – מדוע צריך שיהיה מס רכישה על מע"מ? מצד שני הפופוליזם של הגבלת שכר טרחת עורך דין הוא מגוחך כי הקבלן יכלול אותו במחיר".
- האם אנחנו שוב מריחים בועה?
- אין AI בלי אנרגיה - האם המהפכה בדרך להיעצר בגלל חסמים באנרגיה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
"המדינה לא נאותה לבנות תכנית ארוכת טווח והציבור מבין שעליו להסתכל על פוליטיקאים במבט חשדן. בבניית הקואליציה תהיה סחטנות וכספים ילכו למקומות לא ראויים. אנחנו הולכים מדכי אל דכי – צריך לזכור ששלטון שמתחלף לעיתים תכופות מדיר את רגלי המשקיעים מפה. צריך סביבת עבודה ברורה ומוגדרת".
לגבי סוגיית דהירת מחירי הדירות, אומרת שוסטר: "אני לא חושבת שמישהו יודע כאן כיצד להוריד את מחירי הדירות, כנראה שאי אפשר לעשות זאת, אבל בהחלט אפשר להקל על זוגות צעירים ולעודד בנייה להשכרה, כפי שקורה בארצות הברית. זה נכון שהיהודי רוצה דירה משלו כי עד עתה לא היה דיור להשכרה ברמה נאותה, אך אם לזוג צעיר יתאפשר לגור ליד החברים שלו, משפחתו ומקום עבודתו בשכירות ל-20 שנה הוא בהחלט ישנה את גישתו. אנשים לא רוצים לעבור לקצה המדינה כדי לקנות דירה".
לדבריה, בנייה מאסיבית להשכרה תשפיע בהדרגה על מחירי הדירות, אבל תהיה ירידה של גג 10% - "לא יכולה להיות ירידה גדולה מזה, ירידה גדולה יותר תוביל למשבר נדל"ן כמו בארצות הברית. למרות ששוק המשכנתאות בישראל שונה, כשהמדינה והממשלה לא יציבות וכשמנהלים משרה ממשלתית בלי כישורים אז בהחלט יכול להיות מצב של החזרת בתים לבנקים כמו בארצות הברית, הכול צפוי כאן".
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אזורים תקים 147 יח"ד בבאר יעקב לאחר שזכתה במכרז רמ"י
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
"נשלם שנים על התדרדרות ההון האנושי"
"אני לא רואה אופטימיות כי בעשור האחרון אנחנו ערים ליוקר המחייה ההולך וגדל במדינת ישראל – בכל העולם הדיור מתייקר, אך שם לאנשים יש אופציה שפויה לשכור דירות, כאן אין. תשתית התחבורה בארץ כל כך רעועה, הון עתק הוזרם לכאורה לתשתיות, אך הגיע למקומות לא ברורים. רמת השחיתות גבוהה ומהמערכת המשפטית לא מתפקדת. מעמדה של ישראל בעולם מתדרדר והאנטישמיות גוברת, אך לחלק לא קטן מהיהודים יקר להגיע לארץ והם לא יכולים להתפרנס, וחבל. על הירידה בהון האנושי וברמת החינוך נשלם בשנים הקרובות".
- 21.תעמולת בחירות, "כמה רע לנו" והזוג המוזר יציל אותנו (ל"ת)פשוט להקיא 12/03/2015 11:34הגב לתגובה זו
- 20.אריק 10/03/2015 15:02הגב לתגובה זותנסי את שיטת השימון-ההצלחה מובטחת. הבדיקות יתחלקו על השמן
- 19.אין עתיד. כואב הלב שאין סיכוי לילדנו במדינה (ל"ת)אורנה 10/03/2015 09:53הגב לתגובה זו
- 18.ברי 09/03/2015 23:10הגב לתגובה זואשמח לשתף אותכם בהשקעה שאני וחברי השקענו ומקבלים 0.3 אחוז ליום .כן ליום.
- 17.ביבי הבריח את כולם לא נשאר כלום במדינה המושחתת (ל"ת)תום 09/03/2015 20:01הגב לתגובה זו
- 16.משה 09/03/2015 17:45הגב לתגובה זוממש רחמנות , בפעם הבאה שאני בכתל אני ישים פתק בשבילך
- 15.אביחי 09/03/2015 16:36הגב לתגובה זותמצת הכל בתווך מילים מינימלי.הייתי מיודד ביותר עם אביך בסוף שנות השמונים למאה החולפת עד לקראת שנות ה2000.אני בתפקידי כמשנה למנכלשיכון ובינוי ויור סולל ובונה והוא כמוביל של העסק הקבלני המשפחתי הן בבניה למגורים והן בבניה ציבורית,הצניעות(לא חיפש כיבודים)ההנהגה הכלכליות השיתוף של בני המשפחה הנאמנות ללקוח בקיצור אוניברסיטת החיים של אדם אחד. שהביאה להצלחת מפעל כלכלי משגשג.רבות שיתפנו פעולה מכרמיאל ודרומה.משתקף בהיסטוריה של פעל חייכים ושמחתי שיש שכר לעמלו ודרכך דרכו וגם ההצלחות תמצאנה אותו נתיב.דרכך היא הדרך,אני בניגוד לך בטוח שניתן להוריד דרסטית את מחיר הדיור ולי ולרבים אחרים יש מישנה סדורה בנושא אך לצערנו לא לנושאים באחריות.עלי והצליחי כי הצלחה של כמותך היא הצלחה שלנו כקהילה.
