בראק קפיטל מגייסת 42 מיליון שקל; "השמרנות מגבילה את האפסייד"
חברת הנדל"ן בראק קפיטל (בראק אמדווחת היום כי דירקטוריון החברה אישר הקצאה פרטית של מניות בהיקף של כ-42 מיליון שקל. במסגרת הגיוס, תקצה החברה לגופים מוסדיים מקבוצת כלל ביטוח ולמשקיע זר, שהינו שותף מיעוט במספר נכסים בגרמניה, כ-276 אלף מניות לפי מחיר של 152 שקל למניה, הנמוך בכ-4% ממחיר המניה בבורסה ביום 10 ביולי 2012.
מתוך הסך האמור, יוקצו לכלל ביטוח כ-224 אלף מניות תמורת סך של כ-34 מיליון שקל, ולמשקיע הזר יוקצו כ-52 אלף מניות בתמורה לכ-8 מיליון שקל. יצוין, כי מחירה הנוכחי של המניה משקף לחברה שווי של כ-930 מיליון שקל, הקרוב להונה העצמי של החברה, והמבטא עליית ערך של למעלה מ-45% מאז ההנפקה הראשונה (IPO) של מניות החברה בבורסה לפני כשנה וחצי.
בראק אן.וי. הינה החברה באמצעותה מרכזת קבוצת בראק קפיטל את פעילות הנדל"ן שלה בגרמניה. החברה נשלטת על ידי קבוצת בראק קפיטל המחזיקה בה כ-66%, באמצעות בעלי השליטה ובעלי העניין בה. בנוסף לגיוס האמור, אישר דירקטוריון החברה באופן עקרוני ביצוע הנפקה פרטית נוספת בהיקף של עד כ-17 מיליון שקל למשקיעים נוספים, בתנאים הזהים לתנאי ההקצאה הפרטית, ושבמידה ותתבצע, היא תושלם תוך כ-4 שבועות.
אופיר רחמים, מנכ"ל משותף בחברה, אמר היום: "אנו רואים בגיוס הנוכחי הבעת אמון מצד גורם משמעותי בשוק ההון בבראק אן.וי., בנכסיה ובאסטרטגיה העסקית שלה, וזאת על אחת כמה וכמה על רקע העובדה, כי זהו אחד מגיוסי האקוויטי הבודדים שבוצעו בתל-אביב בחודשים האחרונים. גיוס זה מצטרף לצעדים נוספים שהשלמנו בחודשים האחרונים במסגרת האסטרטגיה של בראק להרחיב את פעילותה בגרמניה ולהדק את קשריה עם שוק ההון. בהקשר זה, חשוב לציין את העלאת דירוג איגרות החוב של החברה ל-A, גיוס החוב שביצענו מול קונצרן כלל, הכניסה של מניות החברה ביוני האחרון למדד ת"א 100, ובמקביל אנו רואים גם ציון דרך משמעותי בדיווח שפירסמנו השבוע לגבי קצב המכירות בפרויקט היזמי שלנו בדיסלדורף".
אמיר ארד, אנליסט הנדל"ן של אקסלנס ברוקראז', החל לסקר את המנייה ואמר כי "למרות שגרמניה הייתה ונותרה אחת מנקודות המפלט האחרונות כנגד הגאות במשבר החובות הריבוניים, רמת השמרנות של החברה במקביל לאופי הנכסים מגבילים האפשרויות לאפסייד. פעילות החברה מצוינת מבחינת השמרנות, אולם מתומחרת במלואה, אנו מתחילים סיקור עם מחיר ראשוני של 161 שקל למניה בתשואת שוק."
ארד הוסיף כי "השנים 2010-2011 איפיינו את תקופת ההתרחבות של החברה עם מספר גבוה יחסית של עסקאות ועלייה הדרגתית במינוף. לקראת סוף 2011 ניכרה התייצבות בפעילות והחברה עצמה דוגלת בהתרחבות נוספת מינורית בלבד ובטיוב התיק הנוכחי. לפיכך, נתוני הרבעון הראשון של 2012 מהווים עבורינו תמונה מייצגת למדי לפעילותה המתמשכת. תזרים החברה במצב הנוכחי מסייע לתמיכה בפעילות היזמית, אולם נפגע מעט בשל מרכיב קרקעות גבוה יחסית (פרויקט דיסלדורף). בטווח הבינוני והארוך, הצלחה בפעילות הייזום יכולה להוביל לגידול משמעותי, עד כדי הכפלתו של התזרים השנתי הנוכחי."
