בראק קפיטל מגייסת 42 מיליון שקל; "השמרנות מגבילה את האפסייד"
חברת הנדל"ן בראק קפיטל (בראק אמדווחת היום כי דירקטוריון החברה אישר הקצאה פרטית של מניות בהיקף של כ-42 מיליון שקל. במסגרת הגיוס, תקצה החברה לגופים מוסדיים מקבוצת כלל ביטוח ולמשקיע זר, שהינו שותף מיעוט במספר נכסים בגרמניה, כ-276 אלף מניות לפי מחיר של 152 שקל למניה, הנמוך בכ-4% ממחיר המניה בבורסה ביום 10 ביולי 2012.
מתוך הסך האמור, יוקצו לכלל ביטוח כ-224 אלף מניות תמורת סך של כ-34 מיליון שקל, ולמשקיע הזר יוקצו כ-52 אלף מניות בתמורה לכ-8 מיליון שקל. יצוין, כי מחירה הנוכחי של המניה משקף לחברה שווי של כ-930 מיליון שקל, הקרוב להונה העצמי של החברה, והמבטא עליית ערך של למעלה מ-45% מאז ההנפקה הראשונה (IPO) של מניות החברה בבורסה לפני כשנה וחצי.
בראק אן.וי. הינה החברה באמצעותה מרכזת קבוצת בראק קפיטל את פעילות הנדל"ן שלה בגרמניה. החברה נשלטת על ידי קבוצת בראק קפיטל המחזיקה בה כ-66%, באמצעות בעלי השליטה ובעלי העניין בה. בנוסף לגיוס האמור, אישר דירקטוריון החברה באופן עקרוני ביצוע הנפקה פרטית נוספת בהיקף של עד כ-17 מיליון שקל למשקיעים נוספים, בתנאים הזהים לתנאי ההקצאה הפרטית, ושבמידה ותתבצע, היא תושלם תוך כ-4 שבועות.
אופיר רחמים, מנכ"ל משותף בחברה, אמר היום: "אנו רואים בגיוס הנוכחי הבעת אמון מצד גורם משמעותי בשוק ההון בבראק אן.וי., בנכסיה ובאסטרטגיה העסקית שלה, וזאת על אחת כמה וכמה על רקע העובדה, כי זהו אחד מגיוסי האקוויטי הבודדים שבוצעו בתל-אביב בחודשים האחרונים. גיוס זה מצטרף לצעדים נוספים שהשלמנו בחודשים האחרונים במסגרת האסטרטגיה של בראק להרחיב את פעילותה בגרמניה ולהדק את קשריה עם שוק ההון. בהקשר זה, חשוב לציין את העלאת דירוג איגרות החוב של החברה ל-A, גיוס החוב שביצענו מול קונצרן כלל, הכניסה של מניות החברה ביוני האחרון למדד ת"א 100, ובמקביל אנו רואים גם ציון דרך משמעותי בדיווח שפירסמנו השבוע לגבי קצב המכירות בפרויקט היזמי שלנו בדיסלדורף".
אמיר ארד, אנליסט הנדל"ן של אקסלנס ברוקראז', החל לסקר את המנייה ואמר כי "למרות שגרמניה הייתה ונותרה אחת מנקודות המפלט האחרונות כנגד הגאות במשבר החובות הריבוניים, רמת השמרנות של החברה במקביל לאופי הנכסים מגבילים האפשרויות לאפסייד. פעילות החברה מצוינת מבחינת השמרנות, אולם מתומחרת במלואה, אנו מתחילים סיקור עם מחיר ראשוני של 161 שקל למניה בתשואת שוק."
ארד הוסיף כי "השנים 2010-2011 איפיינו את תקופת ההתרחבות של החברה עם מספר גבוה יחסית של עסקאות ועלייה הדרגתית במינוף. לקראת סוף 2011 ניכרה התייצבות בפעילות והחברה עצמה דוגלת בהתרחבות נוספת מינורית בלבד ובטיוב התיק הנוכחי. לפיכך, נתוני הרבעון הראשון של 2012 מהווים עבורינו תמונה מייצגת למדי לפעילותה המתמשכת. תזרים החברה במצב הנוכחי מסייע לתמיכה בפעילות היזמית, אולם נפגע מעט בשל מרכיב קרקעות גבוה יחסית (פרויקט דיסלדורף). בטווח הבינוני והארוך, הצלחה בפעילות הייזום יכולה להוביל לגידול משמעותי, עד כדי הכפלתו של התזרים השנתי הנוכחי."
רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על מבצעי 20/80
הקבלנים במשחק כפול - טוענים מול הלמ"ס שאין ירידת מחירים, אבל משלמים מע"מ לפי המחיר פחות ההנחה; רשות המסים: צריך לשלם על המחיר המלא; הנושא מתקרב לבית המשפט
הנה שאלת מיסוי בוערת. יזם מכר דירה ב-3 מיליון שקל - 600 אלף שקל עכשיו ו-2.4 מיליון שקל במסירה עוד שלוש שנים. הוא מגדיר את העסקה כעסקה של 2.7 מיליון שקל, כי זה הערך הנוכחי שלה. הוא בעצם סיפק הנחה של 300 אלף שקל לרוכש. הוא משלם לרשות המס מע"מ לפי המחיר של 2.7 מיליארד שקל. רשות המס טוענת - גם על המרכיב של הכנסות המימון יש לך תשלום מע"מ - שלם על כל ה-3 מיליון שקל.
זאת דרמה גדולה מכיוון שהקבלן-יזם בעצם סיפק הנחה שירה מהמחיר ועכשיו יש לו סוג של קנס נוסף - מע"מ על גובה ההנחה המימונית. יש הצדקה בפעילות של רשות המסים, כשמבחינת הקבלן המחיר הוא המחיר הנקוב (לפני ההנחה שאותה הוא לא חושף), בשוק זה המחיר, ומעבר לכך - בעסקאות כאלו הקבלן הופך לסוג של מממן-חברת מימון שזה העסק שלו ולכן לכאורה חייב במע"מ.
מדובר על מספרים גדולים בהינתן שנמכרו כך קרוב ל-30 אלף דירות, ונראה שיש כאן מחלוקת שתגיע יחסית מהר לבית המשפט.
חברת אפגד הגישה בקשה לייצוגית בהיקף של 800 מיליון שקל נגד רשות המסים: אפגד טוענת לאפליה כלפי יזמים שמציעים מבצעי מימון של 80/20 ו־90/10. לטענת החברה נגבה ממנה מע"מ שלא כדין. לגישתה, הרשות מחייבת יזמים במס עסקאות גם בגין רכיב המימון הגלום בעסקאות תשלומים נדחים מבצעים נפוצים בענף המכירה של דירות קבלן, דוגמת 10/90 או 20/80, אלא שמדובר בהוצאה מימונית של הרוכש, ולא בהכנסה ליזם, ולכן לא ניתן לראות ברכיב זה חלק ממחיר העסקה לצורכי מע"מ. ל
אפגד מציינת כי לפי גישת רשות המסים עצמה, כאשר מדובר ב"הלוואת קבלן", הלוואה שהרוכש נוטל ישירות מהבנק והמימון מגובה על ידי היזם, רכיב המימון אינו מחויב במע"מ. לעומת זאת, כאשר היזם מציע מבצע תשלומים מובנה שבו הוא עצמו מממן את הדחייה, אזי רכיב הריבית נכלל במחיר העסקה החייב.
- "מבצעי ה-80/20 עיוותו את מחירי הדירות"; ומי אחראי על ויסות מחירי הדירות?
