תכנית מתאר ענקית להרצליה - תהפוך לעיר של 200 אלף איש
הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב החליטה בשבוע שעבר על הפקדת תכנית מתאר כוללנית לעיר הרצליה, לאחר שזו הומלצה להפקדה על ידי הוועדה המקומית הרצליה.
בווועדה מסבירים כי הרצליה מתאפיינת בחלוקה מרחבית ברורה המפצלת את העיר, בשל דרכי האורך החוצים אותה, ושואפת לחבור ליחידה תפקודית אחת בעלת קשרים ברורים ונוחים. העיר צפויה בשנת היעד 2030 לגדול בצורה משמעותית והוסיף לאוכלוסייתה כ-85%, עיקר תוספת יחידות הדיור מתוכננות בשולי העיר בשכונות חדשות בעלות עתודות קרקע מאד גדולות, כגון: אפולוניה, חוף התכלת וצפון העיר בטווח התכנית וכן כתוצאה מהתחדשות וציפוף המרקם העירוני הקיים, בכל חלקי העיר.
התכנית שואפת לסייע בתהליכי גידול תוך יצירת עירוניות, המתבטאת בשימושים מעורבים וצירים המשכיים תוך שימת דגש על הולכי הרגל וחיבור הצירים למוקדים העירוניים, שטחי ציבור מטרופליניים, פארקים עירוניים וחוף הים.
תכנית המתאר משכללת ומכילה את המדיניות העירונית ואת התכנית האסטרטגית הקובעת עקרונות מרכזיים ומטרות על:
- התווית מסגרת תכנונית כוללת להבטחת איכות חיים עירונית לכלל תושבי העיר, תוך ניצול יתרונות מיקומה במרחב המטרופוליני של תל אביב.
- העצמת מעמדה הכלכלי של העיר בתחום התעסוקה על ידי הגדלת היקף התעסוקה, תוך ריכוז מאמץ למשיכת תעסוקה מתקדמת לעיר.
- איחוד הרקמות העירוניות השונות לעיר אחת השוכנת על חוף הים, חיבורה לים, תוך הגדרת תפקידן ברמה הכלל עירונית ופיתוחן תוך ניצול יתרונותיהן היחסיים.
- יצירת יחס נכון בין השטחים הבנויים והשטחים הפתוחים תוך שמירה על ערכי טבע, פיתוח עירוני, נוף וטופוגרפיה המיוחדים לעיר.
- שימור המורשת הבנויה תוך קביעת מדיניות המאפשרת שימור אתרים ומבנים בעלי ערך היסטורי תרבותי מחד ואפשרות התחדשות ופיתוח מאידך.
- פיתוח מושכל של מערך הדרכים והתחבורה באופן התומך בפיתוח האורבני תוך העדפת התחבורה הציבורית ואמצעי תחבורה חלופיים.
- הכנת העיר לקראת צפי האוכלוסייה לשנת היעד של התכנית 2030.
התכנית חלה על כל שטח השיפוט של הרצליה כ 23,000 דונם. במצב הקיים אוכלוסיית העיר מונה כ-90,000 נפש המתגוררים בכ- 33,200 יח"ד, מתוך 42,000 יח"ד מאושרות. הוועדה המחוזית ומהנדס הוועדה המקומית המליצו על הגדלת היקף יח"ד בתכנית בכ- 45,000 יח"ד כך שהעיר העתידית תוכל להגיע לכ-195,000 תושבים. מגמה זו של ציפוף העיר נותנת מענה לניצול יעיל של עתודות הקרקע הפנויות בעיר, בשכונות חדשות: כדוגמת "צפון הרצליה" ו"דרום מערב– חוף התכלת", וכן ע"י ציפוף המרקם הקיים בתכניות של התחדשות עירונית במרכז העיר.
- 6 מיליארד שקל לתשתיות: הרצליה חותמת על הסכם גג ענק
- זיתוני השיגה רוב במתחם בהרצליה; תקדם פרויקט פינוי בינוי עם 60 דירות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
התכנית כוללת במצב הקיים כ - 1.129 מיליון מ"ר תעסוקה וכ-30,000 מועסקים, מתוך כ- 2,400,000 מ"ר מאושרים. התוכנית מציעה להגדיל את שטחי התעסוקה בכ-1,715,000 מ"ר, על מנת לשמור על תמהיל שיאפשר המשך מתן שירותים ראויים לתושבים. התוכנית קובעת כי ישמר היחס בין התכניות המקודמות עבור תעסוקה לאלה המקודמות עבור מגורים. כמו כן, התכנית קובעת כ-960 דונם עבור מבני ציבור. ותוספת של כ- 380,000 מ"ר מלונאות למצב המאושר, העומד על כ-140,000 מ"ר, כך שסך המלונאות יעמוד על כ- 520,000 מ"ר.
