היכן במרכז נמכרו דירות 4 חד' בפחות ממיליון שקל?
זוגות צעירים רבים מתקשים לרכוש דירת 4 חדרים באזורי הביקוש בעקבות נסיקת המחירים ב-4 השנים האחרונות. אולם זוגות לא מפונקים שמוכנים להתחיל את חייהם המשותפים בדירות ישנות בשכונות ותיקות יוכלו לרכוש דירות מסוג זה אף בפחות ממיליון שקל, אפילו במרחק נסיעה של 15 דקות ממרכז תל אביב.
Bizportal ריכז מאתר מידע נדל"ן של רשות המיסים דירות 4 חדרים שנמכרו בחודשיים האחרונים במרכז הארץ בפחות ממיליון שקל.
תל אביב
ברחוב שם הגדולים 6 ביפו נמכרה ב-17 ביוני דירה בשטח 86 מ"ר נטו בקומה שנייה ב-700 אלף שקל
ברחוב ההגנה 47, שכונת התקווה, נמכרה ב-17 ביוני דירה בשטח 80 מ"ר נטו בקומה 4 מתוך 4 ב-700 אלף שקל
ברחוב הרטוב 19 בשכונת כפר שלם נמכרה ב-13 ביוני דירה בשטח 80 מ"ר נטו במיליון שקל
פתח תקווה
ברחוב בן עזר 13 במרכז העיר נמכרה ב-24 ביוני דירה בשטח 82 מ"ר נטו, קומה 5 מתוך 8 במיליון שקל
ברחוב אורלוב 11 במרכז העיר נמכרה ב-9 ביולי דירה בשטח 74 מ"ר נטו, קומה 1 מתוך 3 ב-890 אלף שקל
חולון
ברחוב ההסתדרות 199, בשכונת רסקו ב', נמכרה ב-13 ביוני דירה בשטח 101 מ"ר נטו בקומה 4 מתוך 4 במיליון שקל
ברחוב קיבוץ גלויות 12 בשכונת רסקו ב' נמכרה ב-7 ביוני דירה בשטח 80 מ"ר נטו בקומה 4 מתוך 6 במיליון שקל
בת ים
ברחוב ליבורנו 11, בשכונת רמת הנשיא, נמכרה ב-2 ביולי דירה בשטח 92 מ"ר נטו בקומת קרקע ב-940 אלף שקל
ראשון לציון
ברחוב שניאור זלמן בשכונת נווה אליהו, נמכרה ב-10 ביוני דירה בשטח 88 מ"ר נטו בקומה 3 מתוך 3 ב-950 אלף שקל
ברחוב רש"י 14 במרכז העיר נמכרה ב-9 ביולי דירה בשטח 86 מ"ר נטו בקומה 2 מתוך 4 ב-880 אלף שקל
ברחוב אחד העם 25 במרכז העיר נמכרה ב-12 ביולי דירה בשטח 80 מ"ר בקומה 2 מתוך 2 ב-990 אלף שקל
אור יהודה
ברחוב קזז יחזקאל נמכרה ב-10 ביוני דירה בשטח 87 מ"ר ברוטו בקומה 4 מתוך 4 נמכרה ב-850 אלף שקל
ברחוב ההסתדרות נמכרה ב-14 ביוני דירה בשטח 83 מ"ר נטו בקומה 2 מתוך 4 במיליון שקל
רמלה
ברחוב מסדה 10, ליד העיר העתיקה, נמכרה ב-8 ביוני דירה בשטח 96 מ"ר נטו בקומת קרקע מתוך 2 ב-810 אלף שקל
ברחוב בר אילן 18, בשכונת משכנות, נמכרה ב-24 ביוני דירה בשטח 91 מ"ר נטו ב-733 אלף שקל
ברחוב דוד רזיאל בשכונת נאות יצחק רבין נמכרה ב-21 ביוני דירה בשטח 91 מ"ר בקומה 2 מתוך 4 ב-538 אלף שקל
ברחוב שץ גרשון בשכונת גבעת הדר נמכרה ב-9 ביולי דירה בשטח 100 מ"ר נטו בקומה 6 מתוך 9 ב-830 אלף שקל
נתניה
