שינוי המדיניות בנוגע לפיצול דירות מגורים מצריך שינוי גם בתחום המסים

מחאת הדיור הובילה לשינוי של 180 מעלות בהתייחסות לפיצול דירות מגורים. ייתכן שזו השעה לשינוי דומה גם בהתייחסות לסוגיית המס. מאת: עו"ד זיו שרון ועו"ד (חשבונאי) ניר הורנשטיין

עד לאחרונה, אחת התופעות שנחשבו למוקצות מחמת מיאוס היא תופעת פיצול דירות המגורים. העיריות נאבקו בתופעה וסירבו לתת היתרים, וגם בתי המשפט הדגישו את חומרת המעשה כאשר הוא מבוצע ללא היתר, הורו על הריסות והטילו קנסות כבדים.

אולם מחאת הדיור הנוכחית שינתה את המגמה, ולאחרונה הודיעה עיריית תל אביב על קידום כללים שיקלו על פיצול דירות למטרות השכרה (בהתחשב באזור ובתשתיות הקיימות). לדעתנו, שינוי המדיניות ב-180 מעלות מצריך מחשבה מחודשת גם בנוגע לשינויים בתחום המסים. כך לדוגמה, אחד התיקונים המרכזיים בעת האחרונה היה הניסיון להשוות בין רכישת דירות בקבוצות רכישה לבין רכישת דירה מקבלן.

הדרך שנבחרה הייתה העלאת המסים, ובאופן ספציפי - הטלת מע"מ על מוכרי קרקעות לקבוצת רכישה. הדרך הנכונה לדעתנו שונה בתכלית - הורדת המסים החלים על הקבלנים. דרך זו יעילה יותר מאחר שהיא תהיה בעלת השפעה רחבה יותר, בייחוד לאור העובדה שיש בה כדי לסייע למטרה של הורדת מחירי הקרקע, מטרה שאין עוררין על נחיצותה בייחוד בימים אלה.

דרך הורדת המע"מ גם צודקת יותר, מאחר שכיום מוטל מע"מ על קבלנים ויזמים ללא כל היגיון כלכלי, ופעמים רבות - על כל המחזור ולא על הערך הכלכלי. כך לדוגמה, קבלן שרכש קרקע מאדם פרטי ב-1,000,000 ש' וימכור את אותה קרקע ב-1,100,000 ש', ייאלץ לשלם מע"מ בשיעור 16% על כל הסכום ולא רק על הרווח. כלומר מע"מ בסך 176,000 ש' שיגרום לעסקה כולה להיות עסקת הפסד בעבור הקבלן. אף על פי שמבחינה מסחרית גלום בה רווח.

תופעה זהה מתרחשת גם במקרה שבו בנה קבלן על קרקע ומכר דירה. גם במקרה זה - ישולם המע"מ על מלוא מחיר הדירה ולא רק על הערך המוסף. לאור מצב דברים זה, שיעור המע"מ עלול להגיע מבחינה אפקטיבית לעשרות אחוזים מהרווח היזמי. התוצאה הבלתי נמנעת היא כמובן גילום המס במחיר הדירה, וכתוצאה מכך מחירי הדירות גבוהים יותר מהנדרש - ועל כך כולנו משלמים ביוקר.

קיימת טענה כי גם כיום (ואף ללא תיקון חקיקה) מאפשר חוק מס ערך מוסף, התשל"ו-1975 פרשנות המונעת תשלום מע"מ על המחזור אצל קבלנים. טענה זו נדונה כיום בדיון משפטי בעניינה של חברת אוסיף. עד כה נתקלה הפרשנות האמורה בהתנגדות נחרצת של רשויות מע"מ. דומה שעל רקע המציאות החדשה, הגיעה השעה לחשיבה מחודשת גם בעניין זה.

הכותבים - ממשרד זיו שרון ושות' עורכי דין ומשרד אלתר עורכי דין

תגובות לכתבה(2):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 2.
    יוסי 18/08/2011 15:24
    הגב לתגובה זו
    פיצול דירות מצויין לשוק הנדלן הוא מכניס לשוק נתח חדש, במיוחד לאור העובדה שאין למצוא דירות קטנות.
  • 1.
    יעקב 14/08/2011 17:08
    הגב לתגובה זו
    כל הזמן רק גובים מאיתנו עוד ועוד כספים, יוקר המחייה יצא מגבולותיו. גם קראתי על זה בפוסט מעניין - http://cafe.themarker.com/post/2295969/?last_method=create אין סוף לדברים האלה!
שי אהרונוביץ רשות המסים
צילום: דני שם טוב דוברות

העלמתי הכנסות של 100 אלף שקל לפני עשור - להצהיר עליהן בגילוי מרצון?

