תכנית מתאר ענקית להרצליה - תהפוך לעיר של 200 אלף איש
הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב החליטה בשבוע שעבר על הפקדת תכנית מתאר כוללנית לעיר הרצליה, לאחר שזו הומלצה להפקדה על ידי הוועדה המקומית הרצליה.
בווועדה מסבירים כי הרצליה מתאפיינת בחלוקה מרחבית ברורה המפצלת את העיר, בשל דרכי האורך החוצים אותה, ושואפת לחבור ליחידה תפקודית אחת בעלת קשרים ברורים ונוחים. העיר צפויה בשנת היעד 2030 לגדול בצורה משמעותית והוסיף לאוכלוסייתה כ-85%, עיקר תוספת יחידות הדיור מתוכננות בשולי העיר בשכונות חדשות בעלות עתודות קרקע מאד גדולות, כגון: אפולוניה, חוף התכלת וצפון העיר בטווח התכנית וכן כתוצאה מהתחדשות וציפוף המרקם העירוני הקיים, בכל חלקי העיר.
התכנית שואפת לסייע בתהליכי גידול תוך יצירת עירוניות, המתבטאת בשימושים מעורבים וצירים המשכיים תוך שימת דגש על הולכי הרגל וחיבור הצירים למוקדים העירוניים, שטחי ציבור מטרופליניים, פארקים עירוניים וחוף הים.
תכנית המתאר משכללת ומכילה את המדיניות העירונית ואת התכנית האסטרטגית הקובעת עקרונות מרכזיים ומטרות על:
- התווית מסגרת תכנונית כוללת להבטחת איכות חיים עירונית לכלל תושבי העיר, תוך ניצול יתרונות מיקומה במרחב המטרופוליני של תל אביב.
- העצמת מעמדה הכלכלי של העיר בתחום התעסוקה על ידי הגדלת היקף התעסוקה, תוך ריכוז מאמץ למשיכת תעסוקה מתקדמת לעיר.
- איחוד הרקמות העירוניות השונות לעיר אחת השוכנת על חוף הים, חיבורה לים, תוך הגדרת תפקידן ברמה הכלל עירונית ופיתוחן תוך ניצול יתרונותיהן היחסיים.
- יצירת יחס נכון בין השטחים הבנויים והשטחים הפתוחים תוך שמירה על ערכי טבע, פיתוח עירוני, נוף וטופוגרפיה המיוחדים לעיר.
- שימור המורשת הבנויה תוך קביעת מדיניות המאפשרת שימור אתרים ומבנים בעלי ערך היסטורי תרבותי מחד ואפשרות התחדשות ופיתוח מאידך.
- פיתוח מושכל של מערך הדרכים והתחבורה באופן התומך בפיתוח האורבני תוך העדפת התחבורה הציבורית ואמצעי תחבורה חלופיים.
- הכנת העיר לקראת צפי האוכלוסייה לשנת היעד של התכנית 2030.
התכנית חלה על כל שטח השיפוט של הרצליה כ 23,000 דונם. במצב הקיים אוכלוסיית העיר מונה כ-90,000 נפש המתגוררים בכ- 33,200 יח"ד, מתוך 42,000 יח"ד מאושרות. הוועדה המחוזית ומהנדס הוועדה המקומית המליצו על הגדלת היקף יח"ד בתכנית בכ- 45,000 יח"ד כך שהעיר העתידית תוכל להגיע לכ-195,000 תושבים. מגמה זו של ציפוף העיר נותנת מענה לניצול יעיל של עתודות הקרקע הפנויות בעיר, בשכונות חדשות: כדוגמת "צפון הרצליה" ו"דרום מערב– חוף התכלת", וכן ע"י ציפוף המרקם הקיים בתכניות של התחדשות עירונית במרכז העיר.
- 6 מיליארד שקל לתשתיות: הרצליה חותמת על הסכם גג ענק
- זיתוני השיגה רוב במתחם בהרצליה; תקדם פרויקט פינוי בינוי עם 60 דירות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
התכנית כוללת במצב הקיים כ - 1.129 מיליון מ"ר תעסוקה וכ-30,000 מועסקים, מתוך כ- 2,400,000 מ"ר מאושרים. התוכנית מציעה להגדיל את שטחי התעסוקה בכ-1,715,000 מ"ר, על מנת לשמור על תמהיל שיאפשר המשך מתן שירותים ראויים לתושבים. התוכנית קובעת כי ישמר היחס בין התכניות המקודמות עבור תעסוקה לאלה המקודמות עבור מגורים. כמו כן, התכנית קובעת כ-960 דונם עבור מבני ציבור. ותוספת של כ- 380,000 מ"ר מלונאות למצב המאושר, העומד על כ-140,000 מ"ר, כך שסך המלונאות יעמוד על כ- 520,000 מ"ר.
