תופעה: הקבלנים משנים דרמטית את סוג הדירות בשלב ב' של הבניה - והמחירים?

הזינוק במחירי הדירות בישראל בחמש השנים האחרונות הוביל לשינויי תפיסה בלא מעט ערים בישראל - מקומות שבעבר פנו בעיקר לזוגות צעירים דוגמת פתח תקווה ונתניה השתנו עם התבגרות האוכלוסייה ועליית המחירים לאזורים של משפרי דיור, וערים אשר פנו בעיקר למשפרי דיור בני מעמד הביניים דוגמת הוד השרון וקריית אונו הפכו לערי יוקרה עבור משפרי דיור בני המעמד הגבוה.

כיצד הקבלנים מגיבים לשינוי? מלבד העלאת המחירים בהתאם למתרחש בשוק, לא פעם תמהיל דירות שהתאים בשלב א' של הפרויקט כבר לא מתאים בשלב ב':

בהוד השרון לדוגמה, עיר שהתרחקה מאוד מהישג ידם של בני מעמד הביניים, הבינו בחברת בוני התיכון שכדי למכור את הדירות צריך להגדיל את המרפסות - בפרויקט טופ השרון במתחם 1,200, הוגדל שטח המרפסות בשלב השני של הפרויקט מהסטנדרט של 12 מ"ר ל-18-20 מ"ר. "בהתחלה תכננו את הבניין באופן זהה לבניין הראשון, אבל אז הבנו שאנשים מחפשים מרפסת שניתן לארח בה מספר רב של אנשים ולא רק זוג חברים אז הרחבנו את מעטפת הבניין משמעותית", אומר דביר גרנות, סמנכ"ל השיווק והפיתוח העסקי של החברה.

לדבריו, מחירי הדירות בשלב ב' של הפרויקט גבוהים ב-10% ועומדים על 1.75-1.85 מיליון שקל. "אנחנו מכוונים לקהל של משפריי דיור המחפשים סטנדרט גבוה והם מקבלים לא פחות ממה שהיו מקבלים ברעננה. אין ספק שכאשר רוכשים דירה בשכונה שהיא עובדה קיימת ולא בהתהוות המחירים גבוהים יותר."

גם קבוצת חג'ג', אשר מימשה ביום ד' האחרון אופציה לבניית 120 יחידות דיור ב"משולש הגדול" בקריניצי החדשה ברמת גן, שינתה את תמהיל הדירות בתכנון הראשוני הוצעו דירות 4 חדרים בשטח 93 מ"ר עם מרפסות בשטח של 12 מ"ר ודירות 5 חדרים בשטח 118 מ"ר עם 13 מ"ר. בתכנון השני דירות ה-4 חדרים צמו ל-104 ו-108 מ"ר עם מרפסת בשטח 13 מ"ר ודירות 5 החדרים צמחו ל-127 מ"ר עם מרפסות של 15 מ"ר. בקומות היותר גבוהות דירות ה-5 חדרים צמחו לשטח של 135 מ"ר.

"שיווקנו תחילה דירות קטנות יחסית, אבל במהלך השיווק, כשראינו שהמכירות הן לא כפי שציפינו, הבנו שהאנשים בקריניצי רוצים דירות גדולות, כיוון שהם רוצים לחיות שם. שינינו את התמהיל וההצלחה הייתה אדירה", אומר עידו חג'ג' מנכ"ל ובעלי קבוצת חג'ג'.

ביבנה, עיר הפונה בשנים האחרונות לזוגות הצעירים בשל מחירי הדירות הנמוכים יותר מאשר בראשון לציון וברחובות, חושבים קדימה כבר לקראת משפרי הדיור. בשכונת יבנה הירוקה, הציעה במקור חברת חנן מור בשלב ב' של הפרויקט בעיקר דירות 4 חדרים בשטח של כ-104 מ"ר עבור 1.3-1.4 מיליון שקל, בדומה לתכנון בשלב הראשון, אולם בחברה הבינו שקיים ביקוש הולך וגדל לדירות גדולות יותר עבור משפרי הדיור.

אבי מאור, מנכ"ל קבוצת חנן מור, אמר: "ראינו שמשפרי הדיור החלו להתעניין בדירות ולכן הפכנו כמעט את כל הדירות לחמישה חדרים בשטח של 124 ו-138 מ"ר. השכונה הגיעה לבגרות חלקית, משפחות התאכלסו וכעת הגיעה הדרישה לדירות מקרב אוכלוסיות מבוססות יותר שמוכנות לשלם 1.57-1.6 מיליון שקל עבור דירה גדולה יותר עם מרפסת ענקית בגודל של סלון בשטח של 25 מ"ר."

אולם ישנם מקרים בהם משכילים קבלנים להבין שכיוונו גבוה מדיי בתמהיל הדירות. בנתניה, פרויקט אשדר וקאנטרי בשכונת קריית השרון כלל ברובו דירות גדולות של 4.5 חדרים בשטח של 120 מ"ר, דירות 5 חדירם בשטח של 136 מ"ר, ומעט דירות 4 חדרים. כעת, עם תכנון המגדל האחרון, שינתה החברה את תמהיל הדירות והוא כולל כעת ברובו דירות 4 חדרים בשטח של 112 מ"ר.

"בשנתיים האחרונות ראינו כי הביקוש לדירות 4 חדרים עולה וכי בנתניה אין את הקהל של תל אביב. יש בעיר תקרת זכוכית של מחירים והעדפנו לבנות יותר דירות 4 חדרים במפלס אחד ב-1.4 מיליון שקל במקום דירות 5 חדרים מיוחדות בשני מפלסים של 130 מ"ר ב-1.7 מיליון שקל", אומרת רחלי בריזל, סמנכ"ל השיווק של אשדר. "גם בשכונת אגמים הפכנו דירות 5 חדרים בשטח של 125 מ"ר שנמכרו בעבר ב-1.45 מיליון שקל לדירות 4 חדרים בשטח של 102 מ"ר שנמכרות כיום תמורת 1.35 מיליון שקל."