למה נוהל גילוי מרצון לא יספק את מה שמצפים ממנו - אנשים יחששו לדווח באופן לא אנונימי ואין ביטול אוטומטי של קנסות, הצמדה וריבית 

משה כדר |
נושאים בכתבה גילוי מרצון

לאחר למעלה משלוש שנות ציפייה, רשות המסים פרסמה את נוהל הגילוי מרצון החדש - רשות המסים מודיעה על גילוי מרצון: דיווח על נכסים והכנסות שלא דווחו, בתמורה לתשלום מס וללא הליך פלילי
על פניו, מדובר במהלך חיובי שמטרתו לעודד שקיפות, להגדיל את רשת חייבי המס ולספק לנישומים הזדמנות להסדיר חובות עבר בכפוף לחיסון פלילי. זה גם אמור להגדיל את הקופה הציבורית מגביית מסים. בפועל קשה לומר שמדובר ב"בשורה" של ממש, וספק בתמריץ אמיתי לחשיפה.

ראשית, בניגוד לנהלים קודמים בנושא זה, הנוהל הנוכחי מציע אך ורק הליך שאינו אנונימי. אנשים צריכים להזדהות כאשר הם מגישים בקשה לנוהל גילוי מרצון. אין כאן כשל של רשות המסים אלא התנגדות של משרד המשפטים, אך המשמעות ברורה: נישומים רבים, שגם כך חוששים מהליך כזה, יירתעו עוד יותר מלהיחשף. מדובר על מחסום בסיסי של אנשים להיחשף מול הרשויות גם מכיוון שהם עשויים לחשוב שהם "סומנו" על ידי רשות המסים. כשמשלבים זאת עם החמרות נוספות, שכעת כתובות במפורש ובעבר היו בגדר "תורה שבעל פה", נוצרת תחושה שהרשות אמנם הפנימה את לקחי העבר אך בחרה לסגור פינות באופן קשיח מדי.

כדי להבין את הבעייתיות, נניח נישום שלא דיווח על הכנסה חייבת  בשיעור מס שולי של 100 אלף ש"ח בשנת 2015. אילו היה מדווח במועד, המס היה עומד, נניח, על כ-35 אלף שקל בלבד. כיום, בהליך גילוי מרצון, אותו נישום עשוי למצוא את עצמו מול תוצאה דרמטית:

תשלום על קרן המס בסך של 35 אלף שקל, ריבית והצמדה כ-5 אלף שקל ועל כל אלה מתווסף קנס גרעון של כ-30 אלף שקל נוספים. כלומר, חוב של 35 אלף שקל צומח לפי שלושה ויותר. איזה תמריץ יש כאן לנישום להיחפז ולדווח ביוזמתו? שהרי האמת צריכה להיאמר- אם לא נתגלה עד היום "מחדלו" זה, מה הסבירות שיתגלה אי פעם?

הנוהל החדש מבהיר שאין ביטול אוטומטי של הצמדה וריבית, ואין ביטול של קנסות גרעון אלא בכפוף לשיקול דעת פקיד השומה.

רשות המסים
צילום: רשות המסים
פרשנות

גילוי מרצון: הזדמנות להסדיר חובות - או מלכודת לנישומים?

רשות המסים השיקה מחדש את נוהל הגילוי מרצון במטרה להחזיר מיליארדים לקופת המדינה ולאפשר לנישומים להסדיר חובות עבר בלי הליך פלילי; טיעונים בעד ונגד, והאם ביטול האנונימיות הוא שגרם לתכנית הנוכחית להיות פחות אטרקטיבית?


צלי אהרון |

גילוי מרצון חזר, והפעם עם פנים חדשות. רשות המסים הכריזה אמש על השקת הנוהל מחדש, שמאפשר לנישומים לדווח על הכנסות או נכסים שלא דווחו בעבר, לשלם את המס המתחייב ולקבל חסינות מהליך פלילי. להרחבה ראו כאן - רשות המסים מודיעה על גילוי מרצון: דיווח על נכסים והכנסות שלא דווחו, בתמורה לתשלום מס וללא הליך פלילי. הרעיון הוא די פשוט: מי שיבוא מרצונו ויסדיר את חובו, לא יועמד לדין. אבל השאלה המתבקשת היא האם מדובר בהזדמנות אמיתית או בתוכנית שתרתיע יותר מאשר היא תעודד, בעיקר כי מדובר בבקשה שמית ולא אנונימית כפי שהיה בעבר.  

