ניתוח: איך השפיעה מלחמת "חרבות ברזל" על שוק ההון הישראלי?
איך נראה שוק ההון הישראלי במהלך מלחמת חרבות ברזל ומה ההשפעה של המלחמה לקראת ההמשך? המחלקה הכלכלית ברשות ניירות ערך, בראשותו של אילן גילדין, הכלכלן הראשי של הרשות, פרסמה סקירה חדשה תחת הכותרת "מלחמת חרבות ברזל בראי שוק ההון הישראלי". הסקירה מתמקדת בתקופת המלחמה ובהשפעה שלה על שוק ההון, החל מההלם הראשוני (והקצר) שנוצר ועד העובדה שהמשקיעים החלו לתמחר את הנכסים הנסחרים בהסתכלות בינונית-ארוכת טווח.
בסקירה ניתן למצוא ניתוח של תגובת השווקים בישראל למתקפת ה-7 באוקטובר ופרוץ המלחמה, התמודדות שוק ההון המקומי עם משברי עבר, פעילות המסחר של המשקיעים השונים בבורסת תל אביב בחודשים הראשונים למלחמה, וכן את מדדי נזילות השוק במהלך חודשי המלחמה הראשונים.
מהלם לשגרה
הפרק הראשון התמקד בתגובת השווקים למתקפת ה-7 באוקטובר ופרוץ המלחמה. מהנתונים עולה כי התגובה הראשונית בבורסה לניירות ערך בתל אביב, שנפתחה למסחר ביום ראשון ה-8 באוקטובר, התאפיינה בירידות חדות בכל קבוצות הנכסים הפיננסיים, זאת במיוחד בהשוואה למדדים מובילים בעולם. הירידה של מדד ת"א 125 בהשוואה למדד הדגל האמריקאי ה־S&P500, עמדה על כ־11% כבר ב־17 באוקטובר. בהקשר זה בלט מדד הבנקים שרשם ירידה מצטברת של מעל .20% בשבועות הבאים (החל מ־29 באוקטובר) חל שינוי מגמה ונרשמה התאוששות. בתוך כמה שבועות חזרו מדדי הבורסה המובילים לרמות שקדמו למלחמה, ועד לסוף שנת ,2023 הגיעו לרמות גבוהות יותר (אך עדיין שימרו את הפער בהשוואה למדדי המניות המובילים בעולם).
תופעה ראויה לציון בהקשר זה היא היקפי הגיוסים באג"ח הקונצרניות אשר זינקו בדצמבר 2023 ופיצו על החודשיים הראשונים למלחמה. גם ההנפקות של אגרות חוב ממשלתיות התאפיינו בביקוש גבוה מקרב הגופים המוסדיים, ששמר על יחס כיסוי גבוה בכל ההנפקות, ללא השפעה משמעותית על התשואות. זאת על אף הגיוס המוגבר של אגרות החוב הממשלתיות בתקופה זו. המשקיעים בשוק קרנות הנאמנות הפגינו בגרות וחשיבה ארוכת טווח. על אף המלחמה לא נרשמו פדיונות חריגים. סך הפדיונות נטו של הקרנות המשקיעות בישראל, בנטרול הקרנות הכספיות, הצטברו בשיאן לכ־3.5 מיליארד שקל בסוף אוקטובר. גם בסקטור זה, החל מסוף אוקטובר נרשמה התאוששות, ועד לסוף השנה הפדיונות נטו בקרנות המשקיעות בישראל )בנטרול הקרנות הכספיות) הצטמצמו לכ־1 מיליארד שקל, במצטבר.
מה קרה במלחמות עבר?
בסקירה בחנו גם אירועים מהעבר והשפעתם על הבורסה. הם התמקדו בשורה של אירועים משבריים מרכזיים בשני העשורים האחרונים - משבר הדוט-קום, האינתיפאדה השנייה, המשבר הפיננסי העולמי ב,2008- מבצע "עופרת יצוקה", משבר הקורונה ומבצע "שומר החומות".
