איך המדינה מרוויחה מהפקעת שטחים למטרו ומי מפסיד מזה?
לאחרונה, פורסם כי רשת סופר פארם זכתה במכרז של רכבת ישראל להפעלת חנות במתחם הרכבת בלוד. במקביל, ערכה הרכבת מכרזים דומים לחנויות ומסחר בשטחי תחנות רכבת נוספות. גם בפרויקט הענק של תוכניות המטרו הצובר תאוצה, מתוכננים שטחי מסחר וכן ערוב שימושים, בשטח התחנות המתוכננות ומסביבן .
זו מגמת התכנון הנהוגה כיום - הוספת שטחים מסחריים במבני הציבור והקצאה של שטחים ויחידות לרשות המקומית, במסגרת מה שמוגדר כיום כ"דיור בר השגה". יש להניח כי זה רק עניין של זמן עד שאזורים מסחריים יוקמו גם בתחנות הרכבת הקלה והדבר רלוונטי גם לנתיבי איילון שבעתיד, כך נאמר, יוקמו מעליהם מגדלים, שטחים פתוחים ועוד.
לכאורה זו המגמה המתבקשת, מהשוואה למדינות שמצויות צעדים רבים לפנינו, הרי שההתפתחות של שטחי מסחר בתחנות תחבורה ציבורית גם אם מדובר בהגדלת הצפיפות, הינה תהליך טבעי ומתבקש. ברור שכל נוסע או מבקר במשרד עירוני ומבנה המשרת את הציבור, ובוודאי אם נאלץ להמתין זמן רב בתור, ישמח לשבת בבית קפה לאחר נסיעה או לרכוש מוצרים בסמוך לתחנה.
אלא, שהבעיה נעוצה בעובדה ששטחים אלו נלקחו לרוב מהפרט לטובת הציבור בדרך של הפקעה. על פי חוק התכנון והבניה, ניתן להפקיע קרקע רק לצורך ציבורי המוגדר בין היתר כך: דרכים, גנים, שטחי נופש/ספורט ועוד. שר הפנים עשה שימוש בסמכותו והרחיב את רשימת "צרכי הציבור" גם לצרכים נוספים. יצוין, כי סעיף זה וסמכותו של השר מוגבלת מעצם טיבה לצרכים בעלי אופי ציבורי, מעצם העובדה שהפקעה של הרשות הינה "לצרכי הציבור".
- המבוטחת הודתה ששיקרה - וזכתה בכיסוי ביטוחי
- בזק מוותרת על רכישת אקסלרה טלקום של קרן אלומה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לאחרונה אנו רואים שהגבולות בין השימוש הציבורי לשימושים הסחירים הולכים ומטשטשים, והרשות/המדינה מפקיעה קרקע פרטית לשימושים סחירים שאינם "צרכי ציבור" וערכם הכלכלי רב.
ראוי להפנות גם לסעיפים 195 ו-196 לחוק התכנון והבניה, הקובעים, כי אם שונה ייעוד הקרקע לאחר ההפקעה לייעוד שלשמו לא ניתן היה להפקיע, הרי שיש להשיב את הקרקע לניפקע בתנאים הנקובים בחוק. אם הצורך הציבורי אינו קיים, הרי שהקרקע לא אמורה להיוותר בחזקת הרשות ולא היא שאמורה להרוויח את הרווח שתניב הקרקע.
כך לדוגמא, בהליך "קצוף" (ה"פ 1455/96), עיריית פתח תקווה ניסתה במסגרת תכנית איחוד וחלוקה, להותיר בידה דירות שלא לצרכי ציבור, על מנת שתוכל בעתיד לפצות בעלי קרקעות אחרים שהופקעו קרקעותיהם. כלומר, דירות אלו היו אמורות להוות מקור מימון לפעולותיה השונות, ולכן הן מהוות תחליף ישיר לתשלום כסף מחשבונה הישיר, ולכן ביהמ"ש קבע כי תכנית זו הינה חסרת בסיס חוקי והדגיש כי רשות יכולה לקבל שטחים פרטיים רק בדרך שקבע המחוקק ובמגבלות הקיימות ורק לצרכי הציבור כשטחי ציבור ולא לצאת מתכנית עם זכויות סחירות.
- חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
- שדה נדל"ן: "השוק הישראלי עוד לא הבין את ה-DNA שלנו, אנחנו גם היזם וגם המבצע"
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- בנק ישראל מפרסם הקלות ללוקחי משכנתאות
לפיכך, אם הופקעה קרקע, ובהמשך שונה ייעודה לשימוש שאינו ציבורי, למשל לייעוד סחיר, בדיוק כפי שמתוכנן כי ייעשה במטרו, אמור שטח זה לשוב לניפקע. אולם, מסתמן כי לא כך קורה, והמדינה והרשות מבקשים בהחלט לעצמם נתח נכבד משטחים מסחריים מתוכננים שכאמור ניטלו לצרכי ציבור וזאת בדרך של שינוי חקיקה/חוק ההסדרים/תמ"א 70 ועוד.
דוגמאות נוספות ניתן למצוא גם בתכניות רבות למבני ציבור בתל אביב, בהן נוספה אפשרות להקמת שטחים רבים גם לשימוש מסחרי. כמובן שאין בכוונת העירייה להשיב שטחים אלה לבעלי הקרקע המקוריים אלא לעשות בהם שימוש כלכלי ומסחרי, דין דומה לשטחים המסחריים בתחנות הרכבת, שסביר כי אלו הופקעו על ידי הרשות למטרה אחת, שאינה רווח מסחרי.
במתחמי המטרו מתוכנן כי יופקעו קרקעות ובנוסף למטרה הראשונית של מרכזים לוגיסטיים של המטרו, יקודמו בהם גם תוכניות עם מאות אלפי מ"ר משרדים, מגורים ומסחר וברור שכל אלו לא שימושים ציבוריים לפי החוק, אלא שימושים פרטיים כלכליים מובהקים. צריך להיות ברור ששטח זה לא שייך למדינה, אלא לניפקע, ולכן הרשות זכאית להשתמש בשטחים אלה רק כפי שקובע החוק.
לצערנו, נראה כי הקו הדק בין נטילת הקרקע על ידי הרשות למטרות ציבור בלבד ולנטילת קרקע לשם עשיית רווחים של קניין הפרט, הולך ומטשטש ומגמה זו הולכת ומתרחבת.
בעשותה כך, מתנהלת הרשות בדורסנות, ללא התחשבות והסתכלות על קניין הפרט, שמעוגן בחוקי היסוד. יתרה מכך, התנהלות הרשויות מתעלמת ומנסה לסדוק חקיקה קיימת ותקפה. אכן, פרויקט המטרו הינו מבורך ויש לממן את עלותו האדירה, אך לא בכל מחיר ויש לקחת בחשבון כל פגיעה שעשויה לקרות בדרך שאחרת תיטול הרשות שטחים מבעליהם בעת שיניבו פירות, על מנת להעשיר את קופתה ולא על מנת לממש מטרותיה הציבוריות בלבד כמתבקש על פי חוק.
על כן, כל בעל קרקע שהופקע לו שטח בתכנית, כדאי שיעקוב בקפידה ובאמצעות בעלי מקצוע, אחר השימושים ויראה כי לא נעשה לו עוול.
- 3.אין שקיפות וודאות 12/10/2020 00:11הגב לתגובה זוכבר מורידות שווי נכס לפני התחלת התכנון המפורט. השפה המסובכת בתכניות מחייבת ייצוג ולרוב הנפגעים אין תקציב לזה ברוכים הבאים לסדום
- 2.דירה=קורת גג=צורך בסיסי של האדם (ל"ת)דירה=קורת גג 11/10/2020 16:37הגב לתגובה זו
- 1.עושים טוב. (ל"ת)איש 11/10/2020 15:58הגב לתגובה זו
חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
כמה משכירים מעלימים הכנסות שכירות, למה להעלים אם המס כל כך נמוך? וגם - איך רשות המס תופסת משכירי דירות שלא מדווחים?
