אי.בי.אי: "מהחציון השני נראה שינויים משמעותיים בדוחות הנדל"ן המניב"
"סקטור הנדל"ן פוגש בימים אלו סביבה פחות מחבקת מזו שהורגלנו אליה: סביבת ריבית גבוהה, אינפלציה והאטה בעיקר במגזר ההייטק הגורמים לחששות באשר לעתיד חברות הנדל"ן המניב", כך עולה מסקירת ענף הנדל"ן המניב שמפרסם אנליסט הנדל"ן של IBI בית השקעות זיו עין אלי.
לדבריו, "כבר בסוף השנה חברות דיווחו על האטה בביקושים וקשיים במשא ומתן בעיקר בשוק המשרדים, וגם בשיחות המשקיעים של הרבעון של השנה החברות ציינו זאת, כאשר הדבר השפיע על מחירי השכירויות. לכן, באופן כללי, אנו ממליצים על הסקטור בהמלצת בתשואת שוק אך ישנן גם יוצאות מהכלל. להערכתנו, השוק יחלק את חברות הנדל"ן למספר קטגוריות: חברות נדל"ן עם מינוף נמוך, נכסים איכותיים בארץ ותפוסות גבוהות, וחברות נדל"ן בעלות מינוף גבוה וחשיפה מוגברת לנכסים בחו"ל. לדעתנו, חברות המשתייכות לקטגוריה השנייה יפגעו בצורה חזקה יותר".
דוחות החברות עדיין לא משקפים את מלוא ההשפעות
"למרות זאת, חברות הנדל"ן המניב ממשיכות להציג דוחות טובים, ולהערכתנו נמשיך לחזות באותה המגמה גם בדוחות החציון הראשון של 2023 (שיפורסמו באוגוסט) עם עלייה בפרמטרים התפעוליים, שיפור בשכר הדירה הריאלי, עלייה בחידושי חוזים, תפוסות גבוהות ופרויקטים עתידיים בייזום אשר מושכרים ברובם. אנו סבורים, כי החל מהחציון השני של 2023 נמשיך לראות את השפעת סביבת המאקרו על חברות הנדל"ן המניב ביתר שאת שיבואו לידי ביטוי בשיעורי התפוסה, וכפועל יוצא גם שיעורי ההיוון יושפעו. המשמעות היא שהחל מהדוחות של החציון השני של 2023, אנו צופים ירידה בשווי נכסי החברות ורישום הפסדי שערוך עקב העלאת שיעור ההיוון. לכן, העלנו את שיעורי ההיוון במודלים שלנו בכ-1%-0.25% לפי מספר פרמטרים כגון איכות הנכסים והנהלה, פיזור סקטוריאלי וגאוגרפי, ורמת מינוף".
בבית ההשקעות מפרסמים את מחירי היעד למניות החברות בענף לפי הפירוט הבא:
צמיחה מתונה ממה שהורגלנו
"אנו צופים צמיחה איטית בשנה הקרובה בעקבות סביבת המאקרו הנוכחית (ריבית גבוהה, אינפלציה, היחלשות הדרגתית בשוק העבודה) כאשר מול יציבות בתוצאות החברות, יגיע שיפור מייזום עתידי שיחל להניב. אנו מעריכים כי החברות ימשיכו לשמור על שיעורי תפוסה גבוהים בנכסים קיימים וזאת בעקבות מח"מ חוזים ארוך, אך יתקשו להשכיר נכסים חדשים בעיקר בתחום המשרדים במעגלים שניים ושלישיים לת"א. בעקבות התחזית שלנו לחציון השני של 2023, הנחנו צמיחה שנתית של 2% בחידושי חוזים. כמו כן, כיוון וחוזי השכירות צמודים למדד המחירים לצרכן, הנחנו עלייה שנתית נוספת של 3%".