בתכנית מעוגנים כלים תכנוניים המאפשרים גמישות תכנונית לוועדה המקומית, כגון: מקבץ שימושים לייעודי הקרקע, טווח של זכויות ומאפייני בינוי שונים בחלוקה למתחמים, אזורים בעלי מאפיינים שונים וצירים ראשיים שאמורים להוות צירים עירוניים המקשרים בין חלקי העיר השונים ובעלי אינטנסיביות גבוהה, וזאת במקביל לוודאות ושקיפות עבור הציבור והיזמים.
בוועדה מציינים כי תכנית זו הינה השנייה שתופקד במחוז ת"א, תכנית המתאר של ת"א נמצאת לאחר החלטה למתן תוקף. כיום כל ערי המחוז נמצאות בשלבי הכנת תכניות מתאר כוללניות. תכניות חולון ובני ברק נקלטו במחוז. תכנית אור יהודה, בת ים ורמת השרון בסוף הכנתן ולקראת המלצת הוועדה המקומית להפקדתן. תכניות גבעתיים ואזור בתחילת הכנתן, קריית אונו ורמת גן יחלו בתכנון ב-2016. מנהל התכנון, לשכת התכנון המחוזית, אגף מקומיות ומהנדסי הערים – שותפים בניהול התכניות ובקידומן.
- 1.הסלמס בדרך (ל"ת)תצופפו עוד 29/12/2015 14:51הגב לתגובה זו
מה עדיף - דירה חדשה או יד שנייה? הטעויות שעולות מאות אלפי שקלים
דירה חדשה מבטיחה ריח של חדש ושקט לכאורה, יד שנייה מביאה ודאות; בסוף 2025, כשהמימון יקר, מדד תשומות בנייה ומבצעי קבלן משנים את התמונה, ההכרעה פחות רגשית ויותר כלכלית
השאלה אם עדיף לקנות דירה חדשה או דירה יד שנייה תלויה בגורמים רבים ומשתנים לרבות שיקולים פיננסיים, תזרימיים, משפחתיים ועוד. רבים נמשכים לדירה חדשה בגלל תוכניות מסובסדות, מבצעי קבלנים ותחושת ביטחון של בניין חדש, אבל שוק היד השנייה ממשיך להיות מרכז הכובד של העסקאות בישראל. אנשים קונים דירה שהם יכולים לראות בעיניים.
נתוני הלמ"ס לרבעון השלישי מראים תמונה ברורה שהיא המשכה של מגמה ברבעונים האחרונים: יותר דירות יד 2 נמכרות מאשר דירות חדשות. ברבעון השלישי כ-65% מעסקאות הדיור בישראל הן בדירות יד שנייה, לעומת 35% בדירות חדשות. הפער הזה מתרחב בתקופות של אי-ודאות כלכלית, כשרוכשים מעדיפים לראות מה הם קונים.
דירה חדשה על הנייר היא רכישה בתנאי אי-ודאות - לא רק לגבי הדירה עצמה, אלא לגבי הסביבה, הבניין, איכות הביצוע, השירות והזמן עד המפתח. דירה יד שנייה מאפשרת בדיקה מהירה של רוב הדברים שמכאיבים באמת: רעש, אור, רוחות, חניה, שכנים, ועד בית, ליקויים, נזילות ותחושת המרחב. בד בבד, היא יכולה לדרוש שיפוץ יקר, טיפול בתשתיות ישנות ולעיתים פשרות בתכנון.
ודאות מול הבטחה: מה באמת קונים כשחותמים על דירה חדשה
קניית דירה חדשה בנויה משני חלקים: המפרט ומה שלא כתוב. המפרט הוא מה שמופיע בחוזה, בתוכניות ובנספחים. מה שלא כתוב הוא איכות החיים שתתגלה רק אחרי אכלוס. חניון ש"על הנייר" עובד, אבל במציאות מתעכב; מעליות חדשות שמייצרות תקלות בשלב ההרצה; חדרי אשפה שמעלים ריחות; חברת ניהול שמחליפה נהלים כל חודש; ולפעמים סביבה שמשתנה בזמן שהפרויקט נבנה, כמו תשתיות חדשות, כבישים, מבני ציבור או שינויי תכנון. וגם - תשלום גדול לוועד בית, עיכובים שונים, פגמים ותקלות בדירה שהקבלן אמור לתקן. ועוד.
