תמ״א 55: המדינה מרכזת תשתיות במוקדים כדי לקצר שנים ולשחרר אלפי דירות

המועצה הארצית לתכנון ולבנייה החליטה להורות על הכנת תוכנית מתאר ארצית חדשה למוקדי תשתית, תמ"א 55. המהלך מכוון לקיצור של שנים בלוחות הזמנים להקמת תשתיות, להסרת חסמים תכנוניים שמושכים זמן, ולפתיחת הפקק שמחזיק אלפי יחידות דיור שלא יוצאות לפועל פשוט כי אין להן פתרונות תשתית זמינים.

התוכנית מבקשת לייצר מסגרת תכנונית ארצית אחת שמרכזת איגום, שילוב ותיאום של תשתיות לאומיות במתחמים ייעודיים בפריסה ארצית. מדובר במעבר מתכנון נקודתי של מתקן בודד לתכנון מערכתי של מוקדי תשתית, כאלה שמוגדרים מראש ומאפשרים תיאום מוקדם בין כלל הגורמים.

יעד הדיור ל-2050 והפער שמפיל תוכניות

ברקע קידום התוכנית עומדת התוכנית האסטרטגית לדיור לשנת 2050. על פי היעדים, מדינת ישראל נדרשת להגיע להיקף של כ-4.8 מיליון יחידות דיור מאושרות עד אז, כלומר תוספת של כ-1.83 מיליון יחידות דיור מעבר למצב התכנוני הקיים כיום.

המספרים האלה מחדדים בעיה שכבר הפכה למבנית. קצב תכנון הדיור מתקדם, אבל קצב פיתוח התשתיות לא מדביק אותו. בלי פתרונות תשתית זמינים, גם תוכניות מגורים גדולות ומפורטות נשארות תקועות לאורך שנים, לעיתים בשלב מתקדם מאוד.

• מתחנות דלק לתחנות טעינה: עדכון היסטורי בתמ"א
• עוטף עזה מתרחב: תוכנית חדשה ל-24 אלף תושבים
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

במינהל התכנון מזהים את צוואר הבקבוק הזה כאחד הגורמים המרכזיים שמעכבים מימוש של תוכניות מגורים בהיקפים רחבים. ההבנה היא שאי אפשר לעמוד ביעדי הדיור בלי שינוי עומק בשיטת תכנון התשתיות עצמה.

ממפעל בודד למוקד תשתיות מתואם

תמ"א 55 נשענת על עבודת מטה רחבה שבוצעה בשנים האחרונות במינהל התכנון. במסגרת העבודה קודמו תוכניות היערכות ארוכות טווח לתשתיות עד שנת 2050 ברמה הדו מחוזית, תוך שימוש במודל גידול אוכלוסייה ובמפתחות צריכה מפורטים לתשתיות מים, ביוב, אנרגיה ופסולת.

העבודה כללה גם זיהוי של מתחמים ייעודיים לאיגום תשתיות לפי 28 אזורי תפקוד ארציים, כחלק מהתוכנית האסטרטגית הכוללת. הניתוח המרחבי הצביע על צורך בתכנון כולל ומתואם, כזה שמייעל את השימוש במשאב הקרקע, יוצר יתירות תפקודית ומפחית קונפליקטים תכנוניים עתידיים. צריך להבין שמדובר בשינוי שיטה ושבמקום שכל אזור או רשות יחפשו פתרון נקודתי ברגע האחרון, המדינה מבקשת לייצר מפה מסודרת של מוקדי תשתית עם עקרונות ברורים והנחיות מחייבות שיאפשרו עבודה מתואמת לאורך זמן.

• “עירוב שימושים הוא כבר לא טרנד - אלא הכרח תכנוני”
• חודש שיא: היקף המשכנתאות זינק ל־11.7 מיליארד שקל
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• מחירי הדירות בשכונה המבוקשת נפלו ב-20%; ולמה זה היה ידוע...

כשמנסים להקים מתקן תשתית חיוני, כמעט תמיד צצות התנגדויות נקודתיות סביב המיקום, וזה מושך את ההליך עוד ועוד, מפצל את התכנון בין חלופות, ובסוף במקום לסגור פתרון מקבלים דחיות והעברת הבעיה מאזור אחד לאחר.

התוכנית החדשה מבקשת לתת מענה שיטתי לתופעה הזו ובמקום להתמודד עם כל מתקן בנפרד, התכנון עובר למודל של מוקדי תשתית משולבים שמבוססים על ראייה ארצית, חלוקה אזורית מאוזנת ושקיפות תכנונית מוקדמת. הרעיון הוא שכאשר המיקומים והעקרונות ידועים מראש, יש פחות הפתעות בשלב מאוחר, פחות סבבי התנגדויות חוזרים, ופחות מצבים שבהם פרויקט נתקע בגלל חוסר הסכמה שמתגלה רק אחרי שנים של תכנון.

עקרונות התוכנית ומה המשמעות בפועל

תמ"א 55 צפויה לקבוע עקרונות מחייבים לפריסת תשתיות במוקדים השונים ולשילוב בין מערכות תשתית מגוונות, כולל מים, ביוב, פסולת ואנרגיה, תוך ניצול יעיל יותר של תת הקרקע. בנוסף, התוכנית תכלול הנחיות מפורטות לתוכניות עתידיות, כך שניתן יהיה לייצר תיאום רגולטורי ולוחות זמנים אחידים בין כלל הגורמים המעורבים. המטרה היא לצמצם חיכוך בין רשויות וגופים שונים, ולא להשאיר כל פרויקט להתמודד לבד עם תיאומים מורכבים.

שילוב המערכות אמור גם לצמצם את שטחי הקרקע הנדרשים לתשתיות, להפחית פגיעה בשטחים פתוחים ולאפשר פיתוח עירוני אינטנסיבי ומאוזן יותר. התפיסה היא שתכנון תשתיות חכם לא בא על חשבון העיר, אלא מאפשר לה לעבוד בצורה יעילה יותר.

מעבר להיבט התשתיתי, מדובר במהלך עם השלכה ישירה על שוק הדיור. האצת הקמת התשתיות אמורה להסיר חסמים תכנוניים ולשחרר אלפי יחידות דיור שכיום אינן ניתנות למימוש בגלל היעדר פתרונות תשתית זמינים. מוקדי התשתית נועדו לאפשר פיתוח מדורג, מתוזמן ומתואם, שייתן מענה לצורכי האוכלוסייה הצפויה עד שנת 2050. המטרה היא לצמצם את הפער בין תוכניות מאושרות לבין בנייה בפועל ולחזק את הוודאות התכנונית לאורך זמן.

יו"ר מטה התכנון הלאומי ויו"ר המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, הרב נתן אלנתן אומר כי "תוכנית המתאר הארצית למוקדי תשתית, מבטאת שינוי תפיסתי עמוק - מתכנון נקודתי לתכנון מערכתי. היא מאפשרת לראשונה לנהל את משק התשתיות של מדינת ישראל בצורה מאוזנת, מתואמת ושקופה, תוך צמצום קונפליקטים, קיצור הליכים וחיזוק הוודאות התכנונית".

מנכ"ל מינהל התכנון, רפי אלמליח אומר כי "שנת 2026 הוגדרה במינהל התכנון כשנת התשתיות של מדינת ישראל. לאחר מיפוי מקיף של כלל צורכי התשתיות וחיבורם לתוכנית האסטרטגית הארצית, אנו עוברים מתכנון נקודתי לתכנון מערכתי. תוכנית המתאר החדשה תקצר בשנים את לוחות הזמנים להקמת תשתיות, תאפשר התמודדות מושכלת עם אתגרי ה-NIMBY, ותסיר חסמים המעכבים מימוש של אלפי יחידות דיור ברחבי הארץ".

סמנכ"לית תשתיות במינהל התכנון, יעל סלומון אומרת כי "מדינות מתקדמות בעולם כבר הבינו שתשתיות חיוניות אינן מכשול לפיתוח – אלא חלק בלתי נפרד ממנו. באירופה ובאסיה פועלים כיום מתקני שריפת פסולת, מתקני טיהור שפכים ומערכי אנרגיה משולבים בלב המרקם העירוני, לעיתים מתחת לפני הקרקע ומעליהם פארקים, מבני ציבור ואזורי פנאי. תוכנית המתאר הארצית למוקדי תשתית נועדה ליישר קו עם הסטנדרטים הנהוגים במדינות מערביות מתקדמות, ולאפשר גם בישראל תכנון חכם, משולב וארוך טווח של תשתיות. זהו מהלך שמאפשר למדינת ישראל לסגור פערים שנצברו לאורך שנים, לאמץ סטנדרטים תכנוניים הנהוגים בעולם המתקדם, ולהקים תשתיות חיוניות בקצב ובאיכות הנדרשים לעשורים הבאים".