תחשבו על התרחיש הבא - מגיע נישום וחושף את הרווחים שלון בחו"ל מקריפטו. אומר לו פקיד השומה, תשלם X, לנישום אין אפשרות לערער או לחזור בו מהחשיפה. הוא יכול לנסות לשכנע את פקיד השומה שהמס גבוה מדי, אבל אין לו אפשרות לסגת, כי אפשר להשתמש במידע שנחשף, ואז גם החבות הפלילית קיימת. כלומר, זו דרך חד כיוונית, אי אפשר להתחרט, והנישומים "בידיים" של פקידי השומה.  קחו גם בחשבון שאם מדובר בקריפטו צריך להביא אסמכתאות כדי לנתח את הרווחים על פני השנים - לרבים אין את המידע הזה ולא תמיד ניתן להשיגו, וגם  שבינתיים אין הקלות של הצמדה וריבית. אז המוטיבציה לגלות על הון בחו"ל וגם בארץ (לרבות מכר דירה) לא מאוד גדולה, אבל יש גם יתרונות ללקוחות ובעיקר הידיעה שלא מחפשים ולא רודפים אחריהם. הם יכולים לישון טוב בלילה.   


המדינה צריכה כסף - אולי יהיו הקלות בגילוי מרצון בהמשך

המדינה נמצאת בתקופה של הוצאות כבדות: מלחמה ארוכה, התחייבויות תקציביות ותשלומים הולכים ותופחים. גילוי מרצון נותן לממשלה דרך מהירה להכניס מיליארדים לקופת המדינה מבלי להטיל מיסים חדשים על כלל הציבור (כפי שעשתה עם המס על הרווחים הכלואים). מצד שני, גם לנישומים יש כאן רווח ברור: מי שמחזיק הכנסות לא מדווחות יכול להסדיר את מעמדו, לשלם את חוב המס ולדעת שהוא 'נקי' משפטית ולישון טוב בלילה. העובדה שבקשה שלא תאושר לא תשמש נגד הפונה בהליך אזרחי או פלילי מחזקת את הביטחון. כלומר, המידע שנמסר לא יכול לשמש לרעתו, אלא אם הגיע לרשות בדרכים אחרות, או וכאן כאמור הבעיה - אם הנישום לא הסכים לשומה, ואז הכל נפתח מחדש. רשות המסים לא חשבה כנראה על הנקודה הזו עד הסוף, ויש סיכוי שתוך כדי תנועה היא תפתור אותה לטובת הנישומים. זה כנראה גם תלוי בהיענות, אם ההיענות תהיה מאכזבת, ינסו לתת עוד צ'ופרים ללקוחות. . 

בפועל, חשוב לזכור שהודעת הרשות עוד מציינת כי היא "תוכל לעשות שימוש בכל מידע הקשור לבקשה לגילוי מרצון שהגיע אליה בדרך אחרת, או במקרים שבהם לא שולם המס או שהבקשה לא נעשתה בתום לב, או הוסתר חלק מהמידע הרלוונטי". .

הטענות נגד ההליך ברמת המאקרו הן שלא ניתן לתת פרסם למעלימי רווחים והכנסות. העלמתם מס, זו עבירה פלילית, למה צריך ללכת לקראתכם? מבחינת הנישומים, סיכוי טוב שהם לא ירוצו להצהיר. הנוהל החדש פחות אטרקטיבי מהקודמים. הסיבה העיקרית היא ביטול האפשרות להליך אנונימי: בעבר נישומים יכלו לבדוק את מצבם בלי לחשוף זהות, ורק אחר כך להחליט אם להתקדם. כעת הכול גלוי מההתחלה - מה שעלול להרתיע רבים. מעבר לכך, הנוהל הנוכחי לא מבטל באופן אוטומטי קנסות, הצמדות וריביות. כך נוצר מצב שבו חוב ישן יכול לתפוח פי כמה. לדוגמה, נישום שלא דיווח על הכנסה של 100 אלף שקל ב־2015 היה משלם אז כ-35 אלף שקל מס. היום, במסגרת הנוהל, הוא עלול למצוא את עצמו מחויב ביותר מ-70 אלף שקל - אחרי ריבית, הצמדה וקנס גרעון. ומכאן עולה השאלה: העלמתי הכנסות של 100 אלף שקל לפני עשור - להצהיר עליהם בגילוי מרצון? צריך לסייג ולהגיד שבעבר במסגרת גילוי מרצון לא היה צורך לשלם מס גירעון ונראה שבסופו של דבר כך יהיה גם הפעם, אבל זה לא סגור.