תוספת של 2.5 קומות לתמ"א 38: משרד השיכון - "425 אלף יח"ד בעלות פוטנציאל כלכלי לחיזוק"
ועדת השרים לענייני פנים ושירותים אישרה היום (א') את התיקון השלישי לתמ"א 38 לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, אשר תכנס לתוקף לאחר שתפורסם ברשומות.
בהתאם לתוכנית ניתן יהיה להוסיף עד 2.5 קומות בגין חיזוק מבנים ישנים בפני רעידות אדמה. כמו כן ניתן יהיה לקבל זכויות בניה במגרש אחר בתמורה לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה, שנמצאים במקום שערך הקרקע נמוך.
בנוסף, התיקון ייצור עידוד הריסת מבנים ישנים באמצעות מתן אפשרות לחריגה מקווי הבניין, ואישור ניצול כל זכויות הבנייה בקרקע בהתאם לתכניות מאושרות, שחלות במקום וטרם מומשו. כמו כן בהתאם לתיקון השלישי לתמ"א נקבע נוהל לאישור תכניות לחיזוק מבנים לפי התקן ת"י 413 ופרוצדורה להגשת מסמכים לבחינת מהנדס הועדה המקומית.
שר הפנים, אלי ישי, אמר כי הוא מקווה שאישור התיקון השלישי לתמ"א 38 יוביל לעידוד חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה בישראל, וכי התוכניות , עליהן שקד מנהל התכנון במשרד הפנים, לפתרון עליית מפלס ים המלח ופתרון מצוקת מקומות הקבורה באזור המרכז יסייעו בהקדם לפתרון הבעיה.
ממחקר שערכו עבור משרד הבינוי והשיכון חברות סיטילינק השקעות ופז הנדסה וכלכלה עולות מספר מסקנות דרמטיות בדבר הפיכת חיזוק המבנים לבעל כדאיות כלכלית בעזרת מספר צעדים שירחיבו את תחולת תמ"א 38.
עד היום ההטבות והכללים החלים על תמ"א 38 כמו הנחות במיסים, בהיטל השבחה והצורך בהסכמות דיירים, חלו במלואן על בניית קומה נוספת אחת בלבד. בתנאים שהיו הייתה תמ"א 38 רלבנטית רק ל-100 אלף יחידות דיור רק באזורים החזקים ביותר בארץ: בעיקר במחוז תל אביב, ביישובים החזקים של מחוז המרכז ובשכונות החזקות בירושלים (עם פוטנציאל תוספת דירות של 33 אלף יח"ד). בסה"כ על פי ממצאי המחקר קיימות בארץ 810 אלף יחידות דיור הזקוקות לחיזוק, כלומר, התמ"א רלבנטית לשמינית בלבד מכלל הדירות הזקוקות לחיזוק.
לפי ההערכות, תמריצים שיוצר תיקון מספר 3 לתמ"א 38 יוסיפו עד 250 אלף יחידות דיור חדשות לשוק ויגרמו לכ-425 אלף יח"ד להפוך לבעלות פוטנציאל כלכלי לחיזוק. זאת, כאמור, לעומת כ-100 אלף יח"ד אשר זוהו כבעלות פוטנציאל לחיזוק בהתאם לתמ"א 38 בטרם אישורו של תיקון מספר 3.
תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה (תמ"א 38) מעודדת חיזוק מבנים שנבנו לפני 1980 להגברת עמידותם בפני רעידות אדמה (לאחר שנה זו המבנים נבנו ע"פ תקן לעמידות בפני רעידות אדמה). תמ"א 38 קיבלה תוקף במאי 2005. תמ"א 38 כוללת אמצעים לעידוד ביצוע החיזוק על-ידי תוספות זכויות בנייה (תוספת יח"ד חדשות והרחבת דירות קיימות), הנחות מיסוי, קיצור הליכים סטטוטוריים ועוד. התמ"א חלה בעיקר על מבנים בני 3 קומות ויותר.
אוהד דנוס, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, התיקון יביא להגדלת היצע היח"ד במרכז הארץ ובאזורי הביקוש ומכאן להקלה בלחצי הביקוש באותם אזורים. "לצערי, אין די בתמ"א 38 כדי לשחרר את הפקק ולהביא לירידות מחירים, אך בצירוף צעדים מתבקשים נוספים ניתן יהיה להביא גם לירידות מחירים. התיקון הופך את נושא התמ"א לכלכלי עבור יזמים גם בערים מרוחקות יותר ממרכז הארץ והיא תאפשר לחדש את מרכזי הערים הוותיקים ולהציע בכך פתרונות דיור לצעירים באותן ערים."
כתבות נוספות בנושא:
- 3.במקום לבזבז כסף סתם וחסר מקומות למגורים (ל"ת)רק פינוי בינוי 20/05/2012 16:10הגב לתגובה זו
- 2.תמ" א 38 זה שטות (ל"ת)ישי הטמבל 20/05/2012 15:33הגב לתגובה זו
- 1.להרוס את מרכזי הערים ולבנות מחדש (ל"ת)טמטום 20/05/2012 15:33הגב לתגובה זו
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
