הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן
נדל"ן

כלל פיננסים: "בעלות על דירה זה כמו לזרוק כסף לפח, בדוגמה של דירת 4 חד' בת"א - זה לזרוק 27 א' ש' בשנה"

הכלכלן הראשי של בית ההשקעות מתייחס לשאלה - לקנות או לשכור? "הרוכשים מהמרים על עליית מחיר" - צפו בחישוב של כהנוביץ'
לירן סהר | (91)

על רקע מחירי הדירות שאומנם יורדים אך עדיין נשארים ברמות גבוהות מאוד, תוהה היום אמיר כהנוביץ, הכלכלן של כלל פיננסים בשאלה הקלאסית - האם לקנות או לשכור. כפתיח לעבודה זו מביא כהנוביץ ציטוט של חתן פרס פוליצר דיוויד לאונהרדט בטור שהופיע ב-2005 בניו-יורק טיימס באלה המילים - "כמעט לכל אחד יש היום בית בשוק דיור חם בעלות שקושרת מאות אלפי שקלים שהיו יכולים להיות מושקעים בצורה בטוחה יותר במקום אחר".

מה עדיף? לקנות או לרכוש דירה? כנסו לעמוד הפייסבוק של Bizportal

לדברי כהנוביץ', "גם אז, להגיד לממש היה הרבה יותר קל מלעשות. גם עבור מי שהסכים לחששות משוק הנדל"ן החם לא ראה יותר מידי ברירות לפניו. הרי כמה משפחות יכולות באמת לקחת את החיים שלהן ולעבור למקום זול יותר? או כמה יכולות להרגיש נוח לעבור לשכירות, כשזאת נתפסת ע"י רבים כ"זריקת כסף לפח"? בעוד לעבור לפריפריה היא אפשרות קשה ולרבים על גבול הבלתי אפשרית, אפשרות השכירות היא המציאותית יותר."

"ניתן לחסוך 97 אלף שקל"

הכלכלן של כלל פיננסים ממשיך וכותב כי "מתווכים שונאים להודות בכך, אך בעלות על דירה כרוכה בגרסאות משלה ל'לזרוק כסף לפח'", טוען כהנוביץ ובוחן את הדילמה באמצעות שוק הנדל"ן התל אביבי: לדבריו, דירת 4 חדרים בת"א שווה בממוצע לפי הלמ"ס 2.125 מיליון שקל בעוד השכירות על דירה ממוצעת כזאת, לפי הלמ"ס, עומדת על 5,910 שקל לחודש.

לדבריו, אם יחליט בעל הבית למכור את הדירה ולהישאר לגור בה כשוכר, ובינתיים להפקיד את הכסף מהמכירה באג"ח ממשלתית בטוחה ל-10 שנים, הוא אומנם ישלם שכ"ד שנתי של 70,920 שקל אך יקבל תמורת החיסכון סכום שנתי ממוצע של 97,750 שקל (4.6% שחר 0122). "כלומר, אם יחליט להיות שוכר של אותה הדירה יחסוך כמעט 27 אלף שקל בשנה, או בתבנית ההופכית, אם יקנה דירה יזרוק לפח כל שנה 27 אלף שקל."

חישוב זה אינו לוקח בחשבון הוצאות נוספות עבור תחזוק הדירה, מס רכישה, מס שבח, עורכי דין, ביטוחים, שריפה, רעידות אדמה, סיכוני קושי במכירה, סיכוני שוכרים ותקופות שבהן הדירה תעמוד ריקה. מצד שני, מציין כהנוביץ, לרוכשי האג"ח מתווסף בעיקר מס רווח הון של 15% . "אם ננסה לשקלל את התוספות הללו ובנוסף ננסה להיות שמרניים מאד מאד לטובת רוכשי הדירות נעשה להם טובה אם נגיד שיזרקו לפח כל שנה רק 27 אלף שקל."

רכישה כלכלית כאשר המחירים עולים 12% בשנה

"לכן, כנראה הסיבה היחידה בכל זאת לקנות דירה היא ציפייה לעליית מחירים או עליית מחירי השכירות או עליית מחירי הבתים או שניהם יחד", טוען כהנוביץ. "אבל בכמה צריכים המחירים לעלות כדי שרכישת בית אכן לא תהיה זריקת כסף לפח? בדוגמה של רוכשי הדירה בת"א, אלו חייבים לצפות לעליית מחירים בקצב של לפחות 27 אלף שקל בשנה (כ-12% בעשור) שתפצה אותם על אותו כסף שהם זורקים כל שנה לפח, או שמא הם מהמרים על זינוק בשכר הדירה החודשי הממוצע בעשר השנים הקרובות בלפחות 38% (יעד האינפלציה הממוצע לעשור אגב נמוך מזה משמעותית ועומד על כ -10.2% בלבד). אפשרות שלישית היא כאמור קונסטלציה מסוימת בין השניים. כלומר, ששכר הדירה יעלה במקביל לעליית מחיר הדירה."

כהנוביץ מוסיף כי עלייה של 12% במשך עשור במחירי הנדל"ן נראית סבירה והגיונית לחלוטין ושכר הדירה עשוי להתקרב לנקודת האיזון בין קניה להשכרה. אולם, הוא מסתייג ומסביר כי ציפיות רוכשי הדירות בארה"ב בשנת 2005 , בשיא בועת הנדל"ן, היו מוגזמות בכל קנה מידה. "בניו-יורק בשנת 2005 הימרו רוכשי הדירות על עליות מחירים של יותר מ 25% בעשור כדי להגיע לנקודת איזון מול האופציה של השכרה (בדיקה של הניו יורק טיימס) ובקליפורניה של יותר מ-40%. בנוסף, שוק הנדל"ן הישראלי כבר הוכיח בשנים האחרונות שהוא מסוגל לעליות גבוהות בהרבה, אבל אולי דווקא ה'הוכחה' הזאת של השנים האחרונות רק מורידה מהסיכוי להמשך עליות משמעותיות גם בהמשך?"

