השמאי הממשלתי: תשואת נכסים מסחריים ירדה חדות עקב עלייה בביקוש
התשואות על נכסי משרדים, מסחר ותעשייה ולוגיסטיקה רשמו ירידה במחצית הראשונה של 2013, כך עולה מסקירה של השמאי הממשלתי שפורסמה היום (ב'). בנכסי המשרדים נרשמה תשואה של 8.15%, בנכסים מסחריים של 7.9% ובנכסי תעשייה ולוגיסטיקה 8.3%.
בתקופה הנסקרת אותרו נדגמו ונותחו נתוני תשואה ומכר של כ- 45 נכסים מניבים: משרדים, מסחר ומבני תעשיה ולוגיסטיקה. רובם מתייחסים לשיעור ההיוון הכולל בשומות שנערכו לצורך הצגתן בדו"חות כספיים של חברות, ומבוססים על יחס בין נתון שוק לבין ערך שומתי בנכסי השוואה או בנכס הנשום.
בסקירה מצוין כי במחצית הראשונה, המשיך המשק הישראלי להיות חשוף לאי היציבות הכלכלית בעולם. במקביל, נמשכה מגמת התמתנות של רמת אי הוודאות בשוק המקרקעין שהחלה ברבעון השלישי של שנת 2008 עם תחילת השפעתו של המשבר הכלכלי העולמי על המשק הישראלי. שיעורי הריבית במשק נותרו נמוכים ואף ירדו. ריבית בנק ישראל ירדה בתקופה זו מרמה של 1.75% עד 1.25%. הריבית הריאלית (הצמודה) למשכנתאות נעה בטווח שבין 2.42% לבין 2.02% (כאשר האינפלציה בפועל כ- 0.8% לבין 2% והאינפלציה הצפויה כ- 1.8% - 2%).
ירידה בתשואה על המשרדים
לפי השמאי הממשלתי, בתקופה האמורה חלה גם ירידה בשיעור התשואה לפדיון של אגרות חוב ממשלתיות. נתונים אלה גורמים לחיפוש אפיקי השפעה חלופיים לרבות בשוק הנדל"ן המניב. יצויין, כי בחלק קטן מהנכסים קיימת הכנסה נוספת לבעלים (שהיא בדרך כלל אינה משמעותית ביחס להכנסה מדמי השכירות) מהשכרת חלק מהמבנה (גג או קיר חיצוני) למטרת הצבה של אנטנה סלולרית או מתקנים לייצור חשמל, רווח בגין אחזקת המבנה, דמי ניהול וכו'. הכנסות אלה אינן נכללות בשיעור התשואה של הנכסים שנכללים בסקירה וזאת במטרה לבטא את שיעורי התשואה לסוגי הנכסים הנסקרים ללא השפעת גורמים אקראיים.
- עמלות מסחר: איפה הכי זול לסחור בבורסה?
- כסף חדש: ילדים בני 12 משקיעים בבורסה דרך אפליקציות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בשיעור התשואה למשרדים חלה ירידה ביחס לחציון הקודם שמעידה על המשך יציבות וביקוש בשוק המשרדים. תחזית הפעילים בשוק כי בטווח הבינוני צפוי עודף היצע בענף המשרדים באזורי הביקוש, השפיעה כנראה על מיתון הירידה. בשוק הנכסים המסחריים נצפתה ירידה חדה בתשואה המעידה על יציבות הענף ועליה בביקוש לנכסים מסוג זה. בסקירה מצוין כי בנכסים מסחריים גדולים ניתן לזהות שונות בשיעורי התשואה באותו הנכס, כאשר לנכסים בטוחים יותר מיוחס שיעור תשואה נמוך יותר ולהפך. גם בשוק התעשיה והלוגיסטיקה נצפתה ירידה בשיעורי התשואה המשקפת את היציבות בשוק זה.
נמצא קשר מובהק בין רמת הקרבה של הנכס למרכז הארץ או למרכז הישוב לבין שיעור התשואה ממנו. בנכסים שמיקומם מרכזי נצפה שיעור תשואה נמוך ואילו בנכסים פריפריאליים נצפה שיעור תשואה גבוה. הקשר נובע ככל הנראה ממרכיב סיכון גבוה יותר בפריפריה (לגבי מרכיבים כגון: איתנות פיננסית של השוכרים, יחס אי תפוסה, סיכונים לבעלים שבהשתנות הסביבה וכו').
- 1.אהרון 02/12/2013 12:50הגב לתגובה זועם ריבית כל כך נמוכה ברור שערך הנכסים יעלה ומה יקרה כאשר הריבית תתחיל לתפס ?
חיפה. קרדיט: צלי אהרוןחיפה: העיר של משקיעי הנדל״ן - דירות על הים ב-1.3 מיליון שקל
סיור בשכונות החוף: קריית אליעזר, קריית שפרינצק ובת גלים - 50 אלף דירות בדרך, זינוק של 12% במחירים בשנת 2024 והמשקיעים ממשיכים להגיע; ״כל הנתונים מעידים על המשך צמיחה״; וגם - מה הסיכונים בהשקעה כזו?
מחירי הדירות לאורך שנים חיפה נחשבה לעיר שמאבדת תושבים, אבל מאז תקופת הקורונה בשנת 2020 - התמונה השתנתה לחלוטין. משקיעים נוהרים אליה ונראה שבצדק - הם הגיעו לתשואות יפות מאוד. בשנה שעברה חיפה הובילה את מדד מחירי הדירות עם זינוק של 12%, ובימים אלה יש כ-50 אלף דירות בתכנון ובביצוע בעיר.
כמובן שבהשקעה בדירה יש גם סיכונים - כמו ירידת מחירים, סיכון של אי-השכרה ועוד. אבל באופן כללי ואם מסתכלים על העבר של השנתיים האחרונות ואפילו 5 השנים האחרונות - המשקיעים בחיפה נהנו מתשואות יפות. בעיקר מעליית ערך מהירה בשכונת בת גלים.
העיר הצליחה להפוך את עצמה ליעד השקעה אטרקטיבי בזכות שילוב די נדיר: מחירי דירות נמוכים יחסית, קרבה לים, תחנות רכבת במרחק הליכה ופארק הייטק במרחק 10 דקות נסיעה בלבד. המחירים בחיפה נעים כיום בין 1.8 ל-2 מיליון שקל בממוצע לדירת 3 חדרים, 2 מיליון שקל עד 2.5 מיליון שקל לדירת 4 חדרים. ויש גם מחירים גבוהים מכך כמובן. התשואה למשכירים נעה בין 2.8% ל-3%, לא מדובר על החזר חודשי גדול, אבל נאה בהחלט ביחס לתל אביב וסביבתה, וחשוב לזכור שההשקעה בעיר נהנתה בעיקר מעליית ערך משמעותית בשנתיים האחרונות.
- בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק השכירות
- השמאית שמזהירה: ״לא רואה איך מחירי הדירות ירדו״
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אז איפה בדיוק משקיעים? סיור בשכונות החוף של העיר בוחן שלוש שכונות מרכזיות שעוברות תהליכים מואצים של התחדשות עירונית ומושכות משקיעים מכל הארץ:
הים של תל אביב (תמר מצפי)תושבי רחוב ארנון ניצחו - הפרויקט לא יסתיר את הנוף לים
מה חשוב יותר - הקמת בנייני דירות ומלונות או שימור הסביבה והמורשת של העיר?
ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב ביטלה השבוע את היתר הבנייה לפרויקט משולב של מלון ומגורים ברחוב הירקון 162-164, הסמוך לרחוב ארנון. הפרויקט, ביוזמת חברת א.פ.צ השקעות שבשליטת היזם ספי צביאלי, כלל איחוד של שני מגרשים צמודים, מגרש עם מלון ישן המיועד להריסה ומגרש חנייה, והקמת שני בניינים מחוברים בגובה שבע קומות ובהיקף של 55 חדרי מלון ו-32 יחידות דיור.
תושבי רחוב ארנון הגישו ערר בטענה שאיחוד המגרשים והיקף הבנייה סותרים את תוכנית רובע 3 החלה על האזור. התוכנית, שאושרה ב-2007 ומעודכנת מעת לעת, קובעת כי כל מגרש במרכז העיר חייב להישאר יחידה תכנונית עצמאית, ומגבילה את שטח הבלוק המותר לפיתוח ל-700 מ״ר בלבד. המערערים הוסיפו כי הבנייה המתוכננת תחסום את נוף הים הנשקף מדירותיהם, תגרום להצללה משמעותית, תפגע באוורור הטבעי ובאור היום ותשנה לרעה את המרקם ההיסטורי של הרחוב, הנמצא בגבול אתר המורשת העולמית ״העיר הלבנה״.
ועדת הערר, בראשות עו״ד שלומית וולף-לוי, קיבלה את מרבית הטענות וקבעה כי איחוד המגרשים אינו חוקי וכי הוועדה המקומית חרגה מסמכותה כאשר אישרה את התוכנית. בפרוטוקול ההחלטה נכתב במפורש שהיתר הבנייה ״פוגע בערכי השימור של העיר הלבנה ובמרקם העירוני הייחודי״, וכי ״גם קיומו של שימוש מלונאי קודם במגרש אחד אינו מצדיק הסרת ההפרדה בין המג. כתוצאה מכך בוטל ההיתר במלואו והפרויקט הוקפא.
החלטה זו מצטרפת לשורה של מקרים דומים בשנים האחרונות שבהם ועדות ערר מחוזיות בלמו פרויקטים בטענה של פגיעה בעיר הלבנה או בתוכנית רובע 3, ביניהם ביטול פרויקט מלונאות של רשת בראון ברחוב הירקון 127 (״רשת בראון הפסידה: פרויקט המלון בהירקון בוטל סופית״) והפחתת היקף בנייה בפרויקט אחר של צביאלי עצמו ברחוב אלנבי.
- שבוע הבא בבורסה: מניות השבבים יזנקו
- הולמס פלייס צריכה לחשוש? Barry's הבינלאומית נוחתת בישראל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במישור הרחב יותר, הפסיקה ממחישה את המתח בין הצורך בהתחדשות עירונית והגדלת היצע המלונאות בעיר, לבין החובה לשמר את המורשת האדריכלית ואת איכות החיים של התושבים. בעוד התושבים רואים בהחלטה ניצחון על שמירת הנוף והמרחב האישי, היזמים והרשות המקומית נאלצים להתמודד עם האטה בפיתוח ועם קושי למצוא פתרונות כלכליים למגרשים קטנים ומוגבלים. מקרה זה עשוי להשפיע גם על עשרות תוכניות דומות הממתינות להכרעה בוועדות השונות, ולהקשיח את עמדת מוסדות התכנון כלפי איחודי מגרשים באזורי שימור.