הנתונים שנסקרו בפרק זה מציגים גם הם את כושר ההתאוששות המהיר של השווקים הישראליים, בדפוס דומה לזה שתואר בפרק א' ביחס לחודשים הראשונים של מלחמת "חרבות ברזל". נתונים אלה מלמדים על יכולתה של הכלכלה המקומית באירועי עבר להסתגל במהירות יחסית להתמודדות עם משברים, כמו גם על התכיפות הבלתי מבוטלת שבה הם מתרחשים בעשורים האחרונים. הם מלמדים כי המשקל שהעניקו בעבר המשקיעים המקומיים לאירועים כאלה מוגבל, ותחום במרבית המקרים לתקופה הראשונה של המשבר. הדבר בא לידי ביטוי בהתאוששות מהירה במחיריהם של הנכסים הפיננסיים לאחר התגובה הראשונית, וחזרה למגמה ארוכת הטווח של צמיחה.
איך הגיבו המשקיעים הישראלים לעומת הזרים?
הפרק השלישי בנייר בוחן באופן מדוקדק יותר את דפוסי המסחר בשוק ההון המקומי בתקופת המלחמה ובוחן כיצד הגיבו סוגי המשקיעים השונים למלחמה. הוא מלמד במיוחד על הפער שבין התנהלות הגופים הזרים לבין התנהלות הגופים המוסדיים הישראליים בתקופת המלחמה. בשוק המניות, הגופים המוסדיים הישראליים (גמל, פנסיה וביטוח) ספגו את עיקר ההיצעים לאורך כל התקופה ורכשו מניות בקרוב ל־3 מיליארד שקל (נטו) בבורסה מתחילת המלחמה ועד לסוף 2023.- הנאסדק ירד 1.2%; קאמטק ונובה ירדו 5.8% ו-4.6% בעקבות מארוול ודל, שירדו 18.6% ו-9%
- מורגן סטנלי שורי על ה-S&P 500 - התחזית האגרסיבית ביותר ומה מעלה את שערי המניות?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לעומת זאת, תושבי חוץ שאינם לקוחות פרטיים, היו בעיקר בצד ההיצע ומכרו מניות בקרוב ל־4 מיליארד שקל (נטו) באותה תקופה. מגמות אלה שונות מאלה שנרשמו בחודשים שקדמו למלחמה, שבהם לא צברו המוסדיים ותושבי החוץ רכישות או מכירות מהותיות.
בהמשך נבחנו מדדי הנזילות בבורסת תל אביב בשלבים הראשונים למלחמה על פני שלושה ממדים )מרווח, עומק וגמישות(. מהניתוחים בפרק זה עולה כי גם בפרספקטיבה זו נצפית אותה התופעה - תגובה הראשונית של פגיעה במרבית מדדי הנזילות ולאחר מכן חלה מגמת התאוששות. כך, למשל, חלה עלייה ניכרת במדדי המרווח בתקופת התגובה הראשונית והתאוששות לא-מלאה אל ערכי טרום המלחמה. מדדי העומק )שווי היצע וביקוש( נפגעו במתינות רבה יותר, בעוד מדדי הגמישות לא נפגעו משמעותית בתקופת הלחימה.
עוד ניתן לראות כי הודות לשילוב בין ניסיון המשקיעים בישראל בהתמודדות עם משברים ביטחוניים וכלכליים בעשורים האחרונים לבין גמישות התגובה של המגזר העסקי והמגזר הממשלתי לאירועים, הצליח שוק נכסי הסיכון המקומי להתאושש בתוך פרק זמן קצר יחסית מהתגובה הראשונית למלחמה. עם זאת, השפעותיה הפוטנציאליות של המלחמה על השוק לטווח הבינוני-ארוך עדיין לא התבררו באופן מלא. על פי הסקירה, בורסת תל אביב, המשיכה לפעול ברציפות גם בימים הקשים ביותר במשק, ממשיכה להיות רכיב חיוני בכלכלה הישראלית - ולקבל את אמון המשקיעים.
- אשדוד מקימה רובע חדשנות בהשקעה של כ-10 מיליארד שקל; מעל למיליון מ"ר לתעסוקה, מסחר ומגורים
- איך ישפיעו הממ"דים החדשים על מחירי הדירות?
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- סערה מושלמת בשוק הדירות - ומה יקרה למחירי הדירות בהמשך?
