תיקון שומה בעסקת תמורות - פסק הדין שמשון זליג

מאת: עו"ד זיו שרון ועו"ד (חשבונאי) ניר הורנשטיין

לאחרונה אישרה ועדת הערר למנהל מיסוי מקרקעין לתקן שומה בעסקת תמורות כשבע שנים לאחר המכירה. נדונה על ידי ועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי סוגיה מעניינת בפס"ד וע 1341/08 שמשון זליג ושות', בנוגע לסמכות מנהל מיסוי מקרקעין לתקן את השווי ביחס למכירה בעסקת תמורות. באותו עניין חתמה חברת שמשון זליג בשנת 2000 על הסכם עם חברת הכשרת הישוב, לרכישת זכויות בנייה ב-148 יחידות דיור בראשון לציון בתמורה לקבלת 37.5% מתמורת מהמכירות.

בנסיבות העניין דיווחה העוררת על המכירה, ושוויה נקבע לסכום של 23.1 מיליון ש"ח. ביום 17.12.2003 בוצעה מכירה של זכות ליחידה אחת נוספת, ובד בבד נחתם נספח להסכם משנת 2000 שבמסגרתו הוקטן שיעור התמורה ל-35%, ושונה מחיר התמורה המינימלי ליחידה מ-38,000 דולר ל-62,500 דולר. תיקון זה לא דווח לרשויות מיסוי מקרקעין.

מנהל מיסוי מקרקעין שגילה זאת בסוף שנת 2006 הוציא דרישת הצהרה לחברה מכוח הוראות סעיף 82 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק"), אולם החברה טענה כי אין כל בסיס לדרישה זו מאחר שלא נרכשה כל זכות חדשה במקרקעין. מנהל מיסוי מקרקעין לא קיבל את הטענה והגדיל את השווי בשומה בכ-4.5 מיליון ש'.

ועדת הערר קיבלה את עמדת המנהל, וקבעה בפסק דין קצרצר כי שינוי התמורות הוא שינוי מהותי של עסקת המקרקעין המחייב דיווח על פי דין, ועל כן היה מקום לתיקון השומה. אפשר היה להגיע גם לתוצאה אחרת בנסיבות העניין. מבחינת היבטי המס, מאחר שמדובר בעסקת תמורות אשר לצורכי מס נחשבת למכירה של 100% מהזכויות כבר במועד ההסכם, נקבע השווי לצורכי מס בהתאם להערכת השווי במועד המכירה. ממילא ייתכן כי בפועל תהיה התמורה בסופו של דבר גבוהה או נמוכה מכפי שהוערך, ואין בכך כדי להוביל לשינוי בשומות מיסוי מקרקעין (נראה כי גם הוועדה מכירה בכך במפורש).

לגישתנו, גם העובדה שהשינוי עוגן בהסכמות חדשות בין הצדדים אינה מובילה בהכרח למסקנה שונה. בהקשר זה נקבע על ידי בית המשפט העליון בפסק הדין רות כספי (ע"א 7759/07) כי שינוי מאוחר בעסקת קומבינציה שבה נקלע הקבלן לקשיים, שגרם לכך שבעל המקרקעין נאלץ להוסיף תשלום כספי לצורך הבנייה - אינו בבחינת נסיבה המצדיקה שינוי שומת מס שבח. הנימוק העיקרי היה שהמכירה הושלמה והוערכה נכון ליום המכירה.

לכאורה, מסקנה דומה יכולה לחול גם בענייננו - המנהל הפעיל את סמכותו להעריך את העסקה בשנת 2000 על בסיס טיב הזכויות שנמכרו, וזאת לפי שיקול דעתו. לא חל שינוי בכמות הזכויות שנמכרו או בסיווגן (בית המשפט העליון אף קבע בהליך אחר שהעוררת הייתה צד לו, כי כל הזכויות נרכשו עוד במועד המקורי), ועל כן אפשר לומר שלא התגלו עובדות חדשות המצדיקות את תיקון השומה.

זאת ועוד, לטענת העוררת התוספת לחוזה רק משקפת את הערכת הצדדים בנוגע להשפעת מחירי השוק במועד זה על התמורה, וכאמור שינוי בתנאי השוק אינו בבחינת עילה לתיקון רטרואקטיבי של השומה. דיון בטענה אחרונה זו (הסיבה לשינוי) אינו מוצא ביטוי בפסק הדין עצמו, וייתכן כי אילו הוכחה בפועל כי אז תוצאת פסק הדין הייתה שונה.

הכותבים - ממשרד זיו שרון ושות' עורכי דין ומשרד אלתר עורכי דין

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
מילואימניקים. קרדיט: Xמילואימניקים. קרדיט: X

יועץ מס זייף מסמכי מילואים כדי לחמוק מתשלום מס - יצא ל"שרת" בעזה מהבית

כתב אישום חריג הוגש נגד אמיר ימין בגין זיוף שירות מילואים וניצול מלחמת חרבות ברזל לביטול חובות מס

עוזי גרסטמן |

יועץ מס מזייף מסמכים. רואה חשבון עוזר ללקוח להונות את רשויות המס. עורך דין מלמד לקוח איך לשקר לשופטים. מקצועות "מכובדים", נמצאים בשנים האחרונות במדרון תדמיתי תלול. אין כבוד - כנראה שהכל כסף. המקרה הבא לא נעים לאוזן הישראלית - לזייף ולהגיד שאתה במילואים כדי לברוח מחובה ציבורית, מהתמודדות עם חובות. זה ניצול ציני של המצב בארץ, אבל רשות המסים יודעת לאתר את המתחזים.  

