תכנית מתאר ענקית להרצליה - תהפוך לעיר של 200 אלף איש
הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב החליטה בשבוע שעבר על הפקדת תכנית מתאר כוללנית לעיר הרצליה, לאחר שזו הומלצה להפקדה על ידי הוועדה המקומית הרצליה.
בווועדה מסבירים כי הרצליה מתאפיינת בחלוקה מרחבית ברורה המפצלת את העיר, בשל דרכי האורך החוצים אותה, ושואפת לחבור ליחידה תפקודית אחת בעלת קשרים ברורים ונוחים. העיר צפויה בשנת היעד 2030 לגדול בצורה משמעותית והוסיף לאוכלוסייתה כ-85%, עיקר תוספת יחידות הדיור מתוכננות בשולי העיר בשכונות חדשות בעלות עתודות קרקע מאד גדולות, כגון: אפולוניה, חוף התכלת וצפון העיר בטווח התכנית וכן כתוצאה מהתחדשות וציפוף המרקם העירוני הקיים, בכל חלקי העיר.
התכנית שואפת לסייע בתהליכי גידול תוך יצירת עירוניות, המתבטאת בשימושים מעורבים וצירים המשכיים תוך שימת דגש על הולכי הרגל וחיבור הצירים למוקדים העירוניים, שטחי ציבור מטרופליניים, פארקים עירוניים וחוף הים.
תכנית המתאר משכללת ומכילה את המדיניות העירונית ואת התכנית האסטרטגית הקובעת עקרונות מרכזיים ומטרות על:
- התווית מסגרת תכנונית כוללת להבטחת איכות חיים עירונית לכלל תושבי העיר, תוך ניצול יתרונות מיקומה במרחב המטרופוליני של תל אביב.
- העצמת מעמדה הכלכלי של העיר בתחום התעסוקה על ידי הגדלת היקף התעסוקה, תוך ריכוז מאמץ למשיכת תעסוקה מתקדמת לעיר.
- איחוד הרקמות העירוניות השונות לעיר אחת השוכנת על חוף הים, חיבורה לים, תוך הגדרת תפקידן ברמה הכלל עירונית ופיתוחן תוך ניצול יתרונותיהן היחסיים.
- יצירת יחס נכון בין השטחים הבנויים והשטחים הפתוחים תוך שמירה על ערכי טבע, פיתוח עירוני, נוף וטופוגרפיה המיוחדים לעיר.
- שימור המורשת הבנויה תוך קביעת מדיניות המאפשרת שימור אתרים ומבנים בעלי ערך היסטורי תרבותי מחד ואפשרות התחדשות ופיתוח מאידך.
- פיתוח מושכל של מערך הדרכים והתחבורה באופן התומך בפיתוח האורבני תוך העדפת התחבורה הציבורית ואמצעי תחבורה חלופיים.
- הכנת העיר לקראת צפי האוכלוסייה לשנת היעד של התכנית 2030.
התכנית חלה על כל שטח השיפוט של הרצליה כ 23,000 דונם. במצב הקיים אוכלוסיית העיר מונה כ-90,000 נפש המתגוררים בכ- 33,200 יח"ד, מתוך 42,000 יח"ד מאושרות. הוועדה המחוזית ומהנדס הוועדה המקומית המליצו על הגדלת היקף יח"ד בתכנית בכ- 45,000 יח"ד כך שהעיר העתידית תוכל להגיע לכ-195,000 תושבים. מגמה זו של ציפוף העיר נותנת מענה לניצול יעיל של עתודות הקרקע הפנויות בעיר, בשכונות חדשות: כדוגמת "צפון הרצליה" ו"דרום מערב– חוף התכלת", וכן ע"י ציפוף המרקם הקיים בתכניות של התחדשות עירונית במרכז העיר.
- 6 מיליארד שקל לתשתיות: הרצליה חותמת על הסכם גג ענק
- זיתוני השיגה רוב במתחם בהרצליה; תקדם פרויקט פינוי בינוי עם 60 דירות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
התכנית כוללת במצב הקיים כ - 1.129 מיליון מ"ר תעסוקה וכ-30,000 מועסקים, מתוך כ- 2,400,000 מ"ר מאושרים. התוכנית מציעה להגדיל את שטחי התעסוקה בכ-1,715,000 מ"ר, על מנת לשמור על תמהיל שיאפשר המשך מתן שירותים ראויים לתושבים. התוכנית קובעת כי ישמר היחס בין התכניות המקודמות עבור תעסוקה לאלה המקודמות עבור מגורים. כמו כן, התכנית קובעת כ-960 דונם עבור מבני ציבור. ותוספת של כ- 380,000 מ"ר מלונאות למצב המאושר, העומד על כ-140,000 מ"ר, כך שסך המלונאות יעמוד על כ- 520,000 מ"ר.
