אי.בי.אי: "מהחציון השני נראה שינויים משמעותיים בדוחות הנדל"ן המניב"
"סקטור הנדל"ן פוגש בימים אלו סביבה פחות מחבקת מזו שהורגלנו אליה: סביבת ריבית גבוהה, אינפלציה והאטה בעיקר במגזר ההייטק הגורמים לחששות באשר לעתיד חברות הנדל"ן המניב", כך עולה מסקירת ענף הנדל"ן המניב שמפרסם אנליסט הנדל"ן של IBI בית השקעות זיו עין אלי.
לדבריו, "כבר בסוף השנה חברות דיווחו על האטה בביקושים וקשיים במשא ומתן בעיקר בשוק המשרדים, וגם בשיחות המשקיעים של הרבעון של השנה החברות ציינו זאת, כאשר הדבר השפיע על מחירי השכירויות. לכן, באופן כללי, אנו ממליצים על הסקטור בהמלצת בתשואת שוק אך ישנן גם יוצאות מהכלל. להערכתנו, השוק יחלק את חברות הנדל"ן למספר קטגוריות: חברות נדל"ן עם מינוף נמוך, נכסים איכותיים בארץ ותפוסות גבוהות, וחברות נדל"ן בעלות מינוף גבוה וחשיפה מוגברת לנכסים בחו"ל. לדעתנו, חברות המשתייכות לקטגוריה השנייה יפגעו בצורה חזקה יותר".
דוחות החברות עדיין לא משקפים את מלוא ההשפעות
"למרות זאת, חברות הנדל"ן המניב ממשיכות להציג דוחות טובים, ולהערכתנו נמשיך לחזות באותה המגמה גם בדוחות החציון הראשון של 2023 (שיפורסמו באוגוסט) עם עלייה בפרמטרים התפעוליים, שיפור בשכר הדירה הריאלי, עלייה בחידושי חוזים, תפוסות גבוהות ופרויקטים עתידיים בייזום אשר מושכרים ברובם. אנו סבורים, כי החל מהחציון השני של 2023 נמשיך לראות את השפעת סביבת המאקרו על חברות הנדל"ן המניב ביתר שאת שיבואו לידי ביטוי בשיעורי התפוסה, וכפועל יוצא גם שיעורי ההיוון יושפעו. המשמעות היא שהחל מהדוחות של החציון השני של 2023, אנו צופים ירידה בשווי נכסי החברות ורישום הפסדי שערוך עקב העלאת שיעור ההיוון. לכן, העלנו את שיעורי ההיוון במודלים שלנו בכ-1%-0.25% לפי מספר פרמטרים כגון איכות הנכסים והנהלה, פיזור סקטוריאלי וגאוגרפי, ורמת מינוף".
בבית ההשקעות מפרסמים את מחירי היעד למניות החברות בענף לפי הפירוט הבא:
צמיחה מתונה ממה שהורגלנו
"אנו צופים צמיחה איטית בשנה הקרובה בעקבות סביבת המאקרו הנוכחית (ריבית גבוהה, אינפלציה, היחלשות הדרגתית בשוק העבודה) כאשר מול יציבות בתוצאות החברות, יגיע שיפור מייזום עתידי שיחל להניב. אנו מעריכים כי החברות ימשיכו לשמור על שיעורי תפוסה גבוהים בנכסים קיימים וזאת בעקבות מח"מ חוזים ארוך, אך יתקשו להשכיר נכסים חדשים בעיקר בתחום המשרדים במעגלים שניים ושלישיים לת"א. בעקבות התחזית שלנו לחציון השני של 2023, הנחנו צמיחה שנתית של 2% בחידושי חוזים. כמו כן, כיוון וחוזי השכירות צמודים למדד המחירים לצרכן, הנחנו עלייה שנתית נוספת של 3%".
