העסקאות הבולטות: איפה נמכרה דירת 4 חדרים 120 מ"ר ב-630 אלף שקל?

והיכן בגבעתיים נמכרה דירת 2 חדרים ב-860 אלף שקל? Bizportal ליקט את העסקאות הבולטות שנסגרו השבוע
לירן סהר | (7)

משרדי התיווך הגדולים ולוי יצחק - עורך מחירון הדירות מדווחים על עסקאות הנדל"ן הבולטות ברחבי הארץ:

תל אביב-יפו

דירת 3 חדרים ברחוב גורדון, קרוב לים, 65 מ"ר, קומה שלישית, ללא מעלית וחנייה, משופצת אדריכלית, נמכרה ב-2,200,000 שקל.

העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס פלייס

דירת 2 חדרים בביצרון, ברחוב עמינדב, קומה 1, מסודרת, כ-65 מ"ר, חנייה בתו אזורי, נמכרה ב- 1,350,000 שקל.

העסקה בוצעהבאמצעות רי/מקס סקאי

גבעתיים

דירת 3 חדרים ברחוב כצנלסון, 83 מ"ר, קומה 1, ללא מעלית וחנייה, לשיפוץ, נמכרה ב-1,080,000 שקל.

העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס 100%

דירת 2.5 חד' ברחוב כצנלסון, קומה ב', 55 מ"ר, משופצת חלקית, נמכרה ב-1,140,000 שקל.

העסקה דווחה על ידי לוי יצחק - עורך מחירון הדירות

דירת 2 חדרים ברחוב כצנלסון, 70 מ"ר, קומה 1 מתוך 3, ללא מעלית וחניה, נמכרה ב-860,000 שקל

העסקה בוצעה באמצעות אנגלו סכסון גבעתיים

קרית אונו

דירת 5 חד' ברחוב הפרדס, 125 מ"ר, קומה 5 עם מרפסת שמש גדולה, מעלית, חנייה, מאוד משוקעת, כוללת מחסן, נמכרה ב-2,800,000 שקל.

העסקה דווחה על ידי לוי יצחק - עורך מחירון הדירות

רעננה

קוטג' 6 חדרים ברחוב אוסטרובסקי, 420 מ"ר מגרש 375 מ"ר בנוי, 2 חניות מקורות ומרתף, אישורים לבניית בריכה, נמכר ב- 5.22 מיליון שקל

העסקה בוצעה באמצעות אנגלו סכסון רעננה

לוד

דירת 4 חדרים ברחוב האדמור האמצעי, 120 מ"ר, קומה 5,עם מעלית וחניה, נמכרה ב 850,000 שקל

דירת 3 חדרים ברחוב פינשטיין 74 מ"ר, קומה 2 ללא מעלית וחניה, נמכרה ב- 440,000 שקל

העסקאות בוצעו אנגלו סכסון לוד

חולון

דירת 3 חדרים ברחוב מעלות, שכונת נאות יהודית, 80 מ"ר, עם מעלית, זקוקה לשיפוץ, קומה 5, חזית, נמכרה ב-898,000 שקל. מחיר מבוקש - 930,000 שקל.

העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס סקאי

כפר סבא

דירת 4 חדרים ברחוב סמטת השחף, 125 מ"ר, עם מרפסת שמש 14 מ"ר, מחסן, קומה 6 מתוך 6, מוצעת למכירה 4 חודשים, נמכרה ב-1,600,000 שקל. מחיר מבוקש - 1,690,000 שקל.

העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס ONE

עין שריד

בית בן 4 חדרים, על מגרש 410 מ"ר, בן 7 שנים, בנוי 110 מ"ר, שופץ לפני שנתיים, נמכר ב-2,120,000 שקל.

העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס U4

כפר ידידיה

בית בן 5 חדרים במפלס אחד, 'בהרחבה הישנה, בית בן 12, בנוי 180 מ"ר, מגרש 500 מ"ר, נמכר ב-3,540,000 שקל.

העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס U4

ירושלים

דירת 4 חדרים במושבה היוונית, רחוב יהושפט, 100 מ"ר, לשיפוץ טוטלי, קומה 3, נמכרה ב- 2,000,000 שקל.

העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס חזון

חדרה

דירת 5 חדרים ברחוב ביאליק, 250 מ"ר, קומה 1, ללא מעלית, עם חנייה, נמכרה ב-1,050,000 שקל.

דירת 3.5 חדרים ברחוב שנסקר, 110 מ"ר, קומה 1, ללא מעלית, עם חנייה, נמכרה ב-790,000 שקל.

דירת 4 חדרים ברחוב הנשיא, 120 מ"ר, קומה 3, ללא מעלית, עם חנייה, נמכרה ב-630,000 שקל.

העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס מקצוענים

דירת 5 חד' ברחוב יצחק רבין בשכונת ניסן, 135 מ"ר, קומה 4 עם מעלית וחנייה, מרפסת שמש, נמכרה ב-1,210,000 שקל.

