ראיון

הכלכלן הראשי באגוד: "טועה מי שקונה עכשיו דירה להשקעה, אבל העם פועל פה בצורת עדר - ויש סיכון גדול להפסד"

בשיחה עם Bizportal אמיר חייק נחרץ בנושא הנדל"ן. "אסור לקנות על פי הטרנד החם ושיחות בערב שישי". מהי האלטרנטיבה שמציע?
רקפת סלע | (31)

בנק ישראל הפחית השבוע את הריבית לרמה של 1.75%, ולפי שעה בשל החולשה הכלכלית המקומית וכיוון הריביות בעולם - נראה שהעלאות ריבית מצד פישר לא נמצאות באופק. הסיטואציה מקשה בעיקר על המשקיע הסולידי שרואה את התשואות באפיקים הרלוונטים עבורו הולכות ויורדות.

אמיר חייק, כלכלן ראשי בנק אגוד מאז שנת 2000, מסמן אלטרנטיבה ומנתח את המצב בשיחה עם Bizportal. "דבר אחד ברור - יש האטה במשק. לגבי העיתוי של הורדת הריבית האחרונה, אני לא כל כך בטוח שהוא מושלם. עם זאת, הורדת הריבית הזאת הייתה חייבת לקרות. ההערכה שלנו היא להורדת ריבית נוספת לרמה של 1.5% בחודשים הקרובים".

אתה מדבר על האטה ורה"מ נתניהו מגדיר את ישראת כ"נס כלכלי"? אתה מסכים להגדרה?

"אין ספק שישראל עברה את המשבר טוב, זאת בגלל שהמדיניות התקציבית הייתה זהירה יחסית ובשנים שעברו ובנוסף שינויים מבניים עזרו לצמיחת המשק. מלבד זאת, ההישגים של המשק קשורים גם לפעילות העסקית של חברות היי-טק וחברות יצואניות, אי אפשר לנכס את ההישג רק לממשלה כזו או אחרת. האבטלה יחסית לעולם היא ברמה טובה, אך צפוייה לעלות בגלל ההאטה."

ברקע להורדת הריבית, מהן האופציות?

"האופציה היא פקדונות לכל מיני טווחים, או מניות. כמובן שבפקדונות הקצרים הריבית יורדת עם ריבית בנק ישראל, אבל הפקדונות הארוכים נותנים יותר מהאג"ח הממשלתי - מדובר ב-5% נומינלי בשנה.

כמה אתה ממליץ להחזיק במניות?

"אנחנו ממליצים למשקיע הסולידי להחזיק 20% מהתיק במניות, ומתוך זה 10% בחו"ל, במניות שמחלקות דיבידנד. רק ככה אפשר להגיע ל-5% תשואה בשנה. אם ריבית בנק ישראל הייתה 3% למשל, היינו ממליצים על החזקה נמוכה יותר במניות, 15% או פחות, אבל זה תלוי בסביבה העסקית."

אתה רואה מעבר של כספים מהפקדונות לנכסי סיכון?

"כרגע אנחנו לא רואים מעבר משמעותי מפקדונות אך בהמשך כסף יזרום למניות בגלל הריבית הנמוכה. עם זאת אנחנו רואים שאנשים לוקחים את הכסף מהפקדונות לשוק הנדל"ן. העלייה במחירי הנדל"ן בשנים האחרונות נבעה ממעבר כספים לשם".

אז אתה ממליץ לקנות דירות להשקעה?

"למיטב הבנתי וניסיוני, טועה מי שקונה עכשיו דירה להשקעה - הוא לוקח סיכון. מספיק שמחירי הדירות לא יעלו והוא סופג הפסד ריאלי. העם פועל בצורה של עדר, עושה מה שאחרים עושים על פי השיחות בערבי שישי."

"אם נפרק את מחירי הנדל"ן למרכיבים: ריבית נמוכה - נשארת ואולי תרד עוד ב-2013 וזה תורם לצד הביקושים. מנגד, הצמיחה במשק והעלייה בשכר הריאלי שתרמה לעליית המחירים תמתן את הביקושים בגלל ההאטה, קבלנים שהחלו לבנות לפני שנתיים ישחררו לשוק דירות וההיצע יגדל. ובנוסף הגבלת המשכנתאות תמתן את הביקושים".

מה הערכתך לגבי מחירי הנדל"ן ב-2013 ובשנים הבאות?

