קרדיט: ישראל אירופה
קרדיט: ישראל אירופה

ישראל-אירופה תקים 854 דירות חדשות במתחם מרכזי בנתניה בהיקף של 1.5 מיליארד שקל

החברה הגיעה לרוב הדרוש במתחם יצחק שדה–אסף שמחוני–טרומפלדור ותוביל פרויקט פינוי-בינוי מהגדולים בעיר, במקומן של 270 דירות ישנות יוקמו ארבעה מגדלים בני 35 קומות ומבנים בבנייה מרקמית

אביחי טדסה |
נושאים בכתבה אלעד אפרגן דוניץ

חברת ישראל-אירופה המצויה בבעלות אלעד אפרגן וחברת דוניץ-אלעד דוניץ -1.02%   הציבורית, מדווחת היום, כי החתימה למעלה מ-75% מבעלי הדירות במתחם פינוי-בינוי והגיעה לרוב הדרוש במתחם המבוקש הממוקם בצפון מרכז העיר נתניה וכי היא צפויה להקים 854 דירות חדשות בהיקף מכירות הצפוי לעמוד על למעלה מ-1.5 מיליארד שקל. הפרויקט החדש כולל הריסה של 15 מבנים ישנים, שנבנו בשנות ה-60 של המאה הקודמת, ובמקומם יוקמו ארבעה מגדלים בני כ-35 קומות לצד ארבעה מבנים בבנייה מרקמית בני כ-10 קומות. החברה מקדמת את תכנון המתחם בשיתוף המנהלת להתחדשות עירונית בעיר ועל תכנון המתחם אמון משרד כנען שנהב אדריכלים, ממשרדי האדריכלים המובילים בישראל.


אלעד אפרגן, בעלים ומנכ"ל ישראל אירופה: "כחברה שהחלה את פעילותה בנתניה וצמחה ממנה, אנחנו גאים להמשיך ולהוביל את תחום ההתחדשות העירונית בעיר, עם ההגעה לאבן דרך משמעותית, שמוכיחה שאנחנו זוכים לאמון מלא מדיירי אחד המתחמים הגדולים והמשמעותיים שעתידים לשנות את מרכז העיר נתניה. החזון והאמונה שלנו במרכז העיר קורם עור וגידים לנגד עינינו ואין גאים מאיתנו להמשיך ולהוביל את מהפכת ההתחדשות העירונית שהעיר המיוחדת הזאת כל כך צמאה לה. מתחם יצחק שדה-אסף שמחוני-טרומפלדור הוא פרויקט קלאסי של פינוי בינוי שכן הוא משלב אזור מבוקש בצפון מרכז העיר עם מחסור בקרקעות ריקות המאפשרות בנייה של פרויקטים חדשים. בשיתוף פעולה עם המנהלת להתחדשות עירונית ומהנדס העיר יתווספו מאות דירות חדשות לאחד האזורים המבוקשים ביותר בעיר, יגדילו את היצע הדירות לתושבי העיר ויאפשרו את חידוש מרכז העיר כולו."


רונן יפו, מנכ"ל דוניץ-אלעד: “בהיותנו אחת מחברות הנדל”ן הגדולות והמובילות את תחום המגורים בישראל, אנו רואים בהתחדשות העירונית מנוע צמיחה אסטרטגי משמעותי בפעילותנו. ישראל-אירופה, כחברה משותפת שלנו, מהווה זרוע חשובה ביישום החזון הזה, והיא ממשיכה לבסס את מעמדה כמובילה בתחום ההתחדשות העירונית בישראל. ההתקדמות בפרויקטים רחבי היקף בנתניה, כמו מתחם יצחק שדה-אסף שמחוני-טרומפלדור, לצד פרויקטים נוספים בעיר, משקפת את המחויבות שלנו להשבחת מרכזי הערים וליצירת מרחבים אורבניים מודרניים, איכותיים וברי-קיימא. אנו נמשיך להוביל את התחום עם חזון תכנוני, שותפויות אסטרטגיות וניסיון מוכח, תוך העצמת חוויית המגורים של הדורות הבאים בישראל.”

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיותדירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיות

הריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית?

על ירידות המחירים, על הגורמים שמשפיעים על מחירי הדירות, על השפעת הפחתת הריבית על החזר המשכנתא ועל הצעירים שמשלמים 9 אלף שקל החזר משכנתא בחודש

נדב אטיאס |
נושאים בכתבה מחירי הדירות

כל פעם שבנק ישראל מרמז על הורדת ריבית, מהלך שיקרה בוודאות גבוהה וקרובה, לאור ירידות הריבית בארה"ב והסכם הפסקת האש של מלחמת "חרבות ברזל",  נשמעים קולות רבים שאומרים "הנה, מחירי הנדל"ן יחזרו שוב לעלות". זו אמירה הגיונית שמושרשת עמוק בשוק הנדל"ן הישראלי, ומניחה שמחירי הנדל"ן הם פונקציה כמעט בלעדית של הריבית ועלות המימון. זה היה נכון בעבר, וזה נכון חלקית גם בהווה, אבל הסיפור האמיתי שאנחנו רואים בשנים האחרונות הוא הרבה יותר מורכב.

אחת הבעיות המרכזיות בשוק הדיור למגורים כיום אינה רק גובה הריבית. הסיבה המרכזית לדעתי לכך שהמחירים לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית היא פשוטה ונגזרת מהמציאות: לרוב הזוגות הצעירים פשוט אין מספיק כסף לרכישת דיור במחירים הנוכחיים. לא בהון העצמי הדרוש ולא בהכנסה הפנויה.

