השמאי הממשלתי: תשואת נכסים מסחריים ירדה חדות עקב עלייה בביקוש

כך עולה מהסקירה החצי שנתית: "הירידה בתשואה על אג"ח ממשלתיות הובילה לחיפוש אחר חלופות לרבות הנדל"ן המניב"

לירן סהר | 02/12/2013 12:39 (1)

נושאים בכתבה מסחר בשוק ההון תשואה

התשואות על נכסי משרדים, מסחר ותעשייה ולוגיסטיקה רשמו ירידה במחצית הראשונה של 2013, כך עולה מסקירה של השמאי הממשלתי שפורסמה היום (ב'). בנכסי המשרדים נרשמה תשואה של 8.15%, בנכסים מסחריים של 7.9% ובנכסי תעשייה ולוגיסטיקה 8.3%.

בתקופה הנסקרת אותרו נדגמו ונותחו נתוני תשואה ומכר של כ- 45 נכסים מניבים: משרדים, מסחר ומבני תעשיה ולוגיסטיקה. רובם מתייחסים לשיעור ההיוון הכולל בשומות שנערכו לצורך הצגתן בדו"חות כספיים של חברות, ומבוססים על יחס בין נתון שוק לבין ערך שומתי בנכסי השוואה או בנכס הנשום.

בסקירה מצוין כי במחצית הראשונה, המשיך המשק הישראלי להיות חשוף לאי היציבות הכלכלית בעולם. במקביל, נמשכה מגמת התמתנות של רמת אי הוודאות בשוק המקרקעין שהחלה ברבעון השלישי של שנת 2008 עם תחילת השפעתו של המשבר הכלכלי העולמי על המשק הישראלי. שיעורי הריבית במשק נותרו נמוכים ואף ירדו. ריבית בנק ישראל ירדה בתקופה זו מרמה של 1.75% עד 1.25%. הריבית הריאלית (הצמודה) למשכנתאות נעה בטווח שבין 2.42% לבין 2.02% (כאשר האינפלציה בפועל כ- 0.8% לבין 2% והאינפלציה הצפויה כ- 1.8% - 2%).

ירידה בתשואה על המשרדים

לפי השמאי הממשלתי, בתקופה האמורה חלה גם ירידה בשיעור התשואה לפדיון של אגרות חוב ממשלתיות. נתונים אלה גורמים לחיפוש אפיקי השפעה חלופיים לרבות בשוק הנדל"ן המניב. יצויין, כי בחלק קטן מהנכסים קיימת הכנסה נוספת לבעלים (שהיא בדרך כלל אינה משמעותית ביחס להכנסה מדמי השכירות) מהשכרת חלק מהמבנה (גג או קיר חיצוני) למטרת הצבה של אנטנה סלולרית או מתקנים לייצור חשמל, רווח בגין אחזקת המבנה, דמי ניהול וכו'. הכנסות אלה אינן נכללות בשיעור התשואה של הנכסים שנכללים בסקירה וזאת במטרה לבטא את שיעורי התשואה לסוגי הנכסים הנסקרים ללא השפעת גורמים אקראיים.

בשיעור התשואה למשרדים חלה ירידה ביחס לחציון הקודם שמעידה על המשך יציבות וביקוש בשוק המשרדים. תחזית הפעילים בשוק כי בטווח הבינוני צפוי עודף היצע בענף המשרדים באזורי הביקוש, השפיעה כנראה על מיתון הירידה. בשוק הנכסים המסחריים נצפתה ירידה חדה בתשואה המעידה על יציבות הענף ועליה בביקוש לנכסים מסוג זה. בסקירה מצוין כי בנכסים מסחריים גדולים ניתן לזהות שונות בשיעורי התשואה באותו הנכס, כאשר לנכסים בטוחים יותר מיוחס שיעור תשואה נמוך יותר ולהפך. גם בשוק התעשיה והלוגיסטיקה נצפתה ירידה בשיעורי התשואה המשקפת את היציבות בשוק זה.

