מנכ"ל קרן נדל"ן: "התמ"א 38 נכשל כי הבירוקרטיה היא עד רמת אגרונום ופקיד יערות - בשביל מה צריך את זה?"
מחירי הדירות בשבוע שעבר בית המשפט המחוזי בתל אביב הטיל פצצה כאשר עצר את "תוכנית הצפיפות" של תמ"א 38 ברמת גן, אשר אפשרה תוספת של קומות נוספות למבנים ישנים מעבר ל-2.5 הקומות שמאפשרת התמ"א. יזמים רבים כעת יושבים על הגדר וממתינים לראות כיצד עיריית רמת גן תפתור את הסוגייה. העירייה צפויה בחודש הקרוב להגיש לוועדה המחוזית את תוכנית הרבעים אשר תקבע את היקף הצפיפות בכל אחד מאזורי העיר בהתאם לתנאי השטח.
קרן נדל"ן מבצעת פרויקטים של תמ"א 38(2), קרי הריסה ובנייה מחדש, ברחובות תל חי ונחמיה ותמרי ברמת גן; ברחוב ישגב בשכונת רמת החייל וברחוב י.ל. פרץ בתל אביב; וברחוב עלומים בהרצליה. נציין כי גידי רבינוביץ' שימש בעבר כמנכ"ל חברת האחים עופר נדל"ן.
"ניצול תוכנית הצפיפויות ברמת גן היה מוגזם לתת תוספת של 27 דירות על 6 דירות שנהרסות זה קצת יותר מדיי והיו מקרים של 50-60 דירות לדונם", אומר רבינוביץ' ביחס לעצירת תוכנית הצפיפות בעיר. "המשך התוכנית היה מוביל למצוקת חניה נוראית, לצפיפות וליצירת סלאמס של דירות מיניאטוריות לאוכלוסיות חלשות. למרות ביטול התוכנית, העירייה עדיין מעניקה זכויות בנייה מפליגות, אך אין ספק שיזם שהלך על הקשקש עם הצפיפות לא יזכה לאישור. לדעתי עשו עליהום על העירייה, התמ"א 38 בעיר לא ייעצר."
- הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במצב החדש, לא כדאי לחזור לתמ"א 38 הרגיל? באירופה קיימים מבנים בני 300 שנה שזוכים לשיפוץ והרחבה ואיש לא שוקל להורסם
"ברוב המקרים המבנים הנורמאליים לא מצדיקים הריסה ובסך הכול תמ"א 38 רגיל, במסגרתו מוסיפים רק 2.5 קומות מעל בניין ישן הוא יותר רווחי, במיוחד במבנים בני 4 קומות. אך במקרים של בניינים נמוכים וקטנים חייבים לקבוע מדדים וצריך לאסור ביצוע תמ"א 38 רגיל ולאפשר הריסה ובנייה מחדש בלבד. צריך לזכור שחלק ניכר מהבניינים שנבנו בשנות ה-50 וה-60 נבנו בשיטות פיקוח אחרות, בתחמון רב, היסודות שלהם רעועים לגמרי. צריך לזכור שהרבה יותר קשה לקבל מימון עבור תמ"א 38 רגיל, ההנחיות של הבנקים כיום דורשים בדו"ח אפס לקחת 20% בלתי צפוי."
יו"ר פורום הקניין בלשכת עורכי הדין אמר
"בעקרון אני מסכים, אך יהיה מאוד קשה ליישם זאת בדרך כלל המתנגדים הגדולים ביותר הם העניים. המדינה בסך הכול עשתה דבר יפה ונתנה זכויות רבות, אך הבעיה הגדולה ביותר היא זמן ההמתנה להיתר, מאחר ואפילו ברמת גן המתקדמת לוקח לפחות שנה לקבל היתר בנייה, שלא לדבר על תל אביב בה לוקח שנתיים-שלוש, הדייר האחרון לא ממהר לחתום וממשיך לנסות לסחוט עוד הטבות. במידה והיתר בנייה היה ניתן תוך חודש בלבד היה הרבה פחות מקום לסחיטות."
אז מה למעשה בולם את מרבית יוזמות התמ"א 38?
"הבירוקרטיה הורסת את הכול, כל גוף שלטוני מנסה להראות כמה הוא חכם, כמו כן אף צד לא רוצה להיחשף לסיכון. כל פקיד מכסה את התחת שלו, על בניין של 20 דירות צריך 20 יועצים מדוע למען השם בפרויקט של תמ"א 38 צריך אישורים של אגרונום ופקיד יערות, על כל עץ שכורתים צריך רישיון? בתל אביב לדוגמא, בבניין משנת 1932 שהתכוונו להרוס ולבנות מחדש דרשו ממני אישור של מהנדס שיאמר שהבניין לא יחזיק ברעידת אדמה. המהנדס דרש לחשוף את העמודים ולבדוק את הברזלים, לשם מה? במילא הבניין מיועד להריסה ועומד בתקני התמ"א 38, סתם בזבזו לי חודשיים. צריך לזכור שכל תכנון של בניין עד קבלת היתר עולה חצי מיליון שקל, הרבה מאוד יוזמות מתחילות, פחות מוציאות היתרי בנייה והרבה פחות יוצאות לדרך. אך למרות הכול, אני אופטימי, בסוף הכול יסתדר."
- הוועדה המקומית בחולון אישרה את תכנית הבינוי במתחם עין יהב
- רובי קפיטל תממן פרויקט פינוי-בינוי במעלה אדומים
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
אתם מבצעים פרויקט של הריסה ובנייה מחדש ברחוב י.ל פרץ 32 בתל אביב, ליד התחנה המרכזית בתל אביב, זה לא סיכון גדול מדיי?
"בי.ל פרץ אנחנו לקראת קבלת היתר בנייה. זה אזור קשה, אך אני מאוד מאמין בו גיאוגרפית הוא במרכז העיר, הבעיה היא העובדים הזרים אך היא תיפתר איכשהו. אמרתי למהנדס העיר תאפשר בנייה של עוד שתי קומות בכל בניין וכך הנכסים באזור יהפכו ליקרים יותר ולא יהיו שם עובדים זרים, פתרון של כוחות השוק, דירה של 1.6 מיליון שקל לא תושכר להם. דירת 50 מ"ר באזור נמכרת כיום תמורת 1.25 מיליון שקל, בפלורנטין אותה דירה נמכרת כיום ב-1.6 מיליון שקל."
אנחנו עומדים בפתחה של שנה חדשה, מה לדעתך יקרה למחירי הדירות?
"ראשית,לדעתי הממשלה כן מעוניינת להוריד את מחירי הדירות, אך היא אינה יודעת איך לעשות זאת. באזור המרכז המחירים רק ימשיכו לעלות, כישראלי, לא כקבלן, זה מעציב אותי. המדינה לא דואגת לפיזור האוכלוסייה - מדוע שבית המשפט העליון לא יעבור לטבריה? מדוע הבנקים והבורסה חייבים לשבת בתל אביב? הקמת עיר הבה"דים בנגב היא דבר נהדר, זו הסיבה הדירות בדימונה עולות כפול. מעולם מחירי הדירות במרכז לא ירדו, לפעמים קצב העלייה נרגע - ההיסטוריה מראה שכל שנה נרשמה עלייה ממוצעת של 5% במרכז וגם ב-2014 נראה עלייה דומה. את ירידת המחירים נראה בפריפריה, היכן שבונים הרבה דירות בקריית גת, בראש העין, בחיפה. זה נורא שפחות ופחות זוגות צעירים מצליחים לרכוש דירה, לדעתי נראה את המחאה החברתית חוזרת."
- 7.ביבי: זו טעות איך יש לי וילה בקיסריה ובירושלים?? (ל"ת)ביבי: חפשו אותי ב... 16/12/2013 11:31הגב לתגובה זו
- 6.ביבי: תנו לי רק עוד קדנציה ב 2030 כבר תרגישו בשינוי (ל"ת)ביבי: קרוב לפתרון 16/12/2013 11:29הגב לתגובה זו
- 5.ביבי: איך שאני מסיים את גלידת הפיסטוק מתחיל לעבוד,מבטיח (ל"ת)ביבי: דברו עם לפיד 16/12/2013 11:28הגב לתגובה זו
- 4.ביבי: מחר אני מביא פטיש 10 קילו וסופרטנקר (ל"ת)ביבי: דיברתי עם שרה 16/12/2013 11:27הגב לתגובה זו
- 3.פלינר 16/12/2013 10:42הגב לתגובה זותאוות הבצע ושלטון של עורכת דין ב מועצת העיר מהווה מכשלה לפתוח נאות של העיר מה שמאפיין את העיר עורכת דין עשירה וקבלנים על סף פשיטת רגל לאור דרישה לשותפות ולא רק מתן שרות
- 2.רגולציה = שחיתות! 15/12/2013 16:15הגב לתגובה זודי! נמאס! יש לבטל את רוב הרגולציה בישראל!
- 1.צביקה דורון 15/12/2013 15:55הגב לתגובה זולפני שמאשרים תמ"א ברמת גן, יש להרחיב רחובות כמו ארלוזורוב, שד' ירושלים וגם בגבעתיים את כצנלסון. אם זה לא אפשרי אז אי אפשר לאשר כמויות של בניה חדשה. לגבי חיפה, הבניה החדשה בחיפה דרום תרים מחירים בשכונות הקרובות הותיקות כמו שפרינצק. לגבי ראש העין וקרית גת, אני צופה ירידת מחירים בדירות יד שניה 4 חדרים בשנים הקרובות.
משכנתא (גרוק)ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
בפיקדונות הריבית ירדה, במשכנתאות ובהלוואות היא יורדת, אבל בפחות. "התמסורת" של השוק עובדת לטובת הבנקים. כשהם בצד המשלם אז הורדת הריבית תהיה משמעותית, כשהם בצד המקבל היא תהיה צנועה. אבל הנתונים מלמדים על מגמה. ריבית המשכנתא בדרך לרדת, גם בשל הורדת ריבית בנק ישראל שצפויה בסוף החודש וגם כי מחירי אגרות החוב כבר ירדו דרמטית והן משמשים למקורות למימון המשכנתאות.
למעשה, בשלושה חודשים ירדה ריבית המשכנתא בכ-0.3% בחודש ספטמבר הריבית ירדה ב-0.05%, ועל פי ההערכות היא ירדה כ-0.1%-0.15% באוקטובר.
בראש הטבלה של הריביות היקרות ממשיך לעמוד מזרחי טפחות, עם ריבית ממוצעת של 5.25%, בעוד הבינלאומי שומר על המקום שלו כזול במערכת עם 5.03% בלבד,אם כי להבינלאומי דרך בנק אוצר החייל יש פעילות משכנתאות מול משרד הביטחון בתנאים טובים ופעילות זו מורידה את הריבית הממוצעת לכולם.
לאומי מציג ריבית של 5.21%, הפועלים 5.19%, ודיסקונט 5.14%. מרכנתיל עומד על 5.20%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג עם 7.55%, ואף הציג עלייה מאוגוסט והוא גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. הנתונים האלה מראים השוק עכשיו עדיין בקיפאון כשהבנקים לוקחים צעד אחורה וממתינים שהנגיד יקח את היוזמה הבנקים מחכים לראות אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית ב־24 לחודש, ורק אז יחליטו אם להמשיך להוריד מחירים או לשמור על הסטטוס קוו. אנחנו עדיין רואים תחרות קשה בין הבנקים אבל היא לא מקבלת ביטוי בריביות אלא בעיקר בתנאים מיחזורים והקלות בעמלות.
המגמה בשלושת החודשים האחרונים
בחודש יולי נרשם המפנה הראשון אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. התחרות בין הבנקים התחממה, תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו, והציפיות להפחתת ריבית בנק ישראל הלכו והתגברו. הבנקים החלו להוריד מחירים, לעיתים בצורה אגרסיבית, כדי למשוך לקוחות חדשים ולמחזר הלוואות קיימות. הריבית הממוצעת ירדה אז בכמעט 0.2% - ל־5.28%, אחרי חודשים של קיפאון.
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- משכנתאות ב-8.9 מיליארד שקל בספטמבר - למרות הירידה במכירות דירות - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הירידה הזו באה אחרי חודש יוני, שבו נרשמו ריביות שיא של השנים האחרונות 5.44% בכלל המערכת, רמה שנחשבה אז כמעט חסרת תקדים. הבנקים שמרו אז על תמחור גבוה במיוחד, הציבור התקשה לעמוד בהחזרים,
והמערכת כולה פעלה תחת תנאי אשראי נוקשים בהרבה.
באוצר מנסים - חובת דיווח למשכירי דירות; האם הפעם יצליחו?
הדיווח יאפשר לעלות על מתחמקים ומעלימים, אך ועדת הכספים מדי שנה בולמת את המהלך; במקיל רשות המסים מגיעה לדטה מאוד גדול דרך הצלבת נתונים ממקורות נוספים
הפוליטיקאים שלנו לא מעוניינים בחובת דיווח על משכירי הדירות. ההסבר הוא שהם לא רוצים עוד בירוקרטיה והכבדה על הציבור. אבל, אם לכאורה מדובר בחובת דיווח מאוד פשוטה, דוח של דקות בודדות של אחד יכול למלא , ואין כאן הכבדה גדולה על הציבור, אז מה הבעיה? לכאורה אין בעיה. לכאורה, אמורים להעביר את התקנה הזו בקלות. בפועל, זה יהיה קשה. הפוליטקאיים לא רוצים בחובת דיווח על משכירי דירות.
יכול להיות שמשה גפני שהיה מהכוחות הגדולים נגד המס, קיבל הוראה מהבוסים שלו, יכול להיות שהסיבה היא פשוט שלרבים מהח"כים שלנו יש מספר דירות ואלי נוח להם להתחיל לדווח. הכל יכול להיות, אבל מה שבטוח שזה לא רק רצון להקל על הציבור.
יש מספר סוגים של העלמות מס. יש פשוט חוסר התייחסות מוחלט. אנשים שלא מדווחים למרות שצריך. נקודה. יש דיווח נמוך יותר מהמצב האמיתי כדי לא להגיע לרף. יש מספר סוגים של דיווחים לא אמיתיים - טריקים שמורידים את השכר מתחת לרף (כמו הורדה של סכום שהכירות מול תשלום חד פעמי על ריהוט וכו'), קניית דירות דרך הילדים ועוד. זו תופעה ענקית, רבבות משפחות מחזיקות דרך הילדים דירות נוספות. אם רשות המסים תיכנס לעובי הקורה, היא תמצא שלגבי המון דירות זאת לא באמת הדירה של הילדים, אלא זו דירה של ההורים וכאילו ניתנה לילדים. זו השיטה לחסוך במסים - במס רכישה ובמס על שכר דירה.
המדהים הוא שלמרות שמיסוי על שכר דירה הוא מאוד נמוך, אנשים בוחרים להתחמק ממנו. מדובר באפס מס עד 5,650 שקלים כשמעל הסכום זה יש אפשרות לשלם 10% בלבד, או מס על כפליים מהחריגה. בשביל 10% מס אתם בורחים? זה נמוך ממס על עבודה שמגיע ל-50% וזה נמוך מהמס על הבורסה בשיעור של 25%. לא הוגן.
- משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
- רשות המסים בודקת את הדירות בירושה כדי לאתר העלמות מס
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
רשות המסים מנסה שוב להגיע למצב של דיווח חובה גם אם לא מגיעים לרף החבות במס. בדרך הזו היא תקבל מאגר מלא, ותדע אם המחירים הגיוניים, אם מספר הדירות לכל משפחה אמיתי. דמיינו שהיא תקבל על 3 דירות דומות במחירי שכירות שונים מאוד, היא מיד תדע שמשהו אל תקין. דמיינו שיצופו דירות של הסבתא שנפטרה מזמן ושהכר דירה מגיע לשני הילדים שיש להם עוד דירות להשכרה. העלמות המס, הטריקים וה"גנבות" הקטנות לא ייעלמו מהרדאר. היא תהיה מרושתת על הכל. ברגע שתהיה חובת דיווח אקטיבית, אנשים לא יוכלו להגיד לא ידענו, לא הכרנו. רק ההנחייה הזו תגרום לכך שמעלימי מס במודע שתכננו ביום שבו יתפסו אותם להגיד לא ידענו, ידווחו וישלמו.
