מיסוי אופציה במקרקעין שמוכר קבלן בונה
השאלות:
1. מהי ההצגה המיסויית הנכונה בעבור האופציה בספרי הקבלן?
2. האם תמורת האופציה היא "תקבולים מלקוחות" (קבלן בונה) ויהיה ניתן לקבל החזר ממס שבח, או שמדובר ברווח הון ומס השבח הוא סופי?
3. אם מדובר ברווח הון, כיצד יהיה ניתן לייחס עלות לאופציה?
עו"ד (רו"ח) שלמה פיג'ו ועו"ד (רו"ח) שגיא גרשגורן משיבים:
מכיוון שמדובר בקבלן בונה, מכירת האופציה לפי הנתונים שלעיל נחשבת לעסקה החייבת במס לפי סעיף 2(1) לפקודת מס הכנסה (נוסח חדש) התשכ"א-1961 (להלן: "הפקודה") כהכנסה מעסק.
כדי למנוע כפל מס, ולפי הוראת סעיף 50 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ"ג-1963 (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין"), השבח במכירה אמור להיות פטור ממס שבח. לפיכך, יש לפנות לרשות מיסוי מקרקעין לתיקון השומה שיצאה (כך נמסר לעיל), ולקליטת פטור ממס שבח לפי סעיף 50 לחוק מיסוי מקרקעין (כיום הקליטה נעשית דרך מחשב פקיד השומה).
התמורה שהתקבלה בעבור מכירת האופציה מהווה, כאמור, חלק מהכנסות הקבלן בעסקיו (כחלק ממכירת הבניין), ומועד החיוב במס הכנסה יחול לפי הוראת סעיף 8א(ג) לפקודה או במועד מימוש האופציה (או ביטולה) לפי המאוחר.
לעניין חישוב ההכנסה החייבת במס, בהיעדר קביעה מפורשת בחוק מיסוי מקרקעין, בנוגע לשווי הרכישה בעת חישוב השבח ממכירתה של אופציה, בידי בעל הזכות שממנה ניתן להקיש לעניין מיסוי הקבלן שבשאלה, ייתכנו דעות שונות:
הדעה המטיבה עם המוכר היא שיש לייחס לאופציה שנמכרה מחיר מקורי וניכויים לפי היחס שבין התמורה שהתקבלה בעבור האופציה לבין מחירה הכולל של הזכות במקרקעין שהאופציה משקפת. אם נניח למשל שמחיר המכירה של מחצית המשרד הוא 6,300,000 ש', הרי שאופציה שנמכרה ב-700,000 ש' משקפת 10% ממחירה הכולל של הזכות במקרקעין (שהוא 7,000,000 ש') ובהתאם יותרו לעניין חישוב ההכנסה החייבת במועד מכירת האופציה 10% משווי רכישת הזכות במקרקעין והניכויים.
דעה נוגדת גורסת כי במכירת האופציה אין להתיר כל ניכוי הקשור לזכות במקרקעין ולפיה תחול ההכרה בשווי רכישת הזכות במקרקעין והניכויים יחולו רק במועד מכירת הזכות העיקרית.
בין כך ובין כך, לטעמנו יותרו בניכוי הוצאות ישירות שניתן לשייכן למכירת האופציה ולמימושה (כדוגמת שכר עורך הדין שטיפל בהסכם האופציה וכיוב') כנגד ההכנסה ממכירת האופציה.
המשיבים - שלמה פיג'ו, עו"ד ורו"ח, יועץ במסים לתאגידים מסחריים ומומחה לעסקאות מיסוי מקרקעין מורכבות. עוסק במיסוי הכנסה, מיסוי מקרקעין וסוגיות מיסוי משולבות
שגיא גרשגורן, עו"ד ורו"ח, לשעבר עוזר מקצועי לסגן נציב מס הכנסה (היועץ המשפטי לרשות המסים ומנהל מיסוי מקרקעין), שותף מסים בישראל של הרשת הבין-לאומית Leading Edge Alliance, מרכז לימודי מסים לתואר שני במנהל עסקים באוניברסיטה הפתוחה, מחבר במשותף של הספרים "אשנב לדיני מסים" ו"עקרונות ועיקרים במיסוי הכנסה", עוסק במיסוי הכנסה, מיסוי בין-לאומי, מיסוי מקרקעין וסוגיות מיסוי משולבות.

העלמתי הכנסות של 100 אלף שקל לפני עשור - להצהיר עליהן בגילוי מרצון?