המהמרים הכי גדולים - נוטלי המשכנתאות

כהנוביץ ממשיך במסע ההפחדות ומסביר כי המהמרים הגדולים ביותר הם נוטלי המשכנתאות - "אותה קבוצה נאלצת לשלם עלויות מימון גבוהות יותר שמרחיקות ממנה עוד את נקודת האיזון לעומת שכירות ובנוסף ממנפת אותם ומגדילה כך את הסיכון שלהם (לטובה ולרעה). אותה שיטת מינוף שהשיגה עבורם עשרות ולעיתים מאות אלפי שקלים בשנה מעליית שווי הנכס היא אותה שיטה שמסוגלת גם לרושש אותם ובטח אם יגלו שהם לא מסוגלים לעמוד בהחזרים וחייבים לממש."

לסיכום, כהנוביץ אומר כי "במקרים רבים השכירות בנקודת זמן מסוימת זולה יותר מבעלות על דירה. השאלה הגדולה היא מה יקרה למחירי הרכישה ולמחירי השכירות בעתיד לעומת סביבת הריבית במשק. מצד אחד, מגמת המחירים ארוכת הטווח היא כלפי מעלה. אך מצד שני, גם אלה, כמו כל הכלכלה, מאופיינת במחזוריות וכנראה תרד מתישהו. עליית מחירי הדירה כשלעצמה לא מבטיחה לרוכשי הדירות שעשו עסקה טובה ביחס לשכירות.

כדי לא להפסיד ברכישה יש צורך שמחירי הדירות יעלו מעל רמת איזון מסוימת, זאת שונה בין מקום למקום וביחס לעלויות המימון."

עוד כתבות בנושא:

השקעה באג"ח מול דירה: "תספורות באג"ח? גם בנדל"ן ראינו תספורות; מחיר הדירות כיום נמצא בנקודת קיצון"