בתכנית מעוגנים כלים תכנוניים המאפשרים גמישות תכנונית לוועדה המקומית, כגון: מקבץ שימושים לייעודי הקרקע, טווח של זכויות ומאפייני בינוי שונים בחלוקה למתחמים, אזורים בעלי מאפיינים שונים וצירים ראשיים שאמורים להוות צירים עירוניים המקשרים בין חלקי העיר השונים ובעלי אינטנסיביות גבוהה, וזאת במקביל לוודאות ושקיפות עבור הציבור והיזמים.
בוועדה מציינים כי תכנית זו הינה השנייה שתופקד במחוז ת"א, תכנית המתאר של ת"א נמצאת לאחר החלטה למתן תוקף. כיום כל ערי המחוז נמצאות בשלבי הכנת תכניות מתאר כוללניות. תכניות חולון ובני ברק נקלטו במחוז. תכנית אור יהודה, בת ים ורמת השרון בסוף הכנתן ולקראת המלצת הוועדה המקומית להפקדתן. תכניות גבעתיים ואזור בתחילת הכנתן, קריית אונו ורמת גן יחלו בתכנון ב-2016. מנהל התכנון, לשכת התכנון המחוזית, אגף מקומיות ומהנדסי הערים – שותפים בניהול התכניות ובקידומן.
- 1.הסלמס בדרך (ל"ת)תצופפו עוד 29/12/2015 14:51הגב לתגובה זו
הדמיית הפרויקט בבית שמש. קרדיט: קסם הדמיותהאם פרויקט הפינוי-בינוי הענק בבית שמש יבטיח את הגיוון של האוכלוסיה בעיר?
הוועדה המחוזית אישרה את פרויקט ההתחדשות העירונית הגדול ביותר בבית שמש ואחד מהגדולים בארץ, הכולל 3,467 יח"ד ומודל "בינוי-פינוי" חדשני; התוכנית, המשתרעת על 152 דונם בשכונת גבעת שרת, תחליף 486 יחידות דיור ישנות ומסוכנות; בא כוח הדיירים, עו"ד אברהם בבג'נוב:
״בתוך שנה וחצי ייצא לפועל שלב א'״
בית שמש ועדת המשנה להתחדשות עירונית של הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה ירושלים קיבלה החלטה היסטורית, ובזמן שיא כשהפקידה לאישור סופי את תוכנית הענק הממוקמת בשכונה הוותיקה גבעת שרת בדרום-מערב העיר - בין רחובות הנרקיס והרקפת. תוכנית הנרקיס היא פרויקט פינוי-בינוי הגדול ביותר בתולדות העיר, והיא עתידה לחולל מהפך תכנוני, חברתי וסביבתי.
התכנית הזאת מעבר להיקפה העצום יכולה גם לתרום לגיוון האוכלוסיה בעיר. התכנית מבוצעת בחלק הישן של העיר, איזור שמאוכלס ברובו על ידי אוכלוסיית המגזר החילוני או הדתי בשונה מרמות א׳, ב׳, ג׳ וד׳ שמאוכלסות ברובן על ידי חרדים. בנוסף, בניה לגובה, כמו שהתכנית הזאת מתעדת להיות, היא דרך נוספת לעצב צביון של שכונות בגלל שחלק מבני המגזר, בעיקר חסידים וליטאים אינם סומכים על ההיתר להשתמש במעליות שבת ומשכך בוחרים לגור בבניינים בעלי קומות לא גבוהים במיוחד, סביב 4-5 קומות כאלו שהטיפוס אליהן במהלך השבת הוא נסבל ואפשרי.
הצורך הדחוף בקידום הפרויקט נבע מחשיבות ציבורית ותכנונית גבוהה, לאור מצבם הירוד של מבני השיכון הקיימים בשטח של 152 דונם, המכילים כ-486 יחידות דיור. חלק ממבנים אלו אף הוכרזו כמסוכנים ופונו מדיירים, דבר שהאיץ את הצורך במציאת פתרון יסודי ומהיר. וכך, תוך שנתיים מההגעה לרוב הדרוש אושרה התב"ע של היזם גולדן ישראל על ידי הועדה המחוזית.
מודל מימוש חדשני
בינוי-פינוי באמצעות "מגרש חלוץ" על מנת להבטיח את ישימותה הכלכלית של התוכנית ולצמצם
ככל הניתן את הפגיעה באיכות חייהם של הדיירים הוותיקים, אישרה הוועדה מודל מימוש ייחודי של "בינוי-פינוי". מתווה זה יתאפשר על ידי שימוש ב"מגרש חלוץ"– קרקע פנויה בבעלות רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) הנכללת בתחום התכנית. מודל זה יאפשר לדיירים לעבור ישירות מדירתם הישנה
לדירה החדשה שתוקם בשלב הראשון במגרש החלוץ, תוך הימנעות ממעבר כפול וממגורים זמניים מחוץ למתחם. השימוש במגרש החלוץ גם מסייע להפחתת היקפי הבינוי הנדרשים לישימות כלכלית בפרויקט מורכב זה.