נמצא קשר מובהק בין רמת הקרבה של הנכס למרכז הארץ או למרכז הישוב לבין שיעור התשואה ממנו. בנכסים שמיקומם מרכזי נצפה שיעור תשואה נמוך ואילו בנכסים פריפריאליים נצפה שיעור תשואה גבוה. הקשר נובע ככל הנראה ממרכיב סיכון גבוה יותר בפריפריה (לגבי מרכיבים כגון: איתנות פיננסית של השוכרים, יחס אי תפוסה, סיכונים לבעלים שבהשתנות הסביבה וכו').

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(1):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

1.
אהרון 02/12/2013 12:50
הגב לתגובה זו
עם ריבית כל כך נמוכה ברור שערך הנכסים יעלה ומה יקרה כאשר הריבית תתחיל לתפס ?

סמי מצלאווי. קרדיט: מגדלור מאיה

ראיון

מצלאוי: ״היינו בבלבלה, עכשיו זה ישתנה. מחירי הדירות יעלו שוב"

כך אומר היזם סמי מצלאווי, בעל השליטה בחברת הנדל"ן למגורים, מצלאווי. הוא מאמין שהתחדשות עירונית זו שליחות, וטוען שהירידה בקצב מכירת הדירות ובמחיריהן - זמנית בלבד, בגלל המלחמה. "אחרי חנוכה הכל ייפתח שוב" ועל המחירים - "הם גבוהים בגלל העובדים הזרים והמסים שאנחנו משלמים. הכל גבוה, אבל לעם ישראל יש הרבה כסף"

הדס מגן | 02/12/2025 19:14

נושאים בכתבה מצלאוי מחירי הדירות

הנתונים המצביעים על קושי במכירת דירות, שהיתרגם כבר לירידת מחירים באזורי הביקוש ובעיקר בתל אביב (ירידה של 13% במחירי הדירות ברבעון השלישי לעומת הרבעון השני, וירידה שנתית של 12%), לא מטרידים את סמי מצלאווי, בעל השליטה בחברת הנדל"ן מצלאווי מצלאוי -1.69% , הפעילה בתחום ההתחדשות העירונית. החברה מתכננת ומשווקת אלפי יחידות דיור באזורי הביקוש - תל אביב, רמת גן, קריית אונו, הרצליה, רמת השרון, חולון ובת ים, בנוסף לאלפי דירות שמסרה כבר בעשרות פרוייקטים שהקימה.

לדעת מצלאווי, השינוי הנראה כרגע במחירי הדירות, כלפי מטה, הוא עניין זמני בלבד: "אין ספק שהמחירים יעלו שוב , בטח אם המדינה תמשיך להתנהל כמו שהתנהלה".

שזה אומר?

"המדינה מתנהלת מפעם לפעם, מאירוע לאירוע וזה מתווה את הדרך של הכלכלה והעבודה, וכל עניין המחירים, אם הם בעלייה או בירידה או בהמתנה, לא רלבנטי, כי אנחנו אחרי שנתיים של מצב לא רגיל: חצי מהמדינה היו מגוייסים, הבנייה נעצרה. אנחנו בחברה שלנו, בגלל שלא יכולנו להמשיך לבנות, ייצרנו ממד"ים ומסרנו לפיקוד העורף בחינם, והוא חילק את זה הלאה. כך היתה לי הרגשה שאני גם תורם למאמץ המלחמתי. המצב היום הוא לא לאורך זמן, והדירות שנבנו בעבר יימכרו בסופו של דבר".

השאלה באיזה מחיר.

"בסוף המדינה צריכה את הדירות האלה. ואלה שלא קנו דירות, זה בגלל שהיו במילואים, או שהבית שלהם נפגע או שחיכו שמחירי הדירות יירדו, וזה זמני. אני מאמין שאחרי חנוכה הכל ייפתח שוב".

מה לגבי הורדת הריבית שהיתה בשבוע שעבר, והצפי להמשך הירידה? אתה חושב שזה ייתן זריקת עידוד לשוק הנדל"ן?

להמשך הכתבה לחץ כאן