ז'בז'ינסקי: "נתוני הלמ"ס מעלים חשש להיווצרות בועה חדשה במחירי הדיור"

"אם נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לגבי שוק העבודה נכונים, לקובעי המדיניות יש סיבה לחשוש מכך שהמחירים בשוק הדיור עלולים להתנפח למצב בועתי, זאת בעקבות עלייה בביקושים וצמצום ההיצע", כך כותב אלכס ז'בז'ינסקי, הכלכלן הראשי של דש ברוקראז', בסקירתו השבועית.

לפי ז'בז'ינסקי, הביקוש לדירות התחזק משמעותית, אך הביקוש לדירות שלא למכירה, שכולל דירות שנבנו על ידי "בני ביתך" וקבוצות רכישה למיניהם, דווקא יורד ונמצא בשפל מאז שנת 2008. "בדרך כלל ביקושים אלה מגיבים בפיגור להתפתחויות בשוק הדיור, אך הפעם הפיגור היה גדול מדי. ביקוש זה הרבה פחות ספקולטיבי. כניסה לפרויקט של בנייה עצמית דורשת בטחון כלכלי גבוה בעתיד, אשר כנראה לא נמצא כעת. לכן קפיצה ברכישות של דירות חדשות עשויה להיות מגמה קצרת טווח אשר תחלוף אם ההאטה במשק תמשך."

לדבריו, צד ההיצע מתכווץ, כפי שבא לידי ביטוי בירידה במלאי הדירות החדשות למכירה ובתוספת החודשית של דירות חדשות שנכנסות לשוק. גם מספר התחלות הבנייה ירד ברבעון השני בצורה חדה. "לא רק התחלות הבנייה למגורים ירדו ברבעון השני, אלא גם שטח התחלות הבנייה שלא למגורים. סקטור זה מתחיל להראות סימני דעיכה לאחר שהשטח שבבנייה הגיע קרוב לשיא של העשור האחרון. מצב זה עלול להצביע על האטה במשק ויתכן גם על רוויה שחלה בשטחים העסקיים."

רוכשי הדירות - בעלי הכנסה גבוהה יחסית

לגבי שוק המשכנתאות, שלפי הערכות ראשוניות היקפו הגיע בחודש אוגוסט לשיא כל הזמנים והסתכם ב-6 מיליארד שקל, אומר ז'בז'ינסקי כי "הגידול בכמות המשכנתאות התרחש תוך עלייה בשיעור ההלוואות במינוף של מעל ל- 60% ועלייה בגודל המשכנתא הממוצעת. אולם, שיעור ההחזר הממוצע מההכנסה של הלווים דווקא ירד בחודשים האחרונים. מהנתונים ניתן ללמוד שגם השווי הממוצע של הבתים שנרכשו לא עלה בחודשים האחרונים. נראה שרוכשי הדירות בחודשים האחרונים היו בעלי הכנסה גבוהה יחסית, אשר רכשו נכסים בטווח מחירים בינוני ובמינוף גבוה."

לסיכום, ז'בז'ינסקי טוען כי "הירידה באבטלה, הריבית הנמוכה, העלייה בביקוש והירידה בהיצע הדירות, תומכים בעליית מחירים. גם הגידול במשכנתאות מדאיג. יחד עם זאת, יש לקחת בחשבון שהנתונים לחודשים יולי ואוגוסט מושפעים מהביקוש העונתי ומדחיית המע"מ."