- IBI: ההכנסות טיפסו ל-378 מיליון שקל וה-EBITDA הסתכם ב-122 מיליון שקל
- "המשקיעים אופטימיים מדי לגבי תוואי הריבית"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בשורה התחתונה
עין אלי מסכם את דבריו ואומר כי "למרות השינוי המהיר בסביבת המאקרו, עדיין לא חווינו בשינוי מהותי בדוחות חברות הנדל"ן המניב פרט לרישום רווחי שערוך זניחים בדוחות הרבעון הראשון של מרבית החברות. אנו מעריכים כי נחל לראות את השפעת השינויים בסביבה הכלכלית החל מהחציון השני של השנה. לטעמנו, יש לבחון חברות על פי גובה המינוף, איכות הנכסים ומיקומם, כאשר נכון להיום אנו מעדיפים חברות ללא חשיפה לחו"ל או בעלות חשיפה נמוכה לחו"ל. כמו כן, אנו סבורים כי הצמיחה בשנה הקרובה תהיה איטית מהרגיל, כאשר שיפור מהותי בתוצאות החברות יגיע מייזום עתידי שיחל להניב ו/או קיטון בהוצאות המימון נטו שישפיעו על שורת הרווח".
- 1.חסר - בטבלת יעד התשואות (ל"ת)איציק 19/06/2023 01:49הגב לתגובה זו
חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
כמה משכירים מעלימים הכנסות שכירות, למה להעלים אם המס כל כך נמוך? וגם - איך רשות המס תופסת משכירי דירות שלא מדווחים?
משרד האוצר ורשות המסים בישראל מקדמים חובת דיווח גורפת על כל הכנסות משכר דירה, כולל אלה הפטורות ממס. ההצעה מופיעה בטיוטת חוק ההסדרים הנלווה לתקציב. המטרה היא הקמת רשם שכירויות לאומי, שיאסוף נתונים על כל עסקאות השכרה, כולל פרטי הנכס, השוכר וההכנסה. כיום, בעלי דירות שמכניסים עד לרף הפטור - 5,654 שקלים לחודש משכר דירה פטורים ממס ואינם מחויבים בדיווח. מעל סכום זה, קיימת חבות מס, אך רבים נמנעים מדיווח ומתשלום למס הכנסה. זה מקומם מאוד כי מדובר במס נמוך במיוחד. לא רק שיש אפליה לטובת משקיעים בדירות להשכרה לעומת משקיעים בשוק ההון, אלא שגם את המס הנמוך שהם צריכים לשלם - חלקם לא משלמים.
העלמות מס במיליארדים
רשות המסים יודעת שעצם חובת הדיווח תגרום לאלפים לדווח באופן אקטיבי ולשלם באופן אקטיבי. הם כבר לא יוכלו להגיד - לא ידענו, חשבנו ש...הם חייבים לדווח וזה שלב אקטיבי שיחייב אותם לשלם. מעבר לכך, מיפוי שוק השכירות יציף מחבואי מס - דירות רבות שנמצאות בידי היורשים או שעדיין רשומות על הנפטרים ומושכרות בלי לשלם מס, דירות ששכר הדירה עליהן הוא לא ריאלי - דירה בת"א של 5 חדרים בשכר דירה של 5,500 שקל - רשות המסים תאתר הברחות מסים, טריקים ושטיקים של הציבור ולכן היא רוצה מאוד את הדיווח, והיא צודקת.
ההצעה מבקשת לבטל את הפטור הקיים מדיווח, כך שכל משכיר יגיש הצהרה שנתית מקוונת עד סוף אפריל של השנה הבאה. הדיווח יהיה פשוט, דומה לטופס 6111 הקיים, ולא ידרוש דוח מס שנתי מלא אלא אם כן קיימת חבות מס. ההצעה צפויה להשפיע על כ-500 אלף משכירים בישראל, שמחזיקים בכ-700-800 אלף דירות מושכרות.
שוק השכירות מגלגל מעל 70 מיליארד שקל בשנה, אך העלמות המס מוערכות בכ-3-4 מיליארד שקל. רשות המסים המנוהלת על ידי שי אהרונוביץ' הגבירה בשנתיים האחרונות אכיפה באמצעות בדיקות פיזיות, והצלבות מידע בין רשם המקרקעין, רשם הירושות ומאגרי בנקים. אותרו רבבות מעלימים שהעלימו מעל 2 מיליארד שקלים רשות המסים ממשיכה לאתר משכירים שבורחים מתשלום מס, אבל דיווח מלא כמובן יביא לקיצור דרך.
- גם בישראל: בני 30+ חוזרים לגור עם ההורים
- לקנות או לשכור? כלל האצבע שיעזור לכם להחליט
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
שלושה מסלולי מיסוי
מסלולי המיסוי הנוכחיים כוללים שלוש אפשרויות עיקריות. ראשון, פטור מלא אם ההכנסה החודשית משכר הדירה לא עולה על 5,654 שקלים, תקרה שמתעדכנת מדי שנה בהתאם למדד המחירים לצרכן, אבל היא קפואה כבר שנתיים על רקע הקפאת הרף דבר שכמובן שוחק את הטבת המס. במסלול זה הכנסות מעל הרף מחויבות לפי המס השולי כפול פעמיים המרחק מהרף. נשמע מורכב, אבל לא מדובר במס משמעותי ואם כן - יש "מסלול חילוץ"
דיור ציבורי (פורום הדיור הציבורי)דיור ציבורי - בישראל זה חלום, באירופה מציאות נגישה
מדיניות של הפקרה? בעוד שהדיור הציבורי בישראל כמעט ולא קיים, בעולם הוא רשת ביטחון חברתית
דיור ציבורי אלפי משפחות בישראל רק חולמות על קורת גג - במציאות שבה מחירי הדיור מאמירים לשחקים, וכמעט שליש מההכנסה הפנויה של משפחה ממוצעת מושקע בהוצאות מגורים, הדיור הציבורי אמור להיות רשת הביטחון האחרונה עבור האוכלוסיות החלשות ביותר. אולם, עבור אלפי משפחות ישראליות, קורת גג ציבורית נותרה בגדר חלום רחוק.
בעוד שבמדינות רבות בעולם המערבי הדיור הציבורי מהווה מרכיב דומיננטי בשוק הדיור הכולל, בישראל התמונה עגומה למדי. לאורך העשורים האחרונים, מדינת ישראל נקטה במדיניות עקבית של הזנחה והפרטה, שהובילה לצמצום דרמטי של המלאי הקיים ולהחמרת תנאי הזכאות. הפער בין ישראל לעולם בנושא זה מעולם לא היה גדול יותר, והוא מדיר אלפי משפחות נזקקות מהגשמת הזכות הבסיסית לבית.
נכון לסוף שנת 2024, מלאי הדיור הציבורי בישראל עמד על כ-47,143 יחידות דיור בלבד. מספר זה מהווה כ-1.7% מכלל הדירות במדינה. הנתון משקף צניחה של כ-22% בעשור האחרון, מגמה שנמשכת בשל מכירה מואצת של דירות לדיירים הזכאים אל מול רכישה זעומה של דירות חדשות. אל מול המלאי המצומצם, ממתינות בתור הארוך כ-30 אלף משפחות, קשישים ועולים חדשים.
קריטריוני הזכאות מחמירים
בשל המחסור החמור בדירות, הקריטריונים לקבלת דיור ציבורי בישראל הפכו לנוקשים ביותר, והם אינם מעודכנים מזה שנים רבות. זוגות ללא ילדים, למשל, עשויים להיות זכאים לסיוע בשכר דירה, אך לא לדירה ציבורית בפועל.
- דיור ציבורי - למי מגיע; מדריך
- סוכם: מסלול חדש לסיוע מוגדל בשכר דירה לזכאי הדיור הציבורי
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
תנאי הזכאות המרכזיים כוללים:
היעדר בעלות על נכס: המבקשים לא היו מעולם בעלי דירה או חלק מדירה.
מבחני הכנסה ורכוש: יש לעמוד בתקרות הכנסה נמוכות מאוד ובמבחני רכוש מחמירים.
מצב משפחתי ובריאותי: הזכאות ניתנת לרוב רק לאוכלוסיות ספציפיות:
משפחות מרובות ילדים: משפחות עם שלושה ילדים ומעלה.
הורים עצמאיים (חד הוריים): עם שלושה ילדים ומעלה.
קשישים: מקבלי קצבת זקנה עם השלמת הכנסה שאין בבעלותם דירה.
נכים רתוקים לכיסא גלגלים או מקבלי קצבת נכות כללית.
עולים חדשים: זכאות מטופלת דרך משרד העלייה והקליטה ב-15 השנים הראשונות לעלייה.
קריטריונים אלו יוצרים "מלכודת עוני", שכן עלייה קטנה בהכנסה עלולה לשלול זכאות לדירה.