במילים אחרות, גם אם הריבית תרד ב- 0.5% עד 1%, המציאות הכלכלית של רוכשי הדירות השתנתה באופן עמוק, בטח לאחר מלחמה סיזיפית של שנתיים, ומדובר לטעמי בשינוי מבני ולא בשינוי מחזורי. אני מניח שכן נראה התעוררות מסוימת בשווקים מסוימים בשוק הנדל"ן עם הורדת ריבית, אבל באופן רוחבי.

מחירי הדיור בירידה - והנתונים ברורים

לאחרונה התפרסמו נתוני רשות המיסים שמראים צניחה של כ-10-15% בגביית מס רכישה ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. מדובר בנתון שמעיד על ירידה במספר עסקאות הנדל"ן שבוצעו לעומת התקופה המקבילה אשתקד.

לצד זאת, ישנו נתון נוסף ומשמעותי לא פחות. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בחודשים האחרונים, מחירי הדירות רשמו ירידה מצטברת ממוצעת של כ־3% בחודשים האחרונים, כאשר אנחנו רואים ירידה עקבית בחודשים האחרונים. מדובר במגמה השלילית החדה ביותר בשנים האחרונות. זו לא ירידה זמנית וחד פעמית, אלא מדובר במגמה די קבועה. נתוני הלמ"ס גם "מתעלמים" מהמבצעים שמציעים היזמים לרוכשים (מבצעי 80-20, 90-10, סיוע במימון הריבית, ריהוט ועיצוב פנים ועוד ועוד). מבצעים אלו נועדו לשמור על מחירי מכירה רשמיים גבוהים אך דה פקטו מדובר בהפחתה של מחירי הדיור, הפחתה שלא באה לידי ביטוי באופן מלא בנתונים הרשמיים של הלמ"ס כפי שחשפו כאן בביזפורטל בשנים האחרונות. 

קרקע לבנייה
צילום: תמר מצפי

האם פריסת תשלומי הקרקע ליזמים תשנה את שוק הדיור או שזה מאמץ נוסף לבלימת הירידות?

שינוי מדיניות ראשון מסוגו צפוי להקטין משמעותית את עלויות המימון של פרויקטים, ובמערכת מקווים שהחיסכון יתגלגל לרוכשי הדירות; האם הרפורמה צפויה לפעול על פי אבני דרך? האם זהו נסיון לחמם את השוק ולשבור את הקיפאון הנוכחי? 

רן קידר |

לראשונה מזה שנים, המדינה מתקרבת לשינוי במנגנון תשלומי הקרקע בפרויקטים למגורים: יזמים וקבלנים שיזכו במכרזי קרקע לא יחויבו עוד להעביר את מלוא הסכום מראש, אלא יוכלו לפרוס את התשלום למספר שלבים. מאחורי המהלך עומדת הבנה הולכת ומעמיקה שההחזר המיידי על הקרקע, במיוחד בסביבת ריבית גבוהה, יוצר עומס תזרימי שמייקר את עלויות הבנייה ומוביל למחירים גבוהים יותר לרוכשים.

המודל החדש אמור לתת מענה לפער משמעותי: בפרויקטים רבים נאלצים היזמים להמתין שנים עד שהמדינה משלימה את עבודות הפיתוח בשטח, ורק אז ניתן להתחיל בבנייה בפועל. בזמן הזה, הכסף ששולם מראש על הקרקע "יושב" במימון בנקאי יקר, ובפרויקטים מסוימים הריבית המצטברת מצטרפת למחיר הסופי של הדירה במאות אלפי שקלים. מאחר שמדובר בעלות שאינה נובעת מבנייה עצמה, אלא מהמתנה ממושכת שנכפית על היזמים, מתבקשת רפורמה של המדינה.

בבדיקות שנערכו על עסקאות קרקע מהשנים האחרונות נצפו פערים משמעותיים בעליויות המימון. במתחמים מסוימים באזורים עם ביקוש גבוה, שבהם עלות הקרקע ליחידת דיור נמדדה במיליוני שקלים, הריבית המצטברת לתקופת המתנה של כשנתיים יכולה להגיע לכ-300 אלף שקם לדירה. פריסת התשלומים, לעומת זאת, מקטינה את הצורך במימון מיידי ובהלוואות גישור, ומפחיתה חלק ניכר מהעלות הזו כבר בשלבים הראשונים של הפרויקט.

הסיכונים הנלווים

אנשי מקצוע בתחום הכלכלה, המשפט והמימון מסבירים כי המהלך עשוי לשנות את אופי הסיכונים בענף. לדבריהם, המודל החדש מאפשר חלוקה מאוזנת יותר של נטל המימון בין המדינה ליזמים, מה שיכול לעודד השתתפות רחבה יותר במכרזי קרקע, בעיקר בתקופה שבה עלויות המימון וחוסר הוודאות גורמים ליזמים רבים להימנע מתחרויות כלל. עם זאת, יש המתריעים מפני תופעות לוואי אפשריות: האפשרות לשלם פחות בתחילת הדרך עשויה למשוך יזמים בעלי חוסן פיננסי נמוך, ליצור עיוותים במחירי הקרקע ולהגדיל את הסיכון לפרויקטים שלא יושלמו.

בגופים הפיננסיים מציינים שמערכת הבנקאות תידרש להתאים את מנגנוני האשראי למודל החדש. פריסת תשלומים דורשת הבהרות לגבי השעבודים, יכולתו של היזם להשלים את הרכישה בעתיד, ובמיוחד, התייחסות לתרחיש שבו הפרויקט נעצר באמצע. גורמים בתחום המימון מזהירים כי ללא תיאום מלא בין המדינה למערכת הבנקאית, הוזלת המימון לא תגיע לרוכשי הדירות אלא תיתקע בין המתווכים הפיננסיים.