משרד האוצר ורשות המסים בישראל מקדמים חובת דיווח גורפת על כל הכנסות משכר דירה, כולל אלה הפטורות ממס. ההצעה מופיעה בטיוטת חוק ההסדרים הנלווה לתקציב. המטרה היא הקמת רשם שכירויות לאומי, שיאסוף נתונים על כל עסקאות השכרה, כולל פרטי הנכס, השוכר וההכנסה. כיום, בעלי דירות שמכניסים עד לרף הפטור - 5,654 שקלים לחודש משכר דירה פטורים ממס ואינם מחויבים בדיווח. מעל סכום זה, קיימת חבות מס, אך רבים נמנעים מדיווח ומתשלום למס הכנסה. זה מקומם מאוד כי מדובר במס נמוך במיוחד. לא רק שיש אפליה לטובת משקיעים בדירות להשכרה לעומת משקיעים בשוק ההון, אלא שגם את המס הנמוך שהם צריכים לשלם - חלקם לא משלמים.
העלמות מס במיליארדים
רשות המסים יודעת שעצם חובת הדיווח תגרום לאלפים לדווח באופן אקטיבי ולשלם באופן אקטיבי. הם כבר לא יוכלו להגיד - לא ידענו, חשבנו ש...הם חייבים לדווח וזה שלב אקטיבי שיחייב אותם לשלם. מעבר לכך, מיפוי שוק השכירות יציף מחבואי מס - דירות רבות שנמצאות בידי היורשים או שעדיין רשומות על הנפטרים ומושכרות בלי לשלם מס, דירות ששכר הדירה עליהן הוא לא ריאלי - דירה בת"א של 5 חדרים בשכר דירה של 5,500 שקל - רשות המסים תאתר הברחות מסים, טריקים ושטיקים של הציבור ולכן היא רוצה מאוד את הדיווח, והיא צודקת.
ההצעה מבקשת לבטל את הפטור הקיים מדיווח, כך שכל משכיר יגיש הצהרה שנתית מקוונת עד סוף אפריל של השנה הבאה. הדיווח יהיה פשוט, דומה לטופס 6111 הקיים, ולא ידרוש דוח מס שנתי מלא אלא אם כן קיימת חבות מס. ההצעה צפויה להשפיע על כ-500 אלף משכירים בישראל, שמחזיקים בכ-700-800 אלף דירות מושכרות.
שוק השכירות מגלגל מעל 70 מיליארד שקל בשנה, אך העלמות המס מוערכות בכ-3-4 מיליארד שקל. רשות המסים המנוהלת על ידי שי אהרונוביץ' הגבירה בשנתיים האחרונות אכיפה באמצעות בדיקות פיזיות, והצלבות מידע בין רשם המקרקעין, רשם הירושות ומאגרי בנקים. אותרו רבבות מעלימים שהעלימו מעל 2 מיליארד שקלים רשות המסים ממשיכה לאתר משכירים שבורחים מתשלום מס, אבל דיווח מלא כמובן יביא לקיצור דרך.