- דירה חדשה או יד שנייה: מה באמת עדיף לרכוש היום?
- דירה מיד ראשונה: יתרונות והמלצות שכדאי להכיר
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
גם אם הקבלן פועל לפי כללים, בניין חדש הוא מערכת שצריכה זמן כדי להתייצב. שנים ראשונות כוללות תקופת בדק ואחריות, תיקונים, ביקורי בעלי מקצוע ודיונים אינסופיים בווטסאפ של הדיירים. זה מחיר שצריך לקחת בחשבון. יש יתרון לכך שהקבלן אחראי על ליקויים בתקופות מוגדרות - שנה לבדק ושלוש שנים לאחריות על רוב הרכיבים - אבל האחריות לא תמיד מתורגמת לפתרון מהיר, ולעיתים הדיירים נאלצים להתעקש, לתעד ולהכניס אנשי מקצוע מטעמם. זה כאב רוב גדול, כשברוב הבניינים החדשים וברוב הדירות זה טיפול שוטף מול הקבלן.
חוסכים לפנסיה, אבל אין להם דירה: למה לא לאפשר פדיון מהפנסיה למטרת רכישת דירה?
אבסורד גדול - פנסיה גדולה ואין הון עצמי לרכישת דירה; למה לשלוח משפחות וזוגות לשוק השכירות אם הם רוצים לקנות דירה ויש להם כסף בפנסיה?
הפרדוקס הישראלי מוכר לכולם: זוג צעיר משתכר יפה, מפריש מדי חודש אלפי שקלים לפנסיה, אבל אין לו סיכוי לגרד הון עצמי לדירה. מחירי הדירות אומנם יורדים כרגע, אבל עדיין דורשים 400–600 אלף שקל לפחות כהון עצמי.
בחשבון הפנסיה של הזוג הזה כבר מצטברים מאות אלפי שקלים, אבל זה כסף שהוא לא יכול לגעת בו עד גיל פרישה, וגם אז רק בתנאים קשיחים. התוצאה: הזוג משלם שכר דירה של 5,000-8,000 שקל בחודש ואפילו יותר במקום לקנות דירה.
איסור על משיכת כספי פנסיה
אסור למשוך כספי פנסיה לרכישת דירה ולכל סיבה אחרת בלי לשלם מס מלא של 35%. גם הרעיון להשתמש בחיסכון הפנסיוני כערבות למשכנתה נדחה על ידי הבנקים ורשות שוק ההון. כלומר, המדינה הכריחה אותנו לחסוך לפנסיה, ועכשיו היא אומרת לנו: "הכסף שלך, אבל אסור לך להשתמש בו לדירה".
היו ניסיונות רבים לשנות את זה. כבר ב-2019 מרכז המחקר של הכנסת פרסם ניתוח מפורט שהציע לאפשר משיכה פטורה ממס של עד 20% מערך הדירה (תקרה של כ-1.7 מיליון שקל), בתנאי שהכסף יוחזר לפנסיה בתשלומים חודשיים קטנים יחסית. הצעות חוק דומות עלו שוב ושוב, כולל הצעה להחזר נומינלי בלבד (בלי ריבית) כדי שלא לפגוע יותר מדי בקצבה העתידית. בכל פעם ההצעה נתקלה בחומת השמרנות של רשות שוק ההון ואגף התקציבים: "זה יפגע בביטחון הפנסיוני של הציבור".
- איפה תמצאו דירה בפחות מ-2 מיליון שקל?
- "דירה בישראל היא בטון" - בעל הקרן שלא מהמר על שום דבר אחר
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הטענה הרשמית היא שמי שמושך היום ישלם מחר מחיר כבד בגיל פרישה. זה נכון חלקית, אבל מתעלם מהתמונה המלאה: שכר דירה גבוה הוא "מס פנסיוני" לא פחות כבד. כשזוג משלם 6,000 שקל שכר דירה במשך 25 שנה, הוא מעביר לבעל הבית כ-1.8 מיליון שקל (לפני הצמדה). אם אותו זוג היה לוקח 400 אלף שקל מהפנסיה, קונה דירה ומוסיף 800–900 שקל בחודש להחזר לפנסיה - הוא היה מסיים את התקופה עם דירה בבעלותו ועם פנסיה מופחתת בכ-4,000-5,000 שקל בחודש. במקרים רבים, החיסכון בשכר הדירה עולה על הפגיעה בקצבה.