- היקף המשכנתאות: עלייה בפיגורי ההחזרים - הציבור ממחזר יותר ומתקשה לעמוד בתשלומים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
החברה טוענת כי אין הצדקה מהותית לאבחנה זו, היות שבשני המקרים מדובר בעסקה זהה מבחינת תכליתה הכלכלית: מכירת דירה עם רכיב מימון הניתן לצורך השלמת העסקה. לטענת החברה, מדובר באפליה בין יזמים שפועלים בשיטות שונות – אך מבצעים עסקאות דומות במהותן.
רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על מבצעי 20/80
הקבלנים במשחק כפול - טוענים מול הלמ"ס שאין ירידת מחירים, אבל משלמים מע"מ לפי המחיר פחות ההנחה; רשות המסים: צריך לשלם על המחיר המלא; הנושא מתקרב לבית המשפט
הנה שאלת מיסוי בוערת. יזם מכר דירה ב-3 מיליון שקל - 600 אלף שקל עכשיו ו-2.4 מיליון שקל במסירה עוד שלוש שנים. הוא מגדיר את העסקה כעסקה של 2.7 מיליון שקל, כי זה הערך הנוכחי שלה. הוא בעצם סיפק הנחה של 300 אלף שקל לרוכש. הוא משלם לרשות המס מע"מ לפי המחיר של 2.7 מיליארד שקל. רשות המס טוענת - גם על המרכיב של הכנסות המימון יש לך תשלום מע"מ - שלם על כל ה-3 מיליון שקל.
זאת דרמה גדולה מכיוון שהקבלן-יזם בעצם סיפק הנחה שירה מהמחיר ועכשיו יש לו סוג של קנס נוסף - מע"מ על גובה ההנחה המימונית. יש הצדקה בפעילות של רשות המסים, כשמבחינת הקבלן המחיר הוא המחיר הנקוב (לפני ההנחה שאותה הוא לא חושף), בשוק זה המחיר, ומעבר לכך - בעסקאות כאלו הקבלן הופך לסוג של מממן-חברת מימון שזה העסק שלו ולכן לכאורה חייב במע"מ.
מדובר על מספרים גדולים בהינתן שנמכרו כך קרוב ל-30 אלף דירות, ונראה שיש כאן מחלוקת שתגיע יחסית מהר לבית המשפט.
חברת אפגד הגישה בקשה לייצוגית בהיקף של 800 מיליון שקל נגד רשות המסים: אפגד טוענת לאפליה כלפי יזמים שמציעים מבצעי מימון של 80/20 ו־90/10. לטענת החברה נגבה ממנה מע"מ שלא כדין. לגישתה, הרשות מחייבת יזמים במס עסקאות גם בגין רכיב המימון הגלום בעסקאות תשלומים נדחים מבצעים נפוצים בענף המכירה של דירות קבלן, דוגמת 10/90 או 20/80, אלא שמדובר בהוצאה מימונית של הרוכש, ולא בהכנסה ליזם, ולכן לא ניתן לראות ברכיב זה חלק ממחיר העסקה לצורכי מע"מ. ל
אפגד מציינת כי לפי גישת רשות המסים עצמה, כאשר מדובר ב"הלוואת קבלן", הלוואה שהרוכש נוטל ישירות מהבנק והמימון מגובה על ידי היזם, רכיב המימון אינו מחויב במע"מ. לעומת זאת, כאשר היזם מציע מבצע תשלומים מובנה שבו הוא עצמו מממן את הדחייה, אזי רכיב הריבית נכלל במחיר העסקה החייב.
- "מבצעי ה-80/20 עיוותו את מחירי הדירות"; ומי אחראי על ויסות מחירי הדירות?
- היקף המשכנתאות: עלייה בפיגורי ההחזרים - הציבור ממחזר יותר ומתקשה לעמוד בתשלומים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
החברה טוענת כי אין הצדקה מהותית לאבחנה זו, היות שבשני המקרים מדובר בעסקה זהה מבחינת תכליתה הכלכלית: מכירת דירה עם רכיב מימון הניתן לצורך השלמת העסקה. לטענת החברה, מדובר באפליה בין יזמים שפועלים בשיטות שונות – אך מבצעים עסקאות דומות במהותן.