תגובות לכתבה(91):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 61.
    חבר מרכז שמשכיר דירו 29/08/2012 17:05
    הגב לתגובה זו
    כדי שישכרו כל דירה פנויה וכך להעלות את מחירי הדיור עוד יותר
  • 60.
    מנחם 18/04/2012 08:44
    הגב לתגובה זו
    לך תחזיר השקעתכם בדלק נדלן קרן הצבי
  • 59.
    נהבכ 18/04/2012 08:37
    הגב לתגובה זו
    במדויק תכתבו קלקלן
  • 58.
    אבי 17/04/2012 22:22
    הגב לתגובה זו
    כמה הפסדים היו השנה לקרנות של כלל?! מספיק עם הבבלת
  • 57.
    תל אביבי 17/04/2012 14:23
    הגב לתגובה זו
    קניתי דירה ב-34,000 דולר בתחילת שנות ה-90 ומכרתי אותה 5 שנים אחרי כן ב-150,000 דולר. כל הקישקושים של הכלכלנים שוים כקליפת השום. הבנקים מעמידים אשראי זול (משכנתא) שמאפשר מינוף כספי לקניית דירה בלבד. לקונה הממוצע אין את כל הכסף מראש כדי לשים אותו בחיסכון במקום לקנות דירה....
  • 56.
    כלכלה < משפחה 17/04/2012 13:29
    הגב לתגובה זו
    הבן אדם אחרי גיל 18 כל מה שהוא עושה לא כלכלי לשתות כוס קפה במסעדה לא כלכלי לשרת בצבא לא כלכלי להיתחתן לא כלכלי להוליד ילדים לא כלכלי כנראה שמשעמם לועדת המחקר של כלל יש נושאים שלא עושים " מחקר" !!!!!!!
  • תגובה מקסימה ומסכמת לכל הבולשיט (ל"ת)
    יוסי 09/09/2012 13:55
    הגב לתגובה זו
  • 55.
    מיקי 17/04/2012 08:49
    הגב לתגובה זו
    אתה משקף פה תמורה של 2.5 % על נכס בשנה בעוד במרבית המכריע של הנכסים בסכומים עד 1500000 עושה בין 4-5 % בשנה דבר ראשון ומי שלוקח משכנתא שם 800000 ולוקח משכנתא 700000 =דירה ב 1500000 ואז ההשוואה היא רק לגבי ה 800000 שלו ולא כול המיליון וחצי =800000 באג" ח 4 % יוצא 32000 בשנה תוריד מס ועמלות נשארת עם בערך 25000 אלף בשנה במקום 55000 אלף על דירה תוריד ריביות של הבנק 43000 אלף בשנה
  • 54.
    משקיע קטן 17/04/2012 08:32
    הגב לתגובה זו
    אותי לא מעניינת כתבה המצ" וקמקת הזאת מ ק ל ק ל ן בכיר. אבל אני מאוד מודאג כאשר מפרסמים כל שתות באתר כלכלי אנשים קוראים ומאמינים באתר !!! אני ככה הפסדתי 90% בניר ערך שנתנו בביזפורטל אפסייד של 90% בדקתי טוב טוב רק באתר הזה הייתה המלצה מבית השקעות זר על מניית די מדיקל משהו מסריח קורא פה
  • 53.
    יעקב 17/04/2012 03:59
    הגב לתגובה זו
    בית השקעות זרק לי השנה 80,000 לפח מקופות גמל וקרן השתלמות שלי (דמי ניהול הפסדי הון) מהקרן !!!!
  • 52.
    שי 16/04/2012 19:50
    הגב לתגובה זו
    משקיע באגח שחר ארוך טווח אם הריבית תעלה שער האיגרת תרד אם ירצה לממש בדרך יכול לספוג הפסדי הון .
  • 51.
    יוני 16/04/2012 18:21
    הגב לתגובה זו
    רוב הזוגות שרוכשים דירה אין להם כסף נזיל בשווי מליון או 2 מיליון ש" ח לרובם לאחר שחלבו מההורים הדודים והדודות יש במקרה הטוב כ 700 -800 אלף ש" ח כך יוצא שיש כ 40000 ש" ח בשנה איזו דירהתשכיר ב 3000 ש" ח והאם זה אתי לבקש כסף מההורים לצורך הפקדה בבנק??? עוד נקודות מס אינפלציה של כ 30 אחוז ב 10 שנים כך שראלית בקושי יהיה לך את ה2000 ש" ח ולך תדע עם יהיה מצב כלכלי בעייתי והממשלה תבצע תספורת או קרחת אתה גורם לאנשים נזק עם ההצעות שלך !!!!!! הפתרון הוא משכנתא ל 10 -שנה לא יותר !!!! לרכוש במקום צנוע יותר או מרוחק יותר לפחות לאחר 10 שנים יש לך בית
  • 50.
    משה 16/04/2012 16:51
    הגב לתגובה זו
    מקפיץ את השכירות.שקט נפשי וכו...מר כהנוביץ אישתך תסכים לגור בשכירות ?ומה אומרת חמותך או אימך הם יתנו לך מנוח?החישובים טובים על הנייר לא בחיים.
  • 49.
    משקיע 16/04/2012 16:25
    הגב לתגובה זו
    הכלכלן של כלל פיננסים מר כהנוביץ' שכח להגיד דבר קטן מס 25% שמשלמים אותומתית אז מקבלים לא 97 אלא 73 אלף שח וזה לא הכל אבל לא משנה המבין יבין
  • 48.
    אשר 16/04/2012 16:15
    הגב לתגובה זו
    בקשר לכתבה של כלל זה היה תמיד נכון מאז קום המדינה ולכן אני בעד להשקיע מק" מ,פק" מ וכו' במקום להשקיע בדירה. גם לטווח ארוך
  • 47.
    שי 16/04/2012 15:42
    הגב לתגובה זו
    דירות. 80,000 רכישות ב2011 לעומת 100,000 רכישות ב2010 (נתוני למ" ס) ב2012 מתרסקים ל 60,000 רכישות תחזיקו חזק :-)
  • 46.
    חני 16/04/2012 15:36
    הגב לתגובה זו
    כל שוכר דירה/משרד/חנות וכו' -חייב לשלם ארנונה ומיסי ועד מקומי וכו' . הוא לא אדון על הנכס וברגע מסויים אפשר " לזרוק" אותו מהנכס. נראה את כותב הכתבה נזרק מדירה עם תינוקות באמצע יום חמסין ונאלץ לשכור דירה במקום אחר בתנאים גרועים . היכן כאן החסכון? דירה היא תמיד מקום מבטחים כדירה ראשונה והשקעה נוספת כדירה שניה. כהשקעה נוספת לרכוש משרד או חנות זה הכי כדאי. כותב הכתבה כתבה אותה באופן מוטה לחלוטין. מעניין למה.
  • פחח 16/04/2012 19:02
    הגב לתגובה זו
    לא שמעת על חוזה ?
  • 45.
    סוחר 16/04/2012 15:21
    הגב לתגובה זו
    97000 בשנה מאגח זה יפה רק שכח לציין שישולם 25% מס ישאר 73000 בארך גם עמלות קניה מכירה מורידים מרווח קיצור לא רציני אד קטע זה הפסקתי לקרוא כתבה פופוליסתית לא מדויקת ולא אמיתית בורסה נהיה גניבת קסף בחסות המדינה תראו מה עושה תשובה עם דלק נדלן מחר זה תהיו אתם !!! בורסה זה לא קזינו זה יותר גרוע מקזינו !!!
  • 44.
    צדק חברתי=חרם צרכני=עם ישראל לא פראייר (ל"ת)
    עם ישראל לא פראייר 16/04/2012 15:15
    הגב לתגובה זו
  • 43.
    מחיר הזוי מעל30-50%,מיתון עיוור הלא מאמין!!!! (ל"ת)
    הבועה תתפוצץ,מיתון 16/04/2012 15:13
    הגב לתגובה זו
  • 42.
    יוסף 16/04/2012 15:01
    הגב לתגובה זו
    האמת היא איפה שהוא באמצע , טוב שיש דירה וגם אגחים בבנק
  • 41.
    מוסדי 16/04/2012 14:53
    הגב לתגובה זו
