חברות הנדל"ן תדווחנה גם ללא נטרול של הוצאות מימון בגין הצמדה למדד
תאגידים מדווחים שפועלים בתחום הנדל"ן להשקעה המפרסמים נתוני FFO, יידרשו מעתה לכלול את המידע למשקיעים גם ללא נטרול של הוצאות מימון בגין הצמדה למדד - כך עולה מהוראות חדשות שפרסמה הרשות לניירות ערך.
עמדה זו גובשה על ידי סגל הרשות לאחר בחינת הסטנדרטים הנהוגים וניתוח דיווחי התאגידים. במסגרת עבודת המטה שביצע סגל הרשות בנושא דיווחי ה – FFO, נבחנה ההשפעה האפשרית של התאמות מסוימות שמיישמות החברות לנתוני ה-FFO על נאותות הצגת המידע למשקיעים – נטרול הוצאות מימון בגין הצמדה למדד מה-FFO והכללת הפיקדונות שמפקידים דיירים בבתי דיור מוגן (נטו ממשיכות) ב-FFO. לגבי הנושא הראשון – נטרול הוצאות ההצמדה - עניין זה קיבל משנה תוקף נוכח הסביבה האינפלציונית שאפיינה את שנת 2022.
העמדה קובעת כי אם תאגיד הפועל בתחום נדל"ן להשקעה מפרסם נתוני FFO בתשקיף או בדיווח עתי או בדיווח אחר, כדוגמת מצגות למשקיעים, עליו לפרסם תחילה באותו דיווח את מדד ה-FFO לפי גישת הרשות (ללא ההתאמות המתוארות לעיל). כמו כן, על התאגיד לפרט את ההתאמות שביצע בין FFO לפי גישת הרשות לבין FFO לפי גישת ההנהלה.
עוד נקבע כי ביחס לביצוע התאמות של הוצאות מימון בגין הצמדה למדד - על פי עמדת הסגל, תאגיד שלווה חוב בריבית שקלית לא צמודה למעשה מגייס חוב בריבית גבוהה יותר ביחס לתאגיד שבחר בחלופת גיוס חוב צמוד מדד, פער המשקף את ציפיות האינפלציה. לפיכך, נטרול הוצאות הצמדה במדד ה-FFO אינו עולה בקנה אחד עם הגדרת ה-FFO לפי גישת הרשות ועלול לפגוע ביכולת ההשוואה בין תאגידים שבחרו בחלופות מימון שונות כאמור.
- כתב אישום הוגש נגד שי ליפמן אנליסט בכיר לשעבר בווליו בייס
- השינוי שיאפשר לכל משקיע ואנליסט לנתח דוחות כספיים בפשטות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ביחס לביצוע התאמות של הפקדות ומשיכות פיקדונות בבתי דיור מוגן – לעמדת הסגל פיקדונות הניתנים לחילוט הינם למעשה הכנסות מראש בגין שירותי דיור שיסופקו לדיירים במועד עתידי ואילו פיקדונות שאינם ניתנים לחילוט, כלל אינם מרכיב שיוכר בעתיד כהכנסה בדוחות התאגיד.
שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
על ההתקדמות של רשות המסים בבדיקת כל משכירי הדירות בארץ, איך זה ירים את הגבייה ומי בעצם צריך לשלם מס על שכר דירה ולמה עם מיסוי כל כך נמוך יש המוני מעלימים?
משכירי הדירות נהנים ממס נמוך במיוחד. פרקטית הם לא משלמים מס עד רף של כ-5,600 שקלים. אם שכר הדירה שהם מקבלים גבוה יותר הם יכולים לשלם 10% בלבד ויש גם דרך ביניים שבפועל יכולה אפילו לבטא מס נמוך מ-10% (תשלום מס על החריגה מהתקרה כפול שתיים). אם השכרת הדירות אצל הנישום היא עסק - אז המס הוא מס עסקי, אבל גם כאן, התפתחו פרקטיקות שמחלצות את העוסקים מהגדרת עסק - רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?.
רשות המסים פועלת להעלות את המס על שכר דירה, אבל ללא הצלחה. גם אם היא עוברת את שר האוצר היא מגיעה לוועדת הכספים ושם הניסיון מסוכל פעם אחר פעם. יש לובי חזק מאוד שלא להעלות שכר דירה. יש אנשים חזקים שם למעלה עם מספר דירות שלא מוכנים שיזיזו להם את הגבינה, גם אם המדינה צריכה כספים, גם אם זה זמן מלחמה.