נדל"ן בישראל. קרדיט: רשתות חברתיותבנק ישראל מפרסם הקלות ללוקחי משכנתאות
לאור עלייה בבקשות של משקי בית לאשראי נוסף לדיור, מעבר למשכנתא הראשונה, בנק ישראל מהדק את אופן החישוב של יכולת ההחזר של משקי הבית; בו בזמן, הבנק מעדכן את אופן החישוב של שווי הנכס, בעיקר בהקשרי "מחיר מטרה" ו-"מחיר למשתכן" וכן הגדלת שיעור המימון לדירות זולות
בנק ישראל הודיע היום על שורה של צעדים רגולטוריים בשוק האשראי לדיור, לאור מגמת עלייה בנטילת תוספות אשראי לדיור, ובפרט בסמוך ללקיחת משכנתא ראשונה . בבנק ישראל מדגישים כי הצעדים נועדו לשקף בצורה מדויקת יותר את יכולת ההחזר של הלווים, לצמצם סיכוני מינוף עודף, ובו בעת לשמר הקלות שנועדו לאפשר מענה לצרכים פיננסיים שוטפים ועתידיים של משקי הבית. על רגל אחת, ההקלות האלו יאפשר לקחת "הלוואות לכל מטרה" מגובות בדירות כסוג של תוספת למשכנתא. יש הגבלות, אבל אם שיעור המימון לא יגיע ל-70%, אתם יכולים לקחת 200 אלף שקל נוספים. כמו כן, ערך הדירות במחיר למשתכן-דירה בהנחה יחושבו לפי שווי שמאי ולא לפי מחיר העסקה. זה היה כך עד מחיר של 1.8 מיליון שקל (הגבלת מחיר) כעת זה יהיה בלי הגבלה זו, המשמעות: אפשרות לקחת בדירה בהנחה יותר משכנתא.
הלוואה לכל מטרה היא הלוואה נכונה - היא בריבית טובה וצריך לנצל אותה לפני הלוואות אחרות. אבל יש כאן בעקיפין שחרור של רסן וכספים שיזרמו לשוק - לדירות ובכלל.
עדכון מגבלת כושר ההחזר
כאמור, משקי בית רבים לוקחים הלוואות נוספות לדיור, לעיתים במקביל או בסמוך למשכנתא הקיימת, כשהבטוחה היא אותו
הנכס. מצב זה מגדיל את החוב הכולל של משקי הבית ועלול לפגוע ביכולתם להתמודד עם שינויים בסביבת הריבית, בהכנסות או בהוצאות בלתי צפויות. לאור זאת, הוחלט לבצע הבהרה רגולטורית מהותית באופן חישוב מגבלת שיעור ההחזר מההכנסה (PTI).
בהתאם להחלטה, בעת נטילת הלוואה נוספת לדיור המובטחת בשעבוד אותו נכס, יחויבו התאגידים הבנקאיים לבחון את ההחזר החודשי בגין כלל ההלוואות הקיימות והחדשות יחד, ולא רק את ההלוואה המבוקשת. כלומר, סך התשלומים החודשיים על כל האשראי לדיור המובטח בנכס יילקח בחשבון לצורך חישוב יכולת ההחזר של משק הבית. בבנק ישראל מציינים כי צעד זה נועד לחזק את ניהול הסיכונים, לשפר את שקיפות המידע לגבי רמת המינוף האמיתית של הלווים, ולמנוע מצב שבו יכולת ההחזר נבחנת באופן חלקי בלבד.
- היום שבו התחיל לפעול הבנק המרכזי של המדינה ומה קרה היום לפני 32 שנה
- ד"ר איתמר כספי ימונה למנהל האגף המוניטרי בבנק ישראל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עדכון חישוב שווי הנכס של דירות במחיר מופחת
במקביל, הפיקוח על הבנקים הודיע על עדכון תקרת שווי הנכס לצורך חישוב שיעור המימון (LTV) בהלוואות לרכישת דירה במחיר מופחת. התקרה, שעמדה עד כה על 1.8 מיליון שקל, תעודכן ל-2.1 מיליון שקל, וזאת בהתאמה לעליית מדד המחירים לצרכן מאז נקבעה. עדכון זה נועד לשמר את ההקלה שניתנה לרוכשי דירות במסגרת תוכניות ממשלתיות כגון “מחיר מטרה” ו”מחיר למשתכן”, ולאפשר להם להמשיך ולהסתמך על הערכת שמאי לצורך חישוב שווי הנכס, גם בסביבה של מחירי דיור גבוהים יותר.
דירה בהנחה - האם כדאי לכם לחכות להגרלה או לחפש דירה?
ההגרלה הבאה תהיה כנראה במרץ-אפריל, באיזה ערים יהיו הגרלות, מה יהיה היקף ההגרלות בשנה הבאה ומה יהיו ההנחות? וגם - 140 אלף זכאים מתלבטים אם לחפש דירה בשוק החופשי - מתי הם ירדו מהגדר?
תוכנית "דירה בהנחה", שהחליפה את מחיר למשתכן והפכה למנגנון המרכזי של המדינה לסבסוד דיור לזכאים, צפויה להיכנס לשלב משמעותי בקרוב. מצד אחד, ההטבות-הנחות על הדירות האלו ייקטנו בשל לחץ מהאוצר ובשל הירידות בשוק בשנה האחרונה שמגיעות גם ל-10%. מצד שני, הכוונה של משרד השיכון והבינוי להרחיב את ההגרלות גם לאזורי המרכז ולכלול ערים נוספות.
בחודשים מרץ-אפרל צפויה הגרלה ראשונה בהיקף של מעל 9,000 דירות - זה לא סופי, זו הכוונה של משרד השיכון והבינוי. התכנון הוא שיהיו בשנה הבאה שתי הגרלות בהיקף כולל של כ-15-16 אלף דירות. בשנת 2025 היו שתי הגרלות עם כ-11.5 אלף דירות. כלומר, היקף השיווקים יעלה.
140 אלף זכאים מחפשים דיור
הבעיה שיש 130-140 אלף זכאים שלא זכו בהגרלה האחרונה והם ינסו את מזלם גם השנה, כשאליהם יצטרפו לפחות עוד 10 אלף זכאים חדשים. במינימום של 140 אלף איש שיתמודדו על הדירות האלו - לכאורה סיכוי של כ-10% לזכות, אבל כמחצית מהדירות מיועדות למילואימניקים בעיקר לוחמים, ועוד חלק משמעותי מנותב לבני המקום. זה משאיר כמות נמוכה במיוחד לאחרים. וכל זה כשבאזורי הביקוש הסיכויים לזכות מלכתחילה אפסיים. במקומות פחות מבוקשים יש סיכויים טובים יותר, אבל אנשים לא רוצים לגור שם וגם ההנחה היא יחסית נמוכה.
ועדיין - ברור שמי שזכאי צריך להתמודד. זה כרטיס הגרלה בחינם, למה לא לגרד? השאלה היא לא אם להתמודד או לא, אלא האם במקביל לניסיונות לחפש דירה כי אחרי הכל, מחירי הדירות בירידה משמעותית. חלק כבר עכשיו מחפשים, וככל שהם יחפשו יותר, כך דווקא הם יעצרו את ירידת המחירים. אם כולם היו מתנהגים "כראוי" ולא מחפשים דירות, אלא מחכים - המחירים היו נופלים. הבעיה שאין "משמעת קבוצתית" וככל שהסיכוי בהגרלות יפחת וככל שהמחירים בשוק החופשי ירדו, אנחנו נראה עוד ועוד מתעניינים בדירות.
- הקבלנים התנגדו, המדינה ביקשה אחידות - וזו התוצאה
- מה הסיכוי שלכם לזכות בדירה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
האם זה נכון לחפש? האמת שכן. זוג, משפחה זכאית אומנם מחזיקה בזכות שווה כסף, אבל מה יעזור לה אם הסיכויים נמוכים וגם אין וודאות לגבי המשך. היא צריכה מקום לגור, ולכן הירידות בשוק מתחילות להיות לחלק מהמשפחות מעניינות, עוד 55 למטה וסיכוי טוב שמשפחות וזוגות רבים יחזרו לחפש. אין לנו עצה-המלצה, כל אחד עושה את החישוב לעצמו, אבל יש דרך מתמטית - סיכוי הזכייה הם 10% בשנה, הרווח הצפוי בעסקה כזו הוא כ-250300 אלף שקל (זה הממוצע של ההנחות - גם הנחות קטנות וגם גדולות, בהינתן המחירים הנוכחיים והירידות בשוק החופשי). כלומר יש לכם זכות שהתוחלת שלה שווה כ-30 אלף שקל.
