"כואב מאוד לקרוא על חנן מור. אני מכיר את חנן אישית. הוא אדם חיובי מאוד, אני מכיר את המנכ"ל אבי מאור, הם אנשים חיוביים. יכול להיות שהם התמנפו יותר מדי. יכול להיות שעם התנהלות פחות אגרסיבית הם לא היו מגיעים למצב הזה. חנן הוא מתחרה, זה נכון, אבל יש המון כאלה בשוק. סיפור כזה משליך באופן שלילי על הענף. זו לא בעיה של חנן, אלא של כולנו. בסוף, כשחברה ציבורית נקלעת למצב של חדלות פרעון, זה לא דבר חיובי לענף הבניה כולו", כך אומר חיים פייגלין, מנכ"ל צמח המרמן, בראיון ל"ביזפורטל".

לחברת צמח המרמן יש 17 פרויקטים בשלבי תכנון ושיווק בת"א, רמת גן, אלפי מנשה, חיפה, כרמיאל, הוד השרון, גבעתיים, נהריה, רמת השרון, לוד ונתניה, בהיקף של כמעט 4,000 דירות, לא כולל מסחר. בנוסף, החברה מקדמת 28 פרויקטים של התחדשות עירונית ועוד 17 פרויקטים מותלים בתחום ההתחדשות העירונית. לחברה יש זרוע ביצוע - חברת סיון (50%) - לביצוע עבודות בניה קבלניות של 11 פרויקטים ברחבי הארץ (תל אביב, בת ים, הוד השרון, נתניה וחדרה) ומחזיקה ב-7 פרויקטים של מסחר, כולל בתל אביב.

על רקע הריבית הגבוהה והקשיים בענף הנדל"ן, פייגלין עדיין נשמע אופטימי. "הריבית משפיעה מאוד, אבל שיעור המכירות בפרויקטים שלנו שכבר התחילו הוא מאוד גבוה. כמה דירות ראויות למגורים יש לנו שלא נמסרו? 8. מתוכן 4 בפרוייקט ביפו והיתרה נוספות בפרוייקט אכזיב. לא דירות מאוד יקרות, אבל באזור בעייתי כרגע. ההיצע שלנו בחברה הוא די מצומצם. 80% מכל הדירות שהן לאכלוס ב-3 השנים הקרובות מכורות", אומר פייגלין. 

הנה הדוח שפרסמה בנוגע למצב הפרוייקטים שלה:

• עזריאלי משדרגת את הצעת הרכישה לצמח המרמן ב-35% ל-855 מיליון שקל
• עזריאלי נכנסת לתחום הנדל"ן למגורים - תמזג לתוכה את צמח המרמן
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

נתונים מתוך דוח צמח המרמן

על פניו, עושה רושם שהחברה מכרה את רוב הדירות בפרוייקטים שלה, 80%. אבל כדי כדי לקבל תמונת מצב מדויקת יותר, די להסתכל בדוחות המכירות במושגים כספיים, כדי להבין כמה היא מכרה השנה וכמה בשנה שעברה. צמח מוכרת פחות, הרבה פחות, מאשר בשנה שעברה. כמה פחות? משהו כמו 80%-75%, מבחינת התמורה הכספית. נכון, יש כאן גם נתונים אחרים, כמו כמה דירות בכלל נותרו לשיווק, כי יכול להיות שחברה מוכרת בשנת 2022 ובשנת 2023 לא נשארו לה יחידות למכירה. אבל כמו שאתם רואים, לחברה נותרו דירות. לא הרבה, אבל נותרו. היא לא מוכרת מכמה סיבות: בעיקר הריבית הגבוהה, וכפי שאתם עשויים לראות ברבעון הבא - גם בעקבות המלחמה.

נתוני המכירות של החברה

אתה אומר שההיצע נמוך ולכן יש פחות מכירות, אבל בפועל המכירות נחלשו על רקע המלחמה והריבית הגבוהה.

"אין ספק שהמכירות יורדות, אבל זה לא המאמץ שלנו כרגע. נכון שהסנטימנט מאוד שלילי ואתה רואה קיפאון. כל כך הרבה אנשים במילואים, כך כך הרבה מתאבלים וחטופים, שאין סנטימנט למכור. המאמץ הוא לא בשיווק או במכירות. הוא יותר קידום של הפרוייקט הפעילים שנמצאים בבניה. שיעור המכירות גבוה מאוד. זה המאמץ העיקרי שלנו".

• פסק הדין שגרם לעיריית ת"א הפסד של 50 מיליארד שקל
• השכירות מזנקת: פחות בנייה, יותר ביקוש - והמחירים מטפסים
• תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
• מחירי הדירות בנתניה והפצצה שמחכה לנו בתחילת השנה הבאה?

הקטנתם מינוף. אתם חוששים?

"הקטנו אותו דרמטית ברבעון הקודם. החוב הוא סביב 61%, המינוף נמוך מאוד, אנחנו חברה של טריפל B+, מינוף כזה מתאים יותר לקבוצה ה-A. אני שמח שעשינו את זה לפני המלחמה. לא היינו מודעים לזה, אבל הייתה לנו תחושה שצריך להפחית מינוף ולממש. לכן גם מצבנו גם יחסית יותר טוב מהסביבה שלנו. לגבי קרקעות, יש לנו קרקע שתהיה זמינה בקרוב, במכבי יפו, מכרז שזכינו בו לפני 5 שנים. 630 דירות, מתוכם 50% מחיר למשתכן, והשאר שוק חופשי. במונחים של היום אלה מחירים היסטוריים. אבל אנחנו נבנה, לא נממש. אנחנו לא סוחרי קרקע".

"לא הורדנו מחירים". פייגלין (כפיר סיון)

הורדת מחירים?

"לא הורדנו, אבל הנגשנו את תנאי התשלום. נתנו ערך, אבל לא הטבות מפליגות מעבר לתנאי מימון טובים. 20/80, בעיקר".

על רקע הקשיים של קבוצת חנן מור - האם קיים חשש מתגובת שרשרת?

"יש מצוקה גדולה בעיקר בקרב החברות הקטנות והבינוניות, שאין להן נגישות לשוק ההון ויש להן יחסי מינוף אחרים. חלקן לקחו מימון משלים. יש מצוקה גדולה ואני חושש להרבה חברות בענף. אנחנו מנסים לסייע להרבה חברות, פנינו לכל 5 הבנקים וביקשנו אורך רוח לחברות בענף. הם נענו בחיוב. אני מקווה שפרשת חנן מור היא פרשה נקודתית ולא משהו שישליך רוחבית על כל הענף. מקווה שהוא ייחלץ מזה".

חברות אחרות הציעו לרכוש ממנו קרקע בשדה דוב בנזיד עדשים, ניצלו את המצב. והוא סירב. פנית אליו?

"לא. אנחנו בעניין של הנמכת המינוף, לא רכישת קרקעות עכשיו".

המשקיעים בורחים מפרוייקטים ללא מיגון. תגדיל את החשיפה להתחדשות עירונית?

"יש לנו 28 פרוייקטים שאנחנו מקדמים כי אנחנו משוכנעים שיש בהם צורך, אנשים מבינים יותר את ערך המיגון, בניינים ישנים חסרי מיגון. אנחנו בזה משקיעים המון. הגדלנו מאוד את החשיפה שלנו בהתחדשות עירונית ב-4 השנים האחרונות. הקמנו מחלקה שהיא די מנצחת, אנחנו גם זוכים בפרוייקטים והמחלקה הזאת מתקדמת. אנחנו לא מסתפקים בתל אביב וגוש דן, הלכנו למקומות מרוחקים, עד קריית שמונה. יש מחשבה שעם הזמן גם הממשלה תגיע לשם ותתמוך".

אבל אין כדאיות כלכלית שם. בלי עזרה של הממשלה, לא תוכל להתקדם.

"הכדאיות הכלכלית היא גבולית, זה נכון, אבל לפי מה שבין שומע וקורא המלצות, הוועדה הבינמשרדית להתחדשות בפריפריה זו ועדה שהמליצה לסבסד פרוייקטים כאלה בעיקר לאורך קו השבר הסורי אפריקאי - לסבסד ישירות וגם לתת הקלות מס ואולי גם קרקע משלימה. אנחנו שם מתוך מחשבה שהממשלה תאמץ את זה. הלכנו עד הקצה, עד קריית שמונה. לא צריך לומר יותר מזה. הפרויקט עם כדאיות מגבלתית וגבולית מאוד. כשיאומצו ההמלצות, נצא לדרך. אנחנו מתקדמים מתוך הנחה שכך יקרה".

לסיום, עמדתם להשקיע בפרויקט בשדרות, אבל עצרתם. מה קרה שם?