יו"ר הרשות, ספי זינגר, "לאורך כל שנות קיומה, מדינת ישראל התמודדה עם איומים ומלחמות. הסקירה בוחנת במבט כלכלי את תגובת שוק ההון לתקופת המלחמה הראשונה. ראינו כי עד כה המשק הישראלי הפגין חוסן, ידע לתקן את עצמו ולשמור על יציבות. עם זאת, התמשכות המלחמה מעמידה בפני המשק אתגרים חדשים. המשך תפקודו של שוק ההון תחת מערכה צבאית ממושכת הוא אתגר מורכב והניסיון לגביו מוגבל".
בנייה. קרדיט: Xאיך ישפיעו הממ"דים החדשים על מחירי הדירות?
התיקון לחוק שאישר הגדלת ממ"ד עד ל-18 מ"ר והוספת שירותים ומקלחת מתחיל להראות ניצנים בשטח: הרוכשים מרוויחים עוד יחידת הורים, הקבלנים מתמודדים עם עלויות בנייה גבוהות יותר, אבל, מוכרות דירה גדולה וטובה יותר; וגם - מי יספוג את העלויות?
מחודש יולי האחרון נכנס לתוקפו תיקון משמעותי בתקנות הבנייה בנוגע לממ"דים, והוא מאפשר להרחיב את שטח הממ"ד כך שיכלול גם שירותים ומקלחת, ולהפוך אותו ליחידת הורים לכל דבר - מה שנקרא חדר 'מאסטר'. זו תוספת ערך גדולה לדירה כשעל החלק הזה אין היטל השבחה. הערך הזה כמו תמיד אמור להתחלק בין היזם לבין הרוכשים. אבל בשוק של היום - שוק של קונים, נראה שהוא יגיע בעיקר לרוכשים. היזמים יצטרכו לנפנף בו כדי להגדיל מכירות ולא ירוויחו עליו כפי שמרוויחים על יתר חלקי הדירה. נכון, אין מתנות חינם, אבל בשוק יורד, זה יהיה דרך לספוג ירידת מחירים בלי באמת להוריד מחיר. כלומר, יעלו את שטח הדירה ב-6 מ"ר, ויעלו את מחיר הדירה רק בעלויות (ובמקרים מסוימים אפילו פחות מכך). המשמעות היא ירידה למ"ר.
עם זאת, זה יכול להיות טריגר לעליות בהמשך. הציבור אוהב את חדרי המאסטר האלו. הם "שווים" הרבה יותר מחדר רגיל. הביקוש יכול לחזור לדירות עם ממ"ד גדול, וזה ישנה את התמונה וממצב שהממ"ד-מאסטר יהיה כלי שיווקי להחזיר את הרוכשים, זה יהפוך לחלק אינטגרלי מהרווח על הדירה. כן, שינוי לכאורה קטן, אבל עם משמעויות גדולות, חלקן עדיין לא ברורות.
שינוי שכזה, הוא לא רק טכני. מצד אחד הוא מציע למשפחות פתרון איכותי ונוח יותר לחיים בצל מציאות ביטחונית מורכבת, ומצד שני הוא מציב בפני היזמים אתגר כלכלי לא קטן. אלא שיש לו כאמור יתרונות גודלים - עד כה, שטח הממ"ד עמד על כ-12 מ"ר בלבד, לרוב שימש כחדר נוסף - לילדים, עבודה או אורחים. כעת, התקנות מאפשרות להרחיב את שטחו ל-15 מ"ר ואף ל-18 מ"ר כאשר מצורפים אליו שירותים ומקלחת.
המשמעות היא שמדובר למעשה ביחידת הורים שנייה, מאסטר נוסף, המעניק למשפחה עוד נוחות וסביבה בבית, שבמקביל מעלה את רמת הבטיחות במצב חירום, כשאפשר לשהות בו לזמנים ארוכים יותר. מבחינת רוכשי הדירות, מדובר בתוספת משמעותית: עוד יחידת מגורים שלמה בתוך הדירה שיכולה לשמש חדר הורים, מתבגר מתבגר, או אפילו יחידת אירוח. ערך שנתפס גבוה יותר - גם מהסיבה הפשוטה ששטח הדירה אינו גדל מעבר לגבולות החוק, התחושה היא של תמורה גדולה יותר למחיר. אבל אל תתבלבלו, בסופו של דבר, רוכשי הדירות משלמים על זה. נניח רק בשביל הדוגמה שדירה עולה 3 מיליון שקל ובשל ההרחבה היא תעלה ל-3.1 מיליון שקל, למרות שלפי השטח היא היתה אמורה לעלות ל-3.2 מיליון שקל. רכוש הדירה יכול לחשוב שאכן היזם הלך לקראתו והוא נתן לו את השטח הזה ללא רווח. אבל בפועל זה בדיוק כמו לתת הנחה על כל הדירה בסכום של 100 אלף שקל. לכסף אין ריח.