- בית שמש - 2,600 דירות חדשות; צמיחה דמוגרפית מהירה, שוק נדל"ן בר השגה
- בית שמש צמחה בהכנסות אבל שורת הרווח נשחקה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במסגרת התוכנית יפונו וייהרסו המבנים הקיימים ובמקומם יוקמו
3,467 יחידות דיור חדשות בבנייה חדשה ואיכותית המשלבת מגדלים עד 40 קומות עם מבנים מרקמיים, לצד הקמת שני בתי ספר חדשים ופיתוח תשתיות ציבוריות מלאות. הגישה התכנונית החדשנית מאפשרת שילוב של שני טיפוסי בינוי עיקריים: האחד הוא בנייה מגדלית: מגדלי מגורים גבוהים במיוחד,
אשר יגיעו לגובה של עד כ-40 קומות (לפחות 145 מטרים), והשני הוא בינוי מרקמי, עם מבני מגורים בגובה נמוך יותר של עד 10 קומות, המשתלבים עם הרקמה העירונית הוותיקה.
הדמיה של פרויקט LOV LOD, קרדיט: STUDIO Yפטור ממשכנתא ל-5 שנים בהתחדשות עירונית בלוד; דירות 2 חדרים החל ב-1.72 מיליון שקל
רוטשטיין וציפחה ימכרו 133 דירות חדשות בלוד, עם פטור ממשכנתא לתקופה של עד 5 שנים לרוכשי הדירות מחיר דירת 3 חדרים החל מ- 2.05 מיליון שקל
החברות רוטשטיין רוטשטיין -4.81% וציפחה משיקות את השלב השני בפרויקט ההתחדשות העירונית LOV LOD. לקראת ההשקה, יצאו החברות במבצע מימון יוצא דופן, המעניק לרוכשי דירות בפרויקט חופש מהמשכנתא לתקופה של עד חמש שנים מרגע הרכישה.
פרויקט LOV LOD הינו פרויקט התחדשות עירונית ברחוב איינשטיין בעיר שהקמתו החלה לפני מספר חודשים ובמסגרתו נבנות 488 יחידות דיור חדשות בשני שלבים. עד כה, נמכרו בפרויקט למעלה מ-40 דירות. כעת כאמור מתחילה החברה בשיווק השלב השני של הפרויקט שכולל 133
דירות במגדל בן 23 קומות. בין הדירות שמוצעות למכירה, כיום, דירות בנות 2 חדרים בשטח של כ 68 מ"ר עם מרפסת בשטח של כ-9 מ"ר, המוצעות למכירה במחיר של 1.72 מיליון שקל. דירות 4 חדרים בפרויקט בשטח של 106 מ"ר עם מרפסת בשטח 14 מ"ר מוצעות למכירה במחיר של החל מ-2.53 מיליון
שקל. אכלוס הפרויקט צפוי להיות במחצית השניה של 2029.
הפרויקט ממוקם בלב העיר, במרחק הליכה מתחנת הרכבת, צירי תנועה ראשיים, מוסדות חינוך, פארקים וגינות ציבוריות, מרכזי תרבות ועוד. בלב המתחם תוקם חצר פנימית ירוקה וקומת מסחר לרווחת קהילת המגורים החדשה.
כמו כן יכלול הפרויקט שטחי ציבור, מסחר ותעסוקה לטובת דיירי המתחם, השכונה ותושבי העיר כולה.
המהלך נועד לתת פתרון ממשי לאתגרי המימון של משפחות צעירות ורוכשי דירות ראשונות ולהקל על הנטל הכלכלי בתקופת הבנייה והאכלוס. כמו כן, יאפשר למשפרי הדיור גמישות מירבית בעיתוי מכירת הדירה הישנה ללא לחץ. במסגרת המבצע, יינתן לרוכשים בפרויקט מימון בהיקף של עד 70% ממחיר הדירה ברכישה, וכן פתרון מימוני המאפשר לשלם רק 15% בחתימת החוזה, קבלת הלוואת קבלן ל 5 שנים. ההלוואה בתנאים ייחודיים לתקופה ארוכה מהמקובל בשוק.
- רוטשטיין: הרווח הנקי ברבעון הסתכם ב-122 מ׳ שקל; מכרה 291 דירות מתחילת השנה
- התחדשות ברמת גן: תכנית אבא הלל של רוטשטיין מקבלת תוקף
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במסגרת
הלוואת הקבלן מאפשרות החברות דחיית תשלומי המשכנתא לבנק, אשר יחלו רק שנתיים לאחר האכלוס, כשתשלומי הריבית בתקופה זו חלים על רוטשטיין וציפחה כך שהרוכשים נהנים מתקופת שקט כלכלי, ללא תשלומים כפולים. היתרה תשולם באמצעות הלוואת קבלן ומשכנתא נוספת, כשתשלום ההחזר בגינן
יחל רק לאחר תקופת הפטור.