    קודם כל ההשוואה צריכה להיות לאג" ח מדינה צמוד בו המס הוא 25% ולא 15% כפי שהוא רשם, כ 10% פער, שנית במידה ויש עליית ריבית יש הפסדי הון באג" ח מדינה, מה שלא קורה בדירה במידה ולוקחים משכנתא בריבית קבועה, שלישית , סביר להניח שלאורך זמן ממושך ,כ 10 שנים ומעלה יהיו רווחי הון מהדירה ,כלומר ,תהיה שווה יותר , כל אלה מראים שהכתבה הזו היא שטות גמורה וחבל על הזמן לקרוא אותה.
  • פסיפיק 16/04/2012 15:05
    הגב לתגובה זו
    מחירי הנדל" ן נכון ללפני שנתיים(נתון ממחקר אקדמי מגמת נדל" ן מהאונ' העיברית) עלו בממוצע מדד 2% מקום המדינה, נניח מדד 3% 4% שכירות (על דירה לא גדולה), נקבל נומינלית 9% שנתי, בלי להניח מינוף ע" י הלוואה שאז התשואה על ההון גבוהה יותר, לעומת אג" ח שנותן 4.6% לא צמוד לפני מס!, הכותב לא לקח את עליית הערך בחשבון
  • 40.
    גיא 16/04/2012 14:51
    הגב לתגובה זו
    השוק מנופח ב 40%. ההתנתקות של מחירי השכירות ממחירי הדירות מסבירה את חוסר האיזון. אף דירה לא שווה יותר מ 20 שנות שכירות שמשקפים תשואה של 5%. רק מה לעשות שיש לנו נגיד דמיקולו (ואני מאוד עדין בניסוח שלי).
  • 39.
    יצחק 16/04/2012 14:45
    הגב לתגובה זו
    אין ימננין לכותב לפהוציא כסף מחחברת פיננסים ועל ידי כך להקטין את ההשקעות הפיננסיות כמו חברתו ללהשקיע אותו בדיור. לא סתם בחר הכותב בדירה שעולה 2.25 מיליון מדוע לא בחר דירה של פחות ממיליון?
  • 38.
    דאגה לאחרים 16/04/2012 14:25
    הגב לתגובה זו
    כנראה שבקרוב כל מי שמשקיע לא ישאר לו לא כסף ולא דירה
  • 37.
    כלל פיננסים שייכת לא.ד.ב. שבטוח תפשוט רגל !! (ל"ת)
    המומחה 16/04/2012 14:05
    הגב לתגובה זו
  • 36.
    תמטיקאי מתחיל 16/04/2012 14:03
    הגב לתגובה זו
    לכל אלו שקוטלים את הכותב ללא סיבה, תעשו חשבון פשוט: עלות שנתית של 70,920 חלקי 12 חודשים זה 5,910 ש" לחודש. זה ברור שפשוט יש טעות סופר בכתבה שעושה לכותב עוול לא מוצדק. מה שלא נכון בכתבה הזו היא העבודה שלרוב הרוכשי דירות אין את הסכום המלא (בממוצע 5 מליון ) לרכוש דירה אלא חצי ממנו ואפילו פחות . ולכן גם התשואה והתקבול על האג" ח השקלי יהיה חצי ממה שרשום. אני רק מקווה שהמחירים יתחילו לרדת בקרוב זה מצב בלתי אפשרי !
  • 35.
    המומחה 16/04/2012 13:55
    הגב לתגובה זו
    מניות ( = ניירות טואלט)!
  • 34.
    אמא 16/04/2012 13:46
    הגב לתגובה זו
    מי משכיר בארץ הזו דירה ל10 שנים? ועוד יותר גרוע ל 15 שנה? משפחה צריכה בית כבסיס קבוע. הכותב כנראה לא מבין מה זה בית, הוא כל הזמן עובר דירה? יש לו ילדים בבית ספר? הוא רוצה להתאים את הבית מידי כמה שנים לצרכיו? לסגור חדר? לפתוח חדר? להגדיל שרותים? עוד פינת עבודה? מי יכל לעשות התאמות כאלה מידי פעם בבית שאיננו שלו. קראתי והתעצבנתי.
  • 33.
    ברוקר 16/04/2012 13:43
    הגב לתגובה זו
    שהיא בשיא לעומת כל אפיק אחר שיעלה יותר מי שרוצה להפסיד 20 שנות עבודה בשנה אחת שיקנה דירה תמיד יהיו כמה פראיירים מי שקנה לפני חמש שנים הרוויח ושיממש עכשיו לפראייר שרוצה לקנות
  • 32.
    איציק 16/04/2012 13:39
    הגב לתגובה זו
    ייתכן וברמה הכלכלית שמנטרלת הרבה משתנים שכר דירה עדיף על רכישה. אולם מדינת ישראל לא ערוכה לשוק שוכרים מפותח. משפחות עם ילדים לא רוצות לעבור דירה כל כמה שנים רק כי בעל הבית השתגע קצת, כל אחד רוצה להשקיע בבית משלו ולהתאים אותו לצרכיו ועוד סיבות רבות שאינן כלכליות. נדיר למצוא מישהו שיסכים להשכיר לך דירה לעשר שנים לצורך הדוגמא. ולכן למשפחה הישראלית הממוצעת עדיף קודם כל לרכוש את דירת המגורים שלה. באם מדובר על השקעה, זה סיפור אחר ותלוי גם באופי של המשקיע. חבר שלי לצורך הדוגמא קנה דירה בתל אביב ב 2008 ומכר אותה ב 2011 ברווח של 90% (מ2.5 מיליון ל כמעט 5 מיליון) לא מכיר בית השקעות שנותן כזו תשואה וגם לא איגרת חוב. אז לא הכל שחור ולבן. הכלכלה מבוססת על הנחות כאלו ואחרות אבל החיים מורכבים יותר ממודלים מתמטיים. יום טוב איציק freshstart co il
  • 31.
    יורם 16/04/2012 13:37
    הגב לתגובה זו
    על דירה אפשר לקבל פטור ממס רק על המיליון שח הראשונים שמושקעים(סדר גודל) מעבר לזה משלמים מס של כ-10 אחוז. אם כי אני לא חושב שמישהו אוכף את המס הזה. קוני דירות. קחו בחשבון שעם כל המאבק החברתי שיש עכשיו יש סיכוי סביר ביותר שהמס על רווחים מדירות החל מהשקל הראשון יושווה למס על רווחי הון.
  • 30.
    אורן 16/04/2012 13:34
    הגב לתגובה זו
    תגורובשכירות בדירה במקום ובאיזור שאתם רוצים לדוגמה 2 דירות ב 500 כל אחת משכירים אותם ב 2500 לדירה מקבלים 5000 שח לחודש ושוכרים איפה שרוצים מסכנה דירות מעל מיליון שח לא שווה לקנות שווה לקנות דירות קטנות תנסו את רמלה אני קניתי 2
  • 29.
    שי 16/04/2012 13:34
    הגב לתגובה זו
    עם ילדים - זה לא פרקטי לגור בשכירות. אי אפשר להתעסק בחוזים, במחירי שכירות עולים ויורדים. באישור לשנות דברים בבית וכולי. שכירות זה טוב לצעירים, רווקים/גרושים ומבוגרים בלי ילדים. לכל מי ששכירות טובה או שאין לו את הכסף להרפתקאות או שיש לו מספיק כסף וזה לא מעניין אותו. דירה זה בית וזה הרבה יותר מתחשיבי כסף כאלו ואחרים.
  • 28.
    חכם חנוכה 16/04/2012 13:24
    הגב לתגובה זו
    מה לגבי המינוף, מי קונה דירה במזומן? אתה לוקח משכנתא ומשקיע בנכס שהתשואה האלטרנטיבית שלו היא השכירות, עליית ערך הנכס ועוד כהנה. אם עושים תחשיב של תשואה על ההון העצמי, אז זה מביס כל השקעה אחרת. כאשר אתה משלם למשכנתא זה סוג של חיסכון שמאלץ אותך לשים כסף על נכס במקום לשרוף אותו (שכירות) וכל כלכלן מתחיל יודע שצמיחה והתפתחות הינה בת קיימא רק עם יש חיסכון והשקעה!!! בנוסף עובדים עם הכסף של הבנק (מינוף/משכנתא) וכך מגדילים את התשואה על ההון העצמי. כמובן שיש מחזוריות כמו בכל שוק (גם בניירות ערך יש מחזוריות והיא קיצונית הרבה יותר)
