באיזו עיר מחירן של דירות עמידר מוזנחות צפוי לזנק ב-700 אלף שקל?
העיר רעננה נחשבת לאחת היוקרתיות באזור השרון, כאשר דירת 4 חדרים חדשה נמכרת תמורת 2.23 מיליון שקל. אולם בהשוואה לערים אחרות באזור השרון, דוגמת הוד השרון, כפר סבא והרצליה, אשר רשמו עליית מחירים של 32%, 44.4% ו-36% בהתאמה החל מ-2008 (לפי נתוני משרד השיכון), מחירי הדירות ברעננה עלו ב-20% בלבד, נתון הממחיש שרמת המחירים בעיר הייתה כבר גבוהה ערב הזינוק הפראי במחירי הדירות.
רמת המחירים בעיר הובילה את רעננה להיות החלוצה בתחום התמ"א 38 באזור השרון עם שלושה פרויקטים שהושלמו ו-45 בתהליך השלמה, זאת לעומת אחד שהושלם בהוד השרון ו-14 בתהליך השלמה, שניים בהרצליה שהושלמו ו-43 בתהליך השלמה ושניים בכפר סבא שהושלמו ו-28 בתהליך השלמה.
האם דירות בבניין הצפוי לעבור תמ"א 38 יימכרו במחיר גבוה יותר לפני התחלת הפרויקט? בבניין שיכון של עמידר ברחוב חפץ חיים 21 ברעננה נמכרה בחודש דצמבר 2012 דירת 2 חדרים בשטח של 60 מ"ר בקומה הראשונה תמורת 1.18 מיליון שקל. חודש לאחר מכן, בחפץ חיים 23, נמכרה דירת 2 חדרים בשטח דומה בקומה השלישית, בבניין הסמוך שלא צפוי לעבור תמ"א 38 תמורת 1.06 מיליון שקל, פער של 11% במחיר. לא הרחק משם, ברחוב אנילביץ 21, נמכרה בדצמבר 2012 דירת 2 חדרים באותו השטח, בקומה השלישית ב-1.07 מיליון שקל, פער של כ-10%.
הבנין יעבור חיזוק ושדרוג בהתאם לדרישות התמ"א, הכולל חיזוק הבנין, שיפוץ הלובי וחדר המדרגות, בניית מעלית, שיפוץ וחיפוי חיצוני של הבנין ובניית 2.5 קומות חדשות, מתוכן 4 דירות דופלקס של 5 חדרים בשטח 130 מ"ר + 40 מ"ר מרפסת ו-4 דירות 3 ו-4 חדרים בשטח של כ-85 מ"ר + מרפסת של 12 מ"ר, בהשקעה כוללת של כ-12 מיליון שקל. ל-12 הדירות בבניין יתווספו חדר שינה בשטח של 14 מ"ר, ממ"ד בשטח 11 מ"ר ומרפסת שמש בשטח 6-12 מ"ר. הפרויקט יבוצע באמצעות קרן תמ"א 38 מקבוצת "דייברגון" בהשקעה כוללת של כ-12 מיליון שקל.
להערכת קרן תמ"א 38, בעקבות הפרויקט ערך הדירות הישנות יקפוץ ב-700 אלף שקל. דירות 4 החדרים החדשות צפויות להימכר תמורת כ-1.8 מיליון שקל ודירות הדופלקס תמורת 3.5 מיליון שקל.
כתבות מעניינות נוספות:
- 8.עובדים על כולם בעיניים המחירים בנפילה חופשית הבועה מתפו (ל"ת)מאיר 25/03/2013 14:21הגב לתגובה זו
- 7.חידה ללא פתרון 20/03/2013 09:13הגב לתגובה זופרט שולי שהכתבה לא קשורה לכותרת...
- 6.ארז 20/03/2013 08:56הגב לתגובה זובאירופה גם באזורים בעלי רגישות ססמית גבוהה מגוש דן גרים אנשים בדירות בנות מאות שנה . במדינה עם עוני מחפיר ,שהממשלה מתנערת מכול מחויבתיה האזרחים . אוכלוסיה במצב כלכלי לא רע מקמבנת בעזרת לוביסטים על חשבון הציבור . אם צריך לחזק חזקו בבקעת הירדן , הערבה,צפת לא ברעננה . רוצים דירות יש המון ,המון שטח גם במרכז . לפנות בסיסים להפשיר קרקע לבנות ולשלם מחיר הוגן אחרי ניטרול הספסרות של מנהל מקרקעי ישראל
- 5.רקרכק 19/03/2013 21:07הגב לתגובה זומוזמנים....תקנו יא טבלים תקנו.....איזה עם מטומטם...העיקר על ויכוח של מקום חניה מייד שולפים סכין אבל על דירות משלמים מיליונים כמו עדר של פראיירים אפסים
- 4.שנה דמגוגיה שקרית לפראייר=בועה בפיצוץ=מחיר הזוי!!!!!!!! (ל"ת)נדלן=בלוף שיווק 19/03/2013 19:07הגב לתגובה זו
- יוסי 19/03/2013 21:08הגב לתגובה זוברעננה יש הרבה דירות הרבה יותר זולות ממה שרשום בכתבה. חבל מאוד שהכותב לא עשה בדק בית אמיתי והסתמך על מחירי מחירון גבוהים של קבלנים ולא על המחיר האמיתי שנמכרים הדירות לפי אתר כונס.
- 3.התמ"א לא מחזקת כלום, הבניין נשאר ישן זה רשיון הדפסת כסף (ל"ת)לבטל את תוכנית תמא38 19/03/2013 17:36הגב לתגובה זו
- 2.משה 19/03/2013 16:23הגב לתגובה זוהתמ"א 38 לא מאפשר למעוטי יכולת לרכוש דירות 2-3 חדרים פשוטות בעיר, בסוף ייבנו כאן פאבלות כמו בריו
- 1.חלם 19/03/2013 16:22הגב לתגובה זולשם מה להותיר בניין שנבנה לפני 60 שנה? צריכים להרוס את כל המתחם ולבנות אותו מחדש
- אריה 19/03/2013 21:38הגב לתגובה זומקווה שלא אחרי אסון
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
