בהמשך לעליית מחירי הדירות בישראל בשנת 2009 בשיעור של כ-20% נתבשרנו לאחרונה מסקר מחירי דירות בבעלות דיירים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה כי מחירי הדירות המשיכו לעלות בחודשים ינואר- פברואר בשיעור של כ-2.9%

האם המשך תהליך עליית מחירי הדירות בישראל בשנת 2010 טומן בחובו סכנה ממשית להיווצרותה של בועת נדל"ן? מה הם סימני ההיכר לזיהוי התפתחותה וקיומה של בועת נדל"ן, ומה יהיה האפקט של פיצוץ הבועה על שוק הנדל"ן בארצנו? על שאלות אלו ננסה לענות בשורות הבאות.

אשראי זמין וזול

אחד מסימני ההיכר הבולטים של שוק נדל"ן בועתי הוא מצב בו האשראי בשוק הוא זמין, ותהליך אישור לקיחת ההלוואות הוא קל ופשוט. שוק אשראי כגון זה מזין את ביקושי הנדל"ן המוגברים . כך היה בארה"ב בשנים 2000-2005 בה התנפחה בועת הנדל"ן האחרונה וכך קרה גם ביפן בשנים 1985-1990.

מעניינת העובדה כי בשנים 2000-2005 כ-30% מהדירות שנקנו בארה"ב היו לצורכי השקעה. אף בשוק הנדל"ן הישראלי בשנת 2009 היקף הדירות לצורכי השקעה הגיע לשיעור של כ- 30%.

להבדיל ממשקי הבית שרכישת דירות נעשית על ידם לצורכי מגורים ולתקופה ממושכת. רכישת דירות ע"י משקיעים נעשית ממניעים ספקולטיבים ולא בהכרח לתקופה ממושכת .

השקעות יתר בנדל"ן

כאשר קצב הצמיחה של ענף הנדל"ן הוא מואץ ועולה על שיעור הצמיחה הכללי במשק, משמעות הדבר היא כי עלול להיווצר חוסר שיווי משקל כלכלי. כך למשל עפ"י נתוני הפד האמריקאי בשנת 2006 עלתה ההשקעה בנדל"ן הריאלי בארה"ב על ההשקעה במניות בבורסות ביחס של 1:2 .

מצב שוק זה, מוטה נדל"ן, מבטא סיכון חמור ליציבות הכלכלה כולה וזאת במקרה ששוק הנדל"ן נקלע למשבר, כתוצאה מסיבות כאלו או אחרות , כפי שאכן ארע בסופו של דבר בארצות הברית במשבר הסאב-פריים.

נתוני הצמיחה של הכלכלה האמריקאית והיפנית בתקופה של טרום בועה אכן משקפים צמיחה מואצת מעבר לשיעור הצמיחה הכללי. כפי שניתן לראות בטבלה שלהלן:

אצלנו, ע"פ נתוני הלמ"ס קיימת ירידה בקצב התחלות הבניה בשנת 2009. זאת ועוד, המדיניות החדשה שהתווה המפקח על הבנקים בנוגע להקשחת תנאי המימון של קבוצות רכישה , יש להניח, תצנן את הצמיחה המואצת בענף הנדל"ן אשר נגרמה לאחרונה כתוצאה מהקמה סיטונאית של קבוצות רכישה.

עלייה תלולה במחירי הנדל"ן

אחד מסימני ההיכר של התנפחות בועת נדל"ן הוא עליית מחירים מובהקת ותלולה של מחירי הנדל"ן . כך היה ביפן בשנות ה-80 ובארה"ב בשנים 2000-2005.

זו הסיבה שרבים היום תמימי דעים כי בסין מתפתחת בועת נדל"ן שכן בחודש מרץ האחרון בלבד עלו מחירי הנדל"ן בסין בשיעור של 10.7% ובשלוש השנים האחרונות ביותר מ-100%.

ואולם, בדיקה פרטנית יותר מראה שעליית מחירים זו (10.7% ו-100% בהתאמה) הייתה בערים שנחאי ובייג'ינג בלבד. בסקרים שנערכו ב-70 ערים אחרות בסין, העלייה ב-18 החודשים האחרונים הייתה של 8% בלבד.

לפיכך, גם במחוזותינו עליה של 20% במחירי הדירות בשנת 2009 ו 2.9% בינואר פברואר 2010 הינה מדאיגה.