- IBI: ההכנסות טיפסו ל-378 מיליון שקל וה-EBITDA הסתכם ב-122 מיליון שקל
- "המשקיעים אופטימיים מדי לגבי תוואי הריבית"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בשורה התחתונה
עין אלי מסכם את דבריו ואומר כי "למרות השינוי המהיר בסביבת המאקרו, עדיין לא חווינו בשינוי מהותי בדוחות חברות הנדל"ן המניב פרט לרישום רווחי שערוך זניחים בדוחות הרבעון הראשון של מרבית החברות. אנו מעריכים כי נחל לראות את השפעת השינויים בסביבה הכלכלית החל מהחציון השני של השנה. לטעמנו, יש לבחון חברות על פי גובה המינוף, איכות הנכסים ומיקומם, כאשר נכון להיום אנו מעדיפים חברות ללא חשיפה לחו"ל או בעלות חשיפה נמוכה לחו"ל. כמו כן, אנו סבורים כי הצמיחה בשנה הקרובה תהיה איטית מהרגיל, כאשר שיפור מהותי בתוצאות החברות יגיע מייזום עתידי שיחל להניב ו/או קיטון בהוצאות המימון נטו שישפיעו על שורת הרווח".
- 1.חסר - בטבלת יעד התשואות (ל"ת)איציק 19/06/2023 01:49הגב לתגובה זו
דרור תורן, מנכ"ל חטיבת המגורים של אמריקה ישראל להשקעות. קרדיט: אלן צ'פלסקיאמריקה ישראל זכתה במכרז בגבעת אולגה, עם 192 יח"ד ב-6 מבנים בסמוך לים
סכום זכייה עמד על כ-128 מיליון שקל; על פי החברה: "אנו מזהים סימני התאוששות ברורים בענף הנדל"ן למגורים"
חברת אמריקה ישראל להשקעות זכתה במכרז רשות מקרקעי ישראל להקמת 192 יח"ד בגבעת אולגה בחדרה, המיועדים להקמת 6 בניינים בני 8-9 קומות. בשטח כולל של כ-10 דונם, במסגרת מתחם חדש המתפתח באזור החוף הדרומי של העיר. סכום הזכייה עמד על כ-128 מיליון שקל. הזכייה בשיתוף
עם חברת מגדלים, זרוע היזמות של בוני ריינה.
התכנית ממוקמת מערבית לשכונת עין הים, מזרחית לשמורת הטבע חוף גדור ומדרום לרחוב אדני פז. המכרז הוא חלק מתכנית רחבה להקים 670 יח"ד, אשר צפויה לחזק משמעותית את האזור ולהמשיך את תנופת הפיתוח של השכונה. 40%
מיחידות הדיור בפרויקט מיועדים לשווק במסגרת תוכנית "מחיר מטרה".
מאמריקה ישראל להשקעות נמסר: "מדובר בהמשך לאסטרטגיית הצמיחה אותה אנחנו מובילים בחברה. הזכייה במכרז אולגה, בפריים לוקיישן ליד הים ושמורת טבע, משקפת את האמון הרב שלנו בעתיד שוק הדיור בישראל. אנו מזהים סימני התאוששות ברורים בענף הנדל"ן למגורים, וצופים עלייה בביקושים בשנים הקרובות, בפרט באזור קו החוף. החברה ממשיכה לבחון ולהוביל הזדמנויות שיאפשרו להגדיל את מלאי הפרויקטים ולהציע מגורים איכותיים באזורים רבים בארץ".
העסקאות האחרונות בגבעת אולגה מראות מחיר ממוצע של כ-26,000 שקל למטר, כשדירה ברחוב השחף בגודל 94 מ"ר נמכרה ביולי בכ-2.5 מיליון שקל, עם 26,489 שקל למ"ר. של 82 מ"ר בכ-1.4 מיליון שקל, עם ממוצע של כ-17 אלף שקל למ"ר. דירה נוספת של 93 מ"ר נמכרה בדצמבר 2024 בכ-1.93 מליון שקל, המשקף מחיר של 20,752 שקל למ"ר.
- גבעת אולגה - רווח של 125% בכ-8 שנים
- "עד 2033 לא יישארו למדינה קרקעות במרכז. חייבים התחדשות עירונית"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
המחיר החציוני השנתי הממוצע באולגה עומד על כ-2.2 מיליון שקל, כאשר החציון של דירות 3 חדרים הוא כ-1.65 מיליון שקל, דירות 4 חדרים ב-2.3 מיליון שקל, ודירות 5 חדרים ב-2.8 מיליון שקל. ברבעון הראשון של 2025 עמד המחיר החציוני בגבעת אולגה על 2.2 מיליון שקל, בעוד שבחדרה היה כ-1.9 מיליון שקל (החציון הארצי עמד על 1.93 מיליון שקל).
