בראק קפיטל מגייסת 42 מיליון שקל; "השמרנות מגבילה את האפסייד"
חברת הנדל"ן בראק קפיטל (בראק אמדווחת היום כי דירקטוריון החברה אישר הקצאה פרטית של מניות בהיקף של כ-42 מיליון שקל. במסגרת הגיוס, תקצה החברה לגופים מוסדיים מקבוצת כלל ביטוח ולמשקיע זר, שהינו שותף מיעוט במספר נכסים בגרמניה, כ-276 אלף מניות לפי מחיר של 152 שקל למניה, הנמוך בכ-4% ממחיר המניה בבורסה ביום 10 ביולי 2012.
מתוך הסך האמור, יוקצו לכלל ביטוח כ-224 אלף מניות תמורת סך של כ-34 מיליון שקל, ולמשקיע הזר יוקצו כ-52 אלף מניות בתמורה לכ-8 מיליון שקל. יצוין, כי מחירה הנוכחי של המניה משקף לחברה שווי של כ-930 מיליון שקל, הקרוב להונה העצמי של החברה, והמבטא עליית ערך של למעלה מ-45% מאז ההנפקה הראשונה (IPO) של מניות החברה בבורסה לפני כשנה וחצי.
בראק אן.וי. הינה החברה באמצעותה מרכזת קבוצת בראק קפיטל את פעילות הנדל"ן שלה בגרמניה. החברה נשלטת על ידי קבוצת בראק קפיטל המחזיקה בה כ-66%, באמצעות בעלי השליטה ובעלי העניין בה. בנוסף לגיוס האמור, אישר דירקטוריון החברה באופן עקרוני ביצוע הנפקה פרטית נוספת בהיקף של עד כ-17 מיליון שקל למשקיעים נוספים, בתנאים הזהים לתנאי ההקצאה הפרטית, ושבמידה ותתבצע, היא תושלם תוך כ-4 שבועות.
אופיר רחמים, מנכ"ל משותף בחברה, אמר היום: "אנו רואים בגיוס הנוכחי הבעת אמון מצד גורם משמעותי בשוק ההון בבראק אן.וי., בנכסיה ובאסטרטגיה העסקית שלה, וזאת על אחת כמה וכמה על רקע העובדה, כי זהו אחד מגיוסי האקוויטי הבודדים שבוצעו בתל-אביב בחודשים האחרונים. גיוס זה מצטרף לצעדים נוספים שהשלמנו בחודשים האחרונים במסגרת האסטרטגיה של בראק להרחיב את פעילותה בגרמניה ולהדק את קשריה עם שוק ההון. בהקשר זה, חשוב לציין את העלאת דירוג איגרות החוב של החברה ל-A, גיוס החוב שביצענו מול קונצרן כלל, הכניסה של מניות החברה ביוני האחרון למדד ת"א 100, ובמקביל אנו רואים גם ציון דרך משמעותי בדיווח שפירסמנו השבוע לגבי קצב המכירות בפרויקט היזמי שלנו בדיסלדורף".
אמיר ארד, אנליסט הנדל"ן של אקסלנס ברוקראז', החל לסקר את המנייה ואמר כי "למרות שגרמניה הייתה ונותרה אחת מנקודות המפלט האחרונות כנגד הגאות במשבר החובות הריבוניים, רמת השמרנות של החברה במקביל לאופי הנכסים מגבילים האפשרויות לאפסייד. פעילות החברה מצוינת מבחינת השמרנות, אולם מתומחרת במלואה, אנו מתחילים סיקור עם מחיר ראשוני של 161 שקל למניה בתשואת שוק."
ארד הוסיף כי "השנים 2010-2011 איפיינו את תקופת ההתרחבות של החברה עם מספר גבוה יחסית של עסקאות ועלייה הדרגתית במינוף. לקראת סוף 2011 ניכרה התייצבות בפעילות והחברה עצמה דוגלת בהתרחבות נוספת מינורית בלבד ובטיוב התיק הנוכחי. לפיכך, נתוני הרבעון הראשון של 2012 מהווים עבורינו תמונה מייצגת למדי לפעילותה המתמשכת. תזרים החברה במצב הנוכחי מסייע לתמיכה בפעילות היזמית, אולם נפגע מעט בשל מרכיב קרקעות גבוה יחסית (פרויקט דיסלדורף). בטווח הבינוני והארוך, הצלחה בפעילות הייזום יכולה להוביל לגידול משמעותי, עד כדי הכפלתו של התזרים השנתי הנוכחי."
פרויקט נדל" בגבעת שמואל במימון מכלול מימון נדל"ן קבוצ יובלים, ללא קרדיטמחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
זוכרים את מבצעי 80/20? הרוכשים מתחילים לבטל עסקות - ירידת מחיר הדירה הופכת את העסקה ללא משתלמת; שנת 2026 תהיה שנת המבחן לעסקאות האלו; בינתיים - ההיצע גדול על הביקוש, המחירים יורדים; על התחלות הבנייה, גמר הבנייה וסימנים להמשך ירידת המחירים; וגם - מה עשוי לגרום לעלייה במחירים?
מחירי הדירות בירידה. על פי הלמ"ס המחירים יורדים כבר 8 חודשים ברציפות. סיכוי מאוד גבוה שהירידות ימשכו. ראשית, הנתונים של הלמ"ס בעיכוב של כחודשיים וחצי ומהשטח אפשר להבין שהמחירים ממשיכים לרדת. שנית, כל הנתונים על שוק הדירות מרמזים על היצע גדל מול ביקוש שנמוך ממנו, כלומר - עודף היצע שלוקח את המחירים למטה. בשטח רואים ירידת מחירים של אפילו 10% מתחילת השנה, בלמ"ס מצביעים על תל אביב כמקום שבו הירידה בולטת ביותר- קצב שנתי של כ-9%. השאלה הגדולה - לאן הולכים מכאן, ואיך תראה 2026?
נתחיל בנתונים. בשבוע שעבר התפרסמו נתוני התחלות הבנייה ונתון סיום הבנייה. גם הנתונים האלו מלמדים על היצע גבוה בבנייה לצד ביקוש מתון יותר. נתוני הלמ"ס מראים כי ב-12 החודשים עד ספטמבר החלה בנייתן של כ-76 אלף דירות נטו, לאחר ניכוי הריסות בהתחדשות עירונית. מספר זה עולה על תוספת משקי הבית השנתית הממוצעת של כ-55 אלף דירות. וצריך לדבר על הפיל שבחדר - הגירה.
על פי ההערכות היתה הגירה שלילית מאזור המרכז של כ-40 אלף איש נטו, בערך 10 אלף דירות שנוספו להיצע הדירות. זה בעצם מלמד שהפער בין ההיצע הגדול לביקוש אפילו גדול יותר.
נתון שני שמלמד על הכיוון - קבלנים משתמשים בהטבות מימון כדי לשמור על קצב מכירות. חלקם מציעים ריבית 0% על משכנתה ל-10-20שנים, או הלוואות ללא ריבית עד מיליון שקל לעשר שנים, שחוסכות כ-50-60 אלף שקל בשנה לרוכש. מבצעי תשלום נמוך ראשוני כמו 10%/90% פחות יעילים כעת בגלל המגבלות של בנק ישראל, והמעבר להצעות דחיית תשלומים נרחבת יותר בולט, בעיקר בפריפריה אבל לא רק. מדובר על מבצעים בסגנון - כנסו עכשיו שלמו עוד שנה. כנסו, ריבית המשכנתא עלינו ל-10 שנים ועוד. הנה דוגמה: הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה.
- כמה עולה דירת 4 חדרים בפתח תקווה?
- דירה בהנחה - האם כדאי לכם לחכות להגרלה או לחפש דירה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
גמר הבנייה עמד על 58 אלף דירות ב-12 החודשים האחרונים, עלייה של 4% מהתקופה הקודמת. אז ההתחלות מגיעות כאמור ל-76 אלף, גמר הבנייה 58, זה אומר שהמלאי דירות בתהליך גדל, ונזכיר שיש כ-84 אלף דירות במלאי שעדיין לא נמכרו וזו כמות ששקולה בערך לשנה וחצי.
בונים על התחדשות עירונית? תקבלו הרבה פחות ממה שחשבתם; על המשבר הגדול בהתחדשות
התחדשות עירונית אמורה היתה לפתור חלקית את בעיית המגורים, אבל תמונת המצב במרכז קשה - פרויקטים נתקעו בגלל ירידות המחירים, הקבלנים רוצים (ויכולים) להעביר פרויקטים לאחרים והתמורות שקיבלו הדיירים יורדות
התחדשות עירונית ענף ההתחדשות העירונית עובר טלטלה כלכלית משמעותית: למרות עלייה בהיקפי הפעילות, רווחיות השחקנים הצטמצמה, ועשרות חברות מחפשות קונה לפעילות הזו. הן לא רוצות להמשיך - הרווחיות התכווצה בגלל ירידית המחירים, המימון עלה. מסתבר שהן יכולות לסגת מהפרויקט, ולהשאיר את הדיירים תקועים באמצע ההכנסות. יש פרויקטים שעובדים עליהם כבר 4-5 שנים והיזם אמר - "אני צריך להוריד את שטח הדירות ולעשות עוד שינויים, אחרת אי אפשר להמשיך, זה לא כלכלי". הדיירים אמרו - "אבל יש הסכם" אבל היזם הראה להם שההסכם מאפשר נסיגה בהינתן שינויים מסוימים.
כל הסכם לגופו, אבל בשטח יש עשרות רבות של פרויקטים שמחפשים "אבא". היזם המקורי רוצה למכור. זה גורם לשני דברים - הדיירים יצטרכו לחכות לדירה הרבה יותר זמן ממה שהעריכו. והם יקבלו תמורות נמוכות יותר משמעותית. כשהם מדברים עם יזמים חדשים הם מבינים שמה שהיה לא יהיה. אלו שהצליחו להיות בתחילת הדרך של ההתחדשות העירונית הרוויחו בגדול. כעת, ההשבחה תהיה נמוכה יותר.
ירידות מחירים במרכז
הגאות שהיתה במחירי הדירות במרכז קידמה מאוד את תחום ההתחדשות ודגש על תמ"א באזור המרכז כשרווחיות של הקלבנים נמדדה בעבר בשיעורים של כ־20% ואף יותר. היזמים גם נהנו מעליית מחירים מתמדת תוך כדי תנועה.
בשנה האחרונה התמונה השתנתה: המחירים במרכז ירדו בין 5% ל-10%. הירידה הזו משנה לחלוטין את התחשיב של היזמים. בפרויקטים מרכזיים רבים הרווחיות יורדת לכ־10% ואף פחות.
- מגדל תלווה את Re-New בעסקת מימון בהיקף של כ־1.5 מיליארד שקל
- 740 דירות חדשות בת"א: אושרה תוכנית של מטרופוליס
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ההשפעה של ירידות מחירים מלווה במורכבות התפעולית של תמ"א 38/1 שרק הולכת והופכת למורכבת יותר. העבודה מבוצעת בתוך מבנים קיימים לרוב עם מגורים פעילים, וזה מורכב, כשבתל אביב המורכבות כפולה - יש אזורים שלא ניתן לעבוד בהם על רקע עבודות תשתית גדולות.