  • המבין 16/04/2012 14:13
    הגב לתגובה זו
    כל החישובים טובים לתאוריה במציאות רק ע" י משכנתא אתה מגיע לרכוש{כשכיר}בנוסף לאחר 10 שנים ערך הנכס שווה לפחות בין 50% ל100% יותר זאת כלכלינו לא לקח בחשבון.השקעה באג" ח אינה שומרת על הערך הריאלי !!!!!!!של הכסף כך שלא יטעו אתכם
  • 27.
    אכן, בקשקוש כזה פסאודו מלומד מזמן לא נתקלתי (ל"ת)
    ד 16/04/2012 13:22
    הגב לתגובה זו
  • 26.
    חכמולוג 16/04/2012 13:15
    הגב לתגובה זו
    בתי ההשקעות הפסידו כסף רב בגלל עליית מחירי הנדלן משום שהיו פדיונות רבים לטובת רכישת נדל" ן על פני השקעה בשוק ההון. לכן הם מנסים להציג נתונים מסולפים, על הרווח מהאג" ח נצטרך לשלם מס רווח הון של 25% כך שבסופו של דבר הרווח הוא כמעט זהה.
  • 25.
    שי 16/04/2012 13:14
    הגב לתגובה זו
    האג" ח (שחר) לא צמוד למדד ויש מס על רווחי הון של 4.6%, ז" א שהרווח הריאלי הוא 1.2% (בהנחה שהאינפלציה 3%) וזה כלום כסף. גם הדירה לא צמודה אבל אם מרוויחים ממנה אין מיסים. עוד דבר, אם כבר יש לי 2.125 מליון עדיף לקנות בית ב-1.5 במקום קצת פחות מרכזי ובעודף לקנות דירה להשקעה. אחרי תקופת החזר משכנתא ע" י השוכרים יש לך נכס מניב פטור ממס.
  • 24.
    נכס יותר טוב מכסף!!! 16/04/2012 13:12
    הגב לתגובה זו
    כל בתי ההשקעות גוררים את הציבור הטיפש להיתעבדות בהשקעה בנירות ערך שכל הזמן יורדים כדי שלמנהלים יהיה מקור לגרוף שכר עתק מדמי הניהול המופרזים !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! תעשו ההיפך מהמלצות אז תצליחו !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! נכס זה הדבר הכי בטוח היום מכסף
  • 23.
    מואיז 16/04/2012 13:11
    הגב לתגובה זו
    על דירה? כך זה ימנע מדלפון זעיר חתת לנו פרשנות נמוכה על מחירי הדירות והאלטרנטיבה למקום מגורים.
  • 22.
    דודי 16/04/2012 13:09
    הגב לתגובה זו
    אין ספק שהאדון כהנוביץ היה רוצה שכל עם ישראל ישקיע בבורסת שוק ההון הישראלי בכדי לממן את הגופים הפיננסיים כמו הגוף בו הוא מכהן ככלכלן ראשי. במסגרת תחשיביו הגיע האדון המלומד לנקודת איזון בין שתי האלטרנטיבות של עליית מחירי הנדל" ן בשיעור של 12% בעשור. ניתן לבחון מה קרה בעשור האחרון למחירי הנדל" ן בת" א ולהגיע למסקנה ברורה מבלי לעסוק בספקולציות מיותרות. מחירי הנדל" ן בת" א עלו במאות אחוזים בעשור האחרון ולכן ע" פ המודל של האדון המלומד מי שהשקיע בנדלן בת" א לפני עשור עשה את הצעד הנכון.
  • 21.
    אני 16/04/2012 13:09
    הגב לתגובה זו
    גם כשהכסף שהם מנהלים מופסד הם לוקחים דמי ניהול. דירה לעומת זאת, גם כשערכה למכירה יורד עדיין נותנת קורת גג או מכניסה דמי שכירות
  • 20.
    חי במינוס 16/04/2012 12:55
    הגב לתגובה זו
    יהיה רק בידי המשכערעם המחירים ינועו רק למעלה. גם להחזיק ברכב פרטי זה לא כלכללי אבל ברכישת דירה אתה מבטיח לך לפחות קורת גג.
  • בגלל זה אתה חי במינוס לא מבין כלכלה (ל"ת)
    כלכלן 17/04/2012 00:41
    הגב לתגובה זו
  • 19.
    צל 16/04/2012 12:54
    הגב לתגובה זו
    למה ? בינתיים הדירות לא מפסידות כמו כל הגאונים לניהול תיקים ולא לוקחות דמי ניהול מופרזים. עדיף לשמור את הכסף ולא לתת להם בנוסף לפנסיות שמחוסר ברירה מופקדות אצלם
  • 18.
    מרק 16/04/2012 12:50
    הגב לתגובה זו
    לדעתי 27000 ש" ח מ-2125000 ש" ח זה 1.27%. ולא 12%
  • כתוב במפורש: 12 אחוז בעשור (ל"ת)
    גשגש 16/04/2012 13:01
    הגב לתגובה זו
  • 17.
    אביב 16/04/2012 12:45
    הגב לתגובה זו
    מה קורה חס וחלילה כשאחד מבני הזוג מת? אפשרות די סבירה (מחלות, תאונות, פיגועים ועוד). מה ישאר לבן הזוג הנותר ולילדים. ללוקחי המשכנתא תישאר דירה ללא משכנתא (רווח של מאות אלפי ש" ח). השוכרים " החכמים" שחסכו כמה שקלים יזרקו לרחוב עם הילדים או יעברו לדירה פחות טובה מכיוון שתהיה חסרה ההכנסה של בן הזוג שמת והם לא יעמדו בתשלומי המשכנתא. לא תודה אני מעדיף לקנות.
  • huxh 16/04/2012 15:26
    הגב לתגובה זו
    ידידי,נקודה מעניינת למשכנתא אתה עושה ביטוח חיים תעשה ללא קשר עלות זו לא נלקחה בחשבוןבכתבה.ייעלה יותר זול או באותה עלות תקבל פוליסה לסכום גדול יותר.
  • סוכן 16/04/2012 13:32
    הגב לתגובה זו
    אבל אין ספק שהגעת לסיבה האמיתית לקנות דירה! כדי שאם בן הזוג ימות... אוי לנו אם אלו השיקולים כאן.
  • 16.
    מוטי 16/04/2012 12:37
    הגב לתגובה זו
    אל תשכחו אנחנו במזרח התיכון !!!!!????
  • 15.
    אופניק 16/04/2012 12:34
    הגב לתגובה זו
    ואם לגור ברכב אז לפחות כל לילה ברחוב יוקרה אחר.מתקלח בים ולעיתים בבריכה אוכל במסעדת פועלים בשכונה פיפי בעמידה קקי לפעמיים בעייה .מדינת ישראל במאה העשרים ואחת " ויש כמוני מיליונים " .
  • 14.
    בוננזה 16/04/2012 12:33
    הגב לתגובה זו
    משום שאי אפשר להסתמך על נתוני הלמ" ס ההזויים בשום אופן, אלא לצרכי כותרות בכלי התשקורת. אבל זה ידוע שמבחינה כלכלית בלבד לא משתלם לקנות אלא לשכור.
  • חי במינוס 16/04/2012 12:57
    הגב לתגובה זו
    כסף המשולם לשכ' ד מתאדה. כסף למשכנתא חלקו נשאר וההיכן יש אג' ח נטו ב4.6%
  • 13.
    כשהשקל הופך לנייר טואלט והבורסה נופלת (ל"ת)
    זה הזמן לנדלן 16/04/2012 12:28
    הגב לתגובה זו
  • 12.
    קורא נתונים 16/04/2012 12:21
    הגב לתגובה זו
    בשנה וההפרש הינו כ 13,000 ש" ח ולא 27.000 ש" ח. נכון שיש את התוספות השונות של הרכישה וההחזקה ועו" ד ומוסר תשלומים וכול' ובסה" כ הכותב צודק ..במיוחד לגבי רוכשים להשקעה ולא למגורים . מגורים זאת פזה אחרת בעיקר של ביטחון ולא של שיקולים כלכליים .
