השמאי הממשלתי: תשואת נכסים מסחריים ירדה חדות עקב עלייה בביקוש
התשואות על נכסי משרדים, מסחר ותעשייה ולוגיסטיקה רשמו ירידה במחצית הראשונה של 2013, כך עולה מסקירה של השמאי הממשלתי שפורסמה היום (ב'). בנכסי המשרדים נרשמה תשואה של 8.15%, בנכסים מסחריים של 7.9% ובנכסי תעשייה ולוגיסטיקה 8.3%.
בתקופה הנסקרת אותרו נדגמו ונותחו נתוני תשואה ומכר של כ- 45 נכסים מניבים: משרדים, מסחר ומבני תעשיה ולוגיסטיקה. רובם מתייחסים לשיעור ההיוון הכולל בשומות שנערכו לצורך הצגתן בדו"חות כספיים של חברות, ומבוססים על יחס בין נתון שוק לבין ערך שומתי בנכסי השוואה או בנכס הנשום.
בסקירה מצוין כי במחצית הראשונה, המשיך המשק הישראלי להיות חשוף לאי היציבות הכלכלית בעולם. במקביל, נמשכה מגמת התמתנות של רמת אי הוודאות בשוק המקרקעין שהחלה ברבעון השלישי של שנת 2008 עם תחילת השפעתו של המשבר הכלכלי העולמי על המשק הישראלי. שיעורי הריבית במשק נותרו נמוכים ואף ירדו. ריבית בנק ישראל ירדה בתקופה זו מרמה של 1.75% עד 1.25%. הריבית הריאלית (הצמודה) למשכנתאות נעה בטווח שבין 2.42% לבין 2.02% (כאשר האינפלציה בפועל כ- 0.8% לבין 2% והאינפלציה הצפויה כ- 1.8% - 2%).
ירידה בתשואה על המשרדים
לפי השמאי הממשלתי, בתקופה האמורה חלה גם ירידה בשיעור התשואה לפדיון של אגרות חוב ממשלתיות. נתונים אלה גורמים לחיפוש אפיקי השפעה חלופיים לרבות בשוק הנדל"ן המניב. יצויין, כי בחלק קטן מהנכסים קיימת הכנסה נוספת לבעלים (שהיא בדרך כלל אינה משמעותית ביחס להכנסה מדמי השכירות) מהשכרת חלק מהמבנה (גג או קיר חיצוני) למטרת הצבה של אנטנה סלולרית או מתקנים לייצור חשמל, רווח בגין אחזקת המבנה, דמי ניהול וכו'. הכנסות אלה אינן נכללות בשיעור התשואה של הנכסים שנכללים בסקירה וזאת במטרה לבטא את שיעורי התשואה לסוגי הנכסים הנסקרים ללא השפעת גורמים אקראיים.
- עמלות מסחר: איפה הכי זול לסחור בבורסה?
- כסף חדש: ילדים בני 12 משקיעים בבורסה דרך אפליקציות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בשיעור התשואה למשרדים חלה ירידה ביחס לחציון הקודם שמעידה על המשך יציבות וביקוש בשוק המשרדים. תחזית הפעילים בשוק כי בטווח הבינוני צפוי עודף היצע בענף המשרדים באזורי הביקוש, השפיעה כנראה על מיתון הירידה. בשוק הנכסים המסחריים נצפתה ירידה חדה בתשואה המעידה על יציבות הענף ועליה בביקוש לנכסים מסוג זה. בסקירה מצוין כי בנכסים מסחריים גדולים ניתן לזהות שונות בשיעורי התשואה באותו הנכס, כאשר לנכסים בטוחים יותר מיוחס שיעור תשואה נמוך יותר ולהפך. גם בשוק התעשיה והלוגיסטיקה נצפתה ירידה בשיעורי התשואה המשקפת את היציבות בשוק זה.
נמצא קשר מובהק בין רמת הקרבה של הנכס למרכז הארץ או למרכז הישוב לבין שיעור התשואה ממנו. בנכסים שמיקומם מרכזי נצפה שיעור תשואה נמוך ואילו בנכסים פריפריאליים נצפה שיעור תשואה גבוה. הקשר נובע ככל הנראה ממרכיב סיכון גבוה יותר בפריפריה (לגבי מרכיבים כגון: איתנות פיננסית של השוכרים, יחס אי תפוסה, סיכונים לבעלים שבהשתנות הסביבה וכו').
- 1.אהרון 02/12/2013 12:50הגב לתגובה זועם ריבית כל כך נמוכה ברור שערך הנכסים יעלה ומה יקרה כאשר הריבית תתחיל לתפס ?
מה עדיף - דירה חדשה או יד שנייה? הטעויות שעולות מאות אלפי שקלים
דירה חדשה מבטיחה ריח של חדש ושקט לכאורה, יד שנייה מביאה ודאות; בסוף 2025, כשהמימון יקר, מדד תשומות בנייה ומבצעי קבלן משנים את התמונה, ההכרעה פחות רגשית ויותר כלכלית
השאלה אם עדיף לקנות דירה חדשה או דירה יד שנייה תלויה בגורמים רבים ומשתנים לרבות שיקולים פיננסיים, תזרימיים, משפחתיים ועוד. רבים נמשכים לדירה חדשה בגלל תוכניות מסובסדות, מבצעי קבלנים ותחושת ביטחון של בניין חדש, אבל שוק היד השנייה ממשיך להיות מרכז הכובד של העסקאות בישראל. אנשים קונים דירה שהם יכולים לראות בעיניים.
נתוני הלמ"ס לרבעון השלישי מראים תמונה ברורה שהיא המשכה של מגמה ברבעונים האחרונים: יותר דירות יד 2 נמכרות מאשר דירות חדשות. ברבעון השלישי כ-65% מעסקאות הדיור בישראל הן בדירות יד שנייה, לעומת 35% בדירות חדשות. הפער הזה מתרחב בתקופות של אי-ודאות כלכלית, כשרוכשים מעדיפים לראות מה הם קונים.
דירה חדשה על הנייר היא רכישה בתנאי אי-ודאות - לא רק לגבי הדירה עצמה, אלא לגבי הסביבה, הבניין, איכות הביצוע, השירות והזמן עד המפתח. דירה יד שנייה מאפשרת בדיקה מהירה של רוב הדברים שמכאיבים באמת: רעש, אור, רוחות, חניה, שכנים, ועד בית, ליקויים, נזילות ותחושת המרחב. בד בבד, היא יכולה לדרוש שיפוץ יקר, טיפול בתשתיות ישנות ולעיתים פשרות בתכנון.
ודאות מול הבטחה: מה באמת קונים כשחותמים על דירה חדשה
קניית דירה חדשה בנויה משני חלקים: המפרט ומה שלא כתוב. המפרט הוא מה שמופיע בחוזה, בתוכניות ובנספחים. מה שלא כתוב הוא איכות החיים שתתגלה רק אחרי אכלוס. חניון ש"על הנייר" עובד, אבל במציאות מתעכב; מעליות חדשות שמייצרות תקלות בשלב ההרצה; חדרי אשפה שמעלים ריחות; חברת ניהול שמחליפה נהלים כל חודש; ולפעמים סביבה שמשתנה בזמן שהפרויקט נבנה, כמו תשתיות חדשות, כבישים, מבני ציבור או שינויי תכנון. וגם - תשלום גדול לוועד בית, עיכובים שונים, פגמים ותקלות בדירה שהקבלן אמור לתקן. ועוד.
- דירה חדשה או יד שנייה: מה באמת עדיף לרכוש היום?
- דירה מיד ראשונה: יתרונות והמלצות שכדאי להכיר
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
גם אם הקבלן פועל לפי כללים, בניין חדש הוא מערכת שצריכה זמן כדי להתייצב. שנים ראשונות כוללות תקופת בדק ואחריות, תיקונים, ביקורי בעלי מקצוע ודיונים אינסופיים בווטסאפ של הדיירים. זה מחיר שצריך לקחת בחשבון. יש יתרון לכך שהקבלן אחראי על ליקויים בתקופות מוגדרות - שנה לבדק ושלוש שנים לאחריות על רוב הרכיבים - אבל האחריות לא תמיד מתורגמת לפתרון מהיר, ולעיתים הדיירים נאלצים להתעקש, לתעד ולהכניס אנשי מקצוע מטעמם. זה כאב רוב גדול, כשברוב הבניינים החדשים וברוב הדירות זה טיפול שוטף מול הקבלן.
חוסכים לפנסיה, אבל אין להם דירה: למה לא לאפשר פדיון מהפנסיה למטרת רכישת דירה?
אבסורד גדול - פנסיה גדולה ואין הון עצמי לרכישת דירה; למה לשלוח משפחות וזוגות לשוק השכירות אם הם רוצים לקנות דירה ויש להם כסף בפנסיה?
הפרדוקס הישראלי מוכר לכולם: זוג צעיר משתכר יפה, מפריש מדי חודש אלפי שקלים לפנסיה, אבל אין לו סיכוי לגרד הון עצמי לדירה. מחירי הדירות אומנם יורדים כרגע, אבל עדיין דורשים 400–600 אלף שקל לפחות כהון עצמי.
בחשבון הפנסיה של הזוג הזה כבר מצטברים מאות אלפי שקלים, אבל זה כסף שהוא לא יכול לגעת בו עד גיל פרישה, וגם אז רק בתנאים קשיחים. התוצאה: הזוג משלם שכר דירה של 5,000-8,000 שקל בחודש ואפילו יותר במקום לקנות דירה.
איסור על משיכת כספי פנסיה
אסור למשוך כספי פנסיה לרכישת דירה ולכל סיבה אחרת בלי לשלם מס מלא של 35%. גם הרעיון להשתמש בחיסכון הפנסיוני כערבות למשכנתה נדחה על ידי הבנקים ורשות שוק ההון. כלומר, המדינה הכריחה אותנו לחסוך לפנסיה, ועכשיו היא אומרת לנו: "הכסף שלך, אבל אסור לך להשתמש בו לדירה".
היו ניסיונות רבים לשנות את זה. כבר ב-2019 מרכז המחקר של הכנסת פרסם ניתוח מפורט שהציע לאפשר משיכה פטורה ממס של עד 20% מערך הדירה (תקרה של כ-1.7 מיליון שקל), בתנאי שהכסף יוחזר לפנסיה בתשלומים חודשיים קטנים יחסית. הצעות חוק דומות עלו שוב ושוב, כולל הצעה להחזר נומינלי בלבד (בלי ריבית) כדי שלא לפגוע יותר מדי בקצבה העתידית. בכל פעם ההצעה נתקלה בחומת השמרנות של רשות שוק ההון ואגף התקציבים: "זה יפגע בביטחון הפנסיוני של הציבור".
- איפה תמצאו דירה בפחות מ-2 מיליון שקל?
- "דירה בישראל היא בטון" - בעל הקרן שלא מהמר על שום דבר אחר
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הטענה הרשמית היא שמי שמושך היום ישלם מחר מחיר כבד בגיל פרישה. זה נכון חלקית, אבל מתעלם מהתמונה המלאה: שכר דירה גבוה הוא "מס פנסיוני" לא פחות כבד. כשזוג משלם 6,000 שקל שכר דירה במשך 25 שנה, הוא מעביר לבעל הבית כ-1.8 מיליון שקל (לפני הצמדה). אם אותו זוג היה לוקח 400 אלף שקל מהפנסיה, קונה דירה ומוסיף 800–900 שקל בחודש להחזר לפנסיה - הוא היה מסיים את התקופה עם דירה בבעלותו ועם פנסיה מופחתת בכ-4,000-5,000 שקל בחודש. במקרים רבים, החיסכון בשכר הדירה עולה על הפגיעה בקצבה.