- בכמה יקרה דירה עם ממ"ד לעומת דירה בלי ממ"ד
- הממ"ד יגדל ל-18 מ"ר במקום 12; ההשבחה פטורה ממס
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ועדיין, בשוק לא יודעים עדיין להגיד בדיוק איך יושפעו המחירים, האם השינויים בתב"ע יגרמו לעיכוב בבניית דירות ומה ההשלכות על הקבלנים והיזמים?
אשדוד. קרדיט: חן קליפה לויאשדוד מקימה רובע חדשנות בהשקעה של כ-10 מיליארד שקל; מעל למיליון מ"ר לתעסוקה, מסחר ומגורים
הרובע החדש, "מטרופול" - יחבר בין פארק ההייטק, אסותא, המכללה להנדסה ותחנת הרכבת, ויכלול כ-930 אלף מ"ר לתעסוקה, 225 אלף מ"ר למסחר ומלונאות, 3.5 אלף דירות ו-40 אלף מ"ר מבני ציבור; היעד הוא כ- 50-60 אלף מועסקים חדשים והכפלת שיעור תושבי העיר המועסקים בהייטק
עיריית אשדוד הודיעה על הקמת רובע החדשנות "מטרופול", אחד המיזמים האורבניים הגדולים בארץ בשנים הקרובות. מדובר על תוכנית בהיקף של מעל למיליון מ"ר ובעלות מוערכת של כ-10 מיליארד שקל, שמטרתה להפוך את אשדוד למוקד תעסוקה וחדשנות משמעותי ולבסס את מעמדה כמטרופולין החמישי בישראל.
הרובע החדש מתוכנן כמרחב עירוני המשלב תעסוקה, מסחר, מלונאות, מגורים ומבני ציבור, תוך יצירת סביבה חיה ותוססת לאורך שעות היום. הוא יחבר בין מוקדי הפעילות הקיימים בעיר - פארק ההייטק, בית החולים אסותא, המכללה האקדמית להנדסה, תחנת הרכבת ומתחם BIG - וייצור רצף של מוקדי בריאות, מסחר ותעשייה.
התוכנית כוללת כ-930 אלף מ"ר לתעסוקה, כ-225 אלף מ"ר למסחר ומלונאות, כ-3.5 אלף דירות וכ-40 אלף מ"ר של מבני ציבור.
ומה המשמעות?
המשמעות היא לא רק מרכז עסקים ומסחר חדשני, אלא גם שכונת מגורים משולבת שתפעל לצד מוסדות חינוך, בריאות ותרבות. על פי ההערכות, "מטרופול" צפוי לייצר כ־ 50-60 אלף מקומות עבודה חדשים, בעיקר בתחומי הטכנולוגיה וההנדסה. היעד הוא להכפיל את שיעור תושבי אשדוד המועסקים במקצועות ההייטק ובמקצועות STEM - מכ־10% כיום לכ-20% בעתיד.
- אשדוד: פינוי-בינוי ברובע ב׳ קיבלה אישור, 2.16 אלף דירות יוקמו בציר הרצל-המעפילים
- ווי-בוקס רוכשת זכויות להקמת מגדל מגורים ב-'אשדוד על הים' תמורת כ-131 מיליון שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לשם כך מוקמת מנהלת רובע ייעודית שתלווה יזמים בכל שלבי התכנון, הרישוי וההקמה, ותבטיח שהפרויקט יתקדם בצורה מסודרת ותואמת לצורכי השוק. העירייה מדגישה כי לצד התכנון העירוני, ניתן דגש גם לנושאי סביבה ותשתיות: שמירה על ערכי טבע ייחודיים כמו הדיונה הגדולה והשקמים, תיעדוף תחבורה ציבורית והולכי רגל, ותכנון גמיש שיאפשר התאמות לעתיד. בנוסף, אשדוד נהנית מתעריפי ארנונה נמוכים יחסית לערים הגדולות – נתון שמיועד למשוך חברות בינלאומיות ויזמים להקים פעילות בעיר.