העסקה דווחה על ידי לוי יצחק - עורך מחירון הדירות

חיפה

דירת 4 חדרים ברחוב מוריה, שכונת כרמל מזרחי, 85 מ"ר, קומה 1, נמכרה ב-1,800,000 שקל.

דירת 4 חדרים ברחוב פאר, שכונת נווה שאנן, 100 מ"ר, קומה 3, חניה, מחסן, משופצת, נמכרה ב-450,000 שקל.

דירת 3 חדרים ברחוב בודנהיימר, שכונת שפרינצק, 70 מ"ר, קומה 1, נוף לוואדי, נמכרה ב-510,000 שקל.

העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס סיטי

דירת 3 חדרים ברחוב קדימה, 90 מ"ר, קומה 2, משופצת, ללא מעלית וחניה, נמכרה ב- 1.1 מיליון שקל

דירת 3.5 חדרים ברחוב שער הגיא, 100 מ"ר, קומה 2, ללא מעלית, עם חניה ומחסן, נמכרה ב- 1.02 מיליון שקל

דירת 3 חדרים ברחוב דיזרעאלי באחוזה, 90 מ"ר, קומה 1 ללא מעלית וחניה, משופצת נמכרה ב- 1.5 מיליון שקל

העסקאות בוצעו באמצעות אנגלו סכסון חיפה

שכירות

קרית אונו

דירת 4 חד' ברחוב המייסדים, קומה 5 עם מעלית וחנייה, עורפית, מושקעת, עם ארונות, מרפסת שמש ומחסן הושכרה ב-5,400 שקל לחודש.

העסקה דווחה על ידי לוי יצחק - עורך מחירון הדירות

רחובות

דירת 3.5 חד' ברחוב אבא קובנר, קומה 1, ללא מעלית וחנייה, מסודרת ומרוהטת חלקית, הושכרה ב-2,750 שקל לחודש.

העסקה דווחה על ידי לוי יצחק - עורך מחירון הדירות

גבעתיים

דירת 3 חדרים ברחוב גולומב, 87 מ"ר, קומה 1, ללא מעלית, עם חנייה, הושכרה ב-4,200 שקל.

העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס 100%

חולון

דירת 3 חדרים ברחוב עמק יזרעאל, מעלית, חנייה, שמורה, הושכרה ב-3,500 שקל. שנה אחת עם אופציה לשנה נוספת ב-3,600 שקל.

העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס אבניו

לוד

דירת 4 חדרים ברחוב האיילון בגני יער, 103 מ"ר, קומה 6, עם מעלית וחניה, הושכרה ב- 3,300 שקל לחודש

דירת 2 חדרים ברחוב סן מרטין , 60 מ"ר, קומה 3 ללא מעלית וחניה, הושכרה ב- 2,000 שקל לחודש

דירת 4 חדרים ברחוב אהרון פלדמן בנווה זית, 104 מ"ר, קומה 3, ללא מעלית וחניה, הושכרה ב-2,600 שקל לחודש

העסקאות בוצעו אנגלו סכסון לוד

תגובות לכתבה(7):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 6.
    אני מוכן להישבע שכבר ראיתי את חלק מהעיסקאות (ל"ת)
    מאור 22/04/2012 17:53
    הגב לתגובה זו
  • 5.
    משקיע בנדלן 21/04/2012 22:51
    הגב לתגובה זו
    האנשים שקונים דירה בסכום כזה חסר פרופורציה הם מטורפים . בלחץ הייתי נותן 1300 שח לדירה בבניין באזור יוקרתי . אם בנתניה או פתח תקווה שזה קרוב משווקים במיליון מאתיים שח. אין סיבה שבקרית אונו יימכרו בשני מיליון שמונה מאות שח. זה מחיר הזוי לכל הדיעות.
  • מחיר הזוי וכנראה שיש מספיק פראיירים עם כסף (ל"ת)
    רני 22/04/2012 16:16
    הגב לתגובה זו
  • 4.
    עושים מיליארדים ע" ח העם הפראייר=מחאה=חרם צרכן (ל"ת)
    קבלן,בנק,ממשלה גנבים 21/04/2012 14:45
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    מחיר הזוי מעל30-50%,מיתון עיוור הלא מאמין!!!! (ל"ת)
    הבועה תתפוצץ,מיתון 21/04/2012 14:44
    הגב לתגובה זו
  • 2.
    פרסום נדלניסט תרגיל שיווקי להרצת פראייר!!!! (ל"ת)
    מתווך,קבלן,בנק=שקר 21/04/2012 14:43
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    אורי 21/04/2012 09:34
    הגב לתגובה זו
    איזה נו" ש ואיזה בטיח.. אתם מפרסמים שקרים. אני מאחל ללירן סהר להתגורר כל ימיו ברחוב פאר.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.

הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.