ברחוב רמב"ם 26, בשכונת בן ציון, נמכרה ב-6 ביוני דירה בשטח 110 מ"ר ברוטו ב-750 אלף שקל
ברחוב עזרא 13 בשכונת רמת ידין, נמכרה ב-27 ביוני דירה בשטח 128 מ"ר נטו בקומה 2 מתוך 2 ב-985 אלף שקל
ברחוב הרטום 8, בשכונת קריית רבין, נמכרה ב-25 ביוני דירה בשטח 91 מ"ר נטו בקומה 3 מתוך 6 ב-978 אלף שקל
רחובות
ברחוב דוד שמעוני, במרכז העיר ליד אזורי ויצמן, נמכרה ב-5 ביוני דירה בשטח 83 מ"ר נטו בקומה 2 מתוך 4 ב-940 אלף שקל
בדרך יבנה 42 בשכונת נווה יהודה נמכרה ב-24 ביוני דירה בשטח 91 מ"ר נטו בקומה 4 ב-774 אלף שקל
ברחוב ההסתדרות 35, בשכונת גני סביון, נמכרה ב-2 ביולי דירה בשטח 106 מ"ר נטו, בקומה 3 מתוך 3, ב-915 אלף שקל
יבנה
ברחוב הצבעוני 45, בשכונת נאות אשכול, נמכרה ב-1 ביוני דירה בשטח 104 מ"ר בקומה 1 מתוך 4 ב-910 אלף שקל
ברחוב הדרור 32 בשכונת נאות בן גוריון, נמכרה ב-5 ביוני דירה בשטח 82 מ"ר נטו בקומה 8 מתוך 8 ב-915 אלף שקל
ברחוב דוכיפת 6, בשכונת נאות אשכול, נמכרה ב-12 ביוני דירה בשטח 100 מ"ר נטו בקומה 1 מתוך 3 ב-850 אלף שקל
ברחוב הצבעוני 39, בשכונת נאות אשכול, נמכרה ב-14 ביוני דירה בשטח 93 מ"ר בקומה 1 מתוך 4 ב-905 אלף שקל
ברחוב הדרור 12 בשכונת נאות בן גוריון, נמכרה ב-25 ביוני דירה בשטח 96 מ"ר בקומה 1 מתוך 4 ב-700 אלף שקל
ברחוב הסביון 1 בשכונת נאות אשכול נמכרה ב-4 ביולי דירה בשטח 95 מ"ר בקומה 4 מתוך 4 ב-540 אלף שקל
- 5.אזרח שמבין בנדל"ן 05/08/2012 16:16הגב לתגובה זואם הייתם מכירים את הרחובות האלה שבהם נמכרו הדירות הייתם מבינים שהדירות נכרו במחיר לא ראלי . כל אחת מהדירות נמצאת באיזורים נחותים ויש גבול עד כמה אפשר להתפשר. אלה שכונות קשות לחיים נורמלים. תבדקו את עצמכם לפני שאתם ממליצים וקוראים לזוגות צעירים "מפונקים".
- 4.רק היום!!! הדירות של אתמול במחירים של מחר!! (ל"ת)דודוסאן 05/08/2012 15:35הגב לתגובה זו
- 3.דמגוגיה להרצת פראייר=מחיר הזוי מעל30%=מחאה=חרםצרכן!!!!! (ל"ת)נדלניסט=בלוף שיווקי 05/08/2012 13:28הגב לתגובה זו
- 2.נדב 05/08/2012 13:20הגב לתגובה זויש יופי של דירות יד שנייה במחירים הגיוניים, מספיק כבר עם תרבות השופוני אנס הישראלית שתוביל אותנו להתרסקות
- 1.מוני 05/08/2012 13:17הגב לתגובה זוזוג צעיר דואג גם לחינוך ילדיו, במרבית הדוגמאות מדובר בשכונות סלאמס עלובות שלא ראויות לגידול ילדים
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 2.04% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 2.04% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