הנהלת בוליגו קפיטל, בכנס השנתי של החברה, צילום: גלעד קבלרצ'יק"שנת 2025 היא נקודת המפנה של שוק הנדל"ן בארה"ב"- מנכ"ל בוליגו קפיטל
בכנס השנתי של בוליגו קפיטל אמר המנכ"ל אורי גורן כי "לאחר שנתיים של סייקל שלילי, יש היום הזדמנויות רכישה חדשות במדינות הצומחות בארה"ב."
בכנס המשקיעים השנתי של בוליגו קפיטל, חברה להשקעות נדל"ן בארה"ב הנסחרת בבורסה בתל אביב, אמר מודי שפריר, אסטרטג ראשי שווקים פיננסיים בבנק הפועלים: "פאואל הולך לסיים את הכהונה וטראמפ ישים נגיד שיתמוך במדיניות שלו, להורדת ריבית. שפריר גם העריך כי כנראה שהריבית בארה"ב תרד עוד פעם בדצמבר, והשוק מתמחר שהריבית בעוד שנה תהיה 3%. שפריר אמר את הדברים במושב הראשון של הכנס, שעסק בשוקי ההון הפיננסיים, בו השתתפו מובילי דעה מבתי ההשקעות המובילים במשק. הוא הוסיף גם כי "אף אחד לא יודע לגבי השפעות הבינה המלאכותית, ויש חששות לבועה בתחום. מצד שני, היסטורית, השוק יורד בדרך כלל כשהריבית עולה או כשיש מיתון, ועכשיו הריבית במגמת ירידה ואין אינדיקטורים שמצביעים על מיתון בארה"ב. זה לא אומר שאם השוק יקר הוא לא יעלה עוד פעם וישיג תשואה דו ספרתית", הסביר שפריר, והוסיף כי לתפיסתו, תמיד צריך להיות בלונג ולשמור על פיזור.
עוד דיברה בפאנל, רינת אשכנזי, הכלכלנית הראשית של הפניקס בית השקעות, שהזהירה מפני התרגלות יתר לתנאי השוק החיוביים. "התרגלנו לעליות, ואני מסבירה ללקוחות שלא יתרגלו לזה, כאילו לא היו תקופות לא טובות. משהו צריך להתכנס. הריכוזיות של המדדים בארה"ב מטרידה", אמרה אשכנזי, והוסיפה כי צריך להסתכל על שוק התעסוקה בארה"ב, ומספיק שיהיה נתון רע יותר בתעסוקה ויכולות להתפתח חששות ממיתון.
לדברי אשכנזי, כיום יותר מ־50% מהצמיחה בארה"ב היא מההשקעות בתחומים של הבינה המלאכותית וזה מזין את השוק. "הציבור האמריקאי מחזיק במניות ומרגיש היום עשיר יותר. גם המשקיעים הקטנים הפכו לפעילים בבורסה", אמרה. היא הדגישה כי ב־2026, יותר מתמיד, חייבים לשים דגש על פיזור, ולשקול השקעה גם בכלכלה המקומית, גם בכלכלת ארה"ב וגם בשווקים מתעוררים. "כולם יושפעו מהחדשות בתחום הבינה המלאכותית", הוסיפה.
רו"ח אמיר איל, יו"ר ואסטרטג השקעות ראשי בקבוצת אינפיניטי אילים, הזהיר מפני תרחישים שליליים אפשריים. "זה לא יהיה תרחיש קיצון אם מדד ה-S&P 500 יירד ב־10% עד 20%. גיהוק קטן ב־7 המניות הטכנולוגיות המובילות יכול להביא לירידה של המדד כולו. זה תרחיש שיכול לקרות. לא אתפלא אם יהיה מימוש, אבל השקעות זה לא לתקופה של שנה. כרגע, המומנטום בשוק חיובי, לאחר 3 שנים של עליות", אמר איל.
- האי הקטן שעלול להצית מלחמת עולם שלישית; כל התרחישים
- עלייה קלה במספר התביעות לדמי אבטלה בארה"ב
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אך באשר לשוק הישראלי, איל נשאר אופטימי. "ישראל זה המקום להיות בו בהשקעות. אנחנו לא קונים סיפור, אלא מחיר. ישראל נשארת בתמחור בחסר. למרות העלייה של כ־40% במדד תל אביב 125 השנה, ישראל עומדת בפני עשור הזהב שלה. הצמיחה הדמוגרפית, עם 200 אלף אנשים חדשים כל שנה, תוביל לשגשוג כלכלי, אז אנחנו בעד השוק הישראלי", הצהיר.