  • mm 16/04/2012 12:36
    הגב לתגובה זו
    עמלת קניה/מכירה.דמי משמרת.עמלה על הריבית המשולמת.ניהול חשבון. שלא לדבר על כך שאג" ח שקלי ישחק בעשר שנות אנפלציה. אמנם ניתן לרכוש אג" ח צמוד אך התשואה שם קטנה יותר ומס רווחי הון 25%
  • כלכלן 17/04/2012 00:39
    מנסיון הבנק נותן לך מה שאתה רוצה
  • שמוליק 16/04/2012 12:34
    הגב לתגובה זו
    אחרי ניכוי מס לא נשאר כלום.
  • מס הוא 15% לשחר. (ל"ת)
    תתעורר אתה - 16/04/2012 18:57
  • 11.
    יצחק תשובה 16/04/2012 12:18
    הגב לתגובה זו
    מניות .אז באמת כל " חכמים" תקנו מניות של יצחק תשובה ותפסידו 90% מהכסף או אולי אצל בן דב או דנקנר א ו ארזים המשך רשימה מכובדת זו תקח לי יום שלם
  • חי במינוס 16/04/2012 12:59
    הגב לתגובה זו
    ואלה תמיד מרוויחים כמו השולחן בקזינו.
  • 10.
    יעל 16/04/2012 12:17
    הגב לתגובה זו
    לפי החישוב שלך-אם אני יורשת בית-בנוסף לבית שלי- האם כדאי למכור ?
  • 9.
    אריק 16/04/2012 12:13
    הגב לתגובה זו
    באגח מסוג שחר, שלא לוקחת בחשבון אינפלציה. שחקת ב-10 שנים כ-30% מהכסף כמו כן, הכותב המלומד לא לקח בחשבון את המס שמקזז עוד 0.7% מהתשואה. כתבה חובבנית..
  • 8.
    למי יש 2000000 ש' ח נזיל ?! (ל"ת)
    מרכז 16/04/2012 12:11
    הגב לתגובה זו
  • אחד שבאמת מבין 16/04/2012 12:25
    הגב לתגובה זו
    שווי נכס 400,000 ש" ח שכירות של 2,000 ש" ח תשואה מאג" ח לפי 4.6% = 18,400 ש" ח תשואה משכירות 2,000 ש" ח כפול 12 חודשים = 24,000 ש" ח
  • דוד 16/04/2012 13:33
    הדירה לא מושכרת מיד איך שקונים אותה צריך להשקיע גם בשיפוץ בביטוח לנכס דייר בעייתי שלא משלם לך אחד כזה ב10 שנים והפסדתה כמה שנים שלא תשואה ביחוד שמדובר על שכונה חלשה בחיפה הסיכוי שלך להיתקל בו גבוהה יותר להמשיך? נכס צריך לצבוע כל שנה אם הוא ריק יש עליו מיסי עייריה אג" ח מדינה זה 4.6 נטו בלי שום סיכון ולא מדבר על ירידה במחירי הנדלן בכלל
  • אחד שבאמת מבין 16/04/2012 12:23
    הגב לתגובה זו
    על הנתונים של כהנוביץ ננתח דירה בראשון לציון בשווי 1.3 מיליון ש" ח כאשר השכירות הצפויה 5,000 ש" ח בחודש התשואה מאג" ח לפי 4.6% שנתי = 59,800 ש" ח התשואה מהשכרת הנכס 5,000 ש" ח כפול 12 חודשים = 60,000 ש" ח
  • DINA 16/04/2012 13:07
    גם דירה ב- 1.3 מיליון אפשר להשכיר מקסימום ב 4 אלף (דירה ישנה עם מלא תיקונים) גם בראשון לציון קשה להשכיר- דירות עומדות ריקות מספר חודשים. אולי דירות מחולקות.... בראשון כבר התחילו לטפל בזה... מספיק טלפון אחד מהשכן וכל העסק הלך...
  • קשקש 16/04/2012 12:39
    אולי על 1.7- ותשואת השכרה לוקחת בחשבון גם מס, תקופות ביניים תיקונים ודיירים בעייתים. תחשב תשואה מחדש בבקשה
  • 7.
    ירושלמי 16/04/2012 12:11
    הגב לתגובה זו
    הכל תיזמון בחיים. נכון להיום - ואני מברך את כותב המאמר המנומק ומתומצת היטב - קניית דירה היא הימור כמעט בטוח להפסדים כבדים. מחזוריות הנדלן ארוכה- מספר שנים. כרגע זה הזמן הכי פחות מתאים לקנייה בשלוש השנים הבאות. ובקשר לפסיכולוגיה של ההמונים - עדיף לשלם לפסיכולוג, להירגע ולהבין שזו שטות מוחלטת לקנות עכשיו.
  • מסכים ביותר!! (ל"ת)
    רוני 16/04/2012 12:41
    הגב לתגובה זו
  • קורא 16/04/2012 12:16
    הגב לתגובה זו
    בדירה להשקעה , שאינה יוקרתית אבל היא במקום טוב, השכירות של הדייר משלמת את המשכנתא. זו השקעה בטוחה וטובה. הייתי אומר אפילו כתבה מסוכנת שתגרום לאנשים לסמוך על גופי הפיננסים ולאבד כספם.
  • אושר 16/04/2012 13:06
    כלכלנים שמחפשים פרנסה בכתיבת מאמרים שאינם מבוססים. למי באמת יש היום 2 מיליון שח להפקיד באג" ח?
  • הוא לא דיבר על דירה להשקעה ....תקרא שוב תבין (ל"ת)
    נוחי 16/04/2012 12:40
  • 6.
    כמה דירות ל ' השקעה ' יש לו ??? (ל"ת)
    מרכז 16/04/2012 12:10
    הגב לתגובה זו
  • 5.
    מיכה סעדון 16/04/2012 11:59
    הגב לתגובה זו
    כהנוביץ ממשיך במסע ההפחדות ומסביר כי המהמרים הגדולים ביותר הם נוטלי המשכנתאות -ומה הוא מציע ??? שכירות=משכנתא=היינו אך................
  • 4.
    מה שיותר גרוע שחצי מהסכום משולם ע" י משכנתא (ל"ת)
    מנופחת ריביות 16/04/2012 11:58
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    תעשו חישוב על דירה ששוה מליון (ל"ת)
    sד 16/04/2012 11:47
    הגב לתגובה זו
  • 2.
    אזרח 16/04/2012 11:45
    הגב לתגובה זו
    ועוד מספר פרמטרים שקשה לחשב - מי שיש לו דירה ישן טוב יותר בלילה , וקם עם חיוך גדול יותר בבוקר , כשזה שלך אתה גם משקיע בדירה ברמה אחרת, בקיצור העניין קצת יותר מורכב, ילד.
  • כלכלן 16/04/2012 13:03
    הגב לתגובה זו
    כמו בארה" ב מ2.2 מליון שקל זה יוצא כמעט 700 אלף שקל ולא מדבר כבר על הריבית של המשכנתא שתעלה ל7 8 אחוז מה שאומר שתישן ברחוב ובלי כסף לאוכל תלמד כסף מזומן זה הדבר הכי בטוח שיש ובאג" ח מדינה בכלל הכסף שומר על עצמו ועשה עוד כסף
  • שמוליק 16/04/2012 14:07
    לעומת זאת האג' ' ח הממשלתי כן נפל בעשרות אחוזים ב2008. לא ידעת שזה אג' ' ח סחיר שגם יכול ליפול?
  • 1.
    איתן 16/04/2012 11:38
    הגב לתגובה זו
    חשוב לציין שהריבית הנמוכה לא תישאר כזו לאורך זמן, וכל מי שקונה דירה עכשיו יפסיד יותר , לא רק מהסיבות שנכתבו בכתבה.
  • QQQ 17/04/2012 08:42
    הגב לתגובה זו
    באגח שיקלי האינפלציה שוח את התשואה בממוצע 3% שנתי ובדירה בד" כ שווי הדירה עלה עם האינפלציה
  • יהודה 16/04/2012 12:03
    הגב לתגובה זו
    שהריבית תעלה גם המס יעלה -אתה חושב שהמדינה לא צריכה כסף להוצאות
שכר דירה שחור
צילום: דאלי אי