בתכנית מעוגנים כלים תכנוניים המאפשרים גמישות תכנונית לוועדה המקומית, כגון: מקבץ שימושים לייעודי הקרקע, טווח של זכויות ומאפייני בינוי שונים בחלוקה למתחמים, אזורים בעלי מאפיינים שונים וצירים ראשיים שאמורים להוות צירים עירוניים המקשרים בין חלקי העיר השונים ובעלי אינטנסיביות גבוהה, וזאת במקביל לוודאות ושקיפות עבור הציבור והיזמים.
בוועדה מציינים כי תכנית זו הינה השנייה שתופקד במחוז ת"א, תכנית המתאר של ת"א נמצאת לאחר החלטה למתן תוקף. כיום כל ערי המחוז נמצאות בשלבי הכנת תכניות מתאר כוללניות. תכניות חולון ובני ברק נקלטו במחוז. תכנית אור יהודה, בת ים ורמת השרון בסוף הכנתן ולקראת המלצת הוועדה המקומית להפקדתן. תכניות גבעתיים ואזור בתחילת הכנתן, קריית אונו ורמת גן יחלו בתכנון ב-2016. מנהל התכנון, לשכת התכנון המחוזית, אגף מקומיות ומהנדסי הערים – שותפים בניהול התכניות ובקידומן.
- 1.הסלמס בדרך (ל"ת)תצופפו עוד 29/12/2015 14:51הגב לתגובה זו
חוסכים לפנסיה, אבל אין להם דירה: למה לא לאפשר פדיון מהפנסיה למטרת רכישת דירה?
אבסורד גדול - פנסיה גדולה ואין הון עצמי לרכישת דירה; למה לשלוח משפחות וזוגות לשוק השכירות אם הם רוצים לקנות דירה ויש להם כסף בפנסיה?
הפרדוקס הישראלי מוכר לכולם: זוג צעיר משתכר יפה, מפריש מדי חודש אלפי שקלים לפנסיה, אבל אין לו סיכוי לגרד הון עצמי לדירה. מחירי הדירות אומנם יורדים כרגע, אבל עדיין דורשים 400–600 אלף שקל לפחות כהון עצמי.
בחשבון הפנסיה של הזוג הזה כבר מצטברים מאות אלפי שקלים, אבל זה כסף שהוא לא יכול לגעת בו עד גיל פרישה, וגם אז רק בתנאים קשיחים. התוצאה: הזוג משלם שכר דירה של 5,000-8,000 שקל בחודש ואפילו יותר במקום לקנות דירה.
איסור על משיכת כספי פנסיה
אסור למשוך כספי פנסיה לרכישת דירה ולכל סיבה אחרת בלי לשלם מס מלא של 35%. גם הרעיון להשתמש בחיסכון הפנסיוני כערבות למשכנתה נדחה על ידי הבנקים ורשות שוק ההון. כלומר, המדינה הכריחה אותנו לחסוך לפנסיה, ועכשיו היא אומרת לנו: "הכסף שלך, אבל אסור לך להשתמש בו לדירה".
היו ניסיונות רבים לשנות את זה. כבר ב-2019 מרכז המחקר של הכנסת פרסם ניתוח מפורט שהציע לאפשר משיכה פטורה ממס של עד 20% מערך הדירה (תקרה של כ-1.7 מיליון שקל), בתנאי שהכסף יוחזר לפנסיה בתשלומים חודשיים קטנים יחסית. הצעות חוק דומות עלו שוב ושוב, כולל הצעה להחזר נומינלי בלבד (בלי ריבית) כדי שלא לפגוע יותר מדי בקצבה העתידית. בכל פעם ההצעה נתקלה בחומת השמרנות של רשות שוק ההון ואגף התקציבים: "זה יפגע בביטחון הפנסיוני של הציבור".
- איפה תמצאו דירה בפחות מ-2 מיליון שקל?
- "דירה בישראל היא בטון" - בעל הקרן שלא מהמר על שום דבר אחר
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הטענה הרשמית היא שמי שמושך היום ישלם מחר מחיר כבד בגיל פרישה. זה נכון חלקית, אבל מתעלם מהתמונה המלאה: שכר דירה גבוה הוא "מס פנסיוני" לא פחות כבד. כשזוג משלם 6,000 שקל שכר דירה במשך 25 שנה, הוא מעביר לבעל הבית כ-1.8 מיליון שקל (לפני הצמדה). אם אותו זוג היה לוקח 400 אלף שקל מהפנסיה, קונה דירה ומוסיף 800–900 שקל בחודש להחזר לפנסיה - הוא היה מסיים את התקופה עם דירה בבעלותו ועם פנסיה מופחתת בכ-4,000-5,000 שקל בחודש. במקרים רבים, החיסכון בשכר הדירה עולה על הפגיעה בקצבה.
דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיותלקנות או לשכור? כלל האצבע שיעזור לכם להחליט
יחס מחיר-שכירות מלמד על הכדאיות הכלכלית של קניית דירה מול השכרת דירה; מתי לשכור דירה ומתי כדאי לחשוב על רכישת דירה?
לקנות דירה או לשכור דירה? השאלה הזו לא רק כלכלית, היא בעיקר פסיכולוגית. אנשים רוצים דירה שתהיה שלהם, אבל כשבוחנים רק את העניין הכלכלי, יש כלל אצבע שהרעיון שלו פשוט. אבל קודם הדגמה פשוטה - אם אתם גרים בדירה של 3 מיליון שקל ומשלמים שכירות של 7 אלף שקל, הרי שאתם משלמים 84 אלף שקל בשנה - מדובר בשכר דירה שמהווה 2.8% מערך הדירה. זו תשואת בעל הבית. זו תשואה נמוכה יחסית. הנחת הבסיס שהוא גם ישביח את הנכס במקביל לעליית מחירי הדירות. אבל התשואה הנמוכה מלמדת שעדיף לשכור על פני לקנות דירה.
הרי אם התשואה נמוכה למשכיר, היא טובה לשוכר. משפחה שמתלבטת אם לקנות או להשכיר צריכה להפנים ששכר הדירה בארץ נמוך במבחן התשואה וזאת למרות עליית שכר הדירה בשנה האחרונה (הניגוד למגמה במחירי הדירות), ואם כך אז כל הון שהיא תידרש להשקיע ברכישת דירה ובטח ובטח אם היא תיקח משכנתא יעלו לה יותר. כלומר, אם אותה משפחה חושבת על רכישת דירה כזו בעלות של 3 מיליון שקל, העלות המימונית והאלטרנטיבית של ההשקעה הזו היא פי 2 לפחות - נניח רק כדוגמה שיש למשפחה את כל ההון. להשקיע 3 מיליון שקלים בקירות זה לוותר על תשואה של תיק השקעות שגם בהרכב מאוד סולידי מייצר 5%. כלומר המשפחה מוותרת על 150 אלף שקל. זה גבוה מאותם 84 אלף שקל של שכירות שנתית, וזה מללמד שעדיף לשכור. אפשר להיות סולידית יותר ולומר שהתשואה תהיה 4%, או להניח עליית ערך של הדירה, ואז המשוואה משתנה. אבל ברוב המקרים תקבלו שמשפחה ממוצעת שצריכה כמובן משכנתא גדולה עם עלות מימון של כ-6%-6.5% אמורה כלכלית לשכור ולא לקנות.
נניח, רק למחשה שאין למשפחה הון, הכל במימון (בתיאוריה בלבד), היא היתה משלמת ריבית שנתית של 180-210 אלף שקל בשנה. ברור ששכר הדירה עדיף. המקרים שבהם עדיף לקנות הם שיש הון עצמי או מימון זול ומולו תשואה גבוה של שכר דירה. יש לנו רמז שזה לא המצב בשוק - המשקיעים בשנה האחרונה נעלמו, אם כי הם מחפשים כעת הזדמנויות. אם הם לא בשוק כרוכשים זה מלמד על חוסר כדאיות כלכלית ברוב המקומות. כל הפתיח הזה מתבטא בכלל אצבע פשוט ונחמד. זה לא נכון לכולם, זה לא בהכרח לוקח את כל השיקולים, כאמור רכישת דירה היא הרבה מעבר לעניין כלכלי. אבל תפעילו אותו כשאתם בודקים רכישה לעומת השכרה, רק כדי להבין את השיקול הכלכלי הבסיסי.
כלל אצבע - לקנות או לשכור
כלל אצבע - שכרו דירה אם יחס מחיר-שכירות (P/R) גבוה מ-20; קנו אם P/R נמוך מ-15. חשוב להדגיש: אלה הנחיות כלליות בלבד, לא נוסחה מחייבת. יחס מחיר לשכירות (Price to Rent Ratio) הוא מדד פיננסי שמשווה את מחיר הדירה לשכירות שנתית של נכס דומה. זה בעצם ההופכי של התשואה כפי שחישבנו למעלה. החישוב פשוט: P/R = מחיר הדירה / (שכירות חודשית × 12). המדד עוזר להעריך אם קנייה משתלמת יותר כהשקעה ארוכת טווח לעומת שכירות, בהנחה שהכסף המושקע בהון עצמי יכול להניב תשואה אלטרנטיבית.
- שכר הדירה דווקא ירד בעשור האחרון - בדיקה
- בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק השכירות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הכלל הנפוץ: אם P/R גבוה מ-20, שכירות עדיפה בטווח הקצר כי העלות השנתית נמוכה יחסית למחיר; אם הוא מתחת ל-15, קנייה משתלמת יותר בגלל פוטנציאל עליית ערך; בין 15-20, ההחלטה תלויה בגורמים אישיים כמו יציבות תעסוקתית ותקופת מגורים צפויה ועוד.