למה נוהל גילוי מרצון לא יספק את מה שמצפים ממנו - אנשים יחששו לדווח באופן לא אנונימי ואין ביטול אוטומטי של קנסות, הצמדה וריבית
לאחר למעלה משלוש שנות ציפייה, רשות המסים פרסמה את נוהל הגילוי מרצון החדש - רשות המסים
מודיעה על גילוי מרצון: דיווח על נכסים והכנסות שלא דווחו, בתמורה לתשלום מס וללא הליך פלילי
על פניו, מדובר במהלך חיובי שמטרתו לעודד שקיפות, להגדיל את רשת חייבי המס ולספק לנישומים הזדמנות להסדיר חובות עבר בכפוף לחיסון פלילי. זה גם אמור להגדיל את הקופה
הציבורית מגביית מסים. בפועל קשה לומר שמדובר ב"בשורה" של ממש, וספק בתמריץ אמיתי לחשיפה.
ראשית, בניגוד לנהלים קודמים בנושא זה, הנוהל הנוכחי מציע אך ורק הליך שאינו אנונימי. אנשים צריכים להזדהות כאשר הם מגישים בקשה לנוהל גילוי מרצון. אין כאן כשל של רשות המסים אלא התנגדות של משרד המשפטים, אך המשמעות ברורה: נישומים רבים, שגם כך חוששים מהליך כזה, יירתעו עוד יותר מלהיחשף. מדובר על מחסום בסיסי של אנשים להיחשף מול הרשויות גם מכיוון שהם עשויים לחשוב שהם "סומנו" על ידי רשות המסים. כשמשלבים זאת עם החמרות נוספות, שכעת כתובות במפורש ובעבר היו בגדר "תורה שבעל פה", נוצרת תחושה שהרשות אמנם הפנימה את לקחי העבר אך בחרה לסגור פינות באופן קשיח מדי.
כדי להבין את הבעייתיות, נניח נישום שלא דיווח על הכנסה חייבת בשיעור מס שולי של 100 אלף ש"ח בשנת 2015. אילו היה מדווח במועד, המס היה עומד, נניח, על כ-35 אלף שקל בלבד. כיום, בהליך גילוי מרצון, אותו נישום עשוי למצוא את עצמו מול תוצאה דרמטית:
תשלום על קרן המס בסך של 35 אלף שקל, ריבית והצמדה כ-5 אלף שקל ועל כל אלה מתווסף קנס גרעון של כ-30 אלף שקל נוספים. כלומר, חוב של 35 אלף שקל צומח לפי שלושה ויותר. איזה תמריץ יש כאן לנישום להיחפז ולדווח ביוזמתו? שהרי האמת צריכה להיאמר- אם לא נתגלה עד היום "מחדלו" זה, מה הסבירות שיתגלה אי פעם?
- רשות המסים מודיעה על גילוי מרצון: דיווח על נכסים והכנסות שלא דווחו, בתמורה לתשלום מס וללא הליך פלילי
- האם גילוי מרצון מכשיר העברות כספים חשודים?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הנוהל החדש מבהיר שאין ביטול אוטומטי של הצמדה וריבית, ואין ביטול של קנסות גרעון אלא בכפוף לשיקול דעת פקיד השומה.

גילוי מרצון: הזדמנות להסדיר חובות - או מלכודת לנישומים?
רשות המסים השיקה מחדש את נוהל הגילוי מרצון במטרה להחזיר מיליארדים לקופת המדינה ולאפשר לנישומים להסדיר חובות עבר בלי הליך פלילי; טיעונים בעד ונגד, והאם ביטול האנונימיות הוא שגרם לתכנית הנוכחית להיות פחות אטרקטיבית?
גילוי מרצון חזר, והפעם עם פנים חדשות. רשות המסים הכריזה אמש על השקת הנוהל מחדש, שמאפשר לנישומים לדווח על הכנסות או נכסים שלא דווחו בעבר, לשלם את המס המתחייב ולקבל חסינות מהליך פלילי. להרחבה ראו כאן - רשות המסים מודיעה על גילוי מרצון: דיווח על נכסים והכנסות שלא דווחו, בתמורה לתשלום מס וללא הליך פלילי. הרעיון הוא די פשוט: מי שיבוא מרצונו ויסדיר את חובו, לא יועמד לדין. אבל השאלה המתבקשת היא האם מדובר בהזדמנות אמיתית או בתוכנית שתרתיע יותר מאשר היא תעודד, בעיקר כי מדובר בבקשה שמית ולא אנונימית כפי שהיה בעבר.
תחשבו על התרחיש הבא - מגיע נישום וחושף את הרווחים שלון בחו"ל מקריפטו. אומר לו פקיד השומה, תשלם X, לנישום אין אפשרות לערער או לחזור בו מהחשיפה. הוא יכול לנסות לשכנע את פקיד השומה שהמס גבוה מדי, אבל אין לו אפשרות לסגת, כי אפשר להשתמש במידע שנחשף, ואז גם החבות הפלילית קיימת. כלומר, זו דרך חד כיוונית, אי אפשר להתחרט, והנישומים "בידיים" של פקידי השומה. קחו גם בחשבון שאם מדובר בקריפטו צריך להביא אסמכתאות כדי לנתח את הרווחים על פני השנים - לרבים אין את המידע הזה ולא תמיד ניתן להשיגו, וגם שבינתיים אין הקלות של הצמדה וריבית. אז המוטיבציה לגלות על הון בחו"ל וגם בארץ (לרבות מכר דירה) לא מאוד גדולה, אבל יש גם יתרונות ללקוחות ובעיקר הידיעה שלא מחפשים ולא רודפים אחריהם. הם יכולים לישון טוב בלילה.
המדינה צריכה כסף - אולי יהיו הקלות בגילוי מרצון בהמשך
המדינה נמצאת בתקופה של הוצאות כבדות: מלחמה ארוכה, התחייבויות תקציביות ותשלומים הולכים ותופחים. גילוי מרצון נותן לממשלה דרך מהירה להכניס מיליארדים לקופת המדינה מבלי להטיל מיסים חדשים על כלל הציבור (כפי שעשתה עם המס על הרווחים הכלואים). מצד שני, גם לנישומים יש כאן רווח ברור: מי שמחזיק הכנסות לא מדווחות יכול להסדיר את מעמדו, לשלם את חוב המס ולדעת שהוא 'נקי' משפטית ולישון טוב בלילה. העובדה שבקשה שלא תאושר לא תשמש נגד הפונה בהליך אזרחי או פלילי מחזקת את הביטחון. כלומר, המידע שנמסר לא יכול לשמש לרעתו, אלא אם הגיע לרשות בדרכים אחרות, או וכאן כאמור הבעיה - אם הנישום לא הסכים לשומה, ואז הכל נפתח מחדש. רשות המסים לא חשבה כנראה על הנקודה הזו עד הסוף, ויש סיכוי שתוך כדי תנועה היא תפתור אותה לטובת הנישומים. זה כנראה גם תלוי בהיענות, אם ההיענות תהיה מאכזבת, ינסו לתת עוד צ'ופרים ללקוחות. .
בפועל, חשוב לזכור שהודעת הרשות עוד מציינת כי היא "תוכל לעשות שימוש בכל מידע הקשור לבקשה לגילוי מרצון שהגיע אליה בדרך אחרת, או במקרים שבהם לא שולם המס או שהבקשה לא נעשתה בתום לב, או הוסתר חלק מהמידע הרלוונטי". .
- העלמתי הכנסות של 100 אלף שקל לפני עשור - להצהיר עליהן בגילוי מרצון?
- רשות המסים מודיעה על גילוי מרצון: דיווח על נכסים והכנסות שלא דווחו, בתמורה לתשלום מס וללא הליך פלילי
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הטענות נגד ההליך ברמת המאקרו הן שלא ניתן לתת פרסם למעלימי רווחים והכנסות. העלמתם מס, זו עבירה פלילית, למה צריך ללכת לקראתכם? מבחינת הנישומים, סיכוי טוב שהם לא ירוצו להצהיר. הנוהל החדש פחות אטרקטיבי מהקודמים. הסיבה העיקרית היא ביטול האפשרות להליך אנונימי: בעבר נישומים יכלו לבדוק את מצבם בלי לחשוף זהות, ורק אחר כך להחליט אם להתקדם. כעת הכול גלוי מההתחלה - מה שעלול להרתיע רבים. מעבר לכך, הנוהל הנוכחי לא מבטל באופן אוטומטי קנסות, הצמדות וריביות. כך נוצר מצב שבו חוב ישן יכול לתפוח פי כמה. לדוגמה, נישום שלא דיווח על הכנסה של 100 אלף שקל ב־2015 היה משלם אז כ-35 אלף שקל מס. היום, במסגרת הנוהל, הוא עלול למצוא את עצמו מחויב ביותר מ-70 אלף שקל - אחרי ריבית, הצמדה וקנס גרעון. ומכאן עולה השאלה: העלמתי הכנסות של 100 אלף שקל לפני עשור - להצהיר עליהם בגילוי מרצון? צריך לסייג ולהגיד שבעבר במסגרת גילוי מרצון לא היה צורך לשלם מס גירעון ונראה שבסופו של דבר כך יהיה גם הפעם, אבל זה לא סגור.