באוצר מנסים - חובת דיווח למשכירי דירות; האם הפעם יצליחו?

הדיווח יאפשר לעלות על מתחמקים ומעלימים, אך ועדת הכספים מדי שנה בולמת את המהלך; במקיל רשות המסים מגיעה לדטה מאוד גדול דרך הצלבת נתונים ממקורות נוספים  

צלי אהרון |
נושאים בכתבה משכירי הדירות מס על שכר דירה

הפוליטיקאים שלנו לא מעוניינים בחובת דיווח על משכירי הדירות. ההסבר הוא שהם לא רוצים עוד בירוקרטיה והכבדה על הציבור. אבל, אם לכאורה מדובר בחובת דיווח מאוד פשוטה, דוח של דקות בודדות של אחד יכול למלא , ואין כאן הכבדה גדולה על הציבור, אז מה הבעיה? לכאורה אין בעיה. לכאורה, אמורים להעביר את התקנה הזו בקלות. בפועל, זה יהיה קשה. הפוליטקאיים לא רוצים בחובת דיווח על משכירי דירות. 

יכול להיות שמשה גפני שהיה מהכוחות הגדולים נגד המס, קיבל הוראה מהבוסים שלו, יכול להיות שהסיבה היא פשוט שלרבים מהח"כים שלנו יש מספר דירות ואלי נוח להם להתחיל לדווח. הכל יכול להיות, אבל מה שבטוח שזה לא רק רצון להקל על הציבור.

יש מספר סוגים של העלמות מס. יש פשוט חוסר התייחסות מוחלט. אנשים שלא מדווחים למרות שצריך. נקודה. יש דיווח נמוך יותר מהמצב האמיתי כדי לא להגיע לרף. יש מספר סוגים של דיווחים לא אמיתיים - טריקים שמורידים את השכר מתחת לרף (כמו הורדה של סכום שהכירות מול תשלום חד פעמי על ריהוט וכו'), קניית דירות דרך הילדים ועוד. זו תופעה ענקית, רבבות משפחות מחזיקות דרך הילדים דירות נוספות. אם רשות המסים תיכנס לעובי הקורה, היא תמצא שלגבי המון דירות זאת לא באמת הדירה של הילדים, אלא זו דירה של ההורים וכאילו ניתנה לילדים. זו השיטה לחסוך במסים - במס רכישה ובמס על שכר דירה.

המדהים הוא שלמרות שמיסוי על שכר דירה הוא מאוד נמוך, אנשים בוחרים להתחמק ממנו. מדובר באפס מס עד 5,650 שקלים כשמעל הסכום זה יש אפשרות לשלם 10% בלבד, או מס על כפליים מהחריגה. בשביל 10% מס אתם בורחים? זה נמוך ממס על עבודה שמגיע ל-50% וזה נמוך מהמס על הבורסה בשיעור של 25%. לא הוגן. 


רשות המסים מנסה שוב להגיע למצב של דיווח חובה גם אם לא מגיעים לרף החבות במס. בדרך הזו היא תקבל מאגר מלא, ותדע אם המחירים הגיוניים, אם מספר הדירות לכל משפחה אמיתי. דמיינו שהיא תקבל על 3 דירות דומות במחירי שכירות שונים מאוד, היא מיד תדע שמשהו אל תקין. דמיינו שיצופו דירות של הסבתא שנפטרה מזמן ושהכר דירה מגיע לשני הילדים שיש להם עוד דירות להשכרה.  העלמות המס, הטריקים וה"גנבות" הקטנות לא ייעלמו מהרדאר. היא תהיה מרושתת על הכל. ברגע שתהיה חובת דיווח אקטיבית, אנשים לא יוכלו להגיד לא ידענו, לא הכרנו. רק ההנחייה הזו תגרום לכך שמעלימי מס במודע שתכננו ביום שבו יתפסו אותם להגיד לא ידענו, ידווחו וישלמו.

להמשך הכתבה לחץ כאן
בנייה. קרדיט: Xבנייה. קרדיט: X

הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף

למרות הצניחה במכירת דירות חדשות, היקף מכירת הקרקעות בידי קבלנים נשאר גבוה - סימן ללחץ תזרימי ולניסיון לייצר מזומנים בתקופה בלתי נסבלת עבורם. ומה התוצאה? הגדולים קונים, הקטנים נאלצים למכור

צלי אהרון |
נושאים בכתבה קבלנים מחירי הדירות

בזמן שמכירות הדירות החדשות צנחו לשפל של שנים, היקף מכירת הקרקעות בידי קבלנים דווקא נותר גבוה ויציב. מאחורי הנתון הזה מסתתר סיפור שמספר לא רק את השינוי בהתנהגות של היזמים והקבלנים, אלא גם על הלחצים הפיננסיים שנוצר עליהם בשוק הנוכחי - בעיקר על אלה שאין להם גב כלכלי, יכולת גיוס הון וחוב מהיר.

ניתוח שערכה סגנית הכלכלן הראשי באוצר, גלית בן נאים מצביע על כך שבשנת 2024 ובתחילת 2025 נשמר היקף גבוה של מכירות קרקע מצד קבלנים, ובחלק מהחודשים אפילו נרשמה עלייה לעומת התקופה המקבילה אשתקד. כל זאת, בזמן שמכירות הדירות החדשות בשוק החופשי נמצאות בירידה חדה שנמשכת כבר כמעט שלוש שנים. אמנם מתחילת 2025 אנחנו רואים את המגמה מתחזקת ומתרחשת באופן מובהק יותר אבל המגמה החלה כבר מסוף שנת 2022, לאחר רצף עליות הריבית שהחל במאי של אותה השנה. במילים אחרות: השוק קפוא, הקונים זהירים, והדירות לא נמכרות - אבל קרקעות דווקא כן.

לכאורה מדובר בפרדוקס. הרי אם המכירות חלשות, למה שקבלנים ימכרו קרקעות? התשובה, טמונה במילה אחת – תזרים. מי שהתרגל להסתמך על מכירות הדירות כדי להזרים כסף לקופה, מוצא את עצמו בתקופה האחרונה ללא מקורות. הריבית הגבוהה, עלויות הבנייה שגדלו, הקשחת התנאים מצד הבנקים והאטה בביקושים - כל אלה יוצרים לחץ תזרימי כבד. הפתרון הזמני: למכור קרקעות.

בחלק מהמקרים מדובר בקרקעות שנרכשו בשיא ההתלהבות של 2021 ו-2022, כאשר שוק הדיור רשם את אחת השנים החזקות בתולדותיו. אז, כשמכרו כמעט 38 אלף דירות חדשות בשוק החופשי, רבים מהיזמים האמינו שהגל רק מתחיל. הם רכשו קרקעות יקרות, לעיתים תוך מינוף גבוה, מתוך הנחה שהביקושים ימשיכו לעלות. אלא שמאז המציאות השתנתה: בנק ישראל העלה את הריבית לשיעורים שלא נראו מזה שני עשורים, שוק המשכנתאות התקרר, והציבור עצר קניות. דרך אגב- הקצב השנתי של המכירות של השנה הנוכחית עומד על כ-23 אלף (עפ״י נתוני האוצר).

דווקא בתקופה הזו, שבה הציפייה הייתה לראות ירידה גם במכירת הקרקעות, הנתונים מראים אחרת. באוצר מייחסים זאת בעיקר לקבוצת קבלנים ויזמים שנקלעו לקושי תזרימי, ונאלצים למכור נכסים כדי לשמור על פעילות שוטפת. חלקם מוכרים קרקעות שרכשו בשנים האחרונות, לעיתים עוד לפני תחילת תהליכי תכנון, וחלקם מעבירים אותן לקבלנים אחרים שמחזיקים ביכולת מימון גבוהה יותר. התוצאה היא גל עסקאות “יד שניה” של קרקעות בין יזמים, תופעה שכמעט ולא נראתה בעבר בהיקף כזה.

להמשך הכתבה לחץ כאן