כך למשל, קנדה אשר סיימה את שנת 2009 בעליית מחירי נדל"ן בשיעור דומה לשלנו של 20%, נדרשה באופן דחוף ע"י ממשלתה לטיפול במניעת היווצרותה של בועת נדל"ן.

גם צפירת ההרגעה מכיוונו של בנק ישראל בנושא, בטיעון שב- 10 השנים האחרונות עליית מחירי הדירות בארץ הייתה בשיעור של כ-60% בלבד אינה לדעתנו מרגיעה.

בארה"ב למשל, עד שנת 2000 עלו מחירי הנדל"ן בשיעור האינפלציה , ובשבע השנים שלאחר מכן (לפני פיצוץ הבועה) העלייה במחירי הדירות הייתה בשיעור מצטבר של 60% בלבד, מה שלא מנע את התפוצצותה של הבועה.

מסקנתנו בעניין זה כי בנק ישראל בבואו לשקול את מדיניות הריבית צריך לקחת בחשבון את הצורך בצינון שוק הנדל"ן , ע"י העלאת ריבית במשק.

קריסת המערכת הבנקאית

תופעה שאפיינה את הכלכלה האמריקאית והכלכלה היפנית במועד פיצוץ הבועה היתה מערכת בנקאית רעועה ולא יציבה. מספר הבנקים הגדולים ביפן פחת משנת 1994 ועד 2006 מ-21 בנקים ל- 10 בנקים. באותה עת, כשל הבנק המרכזי ביפן במשימה לספק לבנקים נזילות במועד פיצוץ הבועה, מה שהקפיא את הצמיחה בכלכלה היפנית למשך שנים ארוכות.

מנגד, הכלכלה האמריקאית אף היא נתפסה במועד פיצוץ הבועה עם מערכת בנקאית ופיננסית לא יציבה ואולם הבנק המרכזי האמריקאי השכיל לתמוך בבנקים ולספק להם נזילות בתקופה הקשה.

בארצנו, על אף שהמערכת הבנקאית היא יציבה, יש ללמוד מהשגיאות שנעשו בארה"ב, ולחזק את הפקוח על הבנקים, על מנת שהשקעות כגון השקעה בתיקי משכנתאות של הסאב-פריים,כפי שביצע ב-2008 בנק הפועלים (למזלנו בשיעור זניח), לא יתבצעו כלל, והמערכת הבנקאית תפעל במדיניות סולידית ויציבה.

השקעה בנדל"ן מועדף ערב פיצוץ בועה

JOHN TALBOTT, בספר שכתב על שוק הדיור האמריקאי, ניבא כבר ב-2005, מכל הסיבות שפורטו לעיל, את נפילת שוק הדיור האמריקאי בעשרות אחוזים. הוא גם ניבא את ההשפעה הגלובלית ההרסנית שתהיה לקריסת שוק הנדל"ן האמריקאי.

בהמלצותיו להערכות מפני פיצוץ בועה המליץ אז TALBOTT לא לקנות נדל"ן במקומות שהמחירים האמירו, כי שם יורגש פיצוץ הבועה יותר ויסב הפסדים כבדים לרוכשים.

היום במבט לאחור אנו יכולים לסייג את המלצתו של TALBOTT. במקומות, שבאופן מסורתי קבוע ומתמשך, מחירי הנדל"ן עלו במשך השנים, כגון ניו יורק (מנהטן) וקליפורניה (L.A), באזורים אלו, הפגיעה במחירי הנדל"ן בעקבות פיצוץ הבועה היתה באופן יחסי הכי קטנה.

במקומות בהן מחירי הנדל"ן עלו בתקופה קצרה, באופן תלול, כגון לאס וגאס או לחילופין באזורים שאינם אזורי ביקוש מובהקים , שם הפגיעה כתוצאה מפיצוץ הבועה היתה חריפה ביותר עד כדי קריסה ממש.

מסקנתנו הינה לפיכך, כי אזורי הביקוש המובהקים בארצנו, קרי השכונות הוותיקות בירושלים, צפון ת"א, הרצליה, רמת השרון, רעננה וכד', בהם מחירי הדירות מטפסים באופן עקבי ומתמשך במשך השנים, ימשיכו להיות עוגן נדל"ני ומחיריהן במקרה של משבר נדל"ן חמור ירדו אך לא יקרסו. זאת, בין אם תתפוצץ לה בועת נדל"ן בארצנו ובין אם לאו.

עו"ד דוד לוי הינו הבעלים והמנהל של משרד עורכי הדין דוד לוי ואתר המכרזים "מכרז און ליין".