- גם בישראל: בני 30+ חוזרים לגור עם ההורים
- לקנות או לשכור? כלל האצבע שיעזור לכם להחליט
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
שלושה מסלולי מיסוי
מסלולי המיסוי הנוכחיים כוללים שלוש אפשרויות עיקריות. ראשון, פטור מלא אם ההכנסה החודשית משכר הדירה לא עולה על 5,654 שקלים, תקרה שמתעדכנת מדי שנה בהתאם למדד המחירים לצרכן, אבל היא קפואה כבר שנתיים על רקע הקפאת הרף דבר שכמובן שוחק את הטבת המס. במסלול זה הכנסות מעל הרף מחויבות לפי המס השולי כפול פעמיים המרחק מהרף. נשמע מורכב, אבל לא מדובר במס משמעותי ואם כן - יש "מסלול חילוץ"
דיור ציבורי (פורום הדיור הציבורי)דיור ציבורי - בישראל זה חלום, באירופה מציאות נגישה
מדיניות של הפקרה? בעוד שהדיור הציבורי בישראל כמעט ולא קיים, בעולם הוא רשת ביטחון חברתית
דיור ציבורי אלפי משפחות בישראל רק חולמות על קורת גג - במציאות שבה מחירי הדיור מאמירים לשחקים, וכמעט שליש מההכנסה הפנויה של משפחה ממוצעת מושקע בהוצאות מגורים, הדיור הציבורי אמור להיות רשת הביטחון האחרונה עבור האוכלוסיות החלשות ביותר. אולם, עבור אלפי משפחות ישראליות, קורת גג ציבורית נותרה בגדר חלום רחוק.
בעוד שבמדינות רבות בעולם המערבי הדיור הציבורי מהווה מרכיב דומיננטי בשוק הדיור הכולל, בישראל התמונה עגומה למדי. לאורך העשורים האחרונים, מדינת ישראל נקטה במדיניות עקבית של הזנחה והפרטה, שהובילה לצמצום דרמטי של המלאי הקיים ולהחמרת תנאי הזכאות. הפער בין ישראל לעולם בנושא זה מעולם לא היה גדול יותר, והוא מדיר אלפי משפחות נזקקות מהגשמת הזכות הבסיסית לבית.
נכון לסוף שנת 2024, מלאי הדיור הציבורי בישראל עמד על כ-47,143 יחידות דיור בלבד. מספר זה מהווה כ-1.7% מכלל הדירות במדינה. הנתון משקף צניחה של כ-22% בעשור האחרון, מגמה שנמשכת בשל מכירה מואצת של דירות לדיירים הזכאים אל מול רכישה זעומה של דירות חדשות. אל מול המלאי המצומצם, ממתינות בתור הארוך כ-30 אלף משפחות, קשישים ועולים חדשים.
קריטריוני הזכאות מחמירים
בשל המחסור החמור בדירות, הקריטריונים לקבלת דיור ציבורי בישראל הפכו לנוקשים ביותר, והם אינם מעודכנים מזה שנים רבות. זוגות ללא ילדים, למשל, עשויים להיות זכאים לסיוע בשכר דירה, אך לא לדירה ציבורית בפועל.
- דיור ציבורי - למי מגיע; מדריך
- סוכם: מסלול חדש לסיוע מוגדל בשכר דירה לזכאי הדיור הציבורי
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
תנאי הזכאות המרכזיים כוללים:
היעדר בעלות על נכס: המבקשים לא היו מעולם בעלי דירה או חלק מדירה.
מבחני הכנסה ורכוש: יש לעמוד בתקרות הכנסה נמוכות מאוד ובמבחני רכוש מחמירים.
מצב משפחתי ובריאותי: הזכאות ניתנת לרוב רק לאוכלוסיות ספציפיות:
משפחות מרובות ילדים: משפחות עם שלושה ילדים ומעלה.
הורים עצמאיים (חד הוריים): עם שלושה ילדים ומעלה.
קשישים: מקבלי קצבת זקנה עם השלמת הכנסה שאין בבעלותם דירה.
נכים רתוקים לכיסא גלגלים או מקבלי קצבת נכות כללית.
עולים חדשים: זכאות מטופלת דרך משרד העלייה והקליטה ב-15 השנים הראשונות לעלייה.
קריטריונים אלו יוצרים "מלכודת עוני", שכן עלייה קטנה בהכנסה עלולה לשלול זכאות לדירה.
