בדיקה פשוטה מגלה: "מחירי הבתים בישראל אינם עונים להגדרה של בועה"

השאלה אם קיימת בועת נדל"ן בשוק הדיור הישראלי לא מרפה מאיתנו, במיוחד לאחר זינוק של כ-16% במחירי הדירות בשנה האחרונה והתחזיות האפוקליפטיות של לא מעט גורמים בתחום הנדל"ן והכלכלה. אולם, אמיר כהנוביץ', הכלכלן הראשי של כלל פיננסים, טוען כי מחירי הנדל"ן בישראל לא עונים להגדרה של בועה. "ההגדרה של בועה היא מצב בו ערכם של ערכים פיננסיים גבוה בהרבה משווים הכלכלי האובייקטיבי, כלומר מנותק מהשווי הכלכלי הנגזר מהתועלת הכלכלית שניתן להפיק ממנו או מתזרים המזומנים העתידי שהוא צפוי לייצור לבעליו".

לדבריו, מהבחינה הזאת לא מדובר בבועה: היוון של תזרים המזומנים משכר דירה, נניח כ-5,000 שקל בחודש, בריבית משכנתאות קבועה (נניח כ-5%) פחות שיעור עליית מחיר שכר הדירה הצפוי, (כ-2% לפי מרכז יעד האינפלציה של בנק ישראל)- משמע שהשווי הכלכלי של דירה כזאת עומד על כ-2 מליון שקל.

"אם הריבית למשכנתאות הייתה עומדת על-8% היה השווי הכלכלי של הבית 1 מליון שקל", מציין כהנוביץ'. "כלומר בהתאם לשכר דירה הנוכחי (תזרים המזומנים) וברמת הריבית כיום מחירי הבתים אינם עונים להגדרה של בועה. אומנם יתכן שהרבה משקי בית אינם יכולים לעמוד במחירים אך אין זה אומר עדיין שמדובר בבועה. גם הרבה אנשים לא יכולים לעמוד ברכישת מניה מסוג A של ברקשייר שעומדת על 125 אלף דולר, זה עדיין לא אומר שהיא בועתית. הבועה היחידה שאולי קיימת היום במשק היא הריבית הנמוכה שאינה מתאימה על פניו לרמת הפעילות הכלכלית".

כהנוביץ' מפנה למחקר קרן המטבע הבינלאומית שפורסם בשבוע שעבר ועוסק בעליות המחירים החדות בשווקי הנדל"ן במדינות שלא נפגעו מהמשבר של 2008. סקירת צעדי המדיניות והשפעתן בשוודיה ואוסטרליה בראשית שנות ה-2000 מראה כי העלאת ריבית היא אומנם דרך בטוחה, אך במקרים רבים "יקרה" מדי במונחי פגיעה בצמיחה ותעסוקה.

העלאת ריבית של 1% תגרום על פני 5 שנים הפחתה של 1% מהעלייה במחירי הדירות אך גם תגרום לפגיעה של 0.3% בצמיחה השנתית. הדרך המומלצת על ידי הקרן היא מיסוי רווחי הון ודמי רישום בעסקאות נדל"ן, הגבלות שיעלו בזמני גאות, ויפחתו בזמני שפל.