- מישנה סדורה שלך בנושא (ל"ת)נשמח לשמוע את ה 09/03/2015 20:15הגב לתגובה זו
- 14.ארהב זה לא ישראל - וכל מי שמשווה מטעה נקודה (ל"ת)משה ראשל"צ 09/03/2015 15:57הגב לתגובה זו
- 13.זאת אישהשד . (ל"ת)בא 09/03/2015 15:28הגב לתגובה זו
- 12.היא צודקת וכואב הלב 09/03/2015 15:11הגב לתגובה זואם כחלון יהיה שר אוצר הכל ילך עקום ונשלם מחיר כבד בעתיד.גם לטרכטנברג אין סדרי עדיפות נכונים. לא רואים אנשים מתאימים. אבל לפחות יאיר לפיד חושב גמיש ובסוף הוא יגיע לפתרון הנכון.
- 11.רן 09/03/2015 15:03הגב לתגובה זוכולם יתחילו לחייך ולהיות אופטימיים
- 10.ליכודניק מאוכזב 09/03/2015 14:56הגב לתגובה זובוזי יציב.ולדעתי הבועה תתפוצץ בפנינו בכל מקרה ללא קשר ליציבות ממשלה.
- 9.דוד 09/03/2015 14:21הגב לתגובה זו1.אין במדינה מחסור בדירות. יש עודף ביקוש בדירות להשקעה. 2.כל ממשלה , לרבות ממשלה נכה, תתפל בנושא. 3.המחירים ירדו ,. בעלי דירה יחידה ימשיכו לשלם את המשכנתא וירגישו פחות עשירים. 4.ההממשלה תקשה על בעלי דירות להשקעה ובנוסף עלית הריבית בעתיד יורידו את הכדאיות בהחזקת דירות לשקעה. לסיכום מי שיכל להתאפק שלא ירכוש דירה , לא למגורים ולא להשקעה.
- 8.משה 09/03/2015 14:03הגב לתגובה זואיפה יש עוד אנשים כאלה
- מושחתים יש המון לא רק בישראל . (ל"ת)בא 09/03/2015 14:32הגב לתגובה זו
- 7.באקס 09/03/2015 14:01הגב לתגובה זוחכו תראו. כלכלה אי אפשר לקמות לאורך זמן.
- אפשר לרמות,מורידים ריבית והנדלן מזנק . (ל"ת)בא 09/03/2015 15:57הגב לתגובה זו
- בו נחכה עוד 50 שנה .כול מי שיש לו ילדים לא צריך (ל"ת)בא בועתנדלן 09/03/2015 14:33הגב לתגובה זו
- 6.jr 09/03/2015 13:43הגב לתגובה זועוד מעט הרודן ביבי לא יהיה ראש ממשלה ואז אני בטוח ב100% שאיהיה טוב והגון לאזרחים רק לא ב י בי כ ס
- 5.כותבי תרחישים 09/03/2015 13:43הגב לתגובה זובארהב יש נון ריקורסט ,בארץ אין, בארהב אית מחסור מכוון !! בארץ יש מחסור מכוון של כ 50000 דירות -המחסור המכוון בהוראת השק-רם ביחד עם " אל תגיד נגיד " שרצה להיות הנגיד האירופאי ולכן קרץ לבנקאים שבוחרים בנגיד ,עי כך שיצר מחסור - וגרם לעלית מחירי הדיור-ובטחונות לבנק, השק-רם הוסיף נימוק : דאגה לעמידות בנקים?!! דאגה לבנקים לא דאגה לדור ולחסרי הדיור זו אבי אבות ההונאה של הדור הצעיר זה מחייב וועדת חקירה
- 4.אברהם 09/03/2015 13:41הגב לתגובה זוכל הכבוד לדליה שוסטר, דברים של טעם וחכמה, היא בעלת ניסיון , בזמנו קנו בנוסף גם בתי אבות בכרמל שהיה שייך לאגד, ונכסים יפים ומגוונים, תודה אברהם אני מהקריות
- 3.יוסי 09/03/2015 13:40הגב לתגובה זוהרוכש דירה להשקעה זהה למשקיע במניות צריך לשלם מס רווח של 25%
- בדיוק . (ל"ת)בא 09/03/2015 14:21הגב לתגובה זו
- 2.קונים דירה,שכספי הפנסיה לא בטוחים והריבית על חסכון = 0 (ל"ת)בטחון כלכלי 09/03/2015 13:34הגב לתגובה זו
- 1.למה צריך לשאול את דעתה . כל ממזר מלך? (ל"ת)מי זאת 09/03/2015 13:26הגב לתגובה זו
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