וכך נשארים עם מס נמוך במיוחד וגם את המס הנמוך הזה יש רבים שלא משלמים. למה? האמת היא שאין תשובה. פשוט - ככה. זה השתרש שנים, ולמה לשלם אם אפשר שלא. מצד אחד רשות המסים תופסת הרבה מעלימים אבל כשאנחנו בודקים מה הקנס שהם משלמים והאם זה מרתיע את המעלימים, אנחנו מקבלים קנסות לא גבוהים והרתעה לא ממש אפקטיבית - משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה.
במקביל, מנסים ברשות המסים להגיע לחבות מלאה של משכירי דירות. גם לכאלו שלא צריכים לשלם. זה יוביל לאנשים רבים שחושבים שהם לא צריכים לשלם, זה יציף מקרים של דירות בירושה שעדין לא עברו בטאבו, זה יציף המון מעלימים וכסף שצריך לשלם לרשות המס. אלא שגם את חובת הדיווח וועדת הכספים לא מאשרת. שוב, אותו משה גפני שהיה יו"ר הוועדה התעקש שלא להעביר את ההוראה הזו.
וזה השאיר את רשות המסים עם מסקנה אחת - צריך לעבוד קשה כדי לאתר את המעלימים, צריך לחבר את המידע עם מקורות מידע נוספים - רשם הירושות, טאבו ועוד. וככה מגיעים ברשות לדטהבייס כל כך חשוב.
רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?
מתי משלמים על השכרת דירה אפס מס, מתי 10% ומתי 50%, ומתי הפעילות נחשבת עסקית ומה המשמעות?
שכר דירה שוק השכירות בישראל נהנה מהקלות מיסוי פוליטיות - משה גפני יו"ר וועדת הכספים נלחם במס על משכירים בכל כוחו, הוא זרק את נציגי האוצר שהגיעו לוועדה בטענה ש"אל תבואו אלי כל כמה חודשים, לא קרה שום דבר, זה בזבוז זמן שלנו". כשהאוצר ורשות המסים רצו שיהיה דיווח כולל כדי שיוכלו לעלות על כאלו שלא מדווחים, גפני לא העלה את הדיון לישיבה. הוא זה ששולט בסדר יום הכלכלי והוא זה שבעצם מונע מס הוגן והגון על שכר הדירה. שי אהרונוביץ', מנהל רשות המסים אומר מעל כל במה אפשרית שחייבים להעלות את המס על שכר דירה כדי שיהיה כמו מס על רווחים מבורסה, אבל גפני לא מוכן להקשיב. הוא מוכן להעלות את המע"מ ב-1%, הוא מוכן להטיל גזרות כלכליות על כולם, גם על מי שאין לו, אבל במשכירים שיש להם דירות להשקעה ולרוב הם משכבות מבוססות ועשירות הוא לא מוכן לגעת.
אוי זאת באמת התפיסה שלו, אולי הוא מגן על אינטרסנטים עם הרבה דירות, צריך גם להזכיר שיש הרבה מאוד חברי כנסת שיש להם כמה דירות. זה עוול גדול למסות את הציבור כולו ובתוכו גם ציבור חלש ב-1% נוסף במע"מ ולא לגעת במס על שכר הדירה שהוא כיום מס מגוחך.
יש שלוש אפשרויות למיסוי שכר דירה: מס מופחת של 10% על ההכנסה נטו ללא ניכויים (מסלול פופולרי וקל), תשלום מס שולי לפי מדרגות המס הרגילות (עד 50%) עם אפשרות לניכוי הוצאות כמו פחת וריבית, או פטור ממס עד תקרה של כ-5,500 שקל לחודש לדירה. לעומת מדינות אחרות בעולם המערבי, שבהן שכר דירה ממוסה לעיתים כהכנסה רגילה בשיעורים של 30%-50%, המיסוי בישראל נחשב נמוך – מה שמושך משקיעים אבל מעורר ביקורת רבה בטענה שישראל ממשיכה "להגן" על משקיעי נדל"ן בזמן ששכירים נושאים בנטל כבד יותר - למה שמיסוי על שכר דירה יהיה אפס או נמוך בעוד שמיסוי על עבודה הוא עד 50% ומיסוי על רווחים בשוק ההון הם 25%? אין באמת סיבה טובה.
על הרקע הזה, משכיר של 6 דירות שחולקו ל-8 דירות העז לטעון שההכנסות משכר דירה הם לא מעסק. הוא ציפה לשלם 10% וטען שזה לא עסק כי בעסק משלמים לפי שיעור מס שולי שיכול להגיע ל-50% וזאת למרות שלפי כל הגיון בריא מדובר בעסק לכל דבר ועניין. זה כסף גדול, זה דורש התעסקות, וזה מנגנון של כמה דירות.
- השוחד החדש בשוק השכירות: כך גובים מכם אלפי שקלים בחסות המצוקה
- משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
קריאה רלבנטית לכתבה:
