השמאי הממשלתי: תשואת נכסים מסחריים ירדה חדות עקב עלייה בביקוש
התשואות על נכסי משרדים, מסחר ותעשייה ולוגיסטיקה רשמו ירידה במחצית הראשונה של 2013, כך עולה מסקירה של השמאי הממשלתי שפורסמה היום (ב'). בנכסי המשרדים נרשמה תשואה של 8.15%, בנכסים מסחריים של 7.9% ובנכסי תעשייה ולוגיסטיקה 8.3%.
בתקופה הנסקרת אותרו נדגמו ונותחו נתוני תשואה ומכר של כ- 45 נכסים מניבים: משרדים, מסחר ומבני תעשיה ולוגיסטיקה. רובם מתייחסים לשיעור ההיוון הכולל בשומות שנערכו לצורך הצגתן בדו"חות כספיים של חברות, ומבוססים על יחס בין נתון שוק לבין ערך שומתי בנכסי השוואה או בנכס הנשום.
בסקירה מצוין כי במחצית הראשונה, המשיך המשק הישראלי להיות חשוף לאי היציבות הכלכלית בעולם. במקביל, נמשכה מגמת התמתנות של רמת אי הוודאות בשוק המקרקעין שהחלה ברבעון השלישי של שנת 2008 עם תחילת השפעתו של המשבר הכלכלי העולמי על המשק הישראלי. שיעורי הריבית במשק נותרו נמוכים ואף ירדו. ריבית בנק ישראל ירדה בתקופה זו מרמה של 1.75% עד 1.25%. הריבית הריאלית (הצמודה) למשכנתאות נעה בטווח שבין 2.42% לבין 2.02% (כאשר האינפלציה בפועל כ- 0.8% לבין 2% והאינפלציה הצפויה כ- 1.8% - 2%).
ירידה בתשואה על המשרדים
לפי השמאי הממשלתי, בתקופה האמורה חלה גם ירידה בשיעור התשואה לפדיון של אגרות חוב ממשלתיות. נתונים אלה גורמים לחיפוש אפיקי השפעה חלופיים לרבות בשוק הנדל"ן המניב. יצויין, כי בחלק קטן מהנכסים קיימת הכנסה נוספת לבעלים (שהיא בדרך כלל אינה משמעותית ביחס להכנסה מדמי השכירות) מהשכרת חלק מהמבנה (גג או קיר חיצוני) למטרת הצבה של אנטנה סלולרית או מתקנים לייצור חשמל, רווח בגין אחזקת המבנה, דמי ניהול וכו'. הכנסות אלה אינן נכללות בשיעור התשואה של הנכסים שנכללים בסקירה וזאת במטרה לבטא את שיעורי התשואה לסוגי הנכסים הנסקרים ללא השפעת גורמים אקראיים.
- עמלות מסחר: איפה הכי זול לסחור בבורסה?
- כסף חדש: ילדים בני 12 משקיעים בבורסה דרך אפליקציות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בשיעור התשואה למשרדים חלה ירידה ביחס לחציון הקודם שמעידה על המשך יציבות וביקוש בשוק המשרדים. תחזית הפעילים בשוק כי בטווח הבינוני צפוי עודף היצע בענף המשרדים באזורי הביקוש, השפיעה כנראה על מיתון הירידה. בשוק הנכסים המסחריים נצפתה ירידה חדה בתשואה המעידה על יציבות הענף ועליה בביקוש לנכסים מסוג זה. בסקירה מצוין כי בנכסים מסחריים גדולים ניתן לזהות שונות בשיעורי התשואה באותו הנכס, כאשר לנכסים בטוחים יותר מיוחס שיעור תשואה נמוך יותר ולהפך. גם בשוק התעשיה והלוגיסטיקה נצפתה ירידה בשיעורי התשואה המשקפת את היציבות בשוק זה.
נמצא קשר מובהק בין רמת הקרבה של הנכס למרכז הארץ או למרכז הישוב לבין שיעור התשואה ממנו. בנכסים שמיקומם מרכזי נצפה שיעור תשואה נמוך ואילו בנכסים פריפריאליים נצפה שיעור תשואה גבוה. הקשר נובע ככל הנראה ממרכיב סיכון גבוה יותר בפריפריה (לגבי מרכיבים כגון: איתנות פיננסית של השוכרים, יחס אי תפוסה, סיכונים לבעלים שבהשתנות הסביבה וכו').
- 1.אהרון 02/12/2013 12:50הגב לתגובה זועם ריבית כל כך נמוכה ברור שערך הנכסים יעלה ומה יקרה כאשר הריבית תתחיל לתפס ?
קיבלתם דירה בירושה? כך תנהלו נכון את הנכס
בישראל מועברות בכל שנה אלפי דירות ליורשים - חלקן נמכרות מיד וחלקן מצטרפות לשוק ההשכרה. מה עושים כשהדירה לא תואמת את הצרכים, איך מתמודדים עם שותפות כפויה, מה המשמעות המיסויית, ואיך
נערכים מראש? באנו לעשות לכם סדר
ישראלים רבים חולמים שתיפול עליהם דירה מהשמיים או לפחות לקבל אחת בירושה מקרוב שנפטר בשיבה טובה, אבל כשזה קורה זה לא תמיד כל כך פשוט, וצריך לדעת להתמודד עם האתגרים הנלווים.
לפי נתוני אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר, בכל שנה נמכרות בישראל כ־8,000 דירות בממוצע שהתקבלו בירושה. זהו מספר משמעותי, השווה לנתח של כ־10 אחוזים מהעסקאות בשוק החופשי. כלומר, דירות שהתקבלו בירושה משפיעות על המחירים, על היצע הדירות להשכרה וגם על קצב התחלופה בשוק. לצד הדירות שנמכרות, חלק גדול מהיורשים בוחרים להשכיר את הנכס. בתקופה של ריבית גבוהה, דירה מניבה יכולה להיות השקעה משתלמת יחסית, עם תשואה שנתית של 4-3 אחוזים, ולעיתים אף יותר בפריפריה. מנגד, לא כל יורש מעוניין להפוך למשכיר, והמורכבות מתעצמת כשמדובר בכמה יורשים שמחזיקים בנכס במשותף.
ביום שני זה קורה: הוועידה הכלכלית של ביזפורטל. מוזמנים לשמוע את המנהלים הבכירים במשק, לקבל תובנות על השקעות,
להבין את השפעות ה-AI על חברות והאם זה הזמן לצמצם פוזיציה במניות? וגם - לראות ולקבל את הדירוג של ביזפורטל למניות פיננסיות (הדירוג לחברות התשתיות שיצרנו לקראת הועידה הקודמת שהתמקדה בתשתיות ייצר תשואה עודפת) - להרשמה
השותפים שלא בחרתם
אחת הבעיות המרכזיות בירושות היא השותפות הכפויה. כשאחים או קרובי משפחה יורשים נכס ביחד, הם הופכים לשותפים בניהולו - למרות שלא בחרו בכך. בשלב הזה נולדות מרבית המחלוקות: אחד רוצה למכור, אחר מעוניין להשכיר, ולעיתים מישהו מבקש לגור בדירה. האינטרסים השונים מובילים למתח במשפחה, שבמקרים רבים גולש לסכסוכים משפטיים.
- הצוואה החדשה נפסלה - זו מ-2003 היא הקובעת
- אחרי רכב ו-3 מיליון שקל - בת הזוג רצתה עוד מהעיזבון
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הפתרון המועדף הוא חלוקה ברורה - באמצעות אמנה משפחתית שמסדירה מראש את ההתנהלות או באמצעות חלוקה של הנכסים, כך שכל יורש יקבל דירה או נכס אחר. כאשר אין הסכמה, ניתן להגיש תביעה לפירוק שיתוף, אך אז הנכס נמכר לרוב במחיר הנמוך ממחיר השוק, ההליך כרוך בשכר טרחה גבוה, ובסופו של דבר כל הצדדים מפסידים.
סוגיות מיסוי: איפה הקשיים?
דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיותהשמאית שמזהירה: ״לא רואה איך מחירי הדירות ירדו״
גלי אפל-קסטל מתארת עלייה ברורה בביקושים, הטבות יצירתיות מצד הקבלנים והיזמים, ורוכשים שחוזרים לשוק מתוך ביקושים אמיתיים; לדבריה, גם בשנים הקרובות השוק צפוי לנוע סביב יציבות ועליות מתונות - אך לא ירידות
השנתיים האחרונות התאפיינו בריבית גבוהה, מלחמה ארוכה, אי-ודאות כלכלית, ירידה בעסקאות והמתנה ממושכת של רוכשים שחיכו על הגדר. בשיחה עם שמאית המקרקעין גלי אפל-קסטל מנכ״לית ״דיור פלוס״, בשבועות האחרונים משהו משתנה, לשאלה איך היא רואה את השוק בזמן הנוכחי היא משיבה: ״שוק הנדל״ן מתעורר - והפעם זה נראה אמיתי״. היא מתארת תהליך הדרגתי ומדוד של חזרה לשוק. היא מוסיפה כי לא מדובר בתוצאה על התלהבות רגעית מצד הרוכשים, אלא של שילוב בין צורך אמיתי לבין תחושת מציאות חדשה שמחלחלת לציבור. ״אנחנו רואים עלייה ממשית בכמות הפניות, בפגישות ובשיחות עם לקוחות״.
גלי אפל-קסטל. קרדיט: אופיר אברהמוב
20/80 מתחיל להיעלם, הטבות אחרות תופסות את המקום
אחד התמריצים לתופעה שהיא מתארת הוא התמעטות ההטבות שמעניקים היזמים והקבלנים דרך מבצעי ה-90/10 - 20/80. אפל-קסטל מסבירה שבשנה האחרונה, כדי להתמודד עם הביקושים הנמוכים, יזמים הציעו שורה ארוכה של הקלות שמבטאות ירידה מסוימת במחירי הדירות - אך כעת חלק מהן הולכות ונעלמות. לדוגמא, פרויקטים באזור רחובות שהיו בעבר עם 20/80, כבר לא מציעים את ההטבות האלה״ היא מסבירה ש״זה לא שהם העלו מחירים - אלא הם פשוט לא צריכים לתת את אותם תנאים נדיבים כמו לפני חצי שנה״. לגבי הביקושים היום היא אומרת שהיא מזהה זינוק בפניות של רוכשים שממהרים לנצל את ההטבות שעוד קיימות: ״יש תחושה באוויר שהחלון עלול להיסגר״.
מה לגבי צמצום תכניות מחיר למשתכן? האם זה יעמיס עוד ביקושים על השוק?
- המהלך שיכול להוריד ב-200-250 אלף שקל את מחירי הדירות
- הדירות שאין להן מחיר: מה קורה בשוק האולטרה יוקרה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
״אני לא אומרת שמשקי הבית שלא זכו בהגרלה הנוכחית יסתערו על השוק״. אבל עדיין מדובר על כ-120 אלף מהם שנשארו ללא דירה, ייתכן שזה יוסיף ביקוש כי לאנשים יש צורך בדירה כדי לגור״. היא מוסיפה כי ״הציבור מתחיל להאמין מחדש ביציבות של שוק הדיור. לא מתוך אופוריה, אלא בצורה ריאלית - אנשים מגיעים לפגישות, משווים, בודקים, עושים את החשבון, יש שינוי תודעתי מאוד משמעותי אצל הציבור״.
