תכנית מתאר ענקית להרצליה - תהפוך לעיר של 200 אלף איש
הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב החליטה בשבוע שעבר על הפקדת תכנית מתאר כוללנית לעיר הרצליה, לאחר שזו הומלצה להפקדה על ידי הוועדה המקומית הרצליה.
בווועדה מסבירים כי הרצליה מתאפיינת בחלוקה מרחבית ברורה המפצלת את העיר, בשל דרכי האורך החוצים אותה, ושואפת לחבור ליחידה תפקודית אחת בעלת קשרים ברורים ונוחים. העיר צפויה בשנת היעד 2030 לגדול בצורה משמעותית והוסיף לאוכלוסייתה כ-85%, עיקר תוספת יחידות הדיור מתוכננות בשולי העיר בשכונות חדשות בעלות עתודות קרקע מאד גדולות, כגון: אפולוניה, חוף התכלת וצפון העיר בטווח התכנית וכן כתוצאה מהתחדשות וציפוף המרקם העירוני הקיים, בכל חלקי העיר.
התכנית שואפת לסייע בתהליכי גידול תוך יצירת עירוניות, המתבטאת בשימושים מעורבים וצירים המשכיים תוך שימת דגש על הולכי הרגל וחיבור הצירים למוקדים העירוניים, שטחי ציבור מטרופליניים, פארקים עירוניים וחוף הים.
תכנית המתאר משכללת ומכילה את המדיניות העירונית ואת התכנית האסטרטגית הקובעת עקרונות מרכזיים ומטרות על:
- התווית מסגרת תכנונית כוללת להבטחת איכות חיים עירונית לכלל תושבי העיר, תוך ניצול יתרונות מיקומה במרחב המטרופוליני של תל אביב.
- העצמת מעמדה הכלכלי של העיר בתחום התעסוקה על ידי הגדלת היקף התעסוקה, תוך ריכוז מאמץ למשיכת תעסוקה מתקדמת לעיר.
- איחוד הרקמות העירוניות השונות לעיר אחת השוכנת על חוף הים, חיבורה לים, תוך הגדרת תפקידן ברמה הכלל עירונית ופיתוחן תוך ניצול יתרונותיהן היחסיים.
- יצירת יחס נכון בין השטחים הבנויים והשטחים הפתוחים תוך שמירה על ערכי טבע, פיתוח עירוני, נוף וטופוגרפיה המיוחדים לעיר.
- שימור המורשת הבנויה תוך קביעת מדיניות המאפשרת שימור אתרים ומבנים בעלי ערך היסטורי תרבותי מחד ואפשרות התחדשות ופיתוח מאידך.
- פיתוח מושכל של מערך הדרכים והתחבורה באופן התומך בפיתוח האורבני תוך העדפת התחבורה הציבורית ואמצעי תחבורה חלופיים.
- הכנת העיר לקראת צפי האוכלוסייה לשנת היעד של התכנית 2030.
התכנית חלה על כל שטח השיפוט של הרצליה כ 23,000 דונם. במצב הקיים אוכלוסיית העיר מונה כ-90,000 נפש המתגוררים בכ- 33,200 יח"ד, מתוך 42,000 יח"ד מאושרות. הוועדה המחוזית ומהנדס הוועדה המקומית המליצו על הגדלת היקף יח"ד בתכנית בכ- 45,000 יח"ד כך שהעיר העתידית תוכל להגיע לכ-195,000 תושבים. מגמה זו של ציפוף העיר נותנת מענה לניצול יעיל של עתודות הקרקע הפנויות בעיר, בשכונות חדשות: כדוגמת "צפון הרצליה" ו"דרום מערב– חוף התכלת", וכן ע"י ציפוף המרקם הקיים בתכניות של התחדשות עירונית במרכז העיר.
- הרצליה משיקה מדיניות דיור בר השגה: אלפי דירות קטנות במחירים מוזלים
- פרויקט חדש בלב הרצליה פיתוח: מגדל בן 30 קומות במקום בית קורקס
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
התכנית כוללת במצב הקיים כ - 1.129 מיליון מ"ר תעסוקה וכ-30,000 מועסקים, מתוך כ- 2,400,000 מ"ר מאושרים. התוכנית מציעה להגדיל את שטחי התעסוקה בכ-1,715,000 מ"ר, על מנת לשמור על תמהיל שיאפשר המשך מתן שירותים ראויים לתושבים. התוכנית קובעת כי ישמר היחס בין התכניות המקודמות עבור תעסוקה לאלה המקודמות עבור מגורים. כמו כן, התכנית קובעת כ-960 דונם עבור מבני ציבור. ותוספת של כ- 380,000 מ"ר מלונאות למצב המאושר, העומד על כ-140,000 מ"ר, כך שסך המלונאות יעמוד על כ- 520,000 מ"ר.
בתכנית מעוגנים כלים תכנוניים המאפשרים גמישות תכנונית לוועדה המקומית, כגון: מקבץ שימושים לייעודי הקרקע, טווח של זכויות ומאפייני בינוי שונים בחלוקה למתחמים, אזורים בעלי מאפיינים שונים וצירים ראשיים שאמורים להוות צירים עירוניים המקשרים בין חלקי העיר השונים ובעלי אינטנסיביות גבוהה, וזאת במקביל לוודאות ושקיפות עבור הציבור והיזמים.
בוועדה מציינים כי תכנית זו הינה השנייה שתופקד במחוז ת"א, תכנית המתאר של ת"א נמצאת לאחר החלטה למתן תוקף. כיום כל ערי המחוז נמצאות בשלבי הכנת תכניות מתאר כוללניות. תכניות חולון ובני ברק נקלטו במחוז. תכנית אור יהודה, בת ים ורמת השרון בסוף הכנתן ולקראת המלצת הוועדה המקומית להפקדתן. תכניות גבעתיים ואזור בתחילת הכנתן, קריית אונו ורמת גן יחלו בתכנון ב-2016. מנהל התכנון, לשכת התכנון המחוזית, אגף מקומיות ומהנדסי הערים – שותפים בניהול התכניות ובקידומן.
- 1.הסלמס בדרך (ל"ת)תצופפו עוד 29/12/2015 14:51הגב לתגובה זו
בנייה. קרדיט: Xמחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר.
ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות.
במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.
ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים.
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.
בנייה. קרדיט: Xמחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר.
ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות.
במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.
ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים.
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.