רשות המסים הגישה כתב אישום חריג נגד אמיר ימין בגין זיוף שירות מילואים וניצול מלחמת חרבות ברזל לביטול חובות מס.

פרקליטות מחוז תל אביב (מיסוי וכלכלה) הגישה כתב אישום נגד ימין, יועץ מס בן 45 מחדרה, בגין זיוף מסמכי מילואים והונאת רשות המס במהלך מלחמת חרבות ברזל. על פי כתב האישום, ימין, שנקלע לחוב מס שבח בעקבות עסקת מקרקעין שביצע בדצמבר 2018, הגיע להסדר פריסת תשלומים עם משרדי מיסוי מקרקעין בחדרה ביוני 2023. כשלא עמד בהסדר, הוטלו עיקולים על חשבונות הבנק והנדל"ן שלו בדצמבר 2023. כלומר, מדובר על יועץ מס שחייב מס לרשות המס. הוא הגיע להסדר פריסה עם הרשויות, וכדי לא לשלם זייף שהוא במילואים. 

יש כאן אולי עיוורון, מצוקה גדולה, אבל מה הוא חשב לעצמו - שרשויות המס לא יודעות להצליב נתונים עם מאגרי המידע בצבא? 


כתבה מעניינת - חשד נגד בעלים ומנכ"לים להונאת משקיעים בעשרות מיליוני שקלים

פטריק דרהי (יוטיוב)פטריק דרהי (יוטיוב)

התרגיל של פטריק דרהי - טייקון בישראל, פושט רגל בצרפת

העברת נכסים, להטוטים פיננסים, הסדר חוב, פשיטת רגל כלכלית וניצול של כספי אג"ח במיליארדים - דרהי שלא הכרתם

רן קידר |
נושאים בכתבה פטריק דרהי

קבוצת אלטיס של פטריק דרהי בצרות - השווי הנכסי שלה מוערך בסכום שלילי. זה אומר שהנכסים שווים פחות מההתחייבויות. גירעון בהון הכלכלי, זו בעצם פשיטת רגל. אבל פשיטת רגל מתרחשת רק כשיש טריגר. כלומר, אם יש גירעון בהון, אבל החוב הוא לתשלום בעוד 3 שנים, אז לכאורה החברה יכולה לתפקד. יש לה עוד זמן להציל את עצמה. 

זו סוגיה מורכבת והיא תלויה בחוקים בכל מדינה, אבל המצב הזה של גירעון בהון הכלכלי ויכולת לתפקד בזכות חובות לרוב מהציבור הוא כשל שוק שאנשי עסקים יכולים לנצל אותו לטובתם - הם נשארים בעמדת מפתח, הם גם מוכרים סיפור שאם הם לא יהיו החברה תקרוס כי הם מחזיקים בידע. במקרים רבים זה נכון והם באמ מנסים להציל את המצב במקביל לסוג של הסדר חוב. במקרים רבים אחרים הם מגיעים להסכמות עם קרנות גידור שמחזיקות בחוב שנסחר נמוך במטרה להשביח את הפעילות. יש מקרים שזה מצליח, יש מקרים שזה כישלון טוטאלי. אין הרבה מקרים שבתקופת "החסד" הזו, הבעלים זורק כסף.

הרי זה לא הכסף שלהם, זה הכסף של מחזיקי החוב, הם הנושים הראשונים של החברה. פטריק דרהי החזיק צעצוע בשם i24news - חברת חדשות שבשנתיים האחרונות גם הרחיבה מאוד את הפעילות בארץ בהשקעה של מאות מיליונים וכל זה על חשבון המשקיעים הצרפתים. דרהי רצה להיות טייקון תקשורת בארץ, אבל הוא פושט רגל בצרפת. זה לא מסתדר. אם אתה רוצה להשקיע כספים שסיכוי מאוד גבוה שהולכים לפח, תעשה את זה בכסף שלך, לא בכסף של מחזיקי אג"ח צרפתים. אם אתה רוצה תדמית נקייה בישראל כי אתה יהודי אוהב המדינה, תעשה זאת בכסף שלך - הצרפתים לא צריכים לשלם על זה. 

אבל דרהי הצליח למשוך כמה שנים טובות, עד שהשבוע באופן פתאומי אלטיס החליטה לסגור-להעביר את הפעילות ההפסדית של  i24news ולהישאר רק עם הפעילות באנגלית. דרהי אמר שהוא ייקח על עצמו את הפעילות בארץ, כשהפעילות תעבור תוכנית הבראה. 

איזו חוסר הגינות. כשזה לא הכסף שלך, אתה מתפרע בבזבוזים, העיקר שתהיה טייקון תקשורת. כאשר זה הכסף שלך, אתה עושה תוכנית הבראה ורה ארגון. אבל יש פה עוד שאלה - למה בכלל להעביר את הפעילות לדרהי. למה אלטיס לא עושה מכרז ומוכרת לכל המרבה במחיר, אפילו כמה מיליונים בודדים? דרהי בעצם לוקח את הערוץ אחרי השקעה של מאות מיליונים בחינם. זה תרגיל בריבוע - גם גרמת לחברה פושטת רגל בבעלותך שיש לה כסף של אחרים (חובות ואג"ח) להשקיע כספים במקום שטוב לך ולא לחברה, וגם אחר כך קיבלת את זה כנראה באפס. כך לפחות על פי הידוע מהדיווחים.