"ב-2013 נראה את מחירי הנדל"ן ללא שינוי עם נטייה קטנה לעליות. לגבי ההמשך, בתסריט סביר נראה ירידה במחירי הנדל"ן בשיעור של כ-10% בשלוש שנים. חזרה לממוצע ארוך הטווח. לאנשים יש זיכרון קצר, מחירי נדל"ן יכולים גם לרדת כמה שנים ברציפות כמו בשנות האלפיים. בנוגע לירידה חדה, אי אפשר לשלול תסריט כזה כרגע אך מדובר בתסריט קיצון".

היית אומר שזו בועה?

"לא, זו לא בועה - אבל אם מסתכלים על ממוצע רגרסיה של מחירי הנדל"ן אנחנו כ-10%-15% מעל הממוצע ארוך הטווח ומה שקורה בדרך כלל זה חזרה לממוצע. נזכיר כי המחירים היו נמוכים עד 2007 יחסית לנכסים אחרים, ולא עלו באותה מידה ואז השלימו את הפער ויותר. מי שקונה היום דירה, שיידע שהוא נמצא מעל הממוצע ארוך הטווח וזה לא מומלץ".

ובכל זאת המשקיעים עדיין נוהרים לנדל"ן בניגוד לעצות מומחים וכלכלנים. מה דעתך על ההתנפלות על המשכנתאות?

"הנדל"ן זה טרנד, וחלק מהעלייה מזינה את עצמה. כולם רוצים להיות בפנים, שומעים שיחות בערב שישי ורצים להצטרף. הורדת הריבית מעודדת אנשים לקחת ריבית אך שיהיה ברור - חלק מהציבור לא יעמוד בזה. לא לכל אחד יש את הגב הכלכלי לרכוש דירה. הסיפור הזה עם המשכנתאות הארוכות נגמר. בשלב זה אני ממליץ לשכור דירה ולחכות".

מהי האלטרנטיבה הראויה במקום השקעה בנדל"ן?

תגובות לכתבה(31):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 22.
    אנונימי 30/12/2012 18:07
    הגב לתגובה זו
    התשובה של אותו בעל נכס הייתה.8.000.000 ש"ח .אז שאלתי את אותו בעל נכס.כמה הוא רוצה להשכיר לי את הנכס ?8.000 ש"ח.עכשיו זה מראה לכם מה היחס בין קניית נכס והשכרתו.אז לפי אותו בעל נכס.אם אני השכיר את הנכס שרכשתי ב-8.000.000 ש"ח ב-8.000 ש"ח אני צריך לפחות 80 שנה כדי להחזיר את ההשקעה לא כולל ריבית והצמדה.האם הבנתם את זה ?80 שנה.הציבור פותח את העיתון וניזון מסיפורים .למה לא לשכור במקום לקנות ? המחירים היום לא הגיוניים ולא מציאותיים והמפולת לפי דעתי קרובה יותר ממה שהציבור מבין.
  • לא מבין 30/12/2012 21:53
    הגב לתגובה זו
    אם הבנתי נכון הוא רוצה 8 אלף ש"ח לחודש א"כ מדובר בתשואה של מעל 8 אחוז ללא אם הבאת הכל מהבית ללא מימון.
  • אתה לא יודע לעשות חשבון? מדובר ב-83 שנה!!! (ל"ת)
    לא שווה לקנות 31/12/2012 16:24
  • 21.
    כתבה ענקית 30/12/2012 15:50
    הגב לתגובה זו
    הרי ברור שהאנטרסט שלו הוא קודם משכנתאות עצומות וחובות של קבלנים ממונפים על מנת שלא יקרסו ולכן לפי דעתי כתבה זו גדולה והיא ראוייה להתיחסות רצינית אין ספק שמתחזקות הדאות של כלל הצדדים לגבי עתידו של הנדלן לפחות בשנת 2013 ברור שהכיון מטה בגדול
  • 20.
    אריאל ת"א 30/12/2012 07:46
    הגב לתגובה זו
    לא מעט אנשים שנאנקים תחת נטל השכירות או המשכנתא מקווים שתהיה קריסה והתפוצצות הבועה. רק ככה אפשר להתחיל מחדש. או, אפשר אחרת, ןלעזאזל השוק החופשי : אפשר לקבל החלטה דרמטית על מחיר גג לשכירות לפי אזורים.כן , כן. לקחת תמונת מצב סטטיסטית כמה שנים אחורה ולקבוע מחיר גג. מה יעשו בעלי הבתים - יישארו עם הנכס ?
  • 19.
    רומל 29/12/2012 23:24
    הגב לתגובה זו
    10% כבר השנה.
  • 18.
    בועה של 30-35 אחוז ...נקודה (ל"ת)
    מר עתיד 29/12/2012 17:24
    הגב לתגובה זו
  • 17.
    עשו מיליארדים ע"ח העם הפראייר=בועה בפיצוץבפני האשמים! (ל"ת)
    קבלן,בנק,ממשל=גנבים 29/12/2012 13:43
    הגב לתגובה זו
  • 16.
    אחד 29/12/2012 13:28
    הגב לתגובה זו
    אני מייד מפקיד שם דירה.בבנק אמרו לי:חצי אחוז לשנה?!?!...
  • matan3000 29/12/2012 14:40
    הגב לתגובה זו
    לחפש.למי שיש בעיה בנידון ישלח לי מיסרון ,בתפוז
  • 15.
    ירון 29/12/2012 13:25
    הגב לתגובה זו
    הוא השתגע?!..איפה יש פקדון של 5% לשנה?!?...אולי ל-30 שנה...
  • טסט (ל"ת)
    טסט 31/12/2012 07:22
    הגב לתגובה זו
  • הוא דיבר על אג"ח צמוד בריבית 2.5% והניח שההצמדה (ל"ת)
    תוסיף עוד 2.5% 31/12/2012 07:21
    הגב לתגובה זו
  • 14.
    כתבה צריכה להתייחס1 לחסרי דירה2להשקעה.3.מיקום (ל"ת)
    אא 29/12/2012 12:59
    הגב לתגובה זו
  • 13.
    כנראה שבועה יש רק באמבטיה (ל"ת)
    ממשלת מושחתים 29/12/2012 12:51
    הגב לתגובה זו
  • 12.
    רוני 29/12/2012 12:29
    הגב לתגובה זו
    לדעתי יש מקום לקנות נכס להשקעה בתנאים הללו: 1. מחיר מציאה- וזאת ע"י לחץ על המוכר או המתווך. 2.דרך כונס נכסים במחיר נמוך יותר מהשוק למרות שזה לא קל אבל יש מצב כזה. 3ץלקחת משכנתא ומנף דירה או עסק.
  • 11.
    דורון טל 29/12/2012 12:06
    הגב לתגובה זו
    בריביות עלובות, כשבאותו הזמן הוא נותן הלוואות מהכסף שהופקד ע"י מי שהקשיב לו - לבארוניי, כרישי וקבלניי נדל"ן. יש שם בחוץ עיסקאות טובות. גם לשניים שלושה אנשים עם 100,000 ש"ח. רק צריך טיפטיפה לכתת רגליים בדרך חזרה מהעבודה. כמה קל לאגוד להלוות לכריש אחד מאשר לטפל באשראי לרוב מעמד הביניים.
  • א 30/12/2012 02:12
    הגב לתגובה זו
    איך ילווה מכסף שהופקד באג"ח מדינה?
  • 10.
    matan3000 29/12/2012 11:58
    הגב לתגובה זו
    לאמיר אין פיתרונות .אני לדוגמא בן 31 גר אצל אמא שלי במירפסת כי אין לי כסף לשכר דירה.לאמיר חייק אין פיתרונות לרע המצב .אני מיואש חושב להגר לקנדה
  • קליפ 29/12/2012 12:44
    הגב לתגובה זו
    3000 זה השכר דירה שאתה משלם?
  • 9.
    המרואיין אינטרסנט- רק אל תשימו כסף בבנק!!" (ל"ת)
    בנק המאפיה הכי גדולה 29/12/2012 11:33
    הגב לתגובה זו
  • אחד 29/12/2012 13:30
    הגב לתגובה זו
    רק לקטר היהודים יודעים!..סע לאירופה או אמריקה,תחזור על 4 לפה!!..ואני מדבר מניסיון,הייתי שם,מול הדירה שלי נכנסו משפחה מוסלמית מעירק.כל היום מוסיקה ערבית ורעש.
  • 8.
    השכירות נותנת כסף בבנק כל חודש והפקדון בבנק לא (ל"ת)
    זו הנקודה 29/12/2012 11:30
    הגב לתגובה זו
  • 7.
    מי יכול לשכוח מהכסף 29 שנה? השתגעת? פתרון הזוי (ל"ת)
    מה זה? 29/12/2012 11:29
    הגב לתגובה זו
  • 6.
    מי יכול לשכוח מהכסף 29 שנה? השתגעת? פתרון הזוי (ל"ת)
    מה זה? 29/12/2012 11:28
    הגב לתגובה זו
  • 5.
    ח י במינוס 29/12/2012 11:28
    הגב לתגובה זו
    להוכיח למה טעה אתמול .בנק אגוד יתכן ואין לו קליינטים למשכנתאות והעו'ש שלו לא מכניס.
  • 4.
    פקדונות זה פתרון עלוב (ל"ת)
    י 29/12/2012 11:27
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    חזי 29/12/2012 11:22
    הגב לתגובה זו
    מי יבחר? כמה יהיה חשוב לו עניין הנדל"ן? כמה הוא יעשה בנושא? מי שמאמין בממשלה שלא יקנה דירה למגורים והשקעה. מי שלא - שיקנה
  • לא מדוייק - בארה"ב לא רצו שייפול - ונפל (ל"ת)
    בניגוד לרצון הממשל 31/12/2012 07:17
    הגב לתגובה זו
  • 2.
    נו בטח שתגיד את זה יש לך אינטרס - בנק ממליץ על פקדונות (ל"ת)
    כמה צפוי 29/12/2012 11:21
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    פסיכולוג בגרוש 29/12/2012 11:18
    הגב לתגובה זו
    מה עם שיחות בערב שישי הטרנד עכשיו ההזנחה של המיסוי מצד הממשלה - זה מקלט מס ממש! ההשקעה הטובה עד עכשיו - נדל"ן ותמשיך להיות
חיים כצמן מייסד ומנכ"ל קבוצת ג'י סיטי צילום:שלומי יוסףחיים כצמן מייסד ומנכ"ל קבוצת ג'י סיטי צילום:שלומי יוסף

הגרידיות של כצמן - הפחד של המשקיעים

הסיבה האמיתית לנפילה בג'י סיטי והאם יהיה קאמבק?

תמיר חכמוף |
נושאים בכתבה חיים כצמן

במובנים רבים אין שום סיבה עסקית לנפילה במניית ג'י סיטי. החברה עשתה מהלך עסקי נכון מבחינת הדוח רווח והפסד - רוכשת את השליטה בסיטיקון במחיר נמוך מההון. ההשקעה צפויה להניב תשואה טובה מהמימון שילקח. במקביל יהיה גם רווח חשבונאי. הכל דבש. בעלי המניות אמורים לשמוח, אבל סיבה אחת גדולה גרמה לנפילה - גרידיות / תאוות בצע. 

זה טבע אנושי, אי אפשר להתנגד לזה, אפילו חיים כצמן מהיזמים הוותיקים, המנוסים, המתוחכמים, נופל בזה כל פעם מחדש. כצמן רוצה להרוויח, והוא צודק, אבל אחרי ששנים רבות הוא משדר לשוק שהוא מוריד את המינוף, שהוא ממוקד בצמצום הפעילות למען הורדת חוב, שהוא עושה הכל כדי לשפר את היחסים הפיננסים, שהוא לא פוזל לצדדים לעשות עסקאות, אלא ממוקד בתוכנית, הוא מועד. כנראה שיזמים לא יכולים לשבת בשקט שהם רואים עסקה טובה. כצמן לא לבד יש הנהלה גדולה ואיכותית בחברה, אבל משהו השתבש שם בעסקה האחרונה.

הם רכשו מניות בסיטיקון בידיעה שהם עולים מעל 50% וצריכים להציע לכל בעלי המניות לקנות. למה הם צריכים את זה? אחרי מימוש עשרות נכסים והנפקת הפעילות בברזיל ואחרי שאגרות החוב שהיו בתשואת זבל ירדו לתשואות נמוכות, הם התפתו או פשוט טעו. כל אחת מהאפשרויות רעה לשוק. הוא מבין שהחברה עם כל גודלה וכל הנהלה, וכל הבלמים על חיים כצמן, יכולה בכל נקודת זמן להפתיע. 

השוק ובעיקר חברת הדירוג, מעלות, הופתעו. הם לא אוהבים להיות מופתעים. הירידות במניה והירידה באג"ח מייצרים דינמיקה שלילית ובעצם קובעים מציאות בשטח - הירידה באג"ח והעלייה בתשואה האפקטיבית לכ-10% היא התוצאה הכי קשה באירוע הזה והיא עלולה להקשות על גיוסי המשך (גלגולי חוב). אם הנהלה לא יודעת שהמהלך שלה עלול להוביל לתוצאה כזו, אז יש בעיה. היא לא קוראת ולא מבינה את השוק. 

היא מנסה לתקן. יש הנפקה של חברה בת שאמורה להכניס כסף ולהקטין את המינוף, אבל השוק מפנים שצריך להגדיל את פרמיית הסיכון בניירות ערך של כצמן - יכולה להיות הפתעה, ולכן מראש נדרוש ריבית גבוה יותר. כלומר, גם אם עכשיו חוזרים למינוף הרגיל, אגרות החוב לא יחזרו לחלוטין למצב הרגיל. הם יבטאו אלמנט של הפתעה-סיכון עתידי.

הבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניגהבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניג
סקירה

הבורסה שברה שיאים - וול סטריט מזנקת ב-2%

העליות החזקות מעבר לים מרימות את המדדים; עונת הדוחות ממשיכה עם טאואר, קמטק ניו-מד ונקסט ויז'ן; הציפיות הגבוהות מחברות השבבים מובילות לתנודות גבוהות - טאואר מזנקת בעקבות תוצאות מצויינות ולעומתה קמטק נופלת עם תוצאות קצת מעל הצפי אבל תחזית פושרת לרבעון הבא
מערכת ביזפורטל |

וול סטריט עולה - הנאסד"ק מטפס ב-2%, השבבים בשיא, אנבידיה עולה ב-4.2%.  טאואר הדואלית זינקה 13.5% על רקע דוחות טובים, מנגד קמטק ירדה 6% על רקע צמיחה חלשה יחסית ברבעון הבא (הרחבה בהמשך).

מניות הביטוח המשיכו לזנק, המדדים המרכזים עלו מעל 1% ושברו שיאים.  

מדד ת"א 35 


קמטק - חברת בדיקות השבבים ממגדל העמק הדואלית קמטק -5.95%   מפרסמת את דוחותיה הכספיים לרבעון השלישי, ומציגה תוצאות שעקפו בקצת את הציפיות של השוק אבל התחזית לרבעון הרביעי מאכזבת היא צופה הכנסות של 127 מיליון אחרי שברבעון השלישי צפתה ל-126 מיליון. ברמת התוצאות החברה עקפה בקצת את תחזיות האנליסטים, הן בהכנסות והן ברווח למניה, והציגה קצב פעילות שמתקרב לרף של חצי מיליארד דולר במונחים שנתיים. הכנסות קמטק הסתכמו ברבעון ב-126 מיליון דולר, לעומת ציפיות השוק ל-125.2 מיליון דולר, ובכך רשמה עלייה של 12% לעומת התקופה המקבילה אשתקד (112.3 מיליון דולר). הרווח הנקי על בסיס Non-GAAP הגיע ל-40.9 מיליון דולר, שהם 0.82 דולר למניה בדילול מלא, לעומת תחזית ממוצעת של 0.80 דולר למניה ולמול רווח של 0.75 דולר למניה ברבעון השלישי של 2024 - קקמטק עקפה את הציפיות אבל תחזית מאכזבת מפילה את המניה 

טאואר - טאואר 13.62%    יצרנית השבבים האנלוגיים ממגדל העמק, מפרסמת את תוצאותיה לרבעון השלישי ומציגה ביצועים חזקים בקצת מהציפיות, לצד תחזית שיא לרבעון הרביעי. הכנסות החברה רשמו גידול של 6%  ל-395.7 מיליון דולר ועלייה של כ-15% ברווח הנקי ל-54 מיליון דולר לעומת הרבעון הקודם. החברה מספקת תחזית שיא לרבעון הרביעי, עם צפי להכנסות של 440 מיליון דולר - טאואר עם תוצאות מעל הצפי - מעלה תחזית

כתבנו לא מעט על הגאות בסקטור השבבים. מניות השבבים הישראליות עלו בחדות מתחילת השנה למכפילים שמציבים אותן קרוב לפסגת החברות המובילות בעולם; בדקנו כיצד נראות נובה, קמטק וטאואר לעומת הענקיות האמריקאיות - האם מניות השבבים הישראליות יקרות?

קמהדע - קמהדע 5.14%  מדווחת על הכנסות של 47 מיליון דולר ברבעון השלישי, עלייה של 13% לעומת הרבעון המקביל אשתקד, ה-EBITDA  המתואם הסתכם ב-11.7 מיליון דולר, עלייה של 34% לעומת הרבעון המקביל אשתקד. הכנסות בתשעת החודשים הראשונים הסתכמו ב-135.8 מיליון דולר, עלייה של 11% לעומת התקופה המקבילה אשתקד; ה-EBITDA היה 34.2 מיליון דולר, עלייה של 35% לעומת התקופה המקבילה אשתקד התחזית לכל השנה ללא שינוי - הכנסות של 178-182 מיליון דולר ו-EBITDA מתואם של 40-44 מיליון דולר - קמהדע מאשרת את התחזית לשנה כולה; דוח טוב לרבעון השלישי