לקחתם משכנתא עם החזר קבוע? הבנק מרוויח עליכם 220 אלף ש' - הנה החישוב

מנתוני בנק ישראל שפורסמו השבוע עולה כי בחודש ספטמבר האחרון חל שינוי מגמה בקרב נוטלי המשכנתאות אשר העדיפו "לבטח" את עצמם וליטול משכנתא במסלולים בריבית קבועה שאינם צמודים למדד. בספטמבר האחרון כ-52% מנוטלי המשכנתאות נטלו משכנתא שאינה צמודה למדד, זאת לעומת כ-42% בלבד בתקופה המקבילה אשתקד.

המגמה מלמדת על כל שהלווים מוכנים כיום לשלם יותר בהחזר החודשי מאשר להסתכן בשינויים של ריבית או מדד, כלומר לשלם לבנקים פרמיית "הגנה" גבוהה יותר. Bizportal, בשיתוף טאבו ישיר משכנתאות, מקבוצת קו מנחה, בדק האם באמת "ללכת על בטוח" אכן משתלם בהשוואה למסלול של ריבית קבועה צמודה למדד ולמסלול המשלב רכיבים של ריבית משתנה ומדד משתנה וקבוע. בכל אחד מהמסלולים בחנו משכנתא בהיקף של 750 אלף שקל.

המסלול ה"בטוח" נוטלי משכנתא שיירצו לנטרל את השפעות המדד ולשמור על אותו היחס של החזר חודשי יידרשו ליטול משכנתא במסלול ריבית קבועה לא צמודה למדד לתקופה של 28 שנה. במילים אחרות, במסלול ה"בטוח", נטרול המדד יעלה למשפחה בעוד 8 שנות משכנתא ובפרמיית סיכון בדמות ריבית של 5%. ההחזר החודשי לאורך כל התקופה יעמוד על כ-4,152 שקל וסך ההחזר בתום התקופה יסתכם בכ-1,395,000 שקל.

מסלול ריבית קבועה צמוד מדד נוטלי משכנתא שייבחרו במסלול הריבית הקבועה הצמודה למדד יוכלו ליהנות מתקופת משכנתא של 20 שנה ומריבית שאינה יכולה להשתנות. במקרה זה, בתנאי מדד שנתי ממוצע של 3% לאורך כל שנות המשכנתא, ההחזר החודשי יעמוד על 4,095 שקל, 57 שקל פחות מאשר במסלול הבטוח, וסך החזר המשכנתא בתום התקופה יסתכם בכ-1,344,399 שקל, קרי כ-51 אלף שקל פחות מאשר במסלול הבטוח.

המסלול המשולב נוטלי משכנתא שייבחרו במסלול המשולב, הכולל 10% ברכיב של ריבית קבועה לא צמודה למדד לתקופה של 14 שנה, יוכלו 6 שנים לפני סיום תשלום המשכנתא להחזיר 3,438 שקל בלבד. ב-14 השנים הראשונות ההחזר החודשי יסתכם בכ-4,044 שקל, 108 שקל פחות מאשר במסלול הבטוח ו-51 שקל פחות מאשר במסלול הריבית הקבועה הלא צמודה. כ-34% מהמשכנתא יהיה ברכיב ריבית משתנה צמודה למדד, כ-23% יהיה ברכיב של ריבית קבועה צמודה למדד ו33% יהיה ברכיב פריים לא צמוד למדד. במקרה בו שיעור המדד השנתי הממוצע יעמוד על 3%, סך ההחזר הכולל של המשכנתא יעמוד על כ-1,124,570 שקל, כ-270,000 שקל פחות מאשר במסלול הבטוח וכ-220,000 שקל פחות מאשר במסלול הריבית הקבועה הצמודה למדד. כמובן שבמסלול המשולב קיים סיכון של שינוי בריבית כל 5 שנים. גם במקרה בו הריבית תעלה באופן קיצוני ותעמוד לאורך כל חיי המשכנתא על 3.5%, ההחזר הכולל, יחד עם השפעות המדד, יעמוד על 1,186,373 שקל, כ-208,000 שקל פחות מהמסלול הבטוח. במקרה קיצון בו הריבית המשתנה כל 5 שנים תשתנה לרמה שנתית של 5% יעלה ההחזר החודשי ל-4,435 שקל, סכום הגבוה ב-391 שקל מהמסלול המשולב כיום וגבוה בכ-283 שקל מההחזר החודשי במסלול הבטוח. ההחזר הכולל במקרה זה יעמוד על 1,253,116 שקל, אשר עדיין נמוך בכ-142,000 שקל מסך ההחזר הכולל במסלול הבטוח. ערן כרמל, אומר כי "המגמה מלמדת על כל שהלווים כיום מוכנים לשלם לבנקים יותר כסף מאשר לקחת סיכון של עליית המדד, דבר אשר עלול לשנות את ההחזר החודשי. במילים אחרות הלווים מעדיפים לשלם כיום יותר בהחזר החודשי מאשר להסתכן בשינויים של ריבית ו/או מדד. התפישה בשנים האחרונות השתנתה באופן משמעותי - בעבר המשכנתא הייתה נלקחת לתקופה ארוכה במסלול אחד ואחיד לכולם והלווים לא היו משנים את המשכנתא. כיום נושא המיחזור והמעקב אחר המשכנתא תופס תאוצה, לכן תשלום של ריבית קבועה לא צמודה למדד לתקופה ארוכה פחות רלוונטי עקב הסבירות לשינוי המשכנתא תוך מספר שנים."

***האפשרויות שהוצגו בכתבה זו אינן מתאימות לכל פרופיל פיננסי. האמור לעיל אינו תחליף לייעוץ המידע מוצג לידיעה בלבד ואין לראות בו המלצה לתמהיל משכנתא מכל סוג שהוא. כל העושה שימוש באמור לעיל עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית.

כתבות מעניינות נוספות: הגזימו ונסוגו: דירת שיכון בחולון נמכרה ב-22% פחות מהמחיר המבוקש תוכנית מתאר לראשל"צ: 27 אלף דירות ייבנו בעיר - 